Norme Tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico

Art. 19 Strumenti di attuazione

Il Regolamento urbanistico si attua attraverso i Piani Urbanistici Attuativi (PUA) di iniziativa pubblica o privata, i Progetti Unitari Convenzionati (PUC) ed attraverso interventi edilizi diretti (IED).

Art. 20 Piani Urbanistici Attuativi (P.U.A.)

I Piani Urbanistici Attuativi (PUA) sono strumenti urbanistici di dettaglio approvati dal Comune in attuazione del Regolamento Urbanistico ai fini del coordinamento degli interventi sul territorio aventi i contenuti e l'efficacia degli strumenti pianificatori attuativi previsti dalle norme statali vigenti.

Ciascun piano attuativo può avere, in rapporto agli interventi previsti, i contenuti e l'efficacia di una o più delle tipologie dei piani di cui al primo comma.

L'atto di approvazione del PUA individua le leggi di riferimento e gli immobili soggetti ad espropriazione ai sensi delle leggi stesse.

La realizzazione dei PUA di iniziativa privata è subordinata alla stipula della convenzione che regoli i rapporti tra le proprietà interessate ed il comune.

Qualora gli interventi ricadano nell'ambito di zone ove la residenza sia tra le destinazioni ammesse ed il soggetto attuatore si impegni a destinare una quota non inferiore al 10% in termini di superficie utile lorda alla residenza nelle forme dell'affitto o in altra forma di edilizia convenzionata, l'Amministrazione Comunale prevede la possibilità di forme di incentivazione che verranno stabilite con apposite deliberazioni consiliari.

Art. 20 bis Progetto Unitario Convenzionato (PUC)

Per Progetto Unitario Convenzionato (PUC) si intende la presentazione, ad opera del proprietario e di chi ne abbia diritto, di un permesso di costruire convenzionato finalizzato alla realizzazione di un progetto architettonico esteso all'intera area di intervento e di opere di urbanizzazione, infrastrutturali e/o di riqualificazione urbanistica ambientale.

Il PUC si applica ove espressamente previsto nelle Scheda Norma di cui all'art. 2 capoverso E e, fatte le maggiori limitazioni previste da ciascuna zona urbanistica omogenea, ogniqualvolta la sostenibilità dell'intervento edilizio diretto è condizionata alla realizzazione di opere relative al sistema della mobilità o alla individuazione di aree per servizi pubblici o di uso collettivo carenti o mancanti, ritenute dall'A.C. indispensabili e necessarie al completamento del disegno urbanistico dell'ambito di riferimento.

Le tavole di cui all'art. 2 paragrafo B delle presenti norme individuano, con apposita simbologia, le aree per le quali, a causa della loro rilevanza strategica per l'attuazione quinquennale del Regolamento Urbanistico, l'intervento è subordinato alla formazione ed attuazione di un PUC.

Ognuno degli ambiti assoggettati a PUC è individuato dal presente strumento di pianificazione urbanistica mediante il riferimento all'Unità Territoriale Organica Elementare del Piano Strutturale in cui l'ambito ricade e da un numero progressivo ed è delimitato da apposito perimetro. Ad ogni ambito è associata una scheda norma di cui all'art. 2 paragrafo E delle presenti norme, che ne costituisce parte integrante e sostanziale. Ogni scheda reca le direttive da rispettare nella definizione del Progetto Unitario Convenzionato e precisa quali elementi sono da considerarsi prescrittivi e quali indicativi.

Il rilascio del permesso di costruire è subordinato alla sottoscrizione, per atto pubblico, di convenzione o atto unilaterale d'obbligo, preventivamente approvato dalla Giunta Comunale, in cui il soggetto attuatore si impegni ad eseguire, entro i termini del permesso di costruire stesso, le opere di urbanizzazione previste dal progetto, compresi gli allacciamenti ai pubblici servizi, presentando adeguata cauzione o fideiussione.

La convenzione o atto unilaterale d'obbligo, registrati e trascritti prima del rilascio del permesso di costruire, devono contenere, quali elementi essenziali:

  1. a) le modalità di realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria che si rendono necessarie, da eseguire a cura e spese del titolare del permesso di costruire, nonché le relative garanzie finanziarie e le modalità di controllo sulla loro esecuzione;
  2. b) la previsione della cessione di aree a standards;
  3. c) La cessione delle opere di cui ai punti a) e b) o il loro vincolo ad uso pubblico a norma della vigente legislazione;
  4. d) gli oneri a carico del concessionario nell'eventuale gestione diretta delle aree o delle opere di urbanizzazione.

