Norme Tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico

Art. 8 Elementi ed indici edilizi

8.1 Piano di un edificio

È lo spazio di un edificio, racchiuso o meno da pareti perimetrali, limitato da un pavimento e da un soffitto che può essere orizzontale, inclinato o curvo.

8.2 Piano fuori terra

È il piano di un edificio il cui pavimento si trovi in ogni suo punto perimetrale, o in almeno nel 70% di essi, ad una quota uguale o superiore a quella del terreno circostante nello stato di sistemazione preesistente.

Negli ambiti di trasformazione di cui alla parte terza Titolo II Capo III delle presenti norme le quote del terreno cui riferirsi sono quelle risultanti dalla sistemazione finale dell'area.

8.3 Piano interrato

È il piano di un edificio il cui estradosso del solaio di copertura si trovi in ogni suo punto perimetrale o in almeno nel 70% ad una quota inferiore o uguale a quella del terreno circostante nello stato di sistemazione preesistente.

Negli ambiti di trasformazione di cui alla parte terza Titolo II Capo III delle presenti norme le quote del terreno a cui riferirsi sono quelle risultanti dalla sistemazione finale dell'area.

8.4 Piano seminterrato

È il piano di un edificio compreso tra le limitazioni di cui ai precedenti paragrafi 8.2 e 8.3. Non è computato ai fini del numero massimo di piani consentito dai parametri urbanistici di zona.

8.5 Piano terra

È il primo piano fuori terra di un edificio sotto al quale non esistono altri piani, o esistono solamente piani interrati. È sempre computato ai fini del numero massimo di piani consentito dai parametri urbanistici di zona.

8.5.1 Piano pilotis

È il primo piano fuori terra, prevalentemente libero, sottostante altri piani e caratterizzato dalla presenza dei soli pilastri; può ospitare, per non più del 25% della sua estensione, vani chiusi, esclusivamente per la realizzazione di vani scala, ascensori, androni d'ingresso.

È sempre computato ai fini del numero massimo di piani consentito dai parametri urbanistici di zona.

8.6 Piano rialzato

È il primo piano fuori terra di un edificio sotto al quale esista un piano seminterrato.

8.7 Piano ammezzato e soppalchi

È il piano di un edificio interposto tra due piani fuori terra, di norma tra il piano terreno ed il primo, di altezza interna generalmente inferiore a quella degli altri piani fuori terra.

È sempre computato ai fini del numero massimo di piani consentito dai parametri urbanistici di zona, indipendentemente dal suo utilizzo.

Non sono computati ai fini del numero massimo dei piani consentiti dai parametri urbanistici di zona, i soppalchi, purché abbiano una superficie di calpestio inferiore ad 1/3 della superficie di pavimento del locale su cui si affacciano e purché non accolgano vani chiusi, con la sola eccezione di servizi igienici. Il locale sul quale viene ricavato il soppalco dovrà possedere i requisiti minimi richiesti in base alle vigenti norme igienico-sanitarie indipendentemente dalla superficie del soppalco.

8.8 Piano sottotetto

È il piano di un edificio posto tra l'ultimo piano e la copertura di altezza interna generalmente inferiore a quella degli altri piani fuori terra, accessibile ed ispezionabile dall'interno dell'edificio, limitato da un solaio inferiore e da una copertura orizzontale, inclinata, o curva.

Non è considerato piano sottotetto il vano tecnico compreso tra l'ultimo solaio dell'edificio e la copertura qualora possieda un'altezza media minore o uguale m. 1,00, misurata sull'intera superficie indipendentemente dalle partizioni interne.

Il vano tecnico non è computato ai fini del numero massimo di piani consentito dai parametri urbanistici di zona.

I sottotetti non dotati di autonomia funzionale non sono computati ai fini del numero massimo di piani consentito dai parametri urbanistici di zona.

