Norme Tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico

Art. 15 Definizioni

Ai fini dell'applicazione delle presenti Norme si danno le seguenti definizioni.

Superficie lorda di pavimento (SLP)

Si intende per SLP la somma delle superfici delimitate dal perimetro esterno di ciascun piano il cui volume sia collocato prevalentemente o esclusivamente fuori terra. Nel computo di detta superficie sono comprese anche le porzioni di sottotetto delimitate da strutture orizzontali praticabili con altezza libera media superiore a mt. 2.4.

Sono esclusi i volumi tecnici (compresi i vani ascensore), i vani scala comuni per edifici pluripiano, le logge ed i porticati, i balconi, i terrazzi, gli spazi scoperti interni al perimetro dell'edificio.

E' comunque demandato al Regolamento edilizio di specificare e articolare nel dettaglio la suddetta definizione in funzione delle diverse tipologie edilizie, nonché ai fini della promozione dell'edilizia sostenibile e del risparmio energetico. In caso di difformità, prevalgono le definizioni contenute nel Regolamento edilizio.

Superficie utile abitabile (SUA)

Misura le superfici di tutti i piani abitabili di un edificio al netto di tutte le strutture verticali (murature, pilastri, vani ascensore, scale, cavedi, vani porte e finestre, ecc.).

Da tali superfici sono esclusi porticati, balconi e logge aperte, ascensori, volumi tecnici e servizi esterni all'unità immobiliare.

Nel caso di singole unità immobiliari misura le superfici di tutti i vani al netto di tutte le strutture verticali.

E' comunque demandato al Regolamento edilizio di specificare e articolare nel dettaglio la suddetta definizione.

Alloggio

Si intende per alloggio l'insieme di spazi privati strutturalmente correlati tra loro, destinati allo svolgimento delle attività di nuclei familiari, delimitati da frontiere fisiche di chiusura, le cui caratteristiche distributive dipendono dalla tipologia edilizia di appartenenza.

Il presente RU stabilisce le dimensioni degli alloggi per i diversi ambiti territoriali e per le Aree di Trasformazione (At), e in particolare per le zone agricole agli artt. 80 e 81 delle presenti Norme, per il sistema insediativo agli art. 18, 29 e 30, per le At nelle relative schede di ogni area.

Ambiti e tessuti

Il presente R.U. individua ambiti e tessuti, a prevalente o esclusiva funzione residenziale e a specializzazione funzionale identificati rispettivamente con le sigle Rp e Re.

All'interno dei tessuti storici che costituiscono sottoarticolazione del subsistema insediativo storico, il presente R.U., sulla base di specifico quadro conoscitivo, individua edifici o loro parti, complessi o loro parti, spazi non edificati soggetti a specifiche regole per la conservazione delle peculiarità storicamente consolidate.

Ambiti e tessuti sono assimilati a zone omogenee definite dal D.M. n. 1444/1968 secondo quanto disposto dall'art. 9 delle presenti Norme.

Organismo edilizio

L'organismo edilizio é un edificio o un complesso di edifici con carattere unitario riguardante l'impianto tipologico e il rapporto con gli spazi di pertinenza.

Sistemi e subsistemi territoriali

La definizione dei sistemi e subsistemi territoriali operata dal piano strutturale in base alla morfologia, alla rete viaria, alle colture, agli insediamenti, al sistema idrico, all'ambiente e al paesaggio, è recepita dal presente R.U. per organizzarne coerentemente l'articolazione in ambiti.

Tipo edilizio

Il tipo edilizio é un esempio di costruzione avente caratteristiche specifiche relative a planimetria, altezza media, articolazione distributiva, rapporto con il lotto, rapporto con la strada, modalità di aggregazione con edifici analoghi caratteri ricorrenti riconducibili alla risoluzione formale dei manufatti, all'impianto distributivo, alla organizzazione delle funzioni, all'impiego di determinati materiali e tecnologie, che concorrono a definire morfologie edilizie la cui prevalenza connota un determinato contesto.

Il presente Regolamento urbanistico considera le caratteristiche tipologiche degli insediamenti esistenti per definire i nuovi interventi di sostituzione, di nuova edificazione e di ristrutturazione urbanistica.

Gli interventi diretti e i PA devono riferirsi a tali caratteristiche e alle relative modalità di crescita e di trasformazione, nella progettazione e nell'attuazione degli interventi.

Le schede di intervento allegate alle presenti Norme, indicano caratteristiche tipologiche e morfologiche in modo da rendere coerente ogni intervento con i caratteri del tessuto urbanistico entro il quale é previsto.

Sono di seguito individuati tipi edilizi con carattere prescrittivo ed elementi architettonici compositivi degli stessi tipi edilizi da intendersi come criteri orientativi, non vincolanti, per la progettazione edilizia, che potrà interpretare liberamente i capisaldi delle tipologie, dimostrando e motivando esplicitamente, e con apposite elaborazioni, le ragioni delle scelte e i loro impatti positivi, migliori di quelli ottenuti con l'applicazione delle regole tipologiche tradizionali di seguito descritte.

Poiché la progettazione delle singole opere, la loro forma e collocazione in rapporto ai vari elementi del contesto, può determinare un impatto negativo o positivo, ai fini del controllo e della valutazione della progettazione edilizia attuativa del presente Regolamento urbanistico, si definisce positivo l'impatto sostanzialmente rispettoso dei valori estetici caratteristici del luogo, in quanto capace di un'organica integrazione tramite i nuovi inserti edilizi.

All'Amministrazione comunale, con i propri organi, competono modalità di controllo e di valutazione e decisione in merito alla determinazione della forma, che compete alla fase progettuale, nel presupposto che essa è funzione prioritaria di pubblico interesse, relativamente all'esteriore aspetto delle opere e al loro rapporto con il contesto. Non esistendo una sola forma rispondente a tal fine, del quale è competente l'Amministrazione, controllo e valutazioni possono essere condotte nel confronto fra diverse soluzioni, al fine di raggiungere decisioni il più possibile condivise.

Infine, per l'applicazione dei disposti del Piano strutturale vigente, che orienta verso le case basse ad alta densità e le ville urbane, quale modalità insediativa per un nuovo paesaggio urbano a basso consumo di suolo, si danno le seguenti definizioni, che devono essere utilizzate per la nuova edificazione nelle Utoe 6 e 8.

CASE BASSE AD ALTA DENSITÀ

Le case basse ad alta densità hanno caratteristiche simili alle case a schiera ma sfruttano maggiormente il suolo occupato, potendo raggiungere i quattro piani di altezza. Le caratteristiche delle case basse ad alta densità sono l'andamento allungato del corpo di fabbrica; la differenziazione tra la parte pubblica e formale sulla strada di accesso e la parte privata ed informale sul retro; la ripetizione seriale delle singole abitazioni.

I principi delle case basse ad alta densità sono ottenere densità fondiarie adeguate all'ambito urbano (350-550 ab/ha) utilizzando corpi di fabbrica non eccedenti i quattro piani sopra terra; dotare ogni alloggio di un più elevato senso di individualità attraverso la chiara identificazione di singolari elementi di accesso, il più possibile direttamente dal suolo; eliminare gli spazi di cui non sia prevista una precisa territorialità; in particolare privatizzare grande parte delle aree esterne del complesso con ambiti di pertinenza diretta degli alloggi; sostituire alla separazione tra le case, le strade e gli spazi, la continuità della fabbrica attraverso un sistema a "tappeto" di edificazione.

VILLE URBANE

Le ville urbane sono complessi architettonici che contengono la dispersione insediativa, aumentando la densità ma al contempo garantendo l'alta qualità dell'abitazione e dei suoi servizi. Esse sono caratterizzate dall'accorpamento del volume;
dall'organizzazione in isolati a formare fronti e tessuto urbani; dall'utilizzo di linguaggi e componenti architettoniche riconoscibili, ripetute dal linguaggio classico o liberamente interpretate, comunque tali da far percepire complessità, monoliticità, e composizione urbana. A tali fini le ville urbane sono multipiano, possono raggiungere anche più di quattro piani fuori terra, e possono distribuire due alloggi per piano.

VILLINI BINATI E A SCHIERA -s

Edificio residenziale caratterizzato da lotto stretto e lungo occupato per la sua larghezza dall'edificio.

