Norme Tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico

Art. 60 Regole per i tessuti del subsistema insediativo a organizzazione morfologica consolidata

I tessuti urbani appartenenti al subsistema insediativo a organizzazione morfologica consolidata, individuati con sigla alfanumerica e perimetrazione Tn, sono articolati in ordine al rapporto fra edifici e spazi pubblici o viabilità, alla presenza di funzioni diverse fra piani terra e piani superiori, alla tipologia edilizia, alla formazione tramite progettazione urbanistica unitaria o crescita edilizia singola.

Per ogni tessuto sono date le seguenti norme. Gli ambiti (Re- ambiti a esclusiva funzione residenziale, Rp- ambiti a prevalente funzione residenziale) e le categorie di intervento indicate sono quelle prevalenti per il tessuto.

Puntualmente possono essere state prescritte diverse categorie di intervento su edifici o complessi e ambiti a specializzazione funzionale, rappresentati con apposita simbologia sulla cartografia, nonché individuati ambiti di riqualificazione soggetti a piano attuativo per i quali operano specifiche disposizioni.

Sugli immobili con destinazione d'uso di artigianato di servizio di cui al punto 2.01 dell'art.17 delle presenti norme, esistenti nei tessuti da T1 a T9 alla data di entrata in vigore del R.U., qualora non si intenda modificare la destinazione d'uso in essere, sono consentite categorie di intervento di manutenzione ordinaria e straordinaria, nonché gli adeguamenti funzionali ed igienico-sanitari necessari per soddisfare i requisiti minimi di legge, qualora non modifichino la destinazione d'uso in essere.

I tessuti Tn sono:

tessuto ad isolato chiuso
T1 tipologia in linea, allineato su filo stradale a formare isolati chiusi
tessuto ad isolato aperto
T2 con prevalenza di palazzine fino al terzo livello fuori terra arretrate e non dal filo strada con presenza di giardini pertinenziali
T3 con prevalenza di edifici oltre il terzo livello fuori terra, arretrati e non dal filo stradale anche con presenza di spazi condominiali
tessuti ad assetto compiuto per singoli lotti
T4 a villino isolato nel relativo spazio pertinenziale prevalentemente libero
T5 con prevalenza di palazzine fino al terzo livello fuori terra arretrate e non dal filo stradale con presenza di giardini pertinenziali
T6 con prevalenza di edifici oltre il terzo livello fuori terra, arretrati e non dal filo stradale, anche con presenza di spazi condominiali
T7 a tipologie differenziate allineate lungo la via Aurelia
tessuti a progettazione urbanistica unitaria
T8 realizzato posteriormente al 1940, formato da tipologie edilizie varie, con eventuale presenza di spazi attrezzati
T9 realizzato in attuazione degli strumenti urbanistici successivi al 1994

Le regole d'uso e di intervento per i tessuti sono dettate di seguito.

T1 tessuto a isolato chiuso con tipologia in linea, allineato su filo stradale a formare isolati chiusi

Ambito Prevalentemente residenziale (Rp)

Categorie di Intervento

Ristrutturazione edilizia r1

Destinazioni d'uso

residenziale 1, commerciale esercizi di vicinato 3.01.02, 3.02.02, 3.02.03, 3.02.04, 3.03, la sottocategoria 3.04 solo previa dimostrazione di compatibilità con la funzione residenziale, direzionale 5, attività di servizio in tutte le sottocategorie della 6.

Al piano terra non sono ammessi cambi d'uso verso la residenza.

Regole specifiche

Gli interventi devono rispettare e incrementare il valore urbano determinato dalla continuità dei fronti. A tale scopo, non sono ammesse opere ed interventi che introducano discontinuità e vuoti fisici sui fronti o che ne alterino le partiture.

Limitatamente al Comune di Piombino operano inoltre le seguenti regole specifiche:

per l'immobile posto all'interno dell'isolato collocato tra Via Bellini, Via Rossini, Via Donizetti e Via L'Hermite, con categoria d'intervento di sostituzione edilizia "s", è ammessa esclusivamente la realizzazione di autorimesse a servizio del contiguo tessuto urbano.

T2 tessuto a isolato aperto con prevalenza di palazzine fino al terzo livello fuori terra arretrate e non dal filo strada con presenza di giardini pertinenziali

Ambito Prevalentemente residenziale (Rp)

Categorie di Intervento

Ristrutturazione edilizia r3b

Destinazioni d'uso

residenziale 1, commerciale esercizi di vicinato 3.01.02, 3.02.02, 3.02.03, 3.02.04, 3.03, la sottocategoria 3.04 solo previa dimostrazione di compatibilità con la funzione residenziale, direzionale 5, alberghiera 4.01 estesa all'intero fabbricato, attività di servizio in tutte le sottocategorie della 6.