Art. 21 Ambiti soggetti obbligatoriamente a Piani Urbanistici Attuativi o a Progetti Unitari Convenzionati

Le tavole di cui all'art. 2 paragrafo B delle presenti norme individuano, con apposita simbologia, le aree per le quali in rapporto alla loro complessità e rilevanza ogni intervento è subordinato alla formazione ed attuazione di un Piano Urbanistico Attuativo (P.U.A.) o di un Progetto Unitario Convenzionato (P.U.C.).

Ognuno degli ambiti assoggettati a P.U.A. o P.U.C. è individuato dal presente strumento di pianificazione urbanistica mediante il riferimento all'Unità Territoriale Organica Elementare del Piano Strutturale in cui l'ambito ricade e da un numero progressivo ed è delimitato da apposito perimetro.

Ad ogni ambito è associata una scheda norma di cui all'art. 2 paragrafo E delle presenti norme; la scheda è parte integrante delle presenti norme. Ogni scheda reca le direttive da rispettare nella definizione del Piano Urbanistico Attuativo o del Progetto Unitario Convenzionato. Le schede norma precisano quali elementi sono da considerarsi prescrittivi e quali indicativi per i P.U.A. o per i PUC. In caso di difformità tra i diversi parametri che definiscono la edificabilità, si assume come parametro prevalente l'indice di utilizzazione territoriale (Ut) ovvero la SUL massima ammissibile.

Nelle aree soggette obbligatoriamente a P.U.A. o a P.U.C. nelle more di formazione dello stesso, non è ammessa alcuna trasformazione degli immobili interessati ivi ricadenti che sia subordinata a provvedimenti abilitativi comunali, ad eccezione di quelle rientranti nella definizione di manutenzione ordinaria e straordinaria strettamente finalizzate ad evitare dimostrati pericoli di crollo o comunque di grave deterioramento dell'unità edilizia interessata, ovvero ad assicurarne i requisiti minimi indispensabili di abitabilità o agibilità.

Nel caso le aree siano soggette a bonifica ambientale ai sensi del vigente Codice dell'Ambiente (D.Lgs 152/2006), sono altresì ammessi gli interventi necessari alla bonifica del sito, compresa la demolizione selettiva delle soprastanti strutture edilizie, quando espressamente richiesta dalla Conferenza dei Servizi ex art. 14 del L. 241/90.

Art. 22 Intervento edilizio diretto (IED)

In tutte le zone del territorio comunale dove non sia prescritto il Piano Urbanistico Attuativo o il Progetto Unitario Convenzionato l'attivazione degli interventi è regolata dall'Intervento Edilizio Diretto previo rilascio dei provvedimenti abilitativi comunale previsti per legge e con le modalità di cui al Regolamento Edilizio Comunale.

Il titolo abilitativo è subordinato alla preventiva verifica sull'esistenza ed adeguatezza delle opere di urbanizzazione primaria o alla previsione da parte del Comune dell'attuazione delle stesse nel successivo triennio. Detta verifica deve dimostrare l'esistenza e l'adeguatezza almeno delle seguenti opere di urbanizzazione primaria:

  1. - accesso mediante strade carrabili della sezione minima di m. 5,00 e pendenza non superiore a 15%, salvo che per limitati tratti, connesse con continuità alla rete di strade e servizi esistenti;
  2. - accesso alla rete fognaria pubblica esistente ovvero, nei casi di motivato impedimento tecnico, all'impegno di realizzare sistemi di smaltimento alternativi certificabili;
  3. - acquedotto;
  4. - gas metano (ove esistente la rete urbana)
  5. - rete elettrica ovvero, nei casi di motivato impedimento tecnico, all'impegno di realizzare sistemi di produzione alternativi certificabili;

Qualora l'intervento edilizio diretto di nuova edificazione o addizione volumetrica ovvero ristrutturazione urbanistica preveda la contestuale realizzazione di nuove infrastrutture e/o opere di urbanizzazione, eccedenti i semplici allacciamenti alle reti di urbanizzazione primaria, ovvero l'assunzione di specifici obblighi previsti dalle presenti norme, la realizzazione dell'intervento è soggetta almeno al rilascio del Progetto Unitario Convenzionato di cui all'art. 20 bis.