La singola unità abitativa presenta in genere un fronte stretto per svilupparsi in profondità e in altezza su più piani; presenta spesso un orto o un cortile retrostante e internamente una scala può portare ai piani superiori.

In altezza, non si superano i tre livelli, compresi quelli interrati o seminterrati ed eventuali mansarde.

Le aperture sul fronte sono disposte su due o tre assi.

Può costituire tessuto urbano, perché permette aggregazioni a formare un unico fronte continuo a filo strada o arretrato con una piccola pertinenza sul davanti.

Nel caso che gli edifici siano aggregati a due a due, ognuno ha tre lati liberi. In questo caso l'elemento seriale diventa l'unità binata.

L'aggregazione di case a schiera deve essere preferibilmente non inferiore a 6 - 8 unità.

Sul fronte strada é ammessa una sola terrazza, in corrispondenza dell'ingresso.

Ogni aggregazione avrà caratteri di unitarietà.

In caso di fronte arretrato, la recinzione dovrà essere eguale per tutta l'estensione dell'aggregazione.

La recinzione sarà costituita preferibilmente da muro intonacato con soprastante cancellata in ferro.

La copertura sarà preferibilmente a capanna, senza sfalsamenti tra le due falde.

VILLINI ISOLATI -v

Edificio residenziale isolato con pertinenza a giardino sui quattro lati.

E' costituito di norma da uno o più alloggi con un massimo di due livelli fuori terra, salvo eventuale livello interrato o seminterrato

Il fronte a giardino è alberato.

Per tutte le altre caratteristiche architettoniche - assi delle aperture, terrazze su strada, recinzione, ecc. - valgono le disposizioni dettate per le case a schiera.

La copertura sarà preferibilmente a padiglione; sono ammessi, oltre il secondo piano, sopratetto, terrazze, altane, belvedere, logge, mansarde e corpi rialzati abitabili che non determinino nel complesso la realizzazione di un terzo livello.

Eventuali piccoli manufatti di legno per deposito piante e attrezzi da giardino devono essere collocati sul retro del fabbricato.

PALAZZINE -p

Edificio residenziale isolato con quattro o più alloggi, con un corpo scala unico di norma centrale e altezza fino a 4 livelli fuori terra; il piano terra é di norma riservato ad accessori degli alloggi: garage, cantinole, porticati, ecc.

L'area scoperta di pertinenza è condominale e non può essere suddivisa; é sistemata a giardino e in parte, a seconda della grandezza del lotto, a sosta delle auto. Le piazzole per la sosta auto dovranno comunque avere pavimentazione filtrante.

Saranno preferite forme compatte e coperture a padiglione.

La recinzione sarà preferibilmente costituita da muro intonacato o da cancellata.

EDIFICI IN LINEA -l

Edificio residenziale con 4 o più alloggi per corpo scala e minimo 3 livelli fuori terra; il piano terra è di norma riservato ad accessori degli alloggi: garage, cantinole, porticati.

Esso si presenta in forma aggregata e seriale o isolato (4 affacci). Disposto su più lati di un isolato determina la tipologia a corte.

L'area scoperta di pertinenza è condominiale e non può essere suddivisa; è sistemata a giardino e in parte a sosta per le auto. Le piazzuole per sosta auto dovranno comunque avere pavimentazione filtrante.

Le pareti di estremità non debbono essere cieche; possono essere progettate finestre finte.

La copertura può essere a padiglione, piana o a giardino pensile.

EDIFICI A TORRE -t

Edificio residenziale multipiano di norma a tre o quattro alloggi per piano, con corpo scala centrale; il piano terra è di norma destinato ad accessori degli alloggi: garage, cantinole, porticati, ecc.

L'area scoperta di pertinenza é condominiale e non può essere suddivisa; è sistemata a giardino e solo in parte, come sosta per le auto. Le piazzole per la sosta auto dovranno comunque avere pavimentazione filtrante.

L'edificio ha di norma forma quadrata o tendenzialmente tale e deve presentare aperture su tutti i lati.

La copertura può essere piana, ma i volumi tecnici soprastanti la copertura dovranno essere risolti con una soddisfacente architettura.

Art. 16 Regole di uso e di intervento

Ai fini della determinazione della disciplina per la gestione degli insediamenti esistenti, di cui all'art. 55, comma 1, lettera a) della L.R. 1/05, il Regolamento urbanistico detta:

  • a) regole d'uso, che consistono nelle destinazioni funzionali per zone, aree, complessi edilizi, singoli edifici, tessuti urbanistici, in presenza o assenza della disciplina della distribuzione e localizzazioni delle funzioni, di cui all'art. 58 della L.R. 1/05;
  • b) regole d'intervento, tramite indicazione delle categorie di opere di gestione e trasformazione ammissibili, come definite da leggi vigenti in materia e specificate dal vigente Regolamento edilizio comunale, per zone, aree, complessi edilizi, singoli edifici, tessuti urbanistici.

La definizione delle regole di uso e delle regole di intervento è sintetizzata in apposita sigla alfanumerica, riportata sulle tavole grafiche del presente Ru, in corrispondenza dei tessuti e dei beni.

a) Regole d' uso

Il Regolamento urbanistico stabilisce per gli interventi di gestione degli insediamenti esistenti, e per quelli di trasformazione degli assetti insediativi ed edilizi, le destinazioni d'uso ammissibili per singoli edifici, complessi edilizi, aree di addizione e di riorganizzazione dei tessuti urbanistici.

La disciplina degli interventi di gestione degli insediamenti esistenti, comporta di norma la conferma degli usi in atto.

Quando siano ammessi mutamenti delle destinazioni d'uso, il Regolamento urbanistico prescrive le condizioni per attuare i mutamenti stessi.

b) Regole d'intervento

Le regole di intervento si articolano :

  • ai fini della gestione edilizia, secondo categorie di conservazione e di trasformazione, dal restauro alla ristrutturazione urbanistica;
  • ai fini della valutazione degli effetti, secondo criteri di compatibilità stabiliti dal Piano strutturale.

In assenza di indicazioni specifiche si applica la totalità delle categorie edilizie ammesse nel contesto-tessuto, secondo criteri di omogeneità e di appartenenza.

Le definizioni degli interventi compresi nelle categorie d'intervento possono essere specificate e integrate dal Regolamento edilizio comunale.

Gli interventi di conservazione e di trasformazione devono intendersi riferiti alle categorie di opere edilizie e urbanistiche definite dalla legislazione vigente in materia, dal presente Regolamento urbanistico e dal Regolamento edilizio comunale.

Sono assimilati:

  • agli interventi di conservazione, le categorie della manutenzione ordinaria, della manutenzione straordinaria, del restauro e del risanamento conservativo;
  • agli interventi di trasformazione, le categorie della ristrutturazione edilizia, della sostituzione, della ristrutturazione urbanistica e della nuova edificazione.

Art. 17 Destinazione d'uso e vincoli relativi

L'elenco che segue contiene la definizione delle destinazioni d'uso secondo le categorie, numerate da 1 ad 8, obbligatorie ai sensi dell'art. 59 della LRT n. 1/2005.

All'interno di tali categorie sono individuate delle sottocategorie.

Per le categorie e sottocategorie delle destinazioni d'uso, oltre alle definizioni, il presente articolo detta anche specifiche disposizioni.

La cartografia del R.U. evidenzia con apposito segno grafico per ogni zona, secondo le definizioni e le corrispondenze indicate al precedente articolo 9, le destinazioni d'uso prevalenti.

Le norme di ogni zona fanno riferimento all'elenco che segue per specificare le destinazioni d'uso ammissibili nei tessuti prevalentemente residenziali, ottenibili tramite nuova edificazione o cambio di destinazione d'uso, regolati dal presente R.U..

Nell'elenco che segue non si trovano funzioni e attività che sono normate nelle regole per zone, in quanto specialistiche (produttive, turistiche, a servizi).

1. RESIDENZIALE

Comprende tutte le civili abitazioni comprese quelle che effettuano attività turistico-ricettiva di case vacanza, affittacamere e bed and breakfast. Vi rientrano anche quelle che, con caratteristica di residenza d'epoca, effettuano le medesime attività

2. ARTIGIANALE

Le destinazioni specialistiche industriali e artigianali sono normate dagli articoli 61-66 riferiti alle zone produttive "D"

2.01 Artigianato di servizio: gommisti, carrozzerie, autofficine, elettrauto, etc.

3. COMMERCIALE

3.01 Alimentare

3.01.01 media struttura di vendita, compresi i centri commerciali1

3.01.02 esercizi di vicinato 1 nonché piccoli artigiani alimentari che effettuano vendita al dettaglio (panifici etc...)

