Norme di attuazione territoriali del RU di Castelfranco di Sopra

Le presenti norme si riferiscono al regolamento urbanistico del comune di Castelfranco di Sopra (Ar) e si applicano all'interno di tutto il territorio comunale, disciplinandone la tutela e l'uso delle risorse territoriali.

Il regolamento urbanistico è redatto ai sensi dell'articolo 55 della L.R. 3 gennaio 2005 n. 1 e sue successive modificazioni e integrazioni e in conformità con il piano strutturale dello stesso comune.

Il regolamento urbanistico del comune di Castelfranco di Sopra è costituito dai seguenti elaborati:

1. Relazione illustrativa del Piano Strutturale e del Regolamento Urbanistico
2. 2.1 - Norme di attuazione territoriali
3. 2.2 - Norme di attuazione per gli interventi sul patrimonio di interesse storico
4. 3.1 - Destinazioni urbanistiche del territorio comunale - scala 1:10.000 (nord e sud)
5. 3.2.1 - Destinazioni urbanistiche degli insediamenti accentrati: capoluogo - scala 1:2000
6. 3.2.2 - Destinazioni urbanistiche degli insediamenti accentrati: centri minori - scala 1:2.000
7. 4.1 - Perimetro dei centri abitati: capoluogo - scala 1:2.000
8. 4.2 - Perimetro dei centri abitati: centri minori - scala 1:2.000
9. 5 - Tipologie insediative e interventi di tutela del patrimonio esistente del territorio comunale - scala 1:10.000
10. 6.1.1 - Tipologie insediative degli insediamenti accentrati - capoluogo - scala 1:1.000
11. 6.1.2 - Tipologie insediative degli insediamenti accentrati - centri minori - scala 1:1.000
12. 6.2.1 - Gli interventi di tutela del patrimonio esistente negli insediamenti accentrati - capoluogo - scala 1:1.000
13. 6.2.2 - Gli interventi di tutela del patrimonio esistente negli insediamenti accentrati - centri minori - scala 1:1.000
14. 7.1 - Relazione idraulica
15. 7.2 - Relazione di fattibilità
16. 7.3 - Schede di fattibilità
17. 8 - Carta dei vincoli - scala 1:10.000 (nord e sud)
18. Allegato A alle Norme di attuazione territoriali - Schede di trasformazione
19. Allegato B alle Norme di attuazione territoriali - Dimensionamento e verifica standard
20. Peba - Relazione quadro conoscitivo
21. Peba - QC schede di rilievo: edifici ed attrezzature di uso pubblico, spazi urbani
22. Peba - QC schede di rilievo: strade urbane
23. Peba - QC fruibilità in autonomia - Castelfranco e Certignano - scala 1:4.000
24. Peba - QC fruibilità in autonomia - Pulicciano, La Villa, Caspri - scala 1:4.000
25. Peba - QC stato di manutenzione - Castelfranco e Certignano - scala 1:4.000
26. Peba - QC stato di manutenzione - Pulicciano, La Villa, Caspri - scala 1:4.000
27. Peba - QC comfort - Castelfranco e Certignano - scala 1:4.000
28. Peba - QC comfort - Pulicciano, La Villa, Caspri - scala 1:4.000
29. Peba - QC sicurezza - Castelfranco e Certignano - scala 1:4.000
30. Peba - QC sicurezza - Pulicciano, La Villa, Caspri - scala 1:4.000
31. Peba - Progetto: relazione e schede degl'interventi

Ai fini della sua applicazione il regolamento urbanistico usa le seguenti definizioni urbanistiche, indici e parametri:

• - Superficie territoriale (St): somma delle superfici fondiarie e di quelle per opere di urbanizzazione primaria e secondaria (Sf+S1+S2) in ettari;
• - Superficie fondiaria (Sf): superficie del lotto formato per procedura urbanistica al momento di entrata in vigore del piano (in mq.);
• - Superficie per opere di urbanizzazione primaria e secondaria (S1 e S2): superficie occupata rispettivamente dall'opera di urbanizzazione primaria e dall'opera di urbanizzazione secondaria (in mq.);
• - Superficie utile lorda (Sul): somma delle superfici di ogni piano dell'edificio calcolate al lordo dei muri esterni (in mq.); le logge aperte su due lati non costituiscono SUL per una superficie complessiva inferiore al 20% della superficie coperta; per le nuove costruzioni e le ristrutturazioni, ai fini di incentivazione della bioedilizia, per il calcolo della Sul non saranno considerati:
  • - lo spessore dei muri esterni eccedente i cm. 30;
  • - volumi tecnici, cioè manufatti finalizzati a contenere apparecchiature, macchinari o impianti tecnologici ed aventi dimensioni non superiori a quelle indispensabili per l'alloggiamento e la manutenzione dei medesimi, quali cabine elettriche, vani caldaia, locali per impianti centralizzati di riscaldamento, climatizzazione, trattamento e deposito di acque idrosanitarie, extracorsa degli ascensori e relativi locali macchine, cisterne e serbatoi idrici, gli apparati tecnici per lo smaltimento dei fumi quali comignoli e canne fumarie; se posti fuori terra non potranno avere superficie interna superiore a 8 mq., fatte salve documentate esigenze tecniche nel caso di insediamenti con destinazione ad attività industriali ed artigianali; nel territorio rurale i locali per le caldaie a cippato o a legna, quale dotazione a supporto dell'uso abitativo, si considerano volumi tecnici;
  • - i sistemi bioclimatici (pareti ventilate, rivestimenti a cappotto, ecc.), nel rispetto dei requisiti tecnico-costruttivi, tipologici (Norme 2.2) ed impiantistici definiti dalle norme vigenti;
  • - le "serre solari" cioè gli spazi ottenuti mediante chiusura con vetrata trasparente di logge o terrazze esposte prevalentemente a sud e quando esclusivamente finalizzati al risparmio energetico, senza determinare nuovi locali per la presenza continuativa di persone (locali di abitazione permanente e non, luoghi di lavoro, ecc.), apribili ed ombreggiabili per evitare il surriscaldamento estivo, attraverso schermature mobili o rimovibili; la struttura di chiusura deve comunque essere completamente trasparente, fatto salvo l'ingombro della struttura di supporto; tali elementi non potranno comunque avere superficie superiore al 10% della superficie coperta dell'edificio e dovranno essere realizzati nel rispetto dei caratteri tipologici (Norme 2.2) che caratterizzano il contesto ambientale; la dimostrazione della finalità di risparmio energetico dovrà essere prodotta attraverso uno specifico elaborato tecnico che ne certifichi le prestazioni, come definito dalle Linee Guida Regionali, tenendo conto dell'irraggiamento.
  La Sul con altezza interna inferiore a m. 2,40 non è computabile ai fini del carico urbanistico, ma lo è ai fini del calcolo degli oneri quale superficie accessoria della funzione principale. Previa verifica di non interferenza con la falda acquifera, è sempre ammessa esclusivamente sotto la Sul del piano terra, con esclusione dei soli garage realizzati ai sensi dell'articolo 9 della L. 122/89, dove consentiti, al servizio dei soli edifici esistenti;
• - Superficie utile netta (abitabile) (Sua): somma delle superfici di ogni piano dell'edificio, o dell'alloggio, calcolate al netto dei muri, vani di porte e finestre, pilastri, sguinci, scale interne (in mq.) (D.M. 10.05.77 n. 801);
• - Superficie coperta (Sc): superficie della proiezione a terra della Su dei vari piani (in mq.);
• - Altezza del fabbricato (H): altezza del fabbricato dal punto di stacco del fabbricato dal suolo all'intradosso dell'ultimo solaio di copertura;
• - Volume (V): somma dei prodotti delle superfici utili di piano per le rispettive altezze lorde;
• - Indice di utilizzazione territoriale: (Ut = mq. Su/ha. St) mq. di superficie utile ogni ettaro di superficie territoriale;
• - Indice di utilizzazione fondiario: (Uf = mq. Su/mq. Sf) mq. di superficie utile ogni mq. di superficie fondiaria;
• - Rapporto di copertura: (Rc = mq. Sc/mq. Sf) mq. di superficie coperta ogni mq. di superficie fondiaria.

Ai fini dell'applicazione di norme che facciano esplicito riferimento al volume, gli indici e parametri di cui al precedente comma devono essere moltiplicati per un'altezza convenzionale di m. 3,00.

Per le aree residenziali urbane i garage pertinenziali di cui alla L.765/67 come modificata dalla L. 122/89 di altezza interna inferiore a m. 2,40 non costituiscono Su.

