Norme Tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico

Art. 1 Natura del Regolamento urbanistico

Il presente Regolamento urbanistico è un atto di governo del territorio formato ai sensi dell'art. 55 della Legge Regionale 3 gennaio 2005 n° 1.

Il Regolamento urbanistico disciplina l'attività urbanistica ed edilizia sull'intero territorio comunale, in conformità alle Norme del Piano strutturale.

Le attività di cui al precedente comma sono soggette all'osservanza del Regolamento edilizio comunale.

Art. 2 Ambito di applicazione, contenuti

Il Regolamento urbanistico si applica all'intero territorio comunale. Ai sensi dell'art. 55 della Lr 1/05 il Regolamento urbanistico si compone di due parti. La prima parte attiene alla disciplina per la gestione degli insediamenti esistenti, con i seguenti contenuti:

  • a) il quadro conoscitivo del patrimonio edilizio e urbanistico esistente e delle funzioni in atto;
  • b) il perimetro aggiornato dei centri abitati rappresentato nelle Tavole 2;
  • c) la disciplina dell'utilizzazione, del recupero e della riqualificazione del patrimonio edilizio e urbanistico esistente, compresa la tutela e la valorizzazione degli edifici e dei manufatti di valore storico e artistico, di cui al Titolo II e al Titolo III delle presenti Norme, e alle Tavole 1 e 2;
  • d) l'individuazione delle aree all'interno del perimetro dei centri abitati nelle quali è permessa l'edificazione di completamento o ampliamento degli edifici esistenti, di cui alle Tavole 2;
  • e) le aree per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria, di cui al Capo III del Titolo III delle presenti Norme e alle Tavole 2;
  • f) la disciplina del territorio rurale, di cui al capo II del Titolo III delle presenti Norme e alle Tavole 1;
  • g) la disciplina delle trasformazioni non materiali del territorio, che detta criteri per il coordinamento tra le scelte localizzative, la regolamentazione della mobilità e dell'accessibilità, gli atti di competenza del comune in materia di orari e la disciplina della distribuzione e localizzazione delle funzioni;
  • h) la valutazione di fattibilità idrogeologica e idraulica;
  • i) le aree e gli ambiti sui quali perseguire prioritariamente la riqualificazione insediativa che il presente RU individua recependole dal PS vigente (aree critiche e aree di riordino).

La seconda parte attiene alla disciplina delle trasformazioni degli assetti insediativi, infrastrutturali ed edilizi del territorio, con i seguenti contenuti:

  • a) gli interventi di addizione agli insediamenti esistenti, interni ed esterni al perimetro dei centri abitati, individuati nelle Tavole 2;
  • b) gli interventi di riorganizzazione del tessuto urbanistico, individuati nelle Tavole 2;
  • c) gli interventi che in ragione della loro complessità e rilevanza si attuano tramite piani attuativi individuati nelle Tavole 2;
  • d) le aree destinate alle politiche di settore del Comune, regolate dal Capo III del Titolo I;
  • e) le infrastrutture da realizzare, individuate nelle Tavole 1, 2 e 5;
  • f) gli interventi per l'abbattimento delle barriere architettoniche e urbanistiche, ai fini della fruibilità delle strutture di uso pubblico e degli spazi comuni, regolati nell'art. 38 delle presenti norme e individuati nelle Tavole 4;
  • g) la individuazione dei beni sottoposti a vincolo espropriativo ai sensi degli articoli 9 e 10 del DPR 8 giugno 2001 n. 327, contenuti nel dossier E;
  • h) la disciplina della perequazione regolata dagli articoli 6 e 7 delle presenti Norme.

Per l'applicazione delle presenti Norme, il Regolamento urbanistico individua, tramite apposita simbologia e perimetrazione sulle tavole 1 e 2 "usi e trasformazioni ammesse":

  • ambiti urbani residenziali articolati in tessuti in ragione della formazione storica, della morfologia urbana e della tipologia edilizia prevalente;
  • ambiti urbani a specializzazione funzionale, articolati in produttivi artigianale commerciale, direzionale, per la ricettività, per la portualità;
  • infrastrutture per la mobilità e per la sosta;
  • verde articolato in ragione della prestazione (attrezzatura urbana, attrezzatura ecologica, componente della rete naturalistica, componente della connettività, orti urbani, privati);
  • dotazioni urbane articolate in attività collettive di livello locale e attrezzature pubbliche di interesse sovracomunale;
  • beni del sistema insediativo;
  • ambiti del territorio aperto;
  • beni del territorio aperto;
  • parchi pubblici territoriali;
  • aree di trasformazione;
  • comparti di perequazione.

