Norme Tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico

Art. 44 Disposizioni generali

Gli ambiti della conservazione e del restauro sono parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale.

Corrispondono alle zona territoriali omogenee "A" di cui all'art. 2 del D.M. 2 aprile 1968 n. 1444; le suddette zone, sono classificate zona di Recupero ai sensi dell'art. 27 della legge 5 agosto 1978, n. 457.

Il Regolamento Urbanistico delimita, secondo le indicazioni del Piano strutturale, tre ambiti della conservazione e del restauro:

  • - Empoli: il centro storico cittadino;
  • - Pontorme: il centro storico esterno;
  • - Monterappoli: il centro storico di collina.

Le delimitazioni sono riportate rispettivamente nelle Tavole 1.46, 1.47 ed 1.48 di cui all'art. 2 paragrafo B delle presenti norme.

Art. 45 Classificazione del tessuto edificato compreso negli ambiti della conservazione e del restauro

Nelle tavole 1.46, 1.47 ed 1.48 sono individuati con apposita simbologia, gli immobili e le aree:

  • - dichiarati di particolare interesse culturale, ai sensi dell'art. 10 comma 3 lett. a) e dell'art. 13 del D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42;
  • - gli edifici di interesse storico, testimoniale, architettonico ed ambientale.

Ad ogni immobile è assegnato, in relazione all'interesse, un grado di protezione; il perimetro in colore nero individua gli immobili, la lettera racchiusa dal perimetro il grado di protezione.

Le suddette tavole identificano inoltre le Unità Minime d'Intervento che individuano la dimensione minima da considerare nel caso di interventi eccedenti il grado di intervento RE1 e per interventi sulle finiture esterne.

Edifici con grado di protezione a: Sono gli edifici di cui interessa la conservazione integrale di ogni parte, esterna ed interna, in particolare:

  • - gli immobili dichiarati di interesse culturale con provvedimento del Ministero dei Beni Culturali in applicazione dell'art. 15 del D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, compresi gli immobili per i quali ricorrano le condizioni di cui all'art. 10 commi 1, 2 del D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 anche in mancanza del provvedimento di notifica di interesse culturale.
  • - gli immobili classificati dal presente Regolamento Urbanistico come edifici di notevole valore storico ed artistico ed identificati nelle tavole con la lettera a)

Il grado di protezione a è esteso ai manufatti, torri e torrioni ed alle recinzioni indicati nelle tavole di cui al primo comma del presente articolo.

Edifici con grado di protezione b: Sono gli edifici di valore storico ed architettonico e di interesse tipo - morfologico di cui è proposta la conservazione dell'involucro esterno, di elementi strutturali e dell'impianto distributivo interno.

Edifici con grado di protezione c: Sono gli edifici di interesse tipo %u2013 morfologico di cui interessa la conservazione dell'involucro esterno e di elementi strutturali.

Edifici con grado di protezione d: Si tratta, di norma, dell'edificato recente di ricostruzione o comunque di edifici e manufatti cui non viene riconosciuto alcun valore culturale

Edifici con grado di protezione e: Sono gli edifici ed i manufatti morfologicamente incompatibili con il tessuto circostante, o che occupano spazi impropri.

Nelle tavole 1.46, 1.47 ed 1.48 sono identificate anche le aree scoperte, distinte in:

  • - Giardini di pregio storico - architettonico od ambientale;
  • - Aree verdi e corti di pertinenza dell'edificato;
  • - Spazi pubblici di circolazione e di sosta.

Nelle suddette tavole è inoltre individuato l'ambito della terza cerchia muraria; l'individuazione ha carattere meramente indicativo.

Art. 46 Modalità d'intervento

Ad ogni grado di protezione corrispondono diversi gradi di intervento ammissibili, che dovranno essere realizzati nel rispetto delle modalità operative contenute nel Titolo II "Le guide", Capo I "Guida agli interventi sui siti e manufatti di interesse storico e/o ambientale" delle presenti NTA.

Le presenti norme definiscono la gamma degli interventi ammissibili per ogni unità minima d'intervento, anche se in relazione alla diversa caratterizzazione dei valori storici, architettonici tipologici ed ambientali gli interventi di restauro e ristrutturazione si possono articolare in una gamma di livelli differenziati, anche per parti del singolo organismo edilizio.