Sono fatte salve le opere eseguite con norme di regolamento edilizio diverse e in contrasto con le presenti.

Nelle more della stesura del nuovo regolamento edilizio le norme del regolamento urbanistico, qualora in contrasto, prevalgono su quelle del regolamento edilizio vigente.

Le previsione di regolamento urbanistico si attuano per intervento diretto, per intervento diretto convenzionato, o subordinato alla formazione di piano attuativo.

Gli strumenti dell'intervento diretto sono: il permesso a costruire e la SCIA.

L'intervento diretto può attuarsi anche previa formazione e approvazione di atto d'obbligo unilaterale.

I piani attuativi sono individuati all'art. 65 della L.R. 1/2005 con i contenuti e l'efficacia di uno o più dei piani o programmi di cui al Titolo V, Capo IV, Sezione II della legge regionale soprarichiamata.

Le prescrizioni contenute nei capitoli 6.2 "Applicazione di misure di carattere compensativo" e 6.3 "Valutazione quantitativa dei fabbisogni" del Rapporto Ambientale costituiscono parte integrante delle presenti norme e dell'Allegato A "Schede di Trasformazione" in quanto dettano le modalità di carattere ambientale alle quali gli strumenti sopraindicati devono attenersi.

Gli strumenti di intervento diretto o preventivo non sostituiscono autorizzazioni, pareri o atti di assenso comunque denominati di competenza di altri enti.

L'individuazione delle aree nelle quali gli interventi possono attuarsi solo previa formazione di piano attuativo decade se non sia stato approvato e convenzionato il previsto piano entro cinque anni dalla data di approvazione del regolamento urbanistico.

Le aree decadute sono da considerarsi aree non pianificate ai sensi e con gli effetti di cui all'articolo 63 della L.R. 1/05.

Le previsioni per nuove aree da destinare ad opere di urbanizzazione primaria e secondaria hanno una validità di cinque anni dalla data di approvazione del regolamento urbanistico. Le stesse previsioni decadono a tutti gli effetti nel caso non siano stati nel frattempo approvati i loro progetti esecutivi o gli eventuali piani attuativi, se ricadenti al loro interno.

Le aree decadute sono da considerarsi aree non pianificate ai sensi e con gli effetti di cui all'articolo 63 della L.R. 1/05.

I parcheggi privati o garage di pertinenza delle singole unità immobiliari sono obbligatori nella misura di 1/3 della Su del fabbricato e altezza massima interna non superiore a m. 2,40 per le tutte le nuove costruzioni a prevalente destinazione residenziale.

In conformità con l'articolo 9 della legge 122/89, è possibile l'adeguamento degli immobili esistenti a tale standard secondo le prescrizioni contenute negli articoli seguenti per le varie zone del territorio comunale.

Gli interventi di cui al comma precedente non sono computabili ai fini del carico urbanistico e la S.C.I.A. è a titolo gratuito.

In carenza di possibilità di realizzazione per ragioni di incompatibilità storico ambientale con l'edificio o con il contesto e con le modalità di cui al 4º comma dell'articolo 9 della legge 122/89, il parcheggi privati pertinenziali possono essere realizzati anche in aree con previsione di parcheggio pubblico, occupando, previa cessione del diritto di superficie, una quota massima del 20% dell'area disponibile, se in superficie, o nel sottosuolo senza vincolo di quota, dimostrata la non interferenza con corpi idrici sotterranei.

I parcheggi pertinenziali di superficie possono essere coperti da tettoia aperta dai quattro lati con struttura in legno da eseguirsi con progetto unitario.

I parcheggi di cui al presente articolo non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati dal vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli.

Nel caso di unità per commercio al minuto e per attività terziarie si applica la disciplina prevista dalla normativa regionale in materia.

Sono fatte salve tutte le previsioni relative ai piani attuativi di iniziativa pubblica o privata approvati e, nel caso di piani di lottizzazione convenzionata, con la convenzione sottoscritta dalle parti.

Negli altri casi la sottoscrizione della convenzione è subordinata alla verifica di conformità con le previsioni del regolamento urbanistico.

In conformità a quanto prescritto nell'articolo 5 del piano strutturale, le destinazioni d'uso sono l'insieme delle funzioni previste e ammissibili nelle singole parti del territorio, edificate e non.