L'articolazione sopra richiamata è assimilata alle zone omogenee definite da disposizioni nazionali secondo quanto stabilito al successivo art. 9.

Al fine di distinguere le regole urbanistico-edilizie corrispondenti alle due parti del Regolamento urbanistico richiamate al presente articolo, sulle tavole 2 "usi e trasformazioni ammesse" in scala 1:2000, sono indicati con apposita simbologia e perimetrazione, gli interventi ordinari sul patrimonio edilizio esistente e gli interventi di trasformazione.

Gli interventi ordinari sul patrimonio esistente sono rappresentati con sigle riferite alle categorie di intervento; gli interventi di trasformazione sono rappresentati con simbologia e perimetrazione per individuare piani attuativi vigenti, ambiti soggetti a trasformazione, ambiti soggetti a piano attuativo, comparti di perequazione, opere pubbliche di progetto.

All'interno delle aree ove sono ammessi interventi di trasformazione sono indicati, con apposita grafica, l'area insediabile, gli edifici esistenti, gli edifici di progetto, i parcheggi pubblici, il verde pubblico, la viabilità pubblica, piazze e percorsi pedonali, opere idrauliche.

Art. 3 Efficacia e validità

La disciplina dell'attività urbanistica ed edilizia di cui al precedente art. 1, comma 2, consiste nella gestione degli insediamenti esistenti e nei progetti e interventi pubblici e privati di trasformazione degli assetti insediativi, infrastrutturali ed edilizi, ritenuti ammissibili nella fase temporale di governo del territorio a cui si riferisce il Regolamento urbanistico o sua variante.

La gestione degli insediamenti esistenti e i progetti e interventi pubblici e privati si attuano in conformità al Piano strutturale e nel pieno rispetto della conservazione delle sue invarianti strutturali.

La prima parte del Regolamento urbanistico ha validità a tempo indeterminato. Le previsioni insediative e infrastrutturali della seconda parte del Regolamento urbanistico decadono dopo cinque anni dalla data della sua vigenza se entro tale periodo non siano stati approvati i progetti esecutivi e convenzionati i piani attuativi o risultino decaduti i titoli abilitativi.

Non decadono:

  • le previsioni di servizi e attrezzature di interesse o uso pubblico se non preordinate obbligatoriamente all'esproprio;
  • i corridoi infrastrutturali rappresentati graficamente sugli elaborati grafici del presente Regolamento urbanistico, in quanto non configurati quali previsioni definitive di tracciati infrastrutturali. La definizione dei tracciati, con relativo impegno di suolo e conseguente assoggettamento a piano attuativo o progetto esecutivo e a vincolo espropriativo ove del caso, sarà recepita tramite adeguamento del Regolamento Urbanistico.

Art. 4 Elaborati costituenti il Regolamento urbanistico

Gli elaborati del Regolamento Urbanistico sono:

Tavole

  1. P0 Quadro di unione territoriale 1:15.000
  2. P1.a Usi e trasformazioni ammesse 1:10.000
  3. P1.b Usi e trasformazioni ammesse 1:10.000
  4. P1.c Usi e trasformazioni ammesse 1:10.000
  5. P1.d Usi e trasformazioni ammesse 1:10.000
  6. P2.1 Usi e trasformazioni ammesse 1:2.000
  7. P2.2 Usi e trasformazioni ammesse 1:2.000
  8. P2.3 Usi e trasformazioni ammesse 1:2.000
  9. P2.4 Usi e trasformazioni ammesse 1:2.000
  10. P2.5 Usi e trasformazioni ammesse 1:2.000
  11. P2.6 Usi e trasformazioni ammesse 1:2.000
  12. P2.7 Usi e trasformazioni ammesse 1:2.000
  13. P2.8 Usi e trasformazioni ammesse 1:2.000
  14. P2.9 Usi e trasformazioni ammesse 1:2.000
  15. P2.10 Usi e trasformazioni ammesse 1:2.000
  16. P2.11 Usi e trasformazioni ammesse 1:2.000
  17. P2.12 Usi e trasformazioni ammesse 1:2.000
  18. P2.13 Usi e trasformazioni ammesse 1:2.000
  19. P2.14 Usi e trasformazioni ammesse 1:2.000
  20. P2.15 Usi e trasformazioni ammesse 1:2.000
  21. P3.a Assimilazione zone omogenee 1:10.000
  22. P3.b Assimilazione zone omogenee 1:10.000
  23. P3.c Assimilazione zone omogenee 1:10.000
  24. P3.d Assimilazione zone omogenee 1:10.000
  25. P4.1 Abbattimento barriere architettoniche 1:2.000
  26. P4.2 Abbattimento barriere architettoniche 1:2.000
  27. P4.3 Abbattimento barriere architettoniche 1:2.000
  28. P4.4 Abbattimento barriere architettoniche 1:2.000
  29. P4.5 Abbattimento barriere architettoniche 1:2.000
  30. P5.a Vincoli in attuazione del Codice dei Beni culturali e del paesaggio 1:10.000
  31. P5.b Vincoli in attuazione del Codice dei Beni culturali e del paesaggio 1:10.000
  32. P5.c Vincoli in attuazione del Codice dei Beni culturali e del paesaggio 1:10.000
  33. P5.d Vincoli in attuazione del Codice dei Beni culturali e del paesaggio 1:10.000
  34. P5.1 Vincoli in attuazione del Codice dei Beni culturali e del paesaggio 1: 1.000
  35. P6.a Fasce di rispetto e di tutela 1:10.000
  36. P6.b Fasce di rispetto e di tutela 1:10.000
  37. P6.c Fasce di rispetto e di tutela 1:10.000
  38. P6.d Fasce di rispetto e di tutela 1:10.000
  39. P7.1 Standard urbanistici 1:5.000
  40. P7.2 Standard urbanistici 1:5.000
  41. P7.3 Standard urbanistici 1:5.000