3.02 Non alimentare

3.02.01 media struttura di vendita 1

3.02.02 esercizi di vicinato per la vendita al dettaglio di: prodotti del tabacco e di altri generi di monopolio compresi gli articoli per fumatori, cosmetici, articoli di profumeria e per l'igiene personale, erboristerie, articoli in cuoio, calzature ed accessori, libri, giornali, riviste, periodici, articoli di cancelleria e cartoleria, articoli per fotografia, cinematografia ed ottica, orologi, giochi, giocattoli e videogiochi, abbigliamento ed accessori, articoli sportivi e per il tempo libero, oggetti d'arte e di antiquariato, libri antichi, oggetti d'artigianato e di decorazione, bomboniere, chincaglieria, oggetti di ricordo e da regalo, articoli per le belle arti, tappeti, stuoie ed arazzi, filatelia, numismatica e articoli da collezionismo

Botteghe artigiane intese come luoghi in cui si realizzano contestualmente produzione e vendita e la produzione viene effettuata o manualmente o con attrezzature di ridotte dimensioni, non inquinanti e non rumorose tipo: ricamo, sartoria, lavorazione a maglia, oggettistica in tessuto, legno, pelle, impagliatura sedie, antiquariato con connesse attività di piccolo restauro, piccola ceramica, gioielleria, oreficeria, lavorazione di pietre preziose, bigiotteria

Noleggio di: supporti registrati audio, video e videogiochi, biciclette, attrezzature balneari

3.02.03 farmacie, vendita al dettaglio di prodotti sanitari, ricevitorie

3.02.04 esercizi di vicinato non compresi nelle voci precedenti nonché noleggio di auto e motocicli

3.02.05 esercizi specializzati nella vendita esclusiva di merci ingombranti ed a consegna differita

3.03 somministrazione di alimenti e bevande (ristoranti, pub, bar, pizzerie, paninoteche, ecc) nonché piccoli artigiani alimentari che effettuano somministrazione (gelateria, ecc)

3.04 luoghi di intrattenimento: sale da ballo, discoteche, night-club, sale da gioco, sale cinematografiche, sale scommesse, ecc.

3.05 attività ludico-ricreative

4. TURISTICO-RICETTIVA

4.01 albergo

4.02 residenze turistico alberghiere

4.03 case per ferie

4.04 ostelli per la gioventù

5. DIREZIONALE

Comprende gli uffici pubblici, le sedi dei servizi di pubblico interesse; gli uffici di informazione turistica; le sedi di partiti e associazioni

6. SERVIZI o di erogazione di servizi

6.01 servizi per la persona: lavanderie, parrucchieri, barbieri, estetisti, palestre, centri benessere, centri fisioterapici, etc...

6.02 banche, agenzie di viaggio, agenzie immobiliari, servizi di comunicazione, uffici postali,servizi professionali ed imprenditoriali: attività legali, di consulenza, di contabilità, di intermediazione, di assicurazione, studi di mercato, pubblicità, progettazione, servizi di vigilanza e investigazione, autoscuole, attività di formazione e scuole private, imprese di pulizia, etc...

7. COMMERCIALE ALL'INGROSSO E DEPOSITI

7.1 commerciale all'ingrosso

7.2 magazzini e depositi per lo smistamento delle merci, rimessaggio, stoccaggio, ricoveri all'aperto e/o al coperto di merci e/o mezzi e /o veicoli diversi da quelli ad uso familiare privato comprensivi di attività di guardiania, noleggio, riparazione, manutenzione e lavaggio

8. AGRICOLA E FUNZIONI CONNESSE AI SENSI DI LEGGE

Le regole per le attività agricole e le funzioni ad esse connesse sono contenute al successivo Capo II del Titolo III

1 Per le definizioni di media struttura di vendita e di esercizio di vicinato si fa riferimento a quelle contenute nei disposti legislativi e regolamentari regionali vigenti; per centro commerciale si intende una struttura unitaria e articolata, costituita da una media o una grande struttura di vendita o da più esercizi di vicinato e media o grande struttura, che può essere integrato da altre attività, pubblici esercizi e servizi per la collettività, funzioni direzionali e anche attività industriali e artigianali se di servizio e compatibili, in modo da assumere un ruolo polare e di erogazione di servizi integrati nella città

1 Per le definizioni di media struttura di vendita e di esercizio di vicinato si fa riferimento a quelle contenute nei disposti legislativi e regolamentari regionali vigenti; per centro commerciale si intende una struttura unitaria e articolata, costituita da una media o una grande struttura di vendita o da più esercizi di vicinato e media o grande struttura, che può essere integrato da altre attività, pubblici esercizi e servizi per la collettività, funzioni direzionali e anche attività industriali e artigianali se di servizio e compatibili, in modo da assumere un ruolo polare e di erogazione di servizi integrati nella città

Art. 18 Cambio di destinazione d'uso

Si intendono per mutamenti di destinazioni d'uso i passaggi dall'una all'altra delle categorie elencate dalla Lr 1/2005, art. 59, comma 1.

Si ha mutamento di destinazioni d'uso quando sia variato l'uso in atto di una unità immobiliare per più del 35% della superficie utile (SUA) dell'unità stessa o comunque per più di 30 mq. anche con interventi successivi.

I mutamenti di destinazione d'uso, ancorché non effettuati con opere edilizie, sono assoggettati alla presentazione di titolo abilitativo edilizio.

I mutamenti di destinazione d'uso dovranno essere anche valutati secondo criteri di compatibilità fra funzioni, affinché non si rechi disturbo alle attività prevalenti.

Il cambio di destinazione d'uso è sempre soggetto a verifica di compatibilità con le funzioni già esistenti nell'edificio, nell'isolato o nel complesso di appartenenza, e alla verifica dell'adeguatezza delle urbanizzazioni esistenti e delle dotazioni di parcheggio pubblico esistenti di cui può avvalersi, o, in caso negativo, della dimostrazione e dell'impegno a realizzare urbanizzazioni e parcheggi necessari.

In caso di cambio di destinazione d'uso è obbligatorio il rispetto delle norme vigenti in materia di parcheggi pertinenziali privati e a servizio delle attività commerciali secondo quanto stabilito al Titolo III del Capo III - infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane.

Se non diversamente stabilito dal R.U. o dal piano della distribuzione e localizzazione delle funzioni, sono fatti salvi gli usi in atto legittimati, che, ai sensi del comma 3 dell'art 59 della LR 1/2005, si intendono desumibili da atti pubblici, o da atti in possesso della pubblica amministrazione formati in data anteriore alla entrata in vigore del R.U. In assenza di tali atti, l'uso legittimamente esistente è quello risultante dalla classificazione catastale alla data di entrata in vigore della disciplina comunale relativa alla distribuzione e localizzazione delle funzioni stabilita dal previgente PRG. In assenza anche di tale classificazione, possono essere assunti gli usi derivanti da documenti probanti o gli usi risultanti dallo stato di fatto.

Nei tessuti del sistema insediativo è sempre ammesso il cambio di destinazione d'uso dei piani terra in tutte le attività, fatte salve le specifiche limitazioni per gli usi residenziali, così come puntualmente disciplinato per i diversi tessuti (Capo I-Titolo III). In tal caso la superficie utile abitabile minima delle unità abitative risultanti non può essere minore di 45 mq.

