Art. 101 bis Piano Attuativo ex Filanda e “Quartieri spagnoli” (PA5.01)
1. Si tratta della realizzazione, in luogo dell'ex complesso industriale, di una nuova struttura socio-sanitaria a carattere privato, quindi con destinazione direzionale e di servizio, sotto-categoria funzionale Ds.
2. Dimensionamento:
area di intervento (ST): 12.225 mq.
SE massima: 7.508 di cui 6.426 esistenti e 1.081 ulteriori mq.
numero piani massimo: 3
opere ed attrezzature pubbliche:
3. Disposizioni specifiche:
Il progetto prevede la ridistribuzione della superficie dell'attuale filanda, sui tre piani e una riqualificazione complessiva dell'area.
L'area insiste su un sito industriale dismesso che comprende alcuni fabbricati adiacenti fra loro; una filatura (filanda), che a partire dal dopoguerra e fino alla fine degli anni '80 ha costituito il principale sbocco occupazionale per gli abitanti della valle di Cintoia e un complesso edilizio detto i "Quartieri Spagnoli", ora avente funzione residenziale. Quest'ultimo è costituito da un corpo di fabbrica distribuito su due piani fuori terra, con quattro unità immobiliari residenziali e da un resede di pertinenza posto in adiacenza all'edificio della "Ex Filanda", anch'essa distribuita su due piani. Da tempo abbandonati, entrambi gli edifici versano in condizioni di avanzato degrado, e sono in gran parte diruti (in particolare la ex filanda).
L'intervento prevede la demolizione degli edifici esistente e la realizzazione di una struttura suddivisa in un'area "RSA" da 80 posti letto ed un'area "Riabilitativa" da 40 posti letto, per una capacità totale di accoglienza pari a 120 posti letto, a cui corrispondono complessivi 6.640 mq di SE.
Si prevede la realizzazione di un fabbricato di massimo tre piani fuori terra (terra, primo e secondo), collocato in gran parte nel sedime dell'ex Filanda, di cui il progetto deve conservare la memoria. Il nuovo fabbricato destinato ad ospitare la RSA dovrà attestarsi sull'attuale altezza di colmo dell'edificio esistente dei "Quartieri spagnoli"; inoltre, al fine di perseguire un più corretto inserimento nella valle di Cintoia, il progetto dovrà ricorrere a materiali, forme e colori coerenti con il contesto, attraverso opportuni approfondimenti in sede di piano attuativo. L'impiego di tecniche costruttive orientate al contenimento dei consumi idrici ed energetici è elemento progettuale vincolante. Si dovranno altresì adottare opportuni accorgimenti progettuali per la mitigazione delle possibilità di collisione dell'avifauna contro le eventuali ampie vetrate, se previste, e per la riduzione dell'eventuale inquinamento luminoso, specialmente notturno.
Il recupero dei Quartieri spagnoli e dl prospetto della ex filanda verso la villa non deve comportare modifiche significative dei prospetti, che non devono essere alterati o trasformati.
Particolare cura dovrà essere posta alle pavimentazioni esterne, che devono essere mantenute quanto più possibile permeabili.
Per le aree a parcheggio, si dovranno prevedere alberature, siepi e cespugli di altezze e dimensioni adeguata, in particolare per quella lungo la strada provinciale, al fine di creare di una barriera visiva verso il nuovo edificio. Le cospicue aree a parcheggio dovranno essere opportunamente piantumate al fine della riduzione dell'impatto visivo dai punti panoramici sovrastanti e del miglioramento del microclima complessivo. Dovranno essere impiegate alberature di alto fusto di almeno 15 anni tipiche del contesto locale. Per la progettazione delle aree di sosta dovrà essere predisposto un progetto che tenga conto dell'infiltrazione dell'acqua nel suolo (mediante l'impiego di pavimentazioni quanto più possibile permeabili) e che eventualmente preveda il deflusso delle acque verso aiuole inverdite. Per le aree a parcheggio e per le aree esterne in generale, non dovranno essere impiegati alberi di cipresso, se non per sostituire piante già esistenti ammalorate. Per le aree lasciate a verde, al fine di ridurre il consumo idrico per irrigazione, dovrà essere predisposta la semina di fiori selvatici ovvero specie vegetali poco esigenti e rustiche con diverse infiorescenze; tali aree oltre che costituire isole di naturalità che vanno a costituire microhabitat per gli insetti, svolgono anche una funzione estetica per le differenti variopinte fioriture. Tutto il disegno delle pertinenze esterne dovrà essere volto alla migliore integrazione con il contesto paesaggistico circostante, perseguendo un disegno organico per elementi vegetali, forme, coloriture e materiali. Anche per le sistemazioni esterne dovranno essere impiegati sistemi di illuminazione basso fattore di abbagliamento e a ridotto consumo energetico, al fine di non incrementare l'inquinamento luminoso notturno e nel contempo garantire l'accessibilità e la fruizione al parcheggio stesso.