Componente geologico-idraulica:

  1. 8.1.1 Bacini idrografici 1:35.000
  2. 8.1.2 Corsi d'acqua: sezioni 1:20.000
  3. 8.1.3.1a Inviluppo delle esondazioni per Tr = 200 anni 1:25.000
  4. 8.1.3.1b Inviluppo delle esondazioni per Tr = 200 anni (zona variante e Fiorentina) 1:25.000
  5. 8.1.3.2a Inviluppo delle esondazioni per Tr = 100 anni 1:25.000
  6. 8.1.3.2b Inviluppo delle esondazioni per Tr = 100 anni (zona variante e Fiorentina) 1:25.000
  7. 8.1.3.3a Inviluppo delle esondazioni per Tr = 30 anni 1:25.000
  8. 8.1.3.3b Inviluppo delle esondazioni per Tr = 30 anni (zona variante e Fiorentina) 1:25.000
  9. 8.1.3.4a Inviluppo delle esondazioni per Tr = 20 anni 1:25.000
  10. 8.1.3.4b Inviluppo delle esondazioni per Tr = 20 anni (zona variante e Fiorentina) 1:25.000
  11. 8.1.4 Esondazioni tratto finale Rio Merdancio per Tr = 20 anni 1:10.000
  12. 8.1.5.1 Inviluppo delle esondazioni per Tr = 200 anni (A200, C200) 1:20.000
  13. 8.1.5.2 Inviluppo delle esondazioni per Tr = 200 anni (B200, D200) 1:20.000
  14. 8.1.5.3 Inviluppo delle esondazioni per Tr = 100 anni (A100, C100) 1:20.000
  15. 8.1.5.4 Inviluppo delle esondazioni per Tr = 100 anni (B100, D100) 1:20.000
  16. 8.1.5.5 Inviluppo delle esondazioni per Tr = 30 anni (A30, C30) 1:20.000
  17. 8.1.5.6 Inviluppo delle esondazioni per Tr = 30 anni (B30, D30) 1:20.000
  18. 8.1.5.7 Inviluppo delle esondazioni per Tr = 20 anni (A20, C20) 1:20.000
  19. 8.1.5.8 Inviluppo delle esondazioni per Tr = 20 anni (B20, D20) 1:20.000
  20. 8.1.6.E1 Inviluppo delle altezze d'acqua di esondazione del F. Cornia per Tr=200 anni (scenario A1B - Tr 200 - A1b)
  21. 8.1.6.E2 Inviluppo delle altezze d'acqua di esondazione del F. Cornia per Tr=100 anni (scenario A1 - Tr 100 - A1)
  22. 8.1.6.E3 Inviluppo delle altezze d'acqua di esondazione del F. Cornia per Tr=30 anni (scenario A1 - Tr 30 - A1)
  23. 8.1.7.E5 Inviluppo delle altezze d'acqua di esondazione del Riomerdancio per Tr=200 anni
  24. 8.1.8.E12 Inviluppo delle altezze d'acqua di esondazione del F. Cornia per Tr = 200 anni - scenario Tr200-D (demolizione di Ponte di Ferro e risagomatura e protezione arginature da P. di Ferro a Cafaggio)
  25. 8.1.8.E13 Inviluppo delle altezze d'acqua di esondazione del F. Cornia per Tr = 30 anni - scenario Tr30-D (demolizione di Ponte di Ferro e risagomatura e protezione arginature da P. di Ferro a Cafaggio)
  26. 8.1.9.1 Interventi di sistemazione dei tratti alti corsi d'acqua: Fossa Calda, Verrocchio, Pantalla, Acquari, Valnera e Corniaccia
  27. P8.2 Carta geomorfologica della costa urbana 1:5.000
  28. P8.3a Pericolosità geomorfologica 1:10.000
  29. P8.3b Pericolosità geomorfologica 1:10.000
  30. P8.3c Pericolosità geomorfologica 1:10.000
  31. P8.3d Pericolosità geomorfologica 1:10.000
  32. P8.4a Pericolosità idraulica 1:10.000
  33. P8.4b Pericolosità idraulica 1:10.000
  34. P8.4c Pericolosità idraulica 1:10.000
  35. P8.4d Pericolosità idraulica 1:10.000
  36. P9.a Carta della fattibilità 1:10.000
  37. P9.b Carta della fattibilità 1:10.000
  38. P9.c Carta della fattibilità 1:10.000
  39. P9.d Carta della fattibilità 1:10.000
  40. P9.1 Carta della fattibilità 1:10.000
  41. P9.2 Carta della fattibilità 1:10.000
  42. P9.3 Carta della fattibilità 1:10.000
  43. P9.4 Carta della fattibilità 1:10.000
  44. P9.5 Carta della fattibilità 1:10.000
  45. P9.6 Carta della fattibilità 1:10.000
  46. P9.7 Carta della fattibilità 1:10.000
  47. P9.8 Carta della fattibilità 1:10.000
  48. P9.9 Carta della fattibilità 1:10.000
  49. P9.10 Carta della fattibilità 1:10.000
  50. P9.11 Carta della fattibilità 1:10.000
  51. P9.12 Carta della fattibilità 1:2.000
  52. P 9.13 Carta della fattibilità 1:10.000
  53. P 9.14 Carta della fattibilità 1:10.000
  54. P 9.15 Carta della fattibilità 1:10.000