Regole specifiche

Il progetto deve essere esteso alle pertinenze, anche in caso di cambio di destinazione d'uso al piano terra verso le funzioni commerciali, direzionali e di servizio, o per quanto sopra definito, con o senza opere.

Limitatamente al Comune di Piombino operano inoltre le seguenti regole specifiche:

per i tessuti ricadenti nel quartiere Cotone-Poggetto, in relazione alla contiguità con lo stabilimento industriale, non è ammessa la realizzazione di nuove unità abitative ancorché ottenute tramite interventi di frazionamento, ampliamento (am1) o sopraelevazione (am2).

T3 tessuto a isolato aperto con prevalenza di edifici oltre il terzo livello fuori terra, arretrati e non dal filo stradale anche con presenza di spazi condominiali

Ambito Prevalentemente residenziale (Rp)

Categorie di Intervento

Ristrutturazione edilizia r3a

Destinazioni d'uso

residenziale 1, commerciale esercizi di vicinato 3.01.02, 3.02.02, 3.02.03, 3.02.04, 3.03, la sottocategoria 3.04 solo previa dimostrazione di compatibilità con la funzione residenziale, direzionale 5, alberghiera 4.01 estesa all'intero fabbricato, attività di servizio in tutte le sottocategorie della 6.

Ai piani terra non sono ammessi mutamenti di destinazione d'uso per civile abitazione, salvo nei casi di tipologie edilizie nate originariamente con usi abitativi anche al piano terra; in tali casi si dovranno ripristinare le partiture ed i caratteri architettonici originari del fabbricato.

Sono ammessi mutamenti di destinazione d'uso per la realizzazione di:

  • vani abitativi in ampliamento di unità residenziali esistenti poste nello stesso fabbricato;
  • garage e locali accessori alle unità abitative esistenti;
  • vani condominiali.

Regole specifiche

Il progetto deve essere esteso alle pertinenze, anche in caso di cambio di destinazione d'uso al piano terra verso le funzioni commerciali, direzionali e di servizio, e per quanto sopra definito, con o senza opere.

E' prescritto il mantenimento della continuità dei fronti.

Anche in caso di utilizzi diversi da quelli di origine degli spazi condominiali, non sono ammesse recinzioni né partizioni di detti spazi, che devono mantenere le relazioni di continuità e di apertura che le legano agli edifici e caratterizzano il loro attacco a terra, contribuendo a formare l'effetto urbano.

Limitatamente al Comune di Piombino operano inoltre le seguenti regole specifiche:

Per il fabbricato pluripiano collocato in angolo tra lungomare Marconi, largo Calamandrei e via Lerario, la categoria di intervento "r2b" è finalizzata esclusivamente all'ampliamento delle unità immobiliari collocate al Piano Attico.

I nuovi volumi dovranno essere in aderenza al fabbricato e pertanto arretrati rispetto al filo esterno delle facciate, e dovranno essere attuati attraverso la messa in opera di materiali, forme e soluzioni architettoniche congrui ai caratteri e alle finiture del fabbricato esistente; a tutela dei caratteri originari del fabbricato anche gli elementi decorativi presenti al piano attico dovranno essere conservati e non alterati né nelle forme né nei materiali.

L'intervento dovrà osservare criteri di simmetria sui lati corti del fabbricato percepibili da lungomare Marconi, nel rispetto dell'equilibrio compositivo originario.

T4 tessuto ad assetto compiuto per singoli lotti con tipologia a villino isolato nel relativo spazio pertinenziale prevalentemente libero

Ambito esclusivamente residenziale (Re)

Categorie di Intervento

Ristrutturazione edilizia r2.b

Destinazioni d'uso

Residenziale 1

Regole specifiche

Gli spazi esterni di particolare pregio devono essere mantenuti e/o riqualificati nelle loro caratteristiche morfologiche e d'uso. In tal caso non sono ammesse partizioni o recinzioni che danneggino le relazioni spaziali fra l'edificio e la pertinenza, indipendentemente dagli usi e dalle proprietà.

Limitatamente al Comune di Piombino operano inoltre le seguenti regole specifiche:

Per il tessuto dei Villini, in località Baratti, si prevedono interventi volti all'innalzamento della qualità degli spazi aperti (viabilità, piazzetta pedonale) con impiego di materiali ed elementi di arredo in sintonia con l'identità dei luoghi ed il paesaggio circostante anche al fine di favorire la progressiva pedonalizzazione dell'area; nella piazzetta, che costituisce il fulcro del nucleo abitato dei villini, potrà essere collocato un chiosco di servizio da disciplinare nel piano del commercio su aree pubbliche e un punto informazioni turistiche.