Nel piano si individuano destinazioni d'uso principali e derivate, e ad esse sarà fatto riferimento nelle norme. Salvo specifica prescrizione, si intendono previste o ammesse tutte le funzioni derivate quando sia prevista o ammessa la funzione principale che le contiene.

Le destinazioni d'uso principali sono: residenza, attività produttive, attività estrattive, attività commerciali, attività terziarie-direzionali, attività ricettive, servizi e attrezzature pubbliche-uso pubblico, mobilità, attività agricole, funzioni naturali di subsistema.

Le destinazioni d'uso derivate delle principali sono:

1. A. residenza: 1) residenza stabile, 2) residenza secondaria, 3) convitti, conventi e assimilabili, 4) esercizi commerciali di vicinato e artigianato di servizio, 5) pubblici esercizi senza ricettività;
2. B. attività industriali e artigianali: 1) industrie e attività artigianali di produzione e di trasformazione, 2) magazzini e depositi di materiale di produzione, di vendita e di noleggio, 3) commercio all'ingrosso, 4) impianti tecnologici, 5) stazioni di servizio e distribuzione di carburante, 6) attività estrattiva;
3. C. attività commerciali relative alle medie strutture di vendita;
4. D. attività commerciali relative alle strutture di grande distribuzione;
5. E. attività ricettive: 1) strutture ricettive alberghiere: a) alberghi, b) residenze turistico alberghiere, c) campeggi, d) villaggi turistici, e) aree di sosta; 2) altre strutture ricettive: a) strutture ricettive extra alberghiere per ricettività collettive (ostelli, rifugi montani, ecc.), b) strutture ricettive extra-alberghiere con le caratteristiche della civile abitazione (affittacamere, case e appartamenti per vacanze, residenze d'epoca), c) residence;
6. F. attività terziarie-direzionali: 1) uffici e servizi privati in genere (alla persona e all'impresa), 2) banche e assicurazioni, 3) uffici finanziari e di consulenza, 4) studi professionali; 5) altre attività;
7. G. attività agricole; 1) agricoltura di ogni tipo e con ogni tecnica, 2) residenza agricola, 3) allevamento, 4)vivaismo e coltivazioni in serra, 5) agriturismo, 6) colture arboree da legno, 6) altre;
8. H. funzioni naturali di subsistema: 1) funzioni strutturali (deflusso e regimazione delle acque, stabilità dei versanti, protezioni dall'erosione del suolo, ecc.), 2) funzioni di ecosistema (protezione e tutela di specie e associazioni arboree, arbustive e prative, e faunistiche), 3) funzioni produttive compatibili (ceduazione, raccolta prodotti del bosco, acquacoltura, ecc.), 4) funzioni di tutela di risorse vulnerabili, 5) altre.
9. I. servizi e attrezzature pubbliche-uso pubblico; 1) istruzione pubblica e privata, 2) scuole pubbliche e private di settore (musica, danza, disegno-pittura, informatica, ecc.), 3) servizi e attrezzature collettive pubbliche e private, 4) servizi amministrativi, 5) servizi culturali, 6) servizi ricreativi e/o associativi, 7) servizi sportivi e per attività motorie, 8) aree a parco pubblico e assimilabili, 9) servizi sanitari/assistenziali,10) servizi religiosi, 11) servizi di protezione civile, 12) servizi di pubblica accoglienza, 13) servizi tecnologici, 14) altri servizi;
10. J. mobilità; 1) viabilità carrabile, 2) viabilità ciclabile, 3) viabilità pedonale, 4) aree di parcheggio pubblico, 5) trasporto pubblico e privato;

Le costruzioni condonate ai sensi della legge 47/85 e sue successive modificazioni e integrazioni si distinguono in due categorie: stabili e precarie.

Sono da considerarsi stabili le costruzioni provviste di copertura chiuse sui quattro lati eseguite organicamente in muratura, calcestruzzo armato tamponato, acciaio o legno, queste ultime stabilmente ancorate ad opere di fondazione. Tutti gli altri tipi di costruzione sono da considerarsi precarie.

Ferme restando la destinazione d'uso condonata, esse possono essere demolite e ricostruite organicamente nel sedime mantenendo la condizione di stabilità ovvero di precarietà con un incremento del 10% della Su.

Le opere condonate che interessano parti di edifici preesistenti, quali manutenzioni straordinarie, ampliamenti, opere interne o di facciata, seguono le destinazioni d'uso degli stessi.