Art. 19 Categorie degli interventi

Sono definiti compatibili con le risorse esistenti, gli interventi di cui all'art. 2 comma 3, lettere c), d), e), f), g) (prima parte del Regolamento urbanistico) e comma 4 lettera f) (seconda parte del Regolamento urbanistico), come di seguito definiti:

  • la manutenzione ordinaria (art 79 comma 2 lettera a) della Lr 1/2005);
  • la manutenzione straordinaria (art 79 comma 2 lettera b) della Lr 1/2005);
  • il restauro e il risanamento conservativo (art 79 comma 2 lettera c) della Lr 1/2005);
  • la ristrutturazione edilizia, di cui all'art.79 comma 2 lettera d) della LR 1/2005, comprensiva di ampliamenti e completamenti degli edifici esistenti e di sopraelevazioni, di tamponamenti, di realizzazione di elementi architettonici quali logge, balconi, portici e simili, funzionali alla qualità edilizia e alla vivibilità, non comportanti aggravio urbanistico;
  • i mutamenti di destinazione d'uso, con o senza opere, che non richiedano la formazione di patrimonio aggiuntivo di spazi pubblici e di uso pubblico (art 79 comma 1 lettera c) della Lr 1/2005);
  • gli interventi necessari al superamento delle barriere architettoniche (art 79 comma 2 lettera e) della Lr 1/2005);
  • le opere di rinterro e scavo di cui all'art 79 comma 1 lettera b) della Lr 1/2005;
  • le opere di demolizione non preordinate alla ricostruzione o alla nuova edificazione, di cui all'art 79 comma 1 lettera d) della Lr 1/2005;
  • le occupazioni di suolo che non comportino modificazione irreversibili dei suoli, di cui all'art 79 comma 1 lettera e) della Lr 1/2005;
  • ogni altra trasformazione dei suoli non preordinata al permesso di costruire, di cui all'art 79 comma 1 lettera f) della Lr 1/2005.

Si classificano interventi di trasformazione, ossia incidenti sullo stato delle risorse esistenti, gli interventi di cui all'art. 2 comma 3, lettera i) (prima parte del R.U.) e alle lettere a), b), d), e) del comma 4 (seconda parte del R.U.), come di seguito definiti:

  • a) la ristrutturazione urbanistica di cui all'art 78 comma 1 lettera f) della Lr 1/2005;
  • b) la nuova edificazione di cui all'art 78 comma 1 lettera a) della Lr 1/2005;
  • c) i mutamenti di destinazioni d'uso che comportino incrementi alle urbanizzazioni primarie e agli standard esistenti nel contesto urbano in cui ricade l'intervento;
  • d) l'installazione di qualunque manufatto non finalizzato a esigenze temporanee, di cui all'art 78 comma 1 lettera b) della Lr 1/2005;
  • e) le opere di urbanizzazione primaria e secondaria realizzate da soggetti diversi dal Comune, di cui all'art 78 comma 1 lettera c) della Lr 1/2005;
  • f) la realizzazione di impianti e infrastrutture che comportino trasformazione permanente dei suoli, di cui all'art 78 comma 1 lettera d) della Lr 1/2005;
  • g) la realizzazione di depositi merci e materiali, di impianti per attività produttive, che comportino modificazione permanente di suolo inedificato, di cui all'art 78 comma 1 lettera e) della Lr 1/2005 ;
  • h) gli interventi di sostituzione edilizia che comportino aggravio di carico urbanistico, di cui all'art 78 comma 1 lettera h) della Lr 1/2005.

Il presente Regolamento urbanistico definisce le suddette categorie di intervento in conformità alla L.R. 1/2005, demandando comunque al Regolamento Edilizio comunale la definizione di dettaglio degli interventi afferenti alle diverse tipologie di intervento, anche ai fini dell'individuazione del relativo titolo abilitativo edilizio.

Sono comunque fatte salve le specifiche regole dettate dal presente RU in riferimento ai diversi tessuti del sistema insediativo (Capo I-Titolo III) che prevalgono sulle definizioni degli interventi.

Per tutte le categorie di intervento, disciplinate ai successivi articoli, sono comunque ammessi gli interventi necessari al superamento delle barriere architettoniche e all'adeguamento degli immobili per le esigenze dei diversamente abili, comportanti la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, anche con manufatti che alterino la sagoma dell'edificio e in aggiunta ai volumi esistenti, in deroga agli indici o parametri o interventi comunque stabiliti dal presente Regolamento.

Ai fini del dimensionamento si fa riferimento all'art. 82 delle Norme del Piano strutturale vigente, in base al quale non sono computate ai fini della verifica del rispetto dei limiti massimi quantitativi le realizzazioni ottenute mediante:

  • trasformazioni fisiche rientranti nelle definizioni di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione e sostituzione edilizia, anche implicanti la realizzazione di un numero di unità immobiliari superiore a quello in essere;
  • mutamenti dell'uso di manufatti edilizi esistenti, connessi o meno con le trasformazioni fisiche suindicate;
  • gli alloggi eventualmente realizzabili nelle aree critiche in cui siano in atto attività da delocalizzare.

Art. 20 Manutenzione ordinaria

Intervento rivolto alla riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Tali interventi non possono comunque comportare modifiche o alterazioni agli elementi architettonici o decorativi degli edifici.

E' demandata alla disciplina del Regolamento edilizio comunale la definizione degli interventi di manutenzione ordinaria comportanti il mutamento dell'aspetto esteriore degli edifici e/o delle relative aree di pertinenza, anche ai fini dell'assoggettamento degli interventi a Segnalazione Certificata di Inizio Attività.

Art. 21 Manutenzione straordinaria

Intervento rivolto al rinnovamento e alla sostituzione di parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari; detti interventi non possono comportare modifiche della destinazione d'uso.

Art. 22 Restauro

Il restauro (c) è un intervento volto alla conservazione dell'edificio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essa compatibili, anche mediante opere di ripristino in presenza di manomissioni e di alterazioni non storicizzate dell'impianto architettonico e delle finiture originali.

Tutti i fronti devono essere conservati unitariamente nei loro aspetti architettonici e decorativi sempre che non risultino manomissioni di cui al comma precedente. L'apposizione di insegne, corpi illuminanti e serramenti, non deve recare danno ai caratteri originali dei fronti interessati, ma anzi integrarvisi, anche in caso di materiali e forme contemporanee. Per danno ai caratteri originali si intende anche l'alterazione della percezione degli spazi urbani e delle strutture architettoniche degli edifici storici individuati dal presente Regolamento Urbanistico. Non sono ammesse le insegne a bandiera, quelle applicate ai balconi o al di sotto del marcapiano tra piano terreno e piano primo.

Le vetrine dovranno essere a filo interno della muratura, a disegno semplice e con partiture che tengano conto della configurazione di facciata esistente. Qualora, per comprovate necessità progettuali o funzionali, vengano proposti materiali diversi da quelli consueti e tradizionali, essi dovranno garantire un aumento di valore formale dell'edificio, caratterizzandosi esteticamente sia in differenziazione che in integrazione. La nuova segnaletica di carattere commerciale dovrà essere contenuta all'interno della sagoma delle aperture del piano terreno e realizzata con materiali idonei, secondo i criteri esposti.

Sono ammessi:

  • rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio;
  • riparazione e sostituzione degli elementi di finitura, fermi restando i materiali e i colori originali (laddove documentabili), e il loro ripristino in caso di avvenuta manomissione;
  • sostituzione e consolidamento degli elementi strutturali mediante l'uso di tecniche e materiali originari;
  • riorganizzazione funzionale, accorpamenti e suddivisioni delle unità immobiliari, purché non incidano sulle parti comuni (atrio, androne, scale) e siano volti alla conservazione del tipo edilizio originario e degli elementi aventi pregio architettonico o decorativo;
  • inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, nel rispetto delle caratteristiche architettoniche, formali e strutturali dell'edificio;
  • l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio
  • interventi sulle pertinenze degli edifici come regolati dalle presenti Norme.

In caso di grave e documentato degrado fisico è ammessa la sostituzione degli elementi strutturali interni che non abbiano particolari caratteri di pregio architettonico,storico e documentario, utilizzando tecniche e materiali diversi da quelli esistenti. In corrispondenza degli ambienti di servizio (locali igienici, cucine, corridoi, ripostigli, etc.) con la sopraddetta sostituzione degli elementi strutturali orizzontali interni, é concesso anche lo spostamento della loro quota.

Sui fronti interni prospettanti su cortili e non visibili da strade pubbliche, sono consentite l'apertura di nuove finestre e porte finestre di taglio analogo a quelle già esistenti e la formazione di terrazze di servizio.

Sono ammesse modifiche alle coperture finalizzate al miglioramento formale e funzionale dell'edificio e all'inserimento di elementi accessori per il riuso dei locali sottotetto, a condizione che:

  • non si determini variazione dell'altezza del fabbricato;
  • si mantenga inalterata la tipologia e la pendenza della copertura qualora sia a falde inclinate;
  • la soluzione proposta risulti comunque compatibile con i caratteri tipologici ed architettonici dell'edificio ed in generale con il contesto insediativo.