8.9 Piano sottotetto utilizzabile

soppresso

8.10 Altezza netta del piano

È la misura della distanza tra il pavimento ed il soffitto di un piano di un edificio, ovvero tra il pavimento e l'intradosso delle strutture orizzontali emergenti dal soffitto quando il loro interasse risulti inferiore a m. 0,60. Nei casi di soffitti inclinati o curvi, l'altezza netta è convenzionalmente intesa come altezza media, la quale è misurata su tre punti alle imposte e al culmine ove si tratti di volte a tutto sesto o a sesto ribassato.

8.11 Altezza lorda del piano

È la misura della distanza tra pavimento di un piano di un edificio ed il pavimento del piano superiore, o, nel caso dell'ultimo piano, dalla misura della distanza tra pavimento e l'estradosso del solaio di copertura. Nei casi di coperture inclinate o curve, la misura della distanza è pari all'altezza media tra il pavimento e l'estradosso della copertura stessa, escluso il manto.

Sono escluse le parti della struttura di copertura eccedenti 30 cm di spessore fino ad un max di ulteriori 25 cm, ai sensi dell'art. 11 della L. 115/2008 e smi.

8.12 Superficie totale lorda (Sl)

È la superficie totale misurata al lordo di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre, comprensiva della superficie utile lorda e della superficie accessoria.

8.13 Superficie utile lorda (Sul)

È la superficie dei piani entroterra e fuori terra misurata al lordo di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre ecc. al netto della superficie accessoria, come definita all'art. 8.15.

8.14 Superficie utile netta (Su)

È la superficie che può essere effettivamente destinata all'esercizio di una data funzione o all'assolvimento di un dato servizio. È la somma delle superfici di pavimento dei singoli vani della singola unità immobiliare, al netto delle murature ed esclusi i balconi, le terrazze, i sottoscala di scale interne, le cantine, le soffitte non abitabili, gli eventuali spazi comuni e le superfici comprese negli sguinci.

8.15 Superficie accessoria

È la superficie dei piani entroterra e fuori terra, compreso il sottotetto, avente funzioni di servizio. Essa è costituita da:

  1. a) balconi, terrazze scoperte, tettoie isolate come definite al successivo articolo 11.10.bis, logge e simili. Le logge sono considerate superficie accessoria se la loro profondità è pari o inferiore a m. 2,50;
  2. b) porticati e loggiati se asserviti ad uso pubblico;
  3. c) porticati e loggiati ad uso privato, quando non superino il 10% della superficie coperta;
  4. d) piani pilotis compresi i vani chiusi se nei limiti di cui al precedente paragrafo 8.5.1;
  5. e) locali per impianti tecnologici, quali impianti termici, di climatizzazione, elettrici, idrici e simili, ove il loro esercizio non rientri tra le attività fondamentali inerenti le utilizzazioni dei manufatti edilizi interessati entro il corpo dell'edificio;
  6. f) locali classificati volumi tecnici di cui al successivo paragrafo 8.20;
  7. g) lavanderie di uso condominiale;
  8. h) androni, gallerie interne ed altri vani di relazione ad uso pubblico o condominiali aventi autonomia fisica e funzionale;
  9. i) vani scala condominiali e vani ascensore. La superficie del vano scala non costituisce superficie accessoria, ma superficie utile lorda, in tutti gli altri casi. Le proiezioni orizzontali delle scale interne ai vani abitabili sono parte della superficie utile lorda;
  10. j) piano seminterrato che non ecceda dal perimetro dell'edificio fuori terra, purché di altezza interna netta non superiore a m. 2,40 e sempre che i locali seminterrati non fuoriescano di oltre m. 1,00 dalla quota di cui al successivo paragrafo 8.21 comma 2;
  11. k) primo piano completamente interrato, purché l'altezza interna netta non superi m. 2,40;
  12. l) parcheggi coperti interrati, anche oltre il primo piano completamente interrato;
  13. m) parcheggi coperti fuori terra, purché l'altezza interna netta non superi m. 2,40 e purché non eccedente la superficie coperta esistente o quella ammessa, nelle zone ove previsto, dall'indice Rc;
  14. n) i sottotetti, per le porzioni aventi altezza netta di piano non superiore a 2,40 m, anche se non delimitati da muri;
  15. o) manufatti edilizi e porzioni di essi legittimamente esistenti alla data di entrata in vigore delle presenti norme, con altezza netta di piano inferiore o uguale a 2,40 m, privi dei requisiti di agibilità, posti fuori terra e non riconducibili alle tipologie precedenti o a quelle dell'art.. 11.17.
  16. p) tutti i maggiori spessori, volumi e superfici, finalizzati all'incremento delle prestazioni energetiche degli edifici, nei limiti entro i quali, ai sensi delle vigenti norme in materia, è permesso derogare, nell'ambito dei procedimenti ordinati alla formazione dei titoli abilitativi edilizi, a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito alle distanze minime tra edifici, alle distanze minime di protezione del nastro stradale, nonché alle altezze massime degli edifici.