Si applica di norma la categoria d'intervento di maggiore tutela indicata nei comma successivi, salvo che il richiedente ottenga il preventivo assenso dal competente ufficio comunale motivando con idonea documentazione l'applicabilità della graduazione di minore tutela immediatamente successiva.

Il richiedente deve corredare la domanda di adeguata documentazione, ivi compreso il rilievo critico che deve essere considerato come fattore determinante per le scelte relative alla tipologia d'intervento.

In merito alle richieste di cui ai precedenti commi 3 e 4 decidono i competenti organi comunali senza che ciò costituisca variante al Regolamento Urbanistico.

Il titolo abilitativo dovrà richiamare le motivazioni che hanno indotto all'attribuzione della graduazione assegnata.

In sede di rilievo critico possono altresì emergere elementi tali da richiedere una maggiore cautela negli interventi edilizi, in tal caso, deve essere disposta l'applicazione di una graduatoria di maggior tutela rispetto a quella prevista dalle presenti norme.

Su immobili e aree scoperte sono ammessi, o prescritti, gli interventi che seguono.

Edifici con grado di protezione a: Sugli immobili per i quali sia intervenuto il provvedimento di notifica di interesse culturale, ovvero per quelli per i quale ricorrano le condizioni di cui all'art. 10 commi 1, 2 del D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 è ammesso fino al grado di intervento RC1, fatto salvo l'esame degli interventi previsti da parte della competente Soprintendenza.

Per gli altri edifici è ammesso fino al grado di intervento (RC2), quest'ultimo con le modalità di cui al comma 3 del presente articolo.

Per gli edifici abitativi di maggiore consistenza, allo scopo di assicurare la piena utilizzazione degli organismi edilizi, può essere assentito il frazionamento dell'immobile, nell'ambito di un progetto organico di restauro, a condizione che sia assicurata la conservazione degli elementi architettonici di pregio e dell'impianto distributivo generale. Il frazionamento dovrà comunque essere operato mediante opere non strutturali e non potrà determinare l'inserimento di nuovi corpi scala.

Le cortine murarie e le relative fortificazioni, sono compatibili con interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro conservativo grado 1 (RC1), comprensivi delle necessarie opere di consolidamento.

Edifici con grado di protezione b: Su tutti gli edifici con grado di protezione b è ammesso fino al grado di intervento RE1, con la possibilità di modificare il numero ed il taglio delle unità immobiliari, quest'ultimo con le modalità di cui al comma 3 del presente articolo.

Edifici con grado di protezione c: Su tutti gli edifici con grado di protezione c è ammesso fino al grado di intervento (RE2), quest'ultimo con le modalità di cui al comma 3 del presente articolo.

Edifici con grado di protezione d: Su tutti gli edifici con grado di protezione d è ammesso fino al grado di intervento (RE3). Sono inoltre consentiti interventi di ristrutturazione urbanistica (RU), ma solo tramite un Piano Urbanistico Attuativo (Piano di Recupero) e nel rispetto dei disposti di cui al successivo art. 49.

Edifici con grado di protezione e: Su tutti gli edifici con grado di protezione e sono previsti interventi di demolizione senza ricostruzione. La demolizione dovrà essere attuata:

  1. a) in corrispondenza di interventi di natura pubblica;
  2. b) nelle aree a destinazione privata, contestualmente agli interventi di recupero consentiti.

Nelle more della demolizione sono consentiti interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Ambito della terza cerchia muraria: Entro tale ambito, a prescindere dal grado di protezione che tutela gli edifici ed i manufatti ivi ricadenti, ed a prescindere dall'intervento prescritto o ammesso sull'immobile, dovrà essere prodotta una stratigrafia in elevato in caso di interventi.

Costruzioni accessorie: Sulle costruzioni accessorie esistenti e legittime sono consentiti:

  1. a) interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria ;
  2. b) interventi di riqualificazione consistenti nella demolizione con successiva ricostruzione in congruenza con i caratteri morfologici, linguistici e materiali dell'edificio di cui costituiscono pertinenze, con le prescrizioni che seguono:
    • - deve essere garantito il mantenimento o il miglioramento del rapporto di permeabilità del suolo;
    • - non devono aumentare la superficie coperta;
    • - possono portare all'accorpamento delle volumetrie demolite ad edifici esistenti anche a destinazione residenziale, senza però dare luogo a nuove unità abitative;
    • - l'intervento deve essere inquadrato in un progetto di sistemazione delle aree esterne esteso all''intera proprietà.