Nel rispetto dei criteri sopra indicati, sono pertanto ammessi gli interventi di recupero dei sottotetti così come disciplinati dalla LR n. 5 del 8 febbraio 2010.

Non è invece ammessa la realizzazione di terrazze a tasca e abbaini.

Per le facciate degli edifici medievali realizzati a filaretto faccia vista è ammessa la rimozione dell'intonaco per riportare in vista i parametri murari originari. Per gli edifici di questo tipo già noti e per quelli che venissero individuati è ammesso il solo restauro filologico delle facciate. L'unità minima di intervento è l'organismo edilizio ed, in subordine, l'unità immobiliare se compatibile con l'intero organismo edilizio. Nella categoria di intervento del restauro si intendono sempre ammesse le opere di risanamento conservativo, definite al successivo articolo.

Art. 23 Risanamento conservativo

Le opere di risanamento conservativo (c) devono essere esplicitamente riferite a situazioni di documentato degrado fisico, e comprendono:

  • a) la sostituzione degli elementi strutturali interni che non abbiano particolari caratteri di pregio architettonico, utilizzando tecniche e materiali diversi da quelli esistenti;
  • b) lo spostamento della quota degli ambienti di servizio (locali igienici, cucine, corridoi, ripostigli, ecc.) in combinato con la sopradetta sostituzione degli elementi strutturali orizzontali interni;
  • c) il ripristino degli elementi costitutivi, sui fronti strada, del tipo edilizio di cui sia reperita adeguata documentazione, quali la partitura delle aperture e le finiture;
  • d) l'apertura di nuove finestre e la formazione di piccole terrazze di servizio sui fronti interni, prospettanti su cortili e non visibili da strade pubbliche.

Non è invece ammessa la realizzazione di terrazze a tasca e abbaini.

Art. 24 Ristrutturazione edilizia

La categoria della ristrutturazione edilizia è definita come insieme di opere rivolto alla trasformazione dell'organismo edilizio mediante un insieme sistematico di opere che può portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

Il presente Regolamento Urbanistico articola la ristrutturazione edilizia in sottocategorie di intervento, r1, r2.a, r2.b, r3.a, r3.b, riferite alla gradualità delle opere nel rispetto dei caratteri tipologici, storici, ornamentali, distributivi degli edifici.

In tutti gli interventi di ristrutturazione edilizia deve essere rispettato il criterio dell'adeguamento tipologico.

Tali interventi pertanto dovranno uniformarsi alle caratteristiche specifiche dei tessuti urbanistici di appartenenza per quanto riguarda:

  • la legge di crescita caratteristica del tipo edilizio;
  • le dimensioni dei corpi di fabbrica;
  • la sistemazione del lotto;
  • la posizione delle costruzioni all'interno del lotto;
  • le partiture architettoniche delle facciate;
  • le dimensioni delle aperture;
  • la forma dei tetti; i manti di copertura;
  • l'altezza e l'allineamento;
  • le finiture esterne;
  • i sistemi di recinzione e sistemazione degli spazi esterni.

Tutti gli interventi, quando estesi all'intero organismo, comportano automaticamente la riqualificazione e/o la sostituzione delle costruzioni accessorie, contestualmente all'intervento sull'edificio principale; si dovrà inoltre ottenere, per quanto possibile, la liberazione da manufatti degli spazi di pertinenza degli edifici e la loro migliore sistemazione con superfici a verde.

In tutte le sottocategorie della ristrutturazione edilizia sono comunque sempre ammessi:

  • interventi di demolizione di volumi secondari, facenti parte di un medesimo organismo edilizio, e loro ricostruzione entro i limiti della superficie esistente, anche in diversa collocazione sul lotto di pertinenza;
  • interventi sulle pertinenze degli edifici, come regolate dalle presenti Norme;
  • la realizzazione di opere pertinenziali ed accessorie degli edifici esistenti, così come regolati dalle presenti norme;
  • interventi di recupero dei sottotetti così come previsto dalla LR n. 5 del 8 febbraio 2010;
  • i frazionamenti e gli accorpamenti di cui al successivo articolo 30 delle presenti Norme;
  • i mutamenti di destinazione d'uso nel rispetto di quanto stabilito dalla disciplina del presente Regolamento Urbanistico.

r1 Ristrutturazione edilizia senza alterazione di volumi, superfici e strutture

La categoria r1 è assimilata alle fattispecie di cui all'art. 79 comma 2 lett. d) della LR 1/2005 fermo restando che non sono ammessi aumenti di volume e di superficie, e comprende:

  • il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti;
  • la organizzazione funzionale interna delle singole unità immobiliari, anche con aumento del numero di queste ultime, senza che ne siano alterati i volumi, con modifica agli elementi verticali, e fermi restando i caratteri architettonici e decorativi dell'edificio, nonché gli elementi costituenti arredo urbano
  • realizzazione di nuove aperture e chiusura o variazioni di quelle esistenti, allorché non alterino la grammatica compositiva dei fronti.

r2.a Ristrutturazione edilizia ai fini della riorganizzazione funzionale di edifici o loro parti, con addizione funzionale per adeguamento igienico-sanitario

La categoria r2.a è assimilata alle fattispecie di cui all'art. 79 comma 2 lett. d) punto 3) della LR 1/2005, e comprende la riorganizzazione funzionale interna delle singole unità immobiliari e il loro adeguamento igienico-sanitario.

Non sono ammesse opere di demolizione e ricostruzione se non per quanto circoscritte e comprovate per motivi di sicurezza e/o di adeguamento sismico, e per quanto definito all'art. 25 delle presenti Norme.

Nel rispetto delle caratteristiche tipologiche e strutturali, nonché dei caratteri architettonici e di finitura, sono ammessi:

  • costruzione di servizi igienici e di piccoli vani di servizio non abitabili, quali ripostigli, lavanderie, etc., in ampliamento della volumetria esistente;
  • rialzamento della copertura dell'ultimo piano, anche se non risulti abitato, nella misura massima di ml 0.80, anche al fine di realizzare nuove unità immobiliari. Negli elaborati di progetto il rialzamento della copertura dovrà essere messo in relazione agli edifici contigui.

Per l'ampliamento possono essere utilizzati porticati, logge, terrazze,esistenti alla data di adozione del presente Regolamento Urbanistico a condizione che non sia compromessa l'abitabilità dei vani interessati, e che siano soddisfatti i requisiti di abitabilità stabiliti dal regolamento edilizio comunale.

In tali casi è prescritto un progetto unitario, complessivo, che contenga un attento esame dei prospetti e delle loro relazioni con il contesto.

Non è ammessa l'attuazione differita nel tempo per singole unità immobiliari, laddove gli interventi incidano sui fronti del fabbricato.

r2.b Ristrutturazione edilizia ai fini della riorganizzazione funzionale di edifici o loro parti, con addizione funzionale per la realizzazione di nuovi servizi o vani abitabili

La categoria r2.b è assimilata alle fattispecie di cui all'art. 79 comma 2 lett. d) punto 3) della LR 1/2005, e comprende, con eventuale modifica di destinazione d'uso, le opere della categoria r2.a e la realizzazione di addizioni per la realizzazione di servizi igienici e/o nuovi vani abitabili.

Tali addizioni, che possono essere realizzate sia in orizzontale che in verticale al fabbricato, non possono superare la misura massima complessiva di mq. 35 di superficie lorda di pavimento pari a mc. 75 in ampliamento della unità immobiliare esistente (con riferimento alla situazione legittimata alla data di adozione del presente RU), e a condizione che:

  • non si determini l'intasamento degli spazi di resede;
  • le condizioni d'areazione e soleggiamento dell'unità immobiliare soddisfino le prescrizioni di legge;
  • l'addizione costituisca con l'esistente un insieme unitario e morfologicamente compatibile.

Per l'addizione, soprattutto nel caso dei tessuti a edifici pluripiano, possono essere utilizzati porticati, logge, terrazze, esistenti alla data di adozione del presente Regolamento Urbanistico, anche per la ricomposizione dei prospetti, a condizione che non sia compromessa l'abitabilità dei vani interessati, e che siano soddisfatti i requisiti di abitabilità stabiliti dal regolamento edilizio comunale.