Non sono consentite utilizzazioni delle Superfici Accessorie realizzate dopo l'entrata in vigore del Regolamento Urbanistico diverse da quelle di cui al presente articolo.

8.16 Superficie di vendita

È la superficie, degli spazi edificati utilizzati per il commercio al dettaglio, alla quale ha accesso il pubblico, compreso quella occupata dai banchi, scaffalature e simili, e comunque destinata a mostra od esposizione di merce. Non costituisce superficie di vendita quella destinata a magazzini, depositi, locali di lavorazione, uffici e servizi, nonché quella adibita a deposito carrelli.

Per superficie di vendita di un centro commerciale si intende quella risultante dalla somma delle superfici di vendita di tutti gli esercizi al dettaglio in esso presenti.

La superficie di vendita degli esercizi commerciali che hanno ad oggetto esclusivamente la vendita di merci ingombranti non immediatamente amovibili ed a consegna differita (concessionarie auto, rivendite di legnami, materiali per l'edilizia e mobili, ecc.) è computata nella misura di 1/10 della superficie di vendita, quando questa non sia superiore a mq. 2500. Per superfici eccedenti tale dimensione la superficie è computata nella misura di 1/10 fino a mq 2500 e nella misura di 1/4 nella misura eccedente.

8.17 Sagoma geometrica

Per sagoma geometrica di una costruzione si intende il solido corrispondente allo spazio occupato dall'edificio ed è formata dal profilo esterno dell'insieme infinito delle sezioni che lo delimitano.

Per sagoma geometrica di una costruzione si intende il solido corrispondente allo spazio occupato dall'edificio, formata dal profilo esterno dell'insieme infinito delle sezioni che lo delimitano.

Non concorrono alla determinazione della sagoma geometrica:

  1. a) la porzione interrata dell'edificio, qualsiasi sia la destinazione e la consistenza della medesima;
  2. b) le aperture (porte e finestre e qualsiasi altra forma di forometria sulle pareti esterne);
  3. c) gli elementi aggettanti dal filo delle pareti esterne (balconi, scale, gli aggetti ornamentali, le tettoie a sbalzo e le pensiline) e dal tetto (abbaini, gronde, ecc.) che non abbiano ai fini dell'applicazione delle presenti norme, rilevanza urbanistica.
  4. d) rampe di accesso ai locali interrati o seminterrati quando non impegnino il perimetro dell'edificio per più di mt 6,00;
  5. e) il rialzamento della quota di imposta della copertura di edifici esistenti esclusivamente nei limiti strettamente necessari alla realizzazione di cordoli od altri accorgimenti tecnici derivanti dalla applicazione delle norme in materia di costruzioni in zona sismica;
  6. f) restano esclusi anche tutti i maggiori spessori, volumi e superfici, finalizzati all'incremento delle prestazioni energetiche degli edifici, nei limiti entro i quali, ai sensi delle vigenti norme in materia, è permesso derogare, nell'ambito dei procedimenti ordinati alla formazione dei titoli abilitativi edilizi, a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito alle distanze minime tra edifici, alle distanze minime di protezione del nastro stradale, nonché alle altezze massime degli edifici

8.18 Sagoma urbanistica

Per sagoma urbanistica di una costruzione si intende il solido delimitato dalle dimensioni aventi rilievo urbanistico quali altezza massima, altezza ai fini del calcolo del volume utile lordo, entità della superficie coperta o della superficie utile lorda.