Gli edifici condonati ricadenti all'interno del perimetro di piani attuativi possono assumere le destinazioni d'uso in essi previste.

Il Credito Edilizio è "una quantità volumetrica" da annotare in unità di superficie utile lorda (s.u.l.). Esso è riconosciuto dall'Amministrazione Comunale ed attribuito a singole particelle di terreno catastalmente identificate.

Il Credito Edilizio è riconosciuto a seguito delle seguenti tipologie di interventi:

1. a) la demolizione delle opere incongrue e l'eliminazione di elementi di degrado;
2. b) la realizzazione di interventi di miglioramento della qualità urbana, paesaggistica, architettonica ed ambientale;
3. c) il riordino della zona agricola.

I "crediti edilizi" possono essere riconosciuti dall'Amministrazione Comunale anche quali compensazioni che permettano ai proprietari di aree ed edifici oggetto di vincolo preordinato all'esproprio di recuperare adeguata capacità edificatoria su altre aree e/o edifici, anche di proprietà pubblica, previa cessione all'Amministrazione dell'area oggetto di vincolo.

Nel Registro sono annotati i seguenti elementi:

1. 1) dati identificativi catastali della particella cui afferiscono i Crediti Edilizi;
2. 2) quantità e destinazione urbanistica dei Crediti Edilizi riconosciuti dal Comune alla particella catastale;
3. 3) quantità e destinazione urbanistica dei Crediti Edilizi, connessi ad una particella catastale, acquistati o ceduti;
4. 4) estremi degli atti comunali attinenti al riconoscimento dei Crediti Edilizi ovvero degli atti notarili attinenti all'acquisto o alla cessione di Crediti Edilizi;
5. 5) volturazioni inerenti le acquisizioni o le cessioni di Crediti Edilizi avvenute nel tempo.

L'annotazione dei Crediti Edilizi nel Registro ha pertanto natura certificativa circa lo stato di diritto delle proprietà immobiliari per quanto attiene al credito edilizio sotto il profilo della disciplina urbanistica, fermo restando che i profili civilistici relativi ai contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, sono normati dall'art. 2643 del Codice Civile.

I Crediti Edilizi sono liberamente commerciabili. I Crediti Edilizi sono trasferibili da terreni identificati come particelle nel Catasto dei Terreni o come Ente Urbano ad altri terreni anch'essi identificati come particelle nel medesimo Catasto. Il trasferimento dei crediti edilizi è definito dalle parti interessate ed avviene con atto notarile. L'Amministrazione rilascia il Certificato dei Crediti edilizi, che ne indica la quantità in relazione alla localizzazione ed alla destinazione urbanistica, anche contestualmente al rilascio del Certificato di Destinazione Urbanistica.

Il comune riconosce i Crediti Edilizi trasferiti tra proprietà che non risultino in contrasto con la disciplina urbanistica vigente.

I contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, sono normati dall'art. 2643 del Codice Civile.

Ove non diversamente disposto nell'atto di compravendita della particella catastale cui i Crediti Edilizi sono annotati, il trasferimento della proprietà del terreno include quello della proprietà dei Crediti Edilizi ad esso afferenti.

Ogni qualvolta vengono posti in essere atti civili o giudiziali od amministrativi che trasferiscano, costituiscano o modifichino i Crediti Edilizi, coloro che sono tenuti alla registrazione degli atti stessi hanno l'obbligo di richiedere al Comune le conseguenti volture da inserire nel registro dei crediti edilizi.

Lo stesso obbligo incombe, nei casi di trasferimenti per causa di morte, a coloro che sono tenuti alla presentazione delle denunce di successione.

Le volture devono essere richieste mediante la presentazione delle apposite domande, nel termine di trenta giorni dall'avvenuta registrazione degli atti o delle denunce di cui ai precedenti commi, all'ufficio comunale competente.

Alle domande di voltura vanno allegati copia in carta libera degli atti civili o giudiziali od amministrativi che danno origine alle domande stesse o delle denunce di trasferimento, per causa di morte, queste ultime corredate dalle copie dei documenti relativi alla successione.

La titolarità dei Crediti Edilizi riconosciuti dal Comune non è sottoposta ai limiti che riguardano l'efficacia temporale delle previsioni urbanistiche.