In tali casi è prescritto un progetto unitario, complessivo, che contenga un attento esame dei prospetti e delle loro relazioni con il contesto.

r3.a Ristrutturazione edilizia fino allo svuotamento dell'edificio

La categoria r3.a è assimilata alle fattispecie di cui all'art.79 comma 2 lett. d) della LR 1/2005, e comprende:

  • le opere della categoria r1;
  • la modifica anche degli elementi strutturali orizzontali fino allo svuotamento dell'involucro edilizio;

Non sono ammesse modifiche alla sagoma se non per tamponatura di logge, terrazze, tettoie, porticati, esistenti alla data di adozione del presente Regolamento Urbanistico.

r3.b Ristrutturazione edilizia fino alla demolizione totale

La categoria r3.b è assimilata alle fattispecie di cui all'art. 79 comma 2 lett. d) punto 1 della LR 1/2005, e comprende:

  • le opere della categoria r1;
  • la demolizione completa dell'edificio, purché preordinata alla fedele ricostruzione, intendendo per fedele ricostruzione quella realizzata con gli stessi materiali o con materiali analoghi prescritti dagli atti di cui all'articolo 52 della L.R. 1/2005 ovvero dal regolamento edilizio comunale, nonché nella stessa collocazione e con lo stesso ingombro planivolumetrico, fatte salve esclusivamente le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica.

Entro sagoma e ingombro planivolumetrico sono altresì ammessi tamponamenti di logge, tettoie, terrazze e porticati esistenti alla data di adozione del presente Regolamento Urbanistico; sono inoltre ammesse modeste modifiche alle coperture che non comportino aumenti volumetrici.

Art. 25 Addizioni volumetriche agli edifici esistenti non assimilate alla ristrutturazione edilizia

Le addizioni volumetriche definite dall'art. 78 comma 1 lett. g) della LR 1/2005, sono consentite in ampliamento orizzontale o verticale dell'edificio esistente e come rialzamento in sagoma del medesimo, definiti come segue.

Nel caso in cui le addizioni volumetriche siano applicate a porzione di edificio, sono prescritti l'allineamento in altezza con i fabbricati contigui e l'allineamento sul fronte strada, fatti salvi i diritti di terzi.

Ampliamento orizzontale e/o verticale am.1

Gli interventi di ampliamento orizzontale o verticale di edificio esistente comprendono opere di sostituzione -s e opere di ristrutturazione edilizia r3.a e r3.b.

La consistenza massima dell'ampliamento è stabilita in mq. 115 di SLP corrispondente ad una nuova unità immobiliare, ove non altrimenti specificato negli elaborati grafici, per consistenze minori o maggiori.

L'intervento deve costituire un insieme unitario e morfologicamente coerente.

L'intervento non è cumulabile con gli ampliamenti e i rialzamenti di cui alle categorie della ristrutturazione edilizia r2a e r2b.

Gli interventi di ampliamento scaturiscono da una attenta lettura del patrimonio edilizio esistente condotta edificio per edificio. Il livello di tale approfondimento conoscitivo consente di assegnare a tale previsione del Regolamento urbanistico valore di piano di recupero e pertanto di ammettere deroghe alle distanze tra pareti finestrate così come stabilite dal D.M. 1444/1968.

Rialzamento in sagoma am.2

Gli interventi di rialzamento del singolo edificio o di parte di esso, senza superare il filo delle murature esterne esistenti, permette la realizzazione di un solo piano dell'altezza massima di ml 3.50, in aggiunta a quelli esistenti e al massimo di una sola nuova unità immobiliare.

Gli interventi di rialzamento comprendono opere di ristrutturazione edilizia r3.a e r3.b. ma non sono cumulabili con gli ampliamenti e i rialzamenti di cui alle categorie della ristrutturazione edilizia r2a e r2b.

Gli interventi di rialzamento scaturiscono da una attenta lettura del patrimonio edilizio esistente condotta edificio per edificio. Il livello di tale approfondimento conoscitivo consente di assegnare a tale previsione del Regolamento urbanistico valore di piano di recupero e pertanto di ammettere deroghe alle distanze tra pareti finestrate così come stabilite dal D.M. 1444/1968.

Art. 26 Sostituzione edilizia s

L'intervento di sostituzione, definito dalla lettera h) comma 1) dell'art. 78 della LR 1/2005, comporta la completa riorganizzazione distributiva, funzionale, planivolumetrica, dei volumi presenti nel lotto di riferimento anche attraverso opere di parziale o totale demolizione e ricostruzione del complessivo volume originario con possibile mutamento della destinazione d'uso.

L'intervento dovrà essere attuato nel rispetto dei criteri progettuali di cui al successivo art. 35.

Qualora gli edifici soggetti a sostituzione siano utilizzati per residenza o per attività produttive, fino all'attuazione dell'intervento di sostituzione sono ammesse esclusivamente le opere di manutenzione straordinaria. In tutti gli altri casi sono solo ammessi interventi indifferibili ai fini della incolumità pubblica.

Art. 27 Ristrutturazione urbanistica ru

Gli interventi di ristrutturazione urbanistica, di cui al comma 1 lett. f) dell'art. 78 della LR 1/2005, sono rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale. Essi pertanto ridefiniscono le regole e le modalità insediative, e comprendono:

  • la demolizione con ricostruzione;
  • la ricostruzione, parziale o totale, di edifici distrutti per eventi naturali o bellici;
  • i frazionamenti e gli accorpamenti di cui al successivo articolo 30 delle presenti Norme.

Sono ammesse modifiche:

  • dei tipi edilizi;
  • della suddivisione dei lotti;
  • del rapporto tra spazio pubblico e spazio privato;
  • dei tracciati stradali;
  • del rapporto tra spazi edificati e spazi non edificati.

Gli interventi dovranno essere attuati nel rispetto dei criteri progettuali di cui al successivo art. 35.

Qualora gli edifici soggetti a demolizione tramite ristrutturazione urbanistica siano utilizzati per residenza o per attività produttive, fino all'attuazione dell'intervento di ristrutturazione sono ammesse esclusivamente le opere di manutenzione straordinaria. In tutti gli altri casi sono da consentire solo interventi indifferibili ai fini della incolumità pubblica.

Art. 28 Demolizione senza ricostruzione dm

Consiste nella demolizione non preordinata alla ricostruzione o alla nuova edificazione di edifici, non compatibili dal punto di vista morfologico e ambientale o funzionale con l'insieme del tessuto urbanistico-edilizio.

Qualora gli edifici soggetti a demolizione siano utilizzati per residenza o per attività produttive, fino all'attuazione dell'intervento di demolizione sono ammesse esclusivamente le opere di manutenzione straordinaria. In tutti gli altri casi sono da consentire solo interventi indifferibili ai fini della incolumità pubblica.

Art. 29 Nuova edificazione cu

Sono interventi di nuova edificazione, contrassegnati nella tav. 2 dalla sigla "cu", ossia interventi di trasformazione urbanistica ai sensi del comma 1 lett. a) dell'art. 78 della LR 1/2005:

  • le addizioni al sistema insediativo, che necessitano di limitate opere di urbanizzazione, che costituiscono espansioni urbane;
  • i completamenti urbani, all'interno del sistema insediativo consolidato, che necessitano di adeguamento delle urbanizzazioni;
  • le saturazioni in aree non edificate, incluse all'interno del sistema insediativo consolidato.

Tali interventi sono individuati su singoli lotti perimetrati nelle tavole 2 del presente Regolamento urbanistico, ove, con apposita sigla, sono indicate la quantità di alloggi realizzabili e la tipologia edilizia, fra quelle definite al precedente articolo 15 delle presenti Norme.

La superficie lorda di pavimento delle nuove unità abitative non può essere minore di mq. 55.

Gli interventi dovranno essere attuati nel rispetto dei criteri progettuali di cui al successivo art. 35.

Art. 30 Frazionamenti e accorpamenti di unità immobiliari

Le opere di frazionamento o di accorpamento di unità immobiliari rientrano nelle categorie di intervento comprese tra il restauro e la ristrutturazione urbanistica di cui ai precedenti artt. 23,24,25,26,27 e 28.

