Norme Tecniche di Attuazione del Piano Operativo

1. L’Edilizia Residenziale Sociale (ERS) concorre all’attuazione di “Abitare Livorno” e, nell’ambito degli strumenti di pianificazione urbanistica di Livorno, rappresenta il sistema dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento di esigenze primarie della fascia di popolazione che, pur in condizione di disagio abitativo, non possiede i requisiti sufficienti per accedere agli alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica e che, comunque, presenta caratteri di debolezza economica, sociale e abitativa.

2. L’ERS, in forma di edilizia convenzionata, si realizza attraverso:

• unità immobiliari a uso residenziale pubbliche o private, legate a un “vincolo sociale di locazione” e a un “canone protetto”, sorrette da forme di sostegno pubblico (indifferentemente di tipo economico, finanziario, normativo/urbanistico, fiscale) e comprensive di tutte le forme di abitazione sociale, anche di quelle a carattere sperimentale e/o innovativo rivolte a specifiche categorie di popolazione quali, ad esempio, abitazioni sociali per studenti, anziani, coabitazioni con servizi condivisi;

• servizi integrati all’Abitare sociale finalizzati alla mixitè funzionale, obbligatori, che il Comune può attivare direttamente o incentivare, per i quali occorrono sistemi di gestione sociale, di management di spazi condivisi, di mediazione dei conflitti e spazi specifici, quali ad esempio: soggiorno comune, sale di incontro polivalente, cucina e sala da pranzo collettiva e locali accessori, locali per assistenza medica e/o domestica, locale controllo e vigilanza, alloggio per guardiania, sala lettura comune, sala attività motorie o fisioterapia, locale lavanderia comune; altri locali e spazi comuni appositamente progettati per favorire rapporti di comunità o per rispondere a esigenze di specifiche tipologie di utenza.

3. Ai sensi del comma precedente per “vincolo sociale di locazione” si intende un periodo di locazione a termine di almeno 15 anni; per “canone protetto” si intende il canone determinato applicando una riduzione di almeno il 10% ai valori risultanti dagli accordi locali sottoscritti ai sensi dell’art. 2, comma 3 della L. 431/1998 (cd. “canoni concordati”) in vigore al momento della stipula della convenzione relativa all’intervento.

4. Nell’ottica di introdurre un incentivo pubblico di tipo urbanistico finalizzato a sostenere lo sviluppo dell’ERS, per le Aree di Trasformazione (AT) di cui all’art.199, con capacità edificatoria uguale o maggiore a 2.000 mq di SE, viene concessa la facoltà di poter realizzare fino a un massimo del 30% di SE aggiuntiva, purché vincolata a ERS, a integrazione della SE disponibile. In ogni caso, qualora il soggetto attuatore si avvalga di tale facoltà, dovrà essere realizzata una SE minima del 10% da destinare ad alloggi ERS. Nello specifico, la SE aggiuntiva deve realizzarsi sulla quota parte di areale destinata allo scopo o, in alternativa, all’interno degli edifici di nuova edificazione, oppure oggetto di recupero, integrando la componente dell’edilizia libera con quelle dell’ERS.

5. Qualora il soggetto attuatore non si avvalga di tale facoltà è comunque dovuta, ai sensi dell’art. 63, comma 3, lett. a) della LR 65/2014, la cessione gratuita all’Amministrazione comunale dell’areale da destinare all’ERS. A tal fine il piano attuativo o progetto unitario a cui sono soggette le AT, deve comprendere comunque anche la quota parte di ERS, ancorché non realizzata direttamente dal titolare dell’intervento. In assenza delle Regole gestionali di cui al successivo comma 8 la superficie da cedere sarà determinata nella misura del 10% della Superficie Fondiaria.

6. Nel caso il soggetto attuatore intenda esercitare la facoltà di realizzare SE aggiuntiva destinata all’ERS, alla convenzione prevista per le AT è allegato parte integrante anche il cosiddetto “Patto per l’abitare sociale” all’interno del quale il titolare dell’intervento, a conclusione del vincolo sociale di locazione, si obbliga a riconoscere al Comune un diritto di prelazione sugli alloggi ERS effettivamente realizzati, al prezzo di riscatto dell’Edilizia Residenziale Pubblica vigente a quel momento. Il “Patto per l’abitare sociale” dovrà altresì disciplinare tutti gli obblighi in capo al soggetto attuatore di cui ai precedenti commi, in ordine alla realizzazione e gestione della quota di ERS e dei relativi servizi integrativi all’abitare.

7. Qualora il Comune non eserciti il diritto di prelazione alla fine del periodo del vincolo sociale di locazione, il titolare dell’intervento diventa libero da condizioni e oneri derivanti dalla sottoscrizione del Patto per l’abitare sociale, se non per la differenza degli oneri concessori dovuta al Comune e determinata al momento della variazione intervenuta con lo svincolo dalla destinazione ERS a edilizia abitativa libera o ad altre destinazioni compatibili.

8. Le modalità operative per gli interventi di ERS di cui al presente articolo sono riportate in apposite Regole gestionali che costituiscono complemento al Piano Operativo nelle quali, tra l’altro, sono definiti parametri di ponderazione da applicare per la determinazione della S.E. aggiuntiva, sulla base indicativamente dei seguenti criteri:

• tipologia dell’intervento (nuova costruzione, ampliamento o trasformazione del patrimonio esistente);

• dimensione dell’intervento (piccolo, medio grande intervento);

• localizzazione dell’intervento (in base alla classificazione delle diverse “zone OMI” della città).

Le Regole gestionali sono approvate con separati atti e possono essere oggetto di aggiornamenti periodici per consentirne un puntuale adeguamento. L’aggiornamento potrà avvenire con atto di determinazione dirigenziale in caso di modifiche della modulistica, adeguamenti conseguenti a modifiche normative e per tutte le casistiche di competenza dirigenziale, oppure con atti di Giunta o Consiglio nel caso esso riguardi le competenze di tali organi. In ogni caso, fino all’approvazione delle Regole Gestionali non trovano applicazione le disposizioni di cui al precedente comma 4.

9. Gli interventi di ERS, realizzati nel rispetto delle disposizioni di cui al presente articolo, sono:

• esenti, nel caso di AT di riqualificazione (ATR), dal contributo concessorio ai sensi dell’art. 188, comma 1, lett. b) della LR 65/2014, in quanto opere di urbanizzazione, eseguite anche da privati o privato sociale, nell’ambito di interventi di riuso e di rigenerazione di cui all’art. 1, comma 460 della legge n. 232/2016;

• soggetti, nel caso di AT di nuovo insediamento, al solo contributo delle opere di urbanizzazione primaria, eseguite a totale cura e spese dei privati proponenti, e alla riduzione degli oneri di urbanizzazione secondaria in una misura non superiore al 70%, purché si ottengano requisiti di accessibilità, adattabilità e visitabilità dei nuovi edifici oltre i limiti obbligatori stabiliti dalla normativa di riferimento, ai sensi dell’art. 191, comma della LR 65/2014.

10. È comunque sempre consentito destinare integralmente la SE di nuova previsione ad alloggi di ERS. Sono inoltre fatte salve specifiche e/o diverse disposizioni con riferimento alle Aree di Trasformazione e di Completamento degli assetti insediativi di cui al Capo III del Titolo VI delle presenti Norme, contenute nelle relative schede “normative e di orientamento progettuale”.