Gli interventi di ristrutturazione edilizia o di sostituzione edilizia non possono prevedere la contestuale realizzazione di nuove opere di urbanizzazione e sono pertanto subordinati esclusivamente al rilascio di permesso di costruire o alla presentazione di SCIA, e non di Progetto Unitario Convenzionato.

Qualora emergesse, ai fini della sostenibilità dell'intervento edilizio, la necessità di prevedere la contestuale realizzazione di nuove infrastrutture e/o opere di urbanizzazione, eccedenti i semplici allacciamenti alle reti di urbanizzazione primaria, ovvero l'assunzione di specifici obblighi, si dovrà procedere alla revisione della qualificazione tecnico giuridica dell'intervento e troveranno applicazione i disposti di cui all'art. 20 bis.

Art. 23 Elaborati costitutivi dei Piani Attuativi

I Piani attuativi di iniziativa sia pubblica che privata devono contenere:

  1. a)Una relazione sullo stato di fatto dell'ambito considerato contenente: la descrizione delle caratteristiche fisiche, l'analisi storica, morfologica e tipologica dell'insediamento, nel suo insieme e nei suoi singoli elementi, la descrizione analitica del sistema del verde, dell'offerta di spazi, non edificati ed edificati esistenti, l'individuazione degli usi in atto di tali spazi.
    1. a/1 una tavola, su base catastale, con l'indicazione dei limiti delle proprietà e delle relative superfici;
    2. a/2 l'elenco catastale delle proprietà;
    3. a/3 tavole in scala 1.500 recanti la descrizione dello stato di fatto planimetrico ed altimetrico della zona interessata, con l'individuazione di un caposaldo fisso permanente da riferire alle curve di livello e con l'indicazione:
      • * delle sistemazioni a verde, con la specificazione delle essenze vegetali;
      • * delle eventuali pavimentazioni di spazi scoperti;
      • * della rete viaria e delle relative definizioni toponomastiche;
      • * degli esistenti manufatti edilizi di qualsiasi genere.
      • * degli elettrodotti, dei metanodotti, degli acquedotti, delle fognature e degli impianti di depurazione e di generazione dell'energia, e di ogni eventuale altro impianto tecnologico, puntuale ed a rete, pubblico e/o di uso comune, nonché delle relative servitù;
      • * degli altri eventuali vincoli, e degli immobili eventualmente sottoposti a speciali prescrizioni in base a vigenti leggi nazionali o regionali;
    4. a/4 i profili altimetrici dei fronti dei manufatti edilizi esistenti, in scala non inferiore a 1:200;
    5. a/5 planimetrie, in scala 1:500, relative ai diversi piani, per i manufatti edilizi a più piani, con l'indicazione di tutte le utilizzazioni in atto;
    6. a/6 la documentazione storica, cartografica ed iconografica, delle dinamiche di formazione e trasformazione, urbana ed edilizia dell'ambito considerato;
    7. a/7 la documentazione fotografica dell'ambito considerato, con l'indicazione dei diversi coni visuali;
    8. a/8 la relazione geologica e l'analisi geotecnica del terreno;
    9. a/9 la relazione sul rischio idraulico.
  2. b) Una relazione illustrativa del progetto, che dia conto degli obiettivi assunti nella formulazione della disciplina concernente l'ambito considerato, espliciti le scelte effettuate, delinei i tempi previsti per la loro attuazione, indicando le relative priorità, e sia corredata da:
    1. b/1 nei casi di iniziativa pubblica, l'indicazione delle proprietà soggette ad acquisizione pubblica, od a vincoli per funzioni pubbliche, o d'interesse collettivo, nonché la previsione di massima della spesa occorrente per la predetta acquisizione pubblica;
    2. b/2 in tutti i casi la relazione sulla previsione della spesa occorrente per le sistemazioni generali necessarie per l'attuazione del piano; la relazione sulla previsione delle spese relative alla realizzazione degli impianti tecnici indicati nelle tavole di cui alla lettera c1; la relazione sulle previsioni di spesa relative alla realizzazione dell'impianto indicato alla lettera c1;
  3. c) Gli elaborati grafici di progetto, consistenti in:
    1. c/1 planimetrie in scala 1:500 per le aree da realizzare mediante nuovo impianto, ed in scala 1:200 per le aree da ristrutturare, recanti l'indicazione:
      • * delle sistemazioni a verde (pubblico, pertinenziale, condominiale) di progetto, con l'indicazione delle essenze consentite e/o prescritte;
      • * della rete viaria e delle eventuali piazze di progetto, con la specificazione dei principali dati altimetrici, nonché delle eventuali servitù di passaggio;
      • * delle sistemazione delle aree a parcheggio pubblico;
      • * degli eventuali spazi per altri servizi pubblici e/o di uso pubblico;
      • * delle pavimentazioni di progetto degli spazi scoperti;
      • * del progetto di massima dell'impianto di illuminazione pubblica, con l'ubicazione delle necessarie cabine;
      • * degli impianti tecnici, quali la rete di adduzione dell'acqua, la rete di distribuzione del gas, dell'energia elettrica e delle telecomunicazioni, la rete fognante e gli impianti di depurazione e di generazione dell'energia, pubblici o d'uso comune, e di ogni altra necessaria infrastruttura, nonché delle relative servitù;
      • * degli eventuali servizi centralizzati e delle eventuali realizzazioni entroterra;
      • * dei perimetri degli eventuali comparti, od unità minime d'intervento, debitamente numerate;
      • * degli interventi prescritti e/o consentiti sui manufatti edilizi da conservare, o sulle loro parti;
      • * dei manufatti edilizi da demolire senza ricostruzione, nonché delle sistemazioni degli spazi scoperti risultanti dalle demolizioni;
      • * del sedime, ovvero del perimetro della massima superficie coperta, dei manufatti edilizi di cui è prescritta e/o consentita la demolizione e ricostruzione, ovvero la nuova edificazione, nonché di ogni necessario relativo indice urbanistico ed edilizio;
      • * delle destinazioni d'uso, ovvero delle utilizzazioni consentite, degli immobili, specificate per ciascun piano nei manufatti edilizi di più piani;
    2. c/2 profili altimetrici dei fronti dei manufatti da conservare, in scala non inferiore a 1:200, con l'indicazione degli interventi prescritti e/o consentiti su di essi o su le loro parti;
    3. c/3 sezioni e profili in scala 1:500 dei manufatti edilizi di cui è prescritta e/o consentita la demolizione e ricostruzione, ovvero la nuova edificazione, recanti l'indicazione dei tipi edilizi;
  4. d) valutazione degli effetti ambientali delle trasformazioni secondo le prescrizioni di cui alla parte terza Capo II delle presenti norme;
  5. e) le norme tecniche di attuazione;
  6. f) Lo schema della convenzione che regola i rapporti tra il Comune e i soggetti interessati all'attuazione del piano, redatta a norma delle leggi vigenti, limitatamente ai PUA di iniziativa privata.