Aree scoperte: Nei giardini di pregio storico - architettonico o ambientale è prescritto il mantenimento del disegno e della consistenza vegetale, sono vietati i frazionamenti, la realizzazione di parcheggi e la copertura di suolo. Nelle aree verdi e nelle corti di pertinenza dell'edificato sono vietati i frazionamenti e la copertura di suolo.

Spazi pubblici di circolazione e di sosta: Negli spazi classificati di conservazione e recupero, gli interventi devono essere improntati a criteri di restauro ed in particolare alla conservazione della pavimentazioni storiche rinvenute. Laddove le pavimentazioni risultino sostituite da tempo gli interventi di ripavimentazione devono conseguire una accurata ricerca storico documentale.

Gli interventi delle aziende che gestiscono le reti dei sottoservizi devono conformarsi a specifici protocolli d'intesa diretti a minimizzare gli impatti ed a coordinare i diversi attori, nonché a dare le necessarie garanzie di rispetto dei substrati archeologici.

Agli interventi organici di restauro delle pavimentazioni e delle reti dei sottoservizi si deve accompagnare, di norma, un'azione di restauro delle pareti verticali pubbliche e private, coordinati ed incentivati dall'Amministrazione comunale.

Negli spazi di qualificazione gli interventi devono essere mirati alla riqualificazione dell'ambiente, in particolare devono essere usati materiali e tessiture delle pavimentazioni congruenti con la qualità dello spazio urbano.

Negli spazi di ristrutturazione il disegno della viabilità comprendente carreggiate, marciapiedi, arredi stradali ecc., deve privilegiare l'accessibilità pedonale. Il disegno ed i materiali della pavimentazioni devono tendere a ridurre l'effetto corridoio per la circolazione veicolare in ragione di un uso promiscuo dello spazio e della permeabilità trasversale della strada.

Art. 47 Tipologie

Le principali tipologie individuate sono:

  1. a)palazzi e residenze signorili;
  2. b) abitazioni con laboratorio/bottega/magazzino;
  3. c) case a schiera con pertinenze.

In sede di progetto edilizio degli edifici con grado di protezione a), b) e c), dovrà essere sviluppata l'analisi della tipologia edilizia, mediante l'individuazione dei seguenti elementi sia nello stato attuale che in situazioni precedenti, di cui esistano documenti o reperti:

  1. a)Caratteristiche del tipo edilizio:
    • - distribuzione e gerarchia funzionale dei vani;
    • - posizione delle strutture portanti verticali;
    • - tessitura dei solai e della copertura;
    • - posizione degli elementi distributivi orizzontali (atri, corridoi, ecc.).
  2. b) Eventuali specificità che caratterizzano l'edificio come variante di una categoria tipologica principale:
    • - distribuzione delle funzioni sui diversi piani;
    • - posizione nel contesto urbanistico;
    • - particolari situazioni del sito.
  3. c) Modalità di aggregazione con le altre tipologie adiacenti per la formazione di tipologie complesse.
  4. d) Altri elementi utili al riconoscimento del tipo.

Il progetto edilizio dovrà interpretare e sviluppare gli elementi risultanti dall'analisi, proponendo interventi coerenti e comunque compatibili con le caratteristiche tipologiche dell'edificio.

In particolare dovrà essere assicurata la leggibilità degli elementi significativi che determinano l'assetto tipologico degli edifici, che vanno di norma conservati, e la cui presenza va comunque documentata anche nel caso che essi non rimangano visibili. Non sono ammessi gli interventi di trasformazione che comportino l'alterazione e/o la eliminazione degli elementi significativi dell'impianto tipologico; in particolare:

  • - la suddivisione in unità abitative di dimensioni ridotte;
  • -l'inserimento di destinazioni d'uso non compatibili, anche per singole parti dell'edificio;
  • -l'esecuzione di impianti tecnologici che comportino alterazioni delle caratteristiche del tipo edilizio.

Gli interventi relativi agli edifici di interesse storico-ambientale devono rispettare prescrizioni, direttive ed indirizzi contenuti nella parte quarta titolo II "Le Guide" capo I "Guida agli interventi sui siti e manufatti d'interesse storico e/o ambientale" che definisce le modalità di intervento sulle diverse componenti dell'edificio: strutture verticali ed orizzontali, coperture, serramenti esterni, intonaci, colori, rivestimenti e impianti tecnologici, con l'avvertenza che in caso di contrasto prevale la norma più restrittiva.