La Città domani

  1. P10.1 La città domani 1:4.000
  2. P10.2 La città domani 1:4.000

Dossier

  1. Dossier A Analisi morfo-tipologica del sistema insediativo
  2. Dossier B Rilievo del patrimonio edilizio di valore storico e testimoniale all'interno del sistema insediativo
  3. Dossier C Rilievo del patrimonio edilizio di valore storico nel territorio rurale e aperto
  4. Dossier D Sistemi della mobilità urbana e rete ciclabile extraurbana
  5. Dossier E Individuazione dei beni sottoposti a vincolo ai fini espropriativi
  6. Dossier F Schede normative e di orientamento progettuale
    1. Volume I: Parte I - Aree di trasformazione capoluogo
    2. Volume II: Parte I - Aree di trasformazione frazioni- Parte II - Piani attuativi vigenti
  1. Norme tecniche di attuazione
  2. Relazione generale
  1. Relazione geologica
  2. Relazione idraulica
  1. Valutazione Ambientale Strategica
  2. Rapporto Ambientale
  3. Sintesi non tecnica
  4. Studio per la Valutazione di incidenza

Art. 5 Attuazione

Il Regolamento Urbanistico si attua tramite:

  • gli strumenti urbanistici attuativi di cui al Titolo V, Capo IV della L.R. 1/05;
  • i progetti esecutivi delle opere pubbliche;
  • i progetti unitari accompagnati da convenzione fra privati e Comune;
  • gli interventi edilizi diretti secondo la normativa vigente e le specificazioni del Regolamento edilizio;
  • i programmi aziendali pluriennali di miglioramento agricolo-ambientale di cui all'art 42 della Lr 1/05;
  • altri strumenti quali accordi, progetti e programmi derivanti da norme comunitarie europee, nazionali, regionali ai quali il Comune aderisce.

Ciascun piano attuativo, d'ora in poi PA, può avere, in rapporto agli interventi previsti, i contenuti e l'efficacia di una o più delle tipologie di piano, ai sensi e per gli effetti degli articoli 70-74 della legge regionale 3 gennaio 2005, n. 1:

  • PL - Piani di lottizzazione
  • PEEP - Piani per l'edilizia economica e popolare
  • PIP - Piani per gli insediamenti produttivi
  • PDR - Piani di recupero del patrimonio edilizio
  • PCRI - Programmi complessi di riqualificazione insediativa

La realizzazione dei PA di iniziativa privata è subordinata, qualora i PA contengano previsione di realizzazione di opere di urbanizzazione, alla stipula di una convenzione che regola i rapporti tra le proprietà interessate ed il comune.