Il frazionamento su edifici esistenti all'interno dei centri abitati è ammesso alle seguenti condizioni, fatto salvo quanto diversamente specificato per le disposizioni normative relative ai diversi tessuti del sistema insediativo (Titolo III, Capo I) nonché per gli interventi disciplinati nelle schede normative di orientamento progettuale relative alle Aree di Trasformazione:

  • la superficie utile abitabile minima delle unità abitative risultanti non può essere minore di 45 mq;
  • deve essere garantito il reperimento di 1 posto auto per ogni nuova unità abitativa negli interventi di ristrutturazione urbanistica e di sostituzione edilizia secondo quanto previsto al successivo art. 85.

Qualora l'intervento di frazionamento non origini nuove unità abitative ma sia esclusivamente finalizzato alla modifica dimensionale di unità abitative esistenti (quale ad esempio cessione di uno o più vani tra due unità abitative esistenti), l'unità abitativa "cedente" dovrà in ogni caso rispettare i minimi dimensionali dell'alloggio sopra stabiliti.

E' vietato il frazionamento di alloggi realizzati attraverso gli interventi previsti dal presente R.U. nelle Aree di Trasformazione "At", nei Comparti di Perequazione "Cp" e nei completamenti urbani "cu" per un minimo di 15 anni dalla data di efficacia della abitabilità, salvo quanto diversamente definito dalle convenzioni, ove richieste, relative agli interventi.

Sono sempre ammessi gli accorpamenti di unità abitative esistenti.

Art. 31 Tamponamenti di elementi architettonico-edilizi (logge, terrazze, portici, tettoie)

Gli interventi di cui al presente articolo sono finalizzati al miglioramento architettonico edilizio e della funzionalità degli edifici esistenti, intesa anche come miglioramento delle capacità di contenimento dei consumi energetici, delle prestazioni relative all'accessibilità, nonché della qualità estetica.

Gli interventi di cui al presente articolo ammessi con le categorie della ristrutturazione edilizia r2.a, r2.b, r3.a, r3.b.

Per gli edifici pluripiano il tamponamento di logge, terrazze, portici e tettoie, qualora costituiscano elementi seriali della facciata, dovrà esclusivamente interessare i prospetti secondari del fabbricato; si potrà intervenire sui prospetti attestati sulla pubblica via solo qualora siano avvenuti nel tempo interventi di tamponamento tali da rendere disomogenea la grammatica compositiva della facciata, al fine di uniformarne l'aspetto.

Gli oggetti di detti interventi sono di norma nel filo dei corpi di fabbrica. Possono essere esterni ad esso se non comportano diminuzione della funzionalità degli spazi pubblici su cui si dovessero affacciare, e se omogenei al tessuto urbanistico in cui si collocano.

Qualora l'intervento riguardi edifici pluripiano, è prescritta la presentazione di un progetto unitario esteso all'intero prospetto, da assoggettare ad un unico titolo abilitativo edilizio.

Art. 32 Ruderi

E' ammessa la ricostruzione di ruderi di fabbricati presenti al Catasto Leopoldino o in quello d'impianto, purché sia prodotta idonea documentazione storica, grafica, fotografica (accatastamenti e rilievi topografici reperibili presso l'Agenzia del territorio; documentazione esistente e in deposito presso altri organi della Pubblica Amministrazione, Genio Civile, Archivio di Stato, Soprintendenza Beni Culturali e Paesaggistici), che ne illustri con sufficiente chiarezza ubicazione e dimensione e purché siano ancora esistenti elementi strutturali incontrovertibili o vi sia l'esistenza in sito di parti di edificio rimanenti che consentano, almeno planimetricamente, una precisa ed inequivocabile identificazione dello stesso.

Le funzioni ammesse sono quelle del tessuto in cui il rudere ricade o quelle stabilite dalla disciplina del territorio rurale nel caso in cui ricada nel territorio aperto.

I ruderi di fabbricati rurali facenti parte di aziende agricole, se ricostruiti, mantengono le funzioni agricole ivi compresa quella agrituristica.

Art. 33 Pertinenze del patrimonio edilizio - Opere pertinenziali esterne - Piscine, Campi da tennis

Per pertinenze del patrimonio edilizio si intendono costruzioni accessorie, ossia opere o manufatti a servizio dell'edificio o dell'unità immobiliare principale di riferimento, non suscettibili di utilizzo autonomo quali cantine e ripostigli, destinate ad usi accessori che migliorano l'utilizzo dell'edificio o dell'unità immobiliare principale di riferimento.

Le costruzioni accessorie necessarie e compatibili con le caratteristiche tipologiche dell'edificio o dell'unità immobiliare principale di riferimento sono da considerarsi parte integrante dell'edificio stesso, pertanto non determinano incremento del carico urbanistico e non possono avere uso commerciale disgiunto, salvo specifiche di legge.

E' ammessa la sostituzione delle costruzioni accessorie con costruzioni di pari volume e contestuale miglioramento delle condizioni morfologiche, fermo restando il carattere di accessorietà e di pertinenzialità delle stesse.

Le costruzioni accessorie prive di valore formale sono soggette a sostituzione salvo quanto diversamente disciplinato ai successivi Capo I e II del Titolo III. I nuovi manufatti devono essere progettati in modo tale che siano compatibili con l'edificio principale.

Per i fabbricati che risultano sprovvisti di costruzioni accessorie esistenti di pertinenza alle unità abitative è ammessa la realizzazione di ripostigli di servizio per ciascuna di esse nelle corti interne, nel rispetto dei seguenti parametri:

  • sup. max 2 mq. per ciascun ripostiglio;
  • h max 2.20 ml;
  • Superficie Coperta complessiva non superiore al 20% dell'intera corte pertinenziale.

L'altezza massima dei nuovi rispostigli di servizio dovrà uniformarsi a quella dei manufatti accessori preesistenti, qualora costruiti in aderenza a questi ultimi.

Tali manufatti dovranno essere realizzati secondo un progetto unitario e risultare comunque compatibili con il fabbricato principale ed il contesto edilizio esistente.

Per le opere pertinenziali quali piscine, campi da tennis, campi da calcetto, ricoveri cavalli ad uso hobbistico e altre attrezzature per pratiche pertinenziali sportive e ludiche ad uso privato, si danno le seguenti regole, fatto salvo quanto diversamente e ulteriormente stabilito ai successivi Capo I e II del Titolo III:

  • le opere devono mantenere il migliore rapporto con l'andamento del terreno;
  • in nessun punto il piano dei campi da tennis o il bordo superiore della piscina può discostarsi di oltre 50 cm. dalla quota originaria del terreno;
  • se poste in territorio rurale e aperto, si devono rispettare gli allineamenti del tessuto agrario quali muri a retta, alberature, filari e sistemazioni in genere;
  • per eventuali schermature a verde e piantumazioni si devono utilizzare specie tipiche della zona, o comunque paesaggisticamente compatibili;
  • il progetto deve contenere il rilievo altimetrico e planimetrico dello stato di fatto e del progetto esecutivo esteso a tutte le opere di sistemazione e di arredo delle aree afferenti l'opera.

Piscine

E' ammessa la realizzazione, ove non espressamente vietato dalle presenti norme, di vasche scoperte ad uso piscina a servizio di attività turistico-ricettive, agrituristiche, di ristorazione, sportive, centri benessere e residenze private, quando ricorrano le seguenti condizioni:

  • che non si determini sensibile trasformazione morfologica delle giaciture dei suoli preesistenti;
  • che non siano distrutte opere quali viabilità rurale, e opere agrarie minori;
  • sia dimostrato un sufficiente approvvigionamento idrico autonomo e continuo;
  • sia dimostrata la fattibilità idrogeologica con specifica perizia geologica con valutazione degli aspetti idrogeologici e geomorfologici dei terreni e dell'intorno;
  • le sistemazioni esterne, compresa la pavimentazione perimetrale, siano realizzate con materiali conformi ai luoghi quali cotto, legno, manto erboso, pietra naturale e simili;
  • il rivestimento del fondo e delle pareti sia realizzato in colori chiari neutri;
  • macchinari e accessori siano interrati o completamente nascosti in vani tecnici opportunamente dissimulati;
  • l'illuminazione della zona circostante sia bassa o interrata.