I Piani Attuativi, di iniziativa pubblica e privata, volti a disciplinare gli ambiti della conservazione e del restauro, sono costituiti almeno da:

  1. a)una relazione sullo stato di fatto dell'ambito, o dell'unità minima d'intervento, considerati, contenente: la descrizione delle sue più rilevanti caratteristiche fisiche, l'analisi storica, morfologica e tipologica dell'insediamento, o dell'unità minima d'intervento, nel suo insieme e nei suoi singoli elementi, la valutazione quantitativa e qualitativa dell'offerta di spazi non edificati ed edificati esistenti, l'indicazione degli usi in atto di tali spazi; tale relazione deve essere corredata da:
    1. a/1 lo stralcio degli immobili attinenti l'ambito, o l'unità minima d'intervento considerati; a/2 il rilievo planimetrico-stratigrafico dello stato di fatto, rappresentato in tavole in scala non inferiore ad 1:200, contenente l'indicazione:
      • * dei manufatti edilizi di qualsiasi genere;
      • * delle sistemazioni degli spazi scoperti, con l'indicazione delle essenze vegetali presenti e delle indicazioni delle dimensioni degli esemplari delle specie arboree, delle pavimentazioni, degli elementi di delimitazione perimetrali, di divisione interna, di arredi e/o di servizio, dei materiali e dei colori, ove il piano sia relativo ad un ambito;
      • * della rete viaria e delle relative definizioni toponomastiche, ove il piano sia relativo ad un ambito, oppure della rete viaria dell'immediato intorno, ove sia riferito ad unità edilizia;
      • * degli impianti tecnologici, puntuali e a rete, pubblici e/o di uso pubblico, e delle relative servitù, ove il piano sia relativo ad un ambito,
      • * degli usi in atto, a ciascun piano per i manufatti edilizi a più piani;
      • * dell'eventuale esistenza di speciali prescrizioni, dettate in base a vigenti leggi nazionali o regionali, relative ad immobili considerati;
    2. a/3 i profili altimetrici, tracciati a semplice contorno su tavole in scala non inferiore a 1:200, dei fronti, esterni ed interni, degli edifici esistenti considerati; i profili dei fronti esterni devono comprendere anche i prospetti degli edifici adiacenti;
    3. a/4 rilievi, in scala adeguata all'oggetto e comunque non inferiore ad 1:20, dei particolari, con l'indicazione delle caratteristiche esecutive e di consistenza, nonché dei materiali e colori, ove il piano sia relativo ad un ambito, tali rilievi possono essere sostituiti da accurata documentazione fotografica, in scala adeguata all'oggetto, ove siano da prevedersi per gli elementi interessati, solamente opere di pulitura o di tinteggiatura;
    4. a/5 la documentazione storica, cartografica e/o iconografica e/o d'altro genere delle dinamiche formative ed evolutive, dell'ambito e dell'unità edilizia;
    5. a/6 la documentazione fotografica dell'insieme dell'ambito o dell'unità edilizia, nonché dell'intorno, con l'indicazione dei diversi coni visuali.
  2. b) Una relazione illustrativa del progetto, contenente l'esplicitazione delle scelte operate e le relative motivazioni, corredata da:
    1. b/1 l'elenco catastale delle proprietà interessate, con specificazione di quelle eventualmente soggette ad acquisizione pubblica tramite espropriazione, nonché i relativi estratti di mappa;
    2. b/2 la previsione di massima delle spese occorrenti, con l'indicazione della loro ripartizione, nonché dei termini previsti per l'attuazione del piano.
  3. c) Planimetrie di progetto, ove il piano sia relativo ad un ambito, in scala non inferiore a 1:200 recanti l'indicazione:
    1. c/1 della sistemazione degli spazi scoperti, con la specificazione delle essenze vegetali di cui si propone l'utilizzazione e della posizione degli esemplari delle specie arboree; dei tipi di pavimentazione e dei relativi materiali e colori; degli elementi di delimitazione perimetrali, di divisione interna, di arredo e/o di servizio, e dei relativi materiali e colori;
    2. c/2 della rete viaria con specificazione dei principali dati altimetrici, nonché delle eventuali servitù di passaggio;
    3. c/3 degli impianti tecnologici puntuali e a rete, pubblica e/o di uso pubblico, nonché ove del caso, delle altre necessarie infrastrutture, e delle relative servitù.
  4. d) Planimetrie di progetto, in scala non inferiore ad 1:100, relative agli edifici, con la specificazione:
    • * delle opere relative alle strutture murarie;
    • * delle finiture murarie, degli intonaci, dei colori e degli infissi;
    • * delle coperture;
    • * dei dati metrici e dei materiali di cui si propone l'utilizzazione;
  5. e) valutazione degli effetti ambientali delle trasformazioni secondo le prescrizioni di cui alla parte III Capo II delle presenti norme;
  6. f) le norme di attuazione;
  7. g) Lo schema della convenzione che regola i rapporti tra il Comune e i soggetti interessati alla attuazione del piano, redatta a norma delle leggi vigenti, limitatamente ai PUA di iniziativa privata.

Art. 24 Destinazione d'uso

Per destinazione d'uso si intende la funzione urbanistico - economica rilevante assegnata ad un bene (edificio, opera od area) sia dagli strumenti urbanistici sia dagli atti concessori.