8.19 Volume utile lordo di un edificio

Per volume utile lordo si intende la somma dei prodotti delle superfici utili lorde dei piani entroterra e fuori terra di un edificio, delimitate dal perimetro esterno dei piani medesimi, per le rispettive altezze lorde di piano.

Rappresenta il volume da considerare ai fini della determinazione degli oneri concessori, degli spazi a parcheggio fatto salvo solo quanto diversamente disciplinato dalle presenti norme, o di ogni altra verifica che il Regolamento Urbanistico prescriva, con riferimento al volume della costruzione.

Al fine di incentivare l'edilizia sostenibile ed il contenimento energetico per gli edifici di cui è previsto dalle vigenti norme l'attestato di certificazione energetica o di rendimento energetico ed al fine di un ottimale isolamento termico ed acustico il volume utile lordo è computato con l'esclusione di quanto previsto all'art. 11 del D.Lgs. 115/2008.

8.20 Volumi tecnici

Sono considerati volumi tecnici i volumi strettamente necessari a contenere e consentire l'accesso di quelle parti di impianti tecnici (idrico, termico, elevatorio, di parafulmine, di ventilazione, ecc.) che non possono per esigenze tecniche di funzionalità o di sicurezza, o derivanti da norme prescrittive degli impianti stessi, trovare luogo entro il corpo dell'edificio realizzabile nei limiti imposti dalle norme urbanistiche.

A titolo esemplificativo sono da considerare volumi tecnici da non computare nella SUL, quelli sotto indicati:

  1. a) Extra-corpo vani scale condominiali, ovvero la porzione di vano scala condominiale necessaria per raggiungere il piano sottotetto, se non abitabile, o il lastrico solare condominiale;
  2. b) Extra-corsa ascensore;
  3. c) Serbatoi idrici e relativi impianti comprese le vasche e i serbatoi per la raccolta delle acque meteoriche destinate al riutilizzo ad usi compatibili, completamente fuori terra;
  4. d) Centrale termica ove prescritta dalla potenza dell'impianto;
  5. e) Camini, canne fumarie e di ventilazione;
  6. f) Cabine elettriche di trasformazione elettrica MT/BT;
  7. g) Gli abbaini, di cui all'art. 11.19;
  8. h) Scannafossi, purché contenuti nel limite di m. 1,30;
  9. i) Locali tecnici a servizio di fonti di energia rinnovabile e domotica.

I locali di cui alle lettere c), d), f), i) non sono considerati neppure ai fini del calcolo della superficie coperta se realizzati nell'ambito di interventi fino alla ristrutturazione edilizia di manufatti edilizi legittimamente esistenti alla data di entrata in vigore delle presenti norme, se all'interno dei centri abitati, ovvero se a servizio di attività produttive e solo nelle zone ad esse destinati dalle presenti norme.

I locali di cui alle lettere c), d), f), h), i), se interrati e posti all'interno dei centri abitati, godono del regime derogatorio di cui al paragrafo 7.11, comma 3.

In tutti i casi resta fermo il rispetto di quanto prescritto in materia di impermeabilizzazione dei suoli e di distanze.

In ogni caso la sistemazione di volumi tecnici non deve costituire pregiudizio per l'estetica del fabbricato.

Nel caso di nuove costruzioni, ricostruzioni o ristrutturazioni, i volumi tecnici dovranno essere evidenziati fin dall'inizio nel progetto.

8.21 Altezza dei fabbricati (H)

Per altezza dei fabbricati si intende la distanza corrente tra il riferimento alla base e quello in sommità di ciascun fronte dell'edificio.