L'intervento dovrà farsi carico del collegamento acquedottistico alla sorgente esistente, di cui il Comune di Greve ha chiesto l'utilizzo. L'acquedotto dovrà essere collegato anche alle condutture predisposte per il borgo di Casagrande. L'intervento deve altresì recuperare la vecchia strada vicinale e comprende la manutenzione dei sentieri della valle che saranno stabilite dalla convenzione, anche fuori comparto.
Art. 101 tris Piano Attuativo ex stallone a Cintoia (PA5.02)
4. Si tratta della realizzazione, in luogo di una ex stalla, di una nuova struttura turistico ricettiva.
5. Dimensionamento:
area di intervento (ST): 31.400 mq.
SE massima: 2.761 mq.
numero piani massimo: 3 (di cui 2 fuori terra e uno interrato)
opere ed attrezzature pubbliche:
6. Disposizioni specifiche:
L'intervento prevede, in luogo dell'edificio agricolo denominato "Ex Stallone", attualmente adibito a magazzino/rimessa rurale, la realizzazione di una nuova struttura alberghiera utile anche alle persone che possono essere legate a diverso titolo agli ospiti delle strutture della "Ex Filanda" e della casa-vacanze per bambini con fragilità.
Per il nuovo edificio dovrà essere utilizzato un linguaggio architettonico che sappia integrarsi in quanto a capacità di invecchiamento e durevolezza con il limitrofo contesto rurale, e che insieme sia capace di riqualificare o creare nuovi paesaggi di qualità. Il progetto dovrà proporre volumi semplici e materiali innovativi, evitando comunque espressioni vernacolari, rustiche o linguaggi non propriamente contemporanei.
Dovrà essere adottato un approccio progettuale integrato, con soluzioni che, contemporaneamente, controllino il soleggiamento estivo, favoriscano il soleggiamento invernale e ottimizzino le prestazioni passive degli edifici, con soluzioni tecniche appropriate all'uso delle FER.
Particolare cura dovrà essere posta alle pavimentazioni esterne, che devono essere mantenute quanto più possibile permeabili.
Per le aree a parcheggio che qui si estendono su superficie cospicua, si dovranno prevedere siepi e cespugli di altezze e dimensioni adeguata; per tutta l'area del parcheggio dovrà essere impiagata una pavimentazione permeabile al fine di consentire il massimo assorbimento delle acque da parte del suolo; il parcheggio dovrà essere dotato anche di adeguate alberature al fine di prevederne l'ombreggiamento degli stalli, ridurre l'effetto isola di calore e ridurre gli impatti sulla qualità panoramica della valle di Cintoia.
Dovrà essere mantenuta lungo la SP di via della Panca una fascia arborea di adeguato spessore dove prevedere il mantenimento delle alberature e siepi esistenti e la nuova piantumazione di ulteriori alberature, al fine di costituire una spessa fascia verde. Il progetto per il nuovo edificio dovrà mirare a un integrazione con il paesaggio circostante anche attraverso l'impiego di materiali e colori coerenti con esso; il progetto del nuovo edificio dovrà adottare opportuni sistemi costruttivi e impiantistici di mitigazione rispetto al consumo delle risorse energetiche e idriche: sono da preferire forme compatte invece di articolate, involucri che consentano la riduzione dei consumi per riscaldamento e raffrescamento, tetti verdi e sistemi di raccolta e accumulo delle acque piovane.
Dovranno essere adottati particolari accorgimenti relativi all'inquinamento luminoso, specialmente notturno tramite dispositivi di oscuramento previsti nel progetto dell'involucro dell'edificio e delle aree esterne per le quali si dovranno adottare sistemi di illuminazione eseguiti secondo criteri di antinquinamento luminoso, con basso fattore di abbagliamento e a ridotto consumo energetico.
Lo schema progettuale della ampia pertinenza dell'edificio dovrà distribuire i percorsi e le diverse parti e funzioni disponendosi a girapoggio, vero lungo le curve di livello; le piante, gli alberi i percorsi dovranno evitare forme incoerenti con il paesaggio tipico della campagna toscana; saranno assolutamente da evitare parterres e broderies, cipressi isolati o in filare, e i viali monumentali.
L'intervento è subordinato al collegamento acquedottistico alla sorgente esistente, di cui il Comune di Greve ha chiesto l'utilizzo e al recupero dei sentieri anche fuori comparto.