Ai sensi dell'art. 58 della Legge Regionale 3 gennaio 2005, n.1, sono definite le seguenti funzioni, in articolazione di quelle elencate al comma 3 dello stesso art. 58:

  1. a) residenziale
  2. b) industriale e artigianale:
    1. b.1 artigianale di servizio
    2. b.2 artigianale tradizionale e per la produzione di beni artistici
    3. b.3 artigianale in genere
    4. b.4 industriale
  3. c) commerciale:
    1. c.1 esercizi di vicinato
    2. c.2 medie strutture di vendita
    3. c.3 grandi strutture di vendita
  4. d) commercio all'ingrosso e depositi
  5. e) turistico-ricettive:
    1. d.1 alberghiere
    2. d.2 extra alberghiere
  6. f) direzionali;
  7. g) di servizio
  8. h) agricola e funzioni connesse ai sensi di legge;
  9. i) attrezzature per i servizi pubblici e attrezzature private di uso collettivo

La destinazione artigianale di servizio comprende le attività di servizio alla persona, alla casa ed alle altre attività urbane in genere quali, a titolo di esempio:

  1. a) I servizi dei saloni di parrucchiere e degli istituti di bellezza;
  2. b) I servizi di lavanderia;
  3. c) Gli studi fotografici e simili;
  4. d) I servizi di onoranze funebri ed attività connesse;
  5. e) Le attività di servizio alla residenza (quali le riparazioni ed i noleggi di beni di consumo personali e domestici);
  6. f) Le attività di vendita di beni di consumo alimentare a produzione artigianale non assimilabili agli esercizi commerciali di vicinato;
  7. g) Le attività di servizio agli uffici (quali le riparazioni, le manutenzioni ed i noleggi di macchine per ufficio e simili);
  8. h) Attività che erogano servizi di formazione professionale riconosciuti, alle persone ed alle imprese.

Il passaggio dall'una all'altra categoria di cui al comma 2 è considerato mutamento della destinazione d'uso.

Si ha mutamento di destinazione d'uso quando si modifica l'uso in atto di una unità immobiliare per più del 35% della superficie utile dell'unità stessa, o comunque per più di 30 mq., anche con più interventi successivi.

L'ammissibilità di ogni intervento sul patrimonio edilizio esistente che comporti aumento del carico urbanistico, derivante da cambiamento di destinazione d'uso o da incremento del numero di unità immobiliari, è subordinato alla verifica della adeguatezza delle opere di urbanizzazione ed al soddisfacimento degli standard relativi al parcheggio, salvo quanto diversamente disciplinato dalle presenti norme.

Le tavole di cui all'art. 2 paragrafo B, le schede norma di cui al suddetto articolo paragrafo E, unitamente alle presenti norme determinano le destinazioni d'uso degli edifici in una determinata zona e possono assegnare le destinazioni d'uso anche per porzioni di edificio.

Le destinazioni d'uso dei suoli e dei fabbricati devono essere indicate nei progetti di intervento edilizio diretto, come in quelli di intervento urbanistico preventivo.

Art. 25 Destinazione d'uso in atto

La destinazione d'uso in atto di un immobile si intende:

  • - l'utilizzazione conforme a quella stabilita da una licenza, o concessione, od autorizzazione, o altro titolo abilitativo, rilasciato ai sensi delle disposizioni vigenti all'atto del rilascio;
  • - nel caso di assenza dei suddetti provvedimenti abilitativi, o di loro indeterminatezza, la destinazione risultante dalla classificazione catastale, ovvero dalla richiesta di revisione della stessa legittimamente formulata prima dell'entrata in vigore delle presenti norme;
  • - in assenza della suddetta documentazione, l'utilizzazione effettiva in corso al momento dell'entrata in vigore delle presenti norme, comprovabile da chiunque vi abbia interesse, anche mediante legittimi atti contrattuali concernenti l'immobile interessato.

Ove non diversamente disciplinato, è consentito il mantenimento delle destinazioni d'uso esistenti ancorché in contrasto con quelle ammesse dal presente Regolamento Urbanistico; in tal caso sono ammessi interventi fino alla ristrutturazione edilizia senza incremento delle unità immobiliari, nonché tutti gli interventi di adeguamento dell'immobile esistente, esclusi gli ampliamenti non riconducibili alla ristrutturazione edilizia, ove richiesti dall'ordinamento come condizione per il mantenimento delle destinazioni in atto.