Campi da tennis

E' ammessa la realizzazione, ove non espressamente vietato dalle presenti norme, di campi da tennis ad uso privato a servizio di attività turistico ricettive, agrituristiche, sportive e residenze private, alle seguenti condizioni:

  • non si determini sensibile trasformazione planivolumetrica alle morfologica delle giaciture dei suoli preesistenti;
  • non siano distrutte opere quali viabilità rurale, e opere agrarie;
  • la superficie di gioco (sottofondo e finiture) sia realizzata in materiali drenanti di colorazione assonante con le cromie dominanti l'intorno.

Art. 34 Aree e corti private e condominiali

Salvo diversa indicazione degli elaborati del presente Regolamento urbanistico, le aree inedificate interposte tra gli edifici, o comunque ad essi pertinenti, devono rimanere libere.

Sono ammesse le modificazioni del terreno finalizzate a creare spazi di sosta, gli interventi previsti dalle presenti Norme per le pertinenze del patrimonio edilizio, la realizzazione di costruzioni destinate ad autorimesse pertinenziali, pensiline, porticati, pergolati e gazebo, nei limiti stabiliti dal vigente regolamento edilizio, e nel rispetto delle seguenti condizioni:

  • non siano interessate dalla realizzazione di nuove volumetrie le aree e gli immobili di valore storico architettonico e in quanto tali soggette a tutela in base al presente Regolamento urbanistico;
  • siano valutate preventivamente soluzioni alternative alla realizzazione di nuove volumetrie;
  • la soluzione proposta risulti funzionale e ammissibile rispetto ai valori architettonici e tipologici del contesto insediativo.

Al fine di liberare le corti interne degli isolati, nei tessuti storici appartenenti al subsistema insediativo storico, per le costruzioni costituenti unità immobiliari indipendenti, non facenti parte dell'impianto originario, è ammessa la presentazione di progetti aventi per fine la rimozione totale o parziale delle costruzioni che intasano le corti o la loro riorganizzazione in modo tale da incrementare gli spazi liberi.

Per tale fine è ammessa anche la predisposizione di piani di recupero di iniziativa pubblica.

In assenza di detti piani o progetti, sulle costruzioni costituenti unità immobiliari indipendenti, non facenti parte dell'impianto originario, sono ammessi esclusivamente interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Il Comune può intimare ai proprietari di aree abbandonate, impropriamente utilizzate, o non mantenute convenientemente, di procedere alla loro riorganizzazione formale e funzionale, anche al fine di migliorarne le condizioni in termini di sicurezza e decoro pubblico.

Art. 35 Regole per la progettazione nei centri abitati

Le presenti regole devono considerarsi indicazioni per la qualità degli interventi sul patrimonio edilizio esistente e di nuova edificazione nei centri abitati.

Per gli interventi sugli edifici esistenti, di ristrutturazione urbanistica, di sostituzione, di saturazione, di completamento nei centri urbani i progetti considerano e danno esplicita dimostrazione di aver tenuto conto dei seguenti criteri:

  • allineamento con gli edifici contigui nel caso di ampliamenti e sopraelevazioni, sostituzioni e ristrutturazione urbanistica;
  • allineamento delle componenti architettonico edilizie quali marcapiani, marca davanzali, cornicioni, tettoie, portici, logge, balconi;
  • continuità dei percorsi pubblici;
  • qualificazione anche di immagine degli spazi pubblici;
  • ricomposizione delle coperture, in particolare in caso di sopraelevazione, per dar luogo a coperture omogenee ed eliminare eventuali irregolarità ed elementi estranei.

Per la nuova edificazione devono essere rispettate le indicazioni contenute nelle schede del Dossier F, avendo cura, sia nel seguire il disegno di assetto contenuto nelle schede sia nell'eventuale proposta alternativa, di costituire spazi pubblici o di uso pubblico ben utilizzabili e significativi per il contesto, di evitare la frammentazione degli spazi pubblici per non creare spazi residuali privi di senso urbano e suscettivi di creare luoghi insicuri, di utilizzare forme e materiali di qualità, durevoli nel tempo, di qualificare l'immagine e la funzione degli spazi a verde, diversificando le zone alberate, a giardino, a coltivo, le specie e la loro stagionalità, il ruolo ornamentale e quello di protezione dagli inquinamenti.

Le acque meteoriche dovranno essere raccolte ove possibile con dispositivi tali da consentirne il recupero e il riuso a fini domestici.

Sono ammessi materiali e forme della contemporaneità negli interventi riguardanti categorie di intervento di nuova edificazione, di ristrutturazione urbanistica, di sostituzione edilizia, di saturazione, di completamento, purché sappiano dialogare ed integrarsi nel contesto insediativo esistente quanto a capacità di invecchiamento e durevolezza nel rispetto dei criteri innanzi richiamati.

I materiali dovranno essere di norma rispondenti ai requisiti della bioarchitettura, elencati nel repertorio dei materiali bioecologici emanato dalla Regione Toscana.

Art. 36 Regole per il verde urbano

Le aree a verde svolgono funzioni ornamentali, di riequilibrio atmosferico, di svago, di sport, di riposo, di schermo, di contenimento dei terreni, con effetti positivi sulla salute umana e sul benessere, nonché sull'immagine dei luoghi.

In ordine al loro ruolo, il presente Regolamento urbanistico individua diversi tipi di aree a verde, riconoscibili con apposita simbologia sulle tavole grafiche ed elencati al precedente art. 9 delle presenti Norme.

Oltre quanto disposto specificatamente per ogni tipo di verde dalle presenti Norme, le sistemazioni delle nuove aree verdi e di quelle esistenti devono sempre osservare le prescrizioni relative alla loro natura e alla disposizione degli alberi (regolare, a macchia, a filare, ecc.).

Il Comune può dotarsi di apposito Regolamento - o integrare il Regolamento edilizio con apposita sezione - ai fini della tutela e della manutenzione delle aree verdi pubbliche e private e delle componenti vegetazionali del territorio comunale, indicando regole per l'abbattimento degli alberi, per la salvaguardia delle alberature, per i danneggiamenti alle piante, per la difesa delle piante in aree di cantiere, per la salvaguardia delle funzioni estetiche degli alberi, per i nuovi impianti e per le sostituzioni, per la progettazione del verde pubblico, per il verde per parcheggi e per le alberate stradali, nonché per tutti gli interventi sul verde privato.

Sono sempre ammessi, di iniziativa sia pubblica che privata, progetti di riqualificazione del verde, comunque approvati dall'Amministrazione Comunale, per produrre un miglioramento ambientale anche attraverso un incremento della superficie a verde e del patrimonio arboreo dell'area interessata.

Le aree a verde privato devono essere mantenute negli usi attuali, a giardino o come semplice pertinenza. Il verde esistente deve essere mantenuto e reintegrato in caso di morte o deperimento.

Art. 37 Requisiti e condizioni di sostenibilità ambientale

La progettazione di tutti gli interventi di ristrutturazione con aumento del carico urbanistico e di nuova costruzione deve considerare quanto definito nelle "Linee guida per la valutazione della qualità energetica ambientale degli edifici in Toscana di cui alla D.G.R.T. n. 322 del 28/2/2005 come modificata con DGRT n. 218 del 3/4/2006".

A tal fine i comuni si sono dotati di apposita regolamentazione contenuta nel Regolamento edilizio anche ai fini dell'erogazione dei relativi incentivi previsti dalla L.R. 1/05. Le condizioni di sostenibilità ambientale sono date nei seguenti Capi II, III, IV .

Art. 38 Programma di intervento per l'abbattimento delle barriere architettoniche

Il presente RU contiene il programma di intervento per l'abbattimento delle barriere architettoniche, restituito in appositi elaborati (capitolo nella relazione del presente RU, tavola 4), nei quali è censito lo stato attuale dei principali spazi e strutture pubbliche, con rilevazione dell'adeguamento già realizzato, e indicazione dell'adeguabilità o della non adeguabilità ai fini del superamento delle barriere architettoniche.

Gli elaborati citati costituiscono disciplina per il superamento delle barriere architettoniche e rappresentano una prima definizione del Piano per l'Eliminazione delle Barriere Architettoniche comunale (PEBA) previsto per legge. I successivi approfondimenti del PEBA andranno ad implementare gli elaborati approvati in allegato al Regolamento Urbanistico.

Nella relazione sono definiti gli ulteriori interventi necessari all'eliminazione delle barriere architettoniche, la cui attuazione è demandata a ciascun Comune, nell'ambito della rispettiva programmazione delle opere pubbliche.