Per l'edificato esistente dei Villini si prevedono interventi di ristrutturazione edilizia (r1), così come indicato negli elaborati grafici del RU, salvo che per le attività di ristorazione esistenti disciplinate al successivo art. 67.

Nel nucleo edificato dei Villini si prevede inoltre la realizzazione di un centro espositivo di arte e architettura contemporanea (con destinazione F1 di cui all'art. 92 delle presenti NTA) che potrà concorrere alla valorizzazione dell'area di Baratti in relazione alla presenza di testimonianze dell'arch. Vittorio Giorgini. Il complesso edilizio, che dovrà distinguersi per forme, linguaggio e materiali orientati verso l'architettura contemporanea, potrà svilupparsi su due livelli fuori terra. L'intervento e la gestione della nuova struttura museale sarà oggetto di specifica convenzione.

In luogo del reperimento delle dotazioni dei parcheggi pubblici è ammissibile la monetizzazione degli stessi.

T5 tessuto ad assetto compiuto per singoli lotti con prevalenza di palazzine fino al terzo livello fuori terra arretrate e non dal filo stradale con presenza di giardini pertinenziali

Ambito Prevalentemente residenziale (Rp)

Categorie di Intervento

Ristrutturazione edilizia r3b

Destinazioni d'uso

residenziale 1, commerciale esercizi di vicinato 3.01.02, 3.02.02, 3.02.03, 3.02.04, 3.03, la sottocategoria 3.04 solo previa dimostrazione di compatibilità con la funzione residenziale, direzionale 5, alberghiera 4.01 estesa all'intero fabbricato, attività di servizio in tutte le sottocategorie della 6.

Regole specifiche

Il progetto deve essere esteso alle pertinenze, anche in caso di cambio di destinazione d'uso al piano terra verso le funzioni commerciali, direzionali e di servizio, e per quanto sopra definito, con o senza opere.

Limitatamente al Comune di Piombino operano le seguenti regole specifiche:

per i tessuti ricadenti nel quartiere Cotone-Poggetto, in relazione alla contiguità con lo stabilimento industriale, non è ammessa la realizzazione di nuove unità abitative ancorché ottenute tramite interventi di frazionamento, ampliamento (am1) o sopraelevazione (am2).

T6 tessuto ad assetto compiuto per singoli lotti con prevalenza di edifici oltre il terzo livello fuori terra, arretrati e non dal filo stradale, anche con presenza di spazi condominiali

Ambito Prevalentemente residenziale (Rp)

Categorie di Intervento

Ristrutturazione edilizia r3a

Destinazioni d'uso

residenziale 1, commerciale esercizi di vicinato 3.01.02, 3.02.02, 3.02.03, 3.02.04, 3.03, la sottocategoria 3.04 solo previa dimostrazione di compatibilità con la funzione residenziale, direzionale 5, alberghiera 4.01 estesa all'intero fabbricato, attività di servizio in tutte le sottocategorie della 6.

Ai piani terra non sono ammessi mutamenti di destinazione d'uso per civile abitazione, salvo nei casi di tipologie edilizie nate originariamente con usi abitativi anche al piano terra.

Sono ammessi mutamenti di destinazione d'uso per la realizzazione di:

  • vani abitativi in ampliamento di unità residenziali esistenti poste nello stesso fabbricato;
  • garage e locali accessori alle unità abitative esistenti;
  • vani condominiali.

Regole specifiche

Ove vi siano spazi condominiali, non sono ammesse recinzioni né partizioni di detti spazi, che devono mantenere le relazioni di continuità e di apertura con gli edifici.

T7 tessuto ad assetto compiuto per singoli lotti con tipologie differenziate allineate lungo la via Aurelia

(Ambito presente nel territorio comunale di Campiglia M.ma)

T8 tessuto a progettazione urbanistica unitaria realizzato posteriormente al 1940, formato da tipologie edilizie varie, con eventuale presenza di spazi attrezzati

Ambito esclusivamente residenziale (Re)

Categorie di Intervento

Ristrutturazione edilizia r1

Destinazioni d'uso

Esclusivamente residenziale, tranne per le funzioni ammesse nella progettazione originaria

Regole specifiche

E' prescritto il mantenimento delle facciate progettate unitariamente.

Non sono ammesse alterazione o riduzione degli spazi attrezzati.