Art. 48 Ambiti soggetti obbligatoriamente a Piano di Recupero

Le Tavole 1.46, 1.47 e 1.48 individuano con apposita perimetrazione edifici, complessi edilizi ed aree che, sulla base di riscontrate particolari condizioni di incoerenza morfologica o degrado o di accertate necessità di interventi coordinati complessi, sono obbligatoriamente soggetti a piano di recupero. Ogni area perimetrata è corredata da una scheda norma.

Nelle aree soggette obbligatoriamente a Piano di recupero, nelle more di formazione dello stesso, sono ammessi solo gli interventi che rientrino nella definizione di manutenzione ordinaria e straordinaria strettamente finalizzate ad evitare dimostrati pericoli di crollo o comunque di grave deterioramento dell'unità edilizia interessata, ovvero ad assicurarne i requisiti minimi indispensabili di abitabilità o agibilità.

È fatta salva la facoltà del Consiglio Comunale di individuare eventuali altri ambiti degradati da assoggettare obbligatoriamente a Piano di Recupero.

Ulteriori richieste d'intervento possono essere avanzate anche dai proprietari e riferite ad ambiti particolarmente degradati.

Spetta al consiglio comunale decidere in ordine alla individuazione, dell'ambito da assoggettare a piano di recupero, approvando contestualmente una scheda norma in variante allo strumento urbanistico.

Art. 49 Prescrizioni per la formazione dei Piani di Recupero

I Piani di Recupero di iniziativa pubblica o privata prescritti dalle tavole 1.46, 1.47 ed 1.48 sono disciplinati dalle schede norma, che definiscono gli obiettivi, i parametri dimensionali e le destinazioni ammesse.

Si applicano comunque i seguenti parametri se non diversamente disciplinato in dette schede:

  1. a) la superficie utile lorda di ricostruzione non può essere superiore alla superficie utile lorda legittimata degli edifici esistenti;
  2. b) in ogni caso gli interventi non potranno incrementare la superficie coperta;
  3. c) (lettera soppressa)
  4. d) debbono essere previsti spazi anche interrati da destinare a parcheggi pertinenziali nella misura di cui all'art. 15 delle presenti norme;
  5. e) gli interventi di ricostruzione dovranno armonizzarsi nelle linee architettoniche, nei materiali di finitura esterne (intonaci, infissi, e manto di copertura) e negli eventuali elementi di arredo delle aree scoperte, ai caratteri dell'edificato storico e dell'ambiente circostante; in ogni caso dovranno essere eliminate le aggiunte incongrue ed ogni elemento anche di natura sovrastrutturale, che determini disordine visivo;
  6. f) in ogni caso si dovrà prevedere all'interno del comparto di intervento spazi pedonali, a verde ed a parcheggio nella misura di cui all'art. 14;
  7. g) qualora gli interventi ricadano nell'ambito di zone ove la residenza sia tra le destinazioni ammesse ed il soggetto attuatore si impegni a destinare una quota non inferiore al 10% in termini di superficie utile lorda alla residenza nelle forme dell'affitto o in altra forma di edilizia convenzionata, l'amministrazione comunale prevede la possibilità di indicare forme di incentivazione che verranno stabilite con apposite deliberazioni consiliari.
  8. h) È consentito per motivi di opportunità urbanistica o a fronte della oggettiva insufficienza di aree disponibili all'interno delle unità minime d'intervento soggette a Piano di Recupero soddisfare le dotazioni di standards a verde pubblico e alla quota di cui al punto f), corrispondendo al comune una somma pari al valore di mercato delle aree edificabili non cedute.