Si assumerà come riferimento alla base del fabbricato la quota 0,00 così definita:

  1. a)nel caso di strada con marciapiede la quota 0,00 coincide con la quota del retro marciapiede;
  2. b) nel caso di strada senza marciapiede la quota 0,00 viene determinata a 15 cm. rispetto al colmo stradale asfaltato e a 25 cm. se la strada non è asfaltata;
  3. c) negli altri casi la quota 0.00 coincide con la quota media del terreno immediatamente adiacente l'edificio allo stato preesistente, considerando tale stato di progetto per variazione di cm. 15;
  4. d) negli ambiti di trasformazione di cui alla parte terza Titolo II Capo III delle presenti norme, le quote del terreno o delle strade a cui riferirsi sono quelle risultanti dalla sistemazione finale del comparto.

Si assumerà come riferimento alla sommità del fronte del fabbricato:

  • - l'incontro dell'intradosso del solaio di copertura con il piano della facciata quando il solaio di copertura dell'ultimo piano, è piano, o quando il solaio di copertura è inclinato e le falde hanno un'inclinazione non superiore al 35% e la quota dell'intradosso di colmo non supera l'altezza di m. 2,50 rispetto a tale riferimento (vedi fig. 1);
  • -il punto medio tra l'incontro dell'intradosso del solaio di copertura con il piano della facciata e l'intradosso del colmo quando il solaio di copertura dell'ultimo piano è inclinato e le falde hanno un'inclinazione superiore al 35% e la quota dell'intradosso supera di m. 2,50 il punto di incontro dell'intradosso con la facciata (vedi fig. 1).

Ai fini della determinazione dell'altezza si osserveranno le seguenti norme:

  1. a) in caso di terreni pianeggianti il riferimento in sommità verrà contenuto entro la superficie parallela al terreno e posta alla quota corrispondente all'altezza massima prevista per la zona. L'altezza massima sarà misurata in verticale a partire dal riferimento alla base dell'edificio;
  2. b) in caso di terreni inclinati il riferimento in sommità verrà contenuto entro la superficie parallela al terreno e posta alla quota corrispondente all'altezza massima prevista per la zona (vedi fig. 3). L'altezza massima sarà misurata in verticale a partire dal riferimento alla base dell'edificio;
  3. c) qualora l'edificio venga realizzato a gradoni o per sezioni aventi fronti di altezze diverse, l'altezza massima di ciascun gradone, sezione o fronte, dovrà essere compatibile con l'altezza massima prevista per la zona (vedi fig. 4);
  4. d) qualora l'edificio prospetti più strade, la quota 0.00 coincide con la quota di ciascuna strada;
  5. e) le eventuali porzioni di edificio, fronti, o sezioni arretrate rispetto al filo della facciata più avanzata vengono considerate ai fini dell'altezza del fronte solo quando emergono rispetto al profilo ideale della coperture inclinata con pendenza del 35% ed impostata alla quota riferita all'altezza massima ammissibile per ciascuna zona urbanistica e/o eccedano 5 metri in profondità da detto filo e/o per una lunghezza superiore ai m. 5,00;
  6. f) non vengono considerati ai fini della determinazione dell'altezza massima gli elementi posti sopra la copertura e destinati ad accogliere gli impianti e gli apparati tecnologici e gli elementi decorativi ed i parapetti pieni con altezza minore o uguale di m. 1,20;
  7. g) non vengono considerati gli abbaini aventi le caratteristiche di cui all'art. 11.19
  8. h) non vengono altresì considerati ai fini della determinazione dell'altezza massima i volumi tecnici come definiti all'art. 8.20 delle presenti norme, posti oltre il riferimento alla sommità del fronte del fabbricato, con l'esclusione di quelli alle lett. c), d), f) e i)
  9. i) restano esclusi dal computo dell'altezza massima tutti i maggiori spessori, volumi e superfici, finalizzati all'incremento delle prestazioni energetiche degli edifici, nei limiti entro i quali, ai sensi delle vigenti norme in materia, è permesso derogare, nell'ambito dei procedimenti ordinati alla formazione dei titoli abilitativi edilizi, a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito alle distanze minime tra edifici, alle distanze minime di protezione del nastro stradale, nonché alle altezze massime degli edifici.
Figura 1 Figura 1.1 Figura 2.1 Figura 3 Figura 4