Nel caso in cui la categoria d'intervento assegnata al singolo edificio lo permetta, la

chiusura di logge o balconi è ammessa limitatamente all'ingombro esistente degli stessi.

Limitatamente al Comune di Piombino operano le seguenti regole specifiche:

Per l'insediamento residenziale esistente dei Ghiaccioni è consentito il recupero e la riconversione funzionale della centrale termica, da tempo dismessa, per funzioni di tipo artigianale di cui al punto 2.01 e di servizio di cui al punto 6.02, dell'art. 17 del RU, mediante interventi di ristrutturazione edilizia "r1".

Per gli insediamenti residenziali ricadenti nel tessuto T8 sono ammessi interventi di ampliamento delle unità abitative esistenti mediante il tamponamento di porticati, di logge o di spazi già delimitati da coperture o da pareti verticali esistenti. L'intervento dovrà essere realizzato attraverso l'uso di materiali, colori ed elementi di finitura coerenti con il carattere unitario dell'insediamento.

T9 tessuto a progettazione urbanistica unitaria realizzato in attuazione degli strumenti urbanistici successivi al 1994

Ambito esclusivamente residenziale (Re)

Categorie di Intervento

Ristrutturazione edilizia r1

Destinazione d'uso

Esclusivamente residenziale, tranne per le funzioni ammesse nella progettazione originaria e quelle indicate nelle specifiche schede delle aree di trasformazione e comparti di perequazione del presente R.U. Il mutamento d'uso a civile abitazione dei piani terra non è consentito quando la previsione unitaria prevedeva usi commerciali, direzionali, terziari o equivalenti.

Regole specifiche

E' prescritto il mantenimento delle facciate progettate unitariamente.

Non sono ammesse alterazione o riduzione degli spazi pubblici e delle relazioni fra i medesimi e gli edifici.

Limitatamente al Comune di Piombino operano le seguenti regole specifiche:

Per gli insediamenti residenziali ubicati in loc. Tolla Alta (IU 24 del previgente PRG) e in loc. Fiorentina (IU 40 del previgente PRG) e in loc. San Quirico (IU 4bis del previgente PRG), è ammesso il tamponamento dei porticati esistenti mediante utilizzo di materiali e soluzioni architettoniche uniformi e congrui ai caratteri ed alla finiture del complesso edilizio esistente.

Per il PEEP di Riotorto, denominato "Comparto 6a", collocato al margine est dell'abitato lungo via dell'Acquedotto, è ammesso il tamponamento dei porticati esistenti mediante utilizzo di materiali e soluzioni architettoniche congrui al complesso edilizio esistente; al fine di mantenere il carattere unitario dell'insediamento, gli interventi dovranno estendersi contestualmente a tutte le unità abitative costituenti i singoli corpi di fabbrica mediante la presentazione di un unico titolo abilitativo edilizio.

Ambiti soggetti ad interventi di riqualificazione insediativa (Rin)

Comune di Piombino

Ambito Borgo dei Macelli (Ri1):

per l'ambito perimetrato negli elaborati grafici del presente RU, appartenente al tessuto S4, è prevista la redazione di un Piano di Recupero per ciascun sub-ambito individuato nella Tav. 2 mediante il quale si potranno prevedere i seguenti interventi:

  • sub-ambito 1: demolizione manufatti precari, ristrutturazione edilizia r1, sostituzione edilizia s, ampliamento am1 per una slp max pari a 30 mq (riferito all'intero sub-ambito); con i suddetti interventi potrà essere realizzata al massimo una nuova unità abitativa di slp max pari a 45 mq. che dovrà comunque integrarsi con il fabbricato principale oggetto di recente ristrutturazione;
  • sub-ambito 2: demolizione manufatti precari, ristrutturazione edilizia r1, ristrutturazione edilizia con addizione funzionale r2.b (riferito a ciascuna unità abitativa), sostituzione edilizia s;
  • sub-ambito 3: demolizione manufatti precari, ristrutturazione edilizia r1, ristrutturazione edilizia con addizione funzionale r2.b (riferito a ciascuna unità abitativa), sostituzione edilizia s, sopraelevazione am.2 limitatamente ai fabbricati ad un livello; negli interventi di sopraelevazione si dovrà comunque conservare la "scalettatura" del fronte edificato;
  • sub-ambito 4: demolizione manufatti precari, ristrutturazione edilizia r1, ristrutturazione edilizia con addizione funzionale r2.b (riferito a ciascuna unità abitativa), sostituzione edilizia s, sopraelevazione am.2 limitatamente ai fabbricati ad un livello; negli interventi di sopraelevazione si dovrà comunque conservare la "scalettatura" del fronte edificato;
  • sub-ambito 5:realizzazione di autorimesse e garage pertinenziali a servizio delle abitazioni presenti nell'Ambito dei Macelli.