Art. 50 Utilizzazioni

Sono compatibili con le funzioni residenziali e di servizio svolte negli ambiti della conservazione e del restauro le seguenti utilizzazioni:

  • Attrezzature e servizi a scala territoriale:
    • - istituti universitari e di ricerca;
    • - istituti di istruzione superiore all'obbligo;
    • - uffici dell'amministrazione periferica dello stato;
    • - uffici di enti territoriali.
  • Attrezzature e servizi a scala comunale:
    • - uffici e sedi comunali;
    • - distretti socio - sanitari;
    • - attrezzature culturali;
    • - edifici per il culto.
  • Attrezzature e servizi a scala di quartiere:
    • - scuole dell'obbligo;
    • - asili nido e scuole materne;
    • - farmacie;
    • - biblioteche di quartiere;
    • - sedi circoscrizionali;
    • - uffici postali;
    • - posti telefonici pubblici;
    • - uffici d'informazione turistica;
  • Servizi privati d'interesse pubblico:
    • - istituti di credito;
    • - agenzie di assicurazione;
    • - cliniche private;
    • - cinema e spazi per il tempo libero;
    • - sedi per la vita associativa.
  • Attività commerciali.
    • - esercizi di vicinato e medie strutture di vendita;
    • - pubblici esercizi
  • Attività artigianali limitatamente a:
    • - artigianato di servizio;
    • - artigianato artistico e tradizionale;
  • Uffici e servizi privati:
    • - direzioni aziendali,
    • - studi professionali;
    • - agenzie.
  • Attrezzature turistico ricettive:
    • - alberghi;
    • - residenze turistico alberghiere.
  • Residenza:
    • - residenza ordinaria;
    • - residenza collettiva.

Sono incompatibili con le funzioni residenziali e di servizio svolte negli ambiti della conservazione e del restauro le seguenti utilizzazioni:

  • - attività industriali;
  • - attività artigianali, diverse da quelle elencate nel precedente comma;
  • - altre attività con lavorazioni nocive, rumorose o comunque moleste;
  • - aziende di autotrasporto merci;
  • - caserme;
  • - istituti di pena;
  • - ospizi ed istituti assistenziali con più di 100 ospiti;
  • - depositi e magazzini di mezzi all'ingrosso;
  • - discoteche;
  • - impianti di erogazione carburanti.

Ogni destinazione diversa da quelle elencate ai precedenti comma verrà comparata a quelle elencate al fine di valutarne l'ammissibilità.

Art. 51 Ambiti a destinazione d'uso definita

Per salvaguardare l'equilibrio e l'integrazione tra destinazione residenziale ed altre funzioni, all'interno dei perimetri dei centri abitati (ambiti di conservazione e restauro) sono individuati quattro ambiti a destinazione definita, all'interno delle destinazioni ammesse e previste dal precedente art. 50.

Ambito A1
Sono ammesse destinazioni diverse dalla residenza, purché comprese tra le destinazioni ammissibili di cui all'art. 50, esclusivamente al Piano terra;
Ambito A2
Sono ammesse destinazioni diverse dalla residenza, purché comprese tra le destinazioni ammissibili di cui all'art. 50, esclusivamente al Piano terra ed al Piano primo. Quest'ultima limitazione non opera nel caso delle attrezzature turistico ricettive;
Ambito A3
Sono ammesse destinazioni diverse dalla residenza a tutti i piani.
Ambito A4
è consentita la destinazione commerciale in tutti i piani dell'edificio.

Nell'ambito del centro storico cittadino di Empoli (tavola 1.46) è vietato destinare a residenza, unità funzionali poste al piano terra che abbiano le caratteristiche strutturali e tipologiche di fondo commerciale, artigianale, rimesse, magazzini.

I frazionamenti di unità immobiliari a destinazione residenziale, ancorché compatibili con le definizioni degli interventi edilizi ammissibili, sono ammessi, se danno luogo ad unità immobiliari con superficie utile netta media non inferiore a mq. 50 mq; il frazionamento di unità immobiliari con superficie utile netta media inferiore a mq. 50 mq potrà essere ammesso nel contesto di un Piano di recupero.

Nel caso di frazionamento di una unità immobiliare avente destinazione d'uso abitativa alla data di entrata in vigore delle presenti norme e con superficie utile netta inferiore a 100 mq è consentita l'individuazione di una unità immobiliare di superficie inferiore a 50 mq, senza ricorso al Piano di Recupero, nel rispetto delle dimensioni minime di cui al DM 5 luglio 1975.

Art. 52 Mutamento di destinazione d'uso

Il mutamento di destinazione d'uso, negli ambiti della conservazione e del restauro, è soggetto a S.C.I.A., anche in assenza di opere, ai sensi dell'art. 58 della Legge Regionale 3 gennaio 2005, n. 1.