Norme Tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico

Art. 6 Perequazione, compensazione, edilizia residenziale sociale

Ai fini dell'applicazione di quanto disposto dal presente articolo, si danno le seguenti definizioni.

Perequazione

Si intende per perequazione l'attribuzione di diritto edificatorio uniforme a tutte le proprietà dei suoli in analogo stato di fatto e di diritto, per la realizzazione di una trasformazione urbanistica prevista dal regolamento urbanistico in una o più aree anche non contigue, unitariamente comprese in comparto urbanistico.

Compensazione

Si intende per compensazione l'attribuzione di diritti edificatori in sostituzione delle indennità di esproprio o altro indennizzo derivante dall'apposizione di vincoli urbanistici.

Comparto urbanistico

Si intende per comparto urbanistico l'unità minima per la realizzazione degli interventi di trasformazione urbana consistenti in ristrutturazioni urbanistiche, nuove edificazioni, sostituzioni, delocalizzazioni e rilocalizzazioni, in conformità con il Piano strutturale vigente, per l'applicazione della perequazione, della compensazione e delle premialità. E' attuato mediante piano attuativo convenzionato ad opera dei soggetti interessati.

Premialità

Si intende per premialità l'attribuzione di un diritto edificatorio aggiuntivo, ottenuto anche tramite scomputo dal calcolo delle superfici attribuite per ogni comparto, riconosciuto quale premio per il raggiungimento delle specifiche finalità definite dal presente Regolamento urbanistico, e stabilite per ogni comparto urbanistico nelle relative schede. La premialità del presente Regolamento urbanistico assorbe i principi contenuti nella legge n. 244/2007, art. 1 commi 258 e 259. Le convenzioni urbanistiche sottoscritte tra la pubblica amministrazione ed i soggetti attuatori assumono altresì valore di accordo ai sensi dell'art. 11 della L. 241/1990.

Diritti edificatori

I diritti edificatori stabiliti dal presente Regolamento urbanistico, generati da compensazione e da perequazione, con o senza premialità, interessano:

  • suoli di proprietà contigue comprese nello stesso comparto urbanistico
  • suoli di proprietà non contigue comprese nello stesso comparto urbanistico
  • suoli di proprietà non contigue e non comprese nello stesso comparto urbanistico, ma in ambiti di trasformazione collegati (ambiti di decollo e ambiti di atterraggio, definiti dal successivo articolo 8 delle presenti Norme)

Edilizia residenziale sociale

Ai sensi della normativa vigente l'edilizia residenziale sociale è considerata uno standard aggiuntivo, sia da cedere gratuitamente al Comune, con aumento di volumetria premiale, sia in forma di alloggi a canoni sociali, sostenibili o concordati, in base a quanto disposto per ogni comparto urbanistico.

In via generale è sempre possibile proporre all'Amministrazione comunale il soddisfacimento della quota di edilizia sociale prevista nei singoli interventi di trasformazione con alloggi ricadenti nel sistema insediativo storico o ad assetto recente che risultino nella piena e incondizionata disponibilità del proponente.

Alloggio sociale

Per alloggio sociale si intende quanto contenuto nel Decreto 22 aprile 2008, ove esso è definito "l'unita' immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato. L'alloggio sociale si configura come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall'insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie. Rientrano nella definizione (di alloggio sociale) gli alloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici e privati destinati alla locazione temporanea per almeno 8 anni. L'alloggio sociale deve essere adeguato, salubre, sicuro e costruito o recuperato nel rispetto delle caratteristiche tecnico-costruttive indicate agli articoli 16 e 43 della legge 5 agosto 1978, n. 457. Nel caso di servizio di edilizia sociale in locazione si considera adeguato un alloggio con un numero di vani abitabili tendenzialmente non inferiore ai componenti del nucleo familiare - e comunque non superiore a cinque - oltre ai vani accessori quali bagno e cucina. L'alloggio sociale deve essere costruito secondo principi di sostenibilità ambientale e di risparmio energetico, utilizzando, ove possibile, fonti energetiche alternative."

Regolamentazione degli interventi

Il presente Regolamento urbanistico utilizza la perequazione e la compensazione urbanistica, di cui all'art. 16 del Regolamento di attuazione delle disposizioni del Titolo V della L.R. 1/2005, al fine di realizzare insediamenti ben contestualizzati, tramite i quali crescere le dotazioni urbane e le performance sociali e ambientali dell'edificato.