Sono comunque esclusi interventi di addizione funzionale r2.b e di sopraelevazione am.2 per i volumi accessori che non hanno i requisiti funzionali ed igienico sanitari delle civili abitazioni e per le pertinenze delle unità abitative esistenti.

Contestualmente agli interventi di recupero del P.E.E. si dovranno realizzare interventi di riqualificazione degli spazi aperti (viabilità) e delle urbanizzazioni da convenzionare in sede di definizione del Piano di Recupero.

Per l'ambito in oggetto sono ammesse le seguenti destinazioni d'uso: residenziale 1, commerciale 3.01.02 e 3.02.02, turistico-ricettivo 4.01 (compresa la tipologia dell'albergo diffuso) e servizi 6.01.

In assenza del piano attuativo sono ammessi intereventi di ristrutturazione edilizia r1, nonché la realizzazione degli interventi previsti nel sub-ambito 5.

Ambito Casette Minime (Ri2)

Per l'ambito perimetrato negli elaborati del presente RU, appartenente al tessuto T2, è prevista la redazione di un Piano di Recupero, esteso all'intero insediamento, con il quale si potranno prevedere interventi di chiusura degli spazi pertinenziali antistanti gli ingressi delle abitazioni al fine di adeguare la dotazione delle unità abitative esistenti. Il PdR dovrà definire la tipologia degli interventi, al fine d uniformarne il linguaggio compositivo e le soluzioni costruttive. Per l'ambito in oggetto è ammessa esclusivamente la destinazioni d'uso residenziale 1.

In assenza di piano attuativo sono ammissibili interventi fino alla ristrutturazione edilizia r1.

Nucleo edificato Via De Sanctis (Ri3)

Per l'ambito perimetrato negli elaborati grafici del presente RU, appartenente al tessuto T2, è prevista la categoria di ampliamento am1 dei singoli fabbricati, che ancora non abbiano utilizzato l'ampliamento previsto dal previgente PRG, fino ad un massimo di 50 mq slp, al fine di adeguare la dotazione delle unità abitative esistenti. Il linguaggio compositivo e le soluzioni costruttive dovranno uniformarsi agli interventi già realizzati. Per l'ambito in oggetto è ammessa esclusivamente la destinazioni d'uso residenziale "1".

Successivamente alla realizzazione dell'intervento di ampliamento, sui singoli edifici sono ammissibili interventi fino alla ristrutturazione edilizia r1.

Nucleo edificato di Baratti (Ri4)

Per l'ambito perimetrato negli elaborati grafici del presente RU, che pur esterno al sistema insediativo è assimilabile al tessuto S4, è prevista la redazione di un Piano di Recupero, esteso all'intero nucleo edificato, mediante il quale si dovrà attuare il complessivo riordino e la riqualificazione dell'edificato e degli spazi aperti con contestuale demolizione dei manufatti precari esistenti; in particolare si prevede:

per il fabbricato posto a monte della strada di Baratti:

  • interventi di restauro "c" (art. 22 NTA);
  • destinazioni d'uso ammesse: al piano terra funzioni di servizio alla nautica e al turismo (punto 3.01.02, 3.02.02, 6.02 art. 17 NTA); residenza al piano primo;
  • per fabbricato posto in prossimità del bivio per Populonia Alta:
  • interventi di ristrutturazione edilizia "r1"
  • destinazioni d'uso ammesse: ristorazione, commerciale (punto 3.01.02 e 3.02.02 art. 17 NTA);
  • per il nucleo edificato posto in sinistra della strada per Populonia, caratterizzato da condizioni di degrado:
  • interventi di sostituzione edilizia "s" per i fabbricati in muratura esistenti e demolizione per i manufatti precari; destinazioni d'uso ammessa: residenza.

Ambito del Cotone (Ri5)

Per l'ambito perimetrato negli elaborati grafici del presente RU, appartenente al tessuto S4, è prevista la redazione di un Piano di Recupero esteso all'intera area, mediante il quale si dovrà attuare il complessivo riordino e la riqualificazione dell'edificato esistente destinato ad autorimesse pertinenziali e locali accessori. In particolare si prevede la sostituzione dei manufatti precari esistenti e la possibilità di realizzare nuovi garage pertinenziali e locali accessori, questi ultimi di superficie massima pari a 3 mq Slp, a servizio delle abitazioni esistenti del quartiere Cotone-Poggetto. Lungo Via della Capriola l'area dovrà essere adeguatamente schermata con alberature di altro fusto.