Per quanto sopra, in applicazione dei principi della perequazione e della compensazione, è posta a carico degli interventi di nuova edificazione o ristrutturazione urbanistica la cessione e/o la realizzazione di standard/dotazioni territoriali quali l'edilizia residenziale sociale, le attrezzature collettive o scolastiche, la viabilità, le aree di verde, oltre gli standard di cui al D.M. 1444/1968, per realizzare l'assetto urbano confacente al raggiungimento degli obiettivi di qualità funzionale fissati dal presente R.U. e dal vigente P.S. La realizzazione di tali opere pubbliche e/o la cessione gratuita delle aree rientrano nell'ambito dell'ordinaria corresponsione del contributo per oneri di urbanizzazione aventi natura di corrispettivo di diritto pubblico.

Ai fini di quanto sopra stabilito, il presente Regolamento urbanistico individua comparti urbanistici, assoggettati a piano attuativo, regolati tramite apposite "schede normative e di orientamento progettuale" e schede di valutazione, ove il nuovo assetto urbanistico non ha riferimento ai confini proprietari, e le potenzialità di trasformazione e i relativi obblighi sono attribuiti indipendentemente dalla prevista collocazione degli edifici, delle loro aree di pertinenza e delle aree da riservare per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria.

In misura proporzionale dei diritti edificatori sono ripartiti in ogni comparto:

  • a) le superfici utili lorde di ogni funzione;
  • b) le opere di urbanizzazione e gli interventi pubblici o di interesse pubblico prescritti;
  • c) la cessione gratuita di aree a destinazione pubblica quali sedi stradali, verde pubblico, parcheggi pubblici, attrezzature pubbliche o di interesse pubblico;
  • d) gli obblighi relativi all'edilizia residenziale con finalità sociali;
  • e) gli eventuali ulteriori benefici pubblici che il Regolamento urbanistico prescriva come condizione obbligatoria per la trasformazione degli assetti insediativi.

L'Amministrazione comunale rimane estranea ad ogni questione relativa alla perequazione dei benefici e degli oneri.

Il progetto può essere presentato dai proprietari di almeno la maggioranza assoluta dell'imponibile catastale delle superfici interessate.

I proponenti dovranno dimostrare (con idonea documentazione) di aver cercato l'adesione anche degli altri proprietari e motivare l'impossibilità del raggiungimento dell'attuazione unitaria.

Per la realizzazione dell'edilizia residenziale sociale in forma di realizzazione di alloggi a canone sociale, sostenibile o concordato o cessione di area, il presente Regolamento urbanistico utilizza criteri relativi a:

  • contesto urbano e diversi tessuti tipomorfologici
  • dimensione dell'intervento e dell'entità delle altre opere pubbliche o di interesse pubblico poste a carico dell'attuatore.

La quota di alloggi da riservare all'edilizia sociale è stabilita, sulla base dei criteri sopra richiamati, nelle schede degli interventi.

Il presente Regolamento urbanistico incentiva la realizzazione di interventi di cohousing ove l'autonomia dell'abitazione privata si combina con i vantaggi di servizi, risorse e spazi condivisi (micronidi, laboratori per il fai da te, locali per attività fisiche e di relazione, lavanderie, ecc.) con benefici dal punto di vista sia sociale che ambientale. Gli interventi di cohousing possono essere proposti, nel rispetto dei criteri che caratterizzano la progettazione, la realizzazione e la gestione degli insediamenti di cohousing, riassunti come segue:

  • progettazione partecipata;
  • vicinato elettivo e comunità non ideologiche;
  • gestione locale da parte dei residenti;
  • sicurezza e sviluppo della socialità;
  • attenzione all'ambiente, sviluppo di spazi comuni e di spazi privati sistemati a verde, sia coltivati che non, progettazione e gestione degli edifici con particolare attenzione ai risparmi energetici e idrici;
  • servizi a valore aggiunto e riduzione dei costi individuali;
  • tutela della privacy, nell'equilibrio fra il livello privato e quello comune.

Il presente Regolamento urbanistico incentiva insediamenti di cohousing tramite forme di premialità, calcolate quale scomputo dei servizi comuni dalla superficie realizzabile in totale nonché con l'esenzione dal pagamento degli oneri d'urbanizzazione primaria e secondaria della SLP di cohousing.