Nelle aree soggette obbligatoriamente a PA, nelle more di formazione dello stesso, non è ammessa alcuna trasformazione degli immobili ivi ricadenti, ad eccezione di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, salvo se diversamente specificato nelle schede del dossier F (schede normative e di orientamento progettuale) o nelle specifiche norme di riferimento.

Il Regolamento urbanistico individua sulla cartografia:

  • le aree soggette a PA identificate con sigle At (Aree di trasformazione) e Cp (Comparti di perequazione), riferite a schede normative e di orientamento progettuale,
  • le aree ove si applicano le previsioni e la normativa di Piani urbanistici attuativi vigenti, identificandoli con sigla Pv, riferite a specifiche schede normative
  • le aree di riqualificazione insediativa identificate con la sigla Rin ove l'attuazione degli interventi è subordinata alla redazione di PdR in conformità alle specifiche disposizioni di cui al successivo art. 60.

Art. 6 Perequazione, compensazione, edilizia residenziale sociale

Ai fini dell'applicazione di quanto disposto dal presente articolo, si danno le seguenti definizioni.

Perequazione

Si intende per perequazione l'attribuzione di diritto edificatorio uniforme a tutte le proprietà dei suoli in analogo stato di fatto e di diritto, per la realizzazione di una trasformazione urbanistica prevista dal regolamento urbanistico in una o più aree anche non contigue, unitariamente comprese in comparto urbanistico.

Compensazione

Si intende per compensazione l'attribuzione di diritti edificatori in sostituzione delle indennità di esproprio o altro indennizzo derivante dall'apposizione di vincoli urbanistici.

Comparto urbanistico

Si intende per comparto urbanistico l'unità minima per la realizzazione degli interventi di trasformazione urbana consistenti in ristrutturazioni urbanistiche, nuove edificazioni, sostituzioni, delocalizzazioni e rilocalizzazioni, in conformità con il Piano strutturale vigente, per l'applicazione della perequazione, della compensazione e delle premialità. E' attuato mediante piano attuativo convenzionato ad opera dei soggetti interessati.

Premialità

Si intende per premialità l'attribuzione di un diritto edificatorio aggiuntivo, ottenuto anche tramite scomputo dal calcolo delle superfici attribuite per ogni comparto, riconosciuto quale premio per il raggiungimento delle specifiche finalità definite dal presente Regolamento urbanistico, e stabilite per ogni comparto urbanistico nelle relative schede. La premialità del presente Regolamento urbanistico assorbe i principi contenuti nella legge n. 244/2007, art. 1 commi 258 e 259. Le convenzioni urbanistiche sottoscritte tra la pubblica amministrazione ed i soggetti attuatori assumono altresì valore di accordo ai sensi dell'art. 11 della L. 241/1990.

Diritti edificatori

I diritti edificatori stabiliti dal presente Regolamento urbanistico, generati da compensazione e da perequazione, con o senza premialità, interessano:

  • suoli di proprietà contigue comprese nello stesso comparto urbanistico
  • suoli di proprietà non contigue comprese nello stesso comparto urbanistico
  • suoli di proprietà non contigue e non comprese nello stesso comparto urbanistico, ma in ambiti di trasformazione collegati (ambiti di decollo e ambiti di atterraggio, definiti dal successivo articolo 8 delle presenti Norme)

Edilizia residenziale sociale

Ai sensi della normativa vigente l'edilizia residenziale sociale è considerata uno standard aggiuntivo, sia da cedere gratuitamente al Comune, con aumento di volumetria premiale, sia in forma di alloggi a canoni sociali, sostenibili o concordati, in base a quanto disposto per ogni comparto urbanistico.

In via generale è sempre possibile proporre all'Amministrazione comunale il soddisfacimento della quota di edilizia sociale prevista nei singoli interventi di trasformazione con alloggi ricadenti nel sistema insediativo storico o ad assetto recente che risultino nella piena e incondizionata disponibilità del proponente.

Alloggio sociale

Per alloggio sociale si intende quanto contenuto nel Decreto 22 aprile 2008, ove esso è definito "l'unita' immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato. L'alloggio sociale si configura come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall'insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie. Rientrano nella definizione (di alloggio sociale) gli alloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici e privati destinati alla locazione temporanea per almeno 8 anni. L'alloggio sociale deve essere adeguato, salubre, sicuro e costruito o recuperato nel rispetto delle caratteristiche tecnico-costruttive indicate agli articoli 16 e 43 della legge 5 agosto 1978, n. 457. Nel caso di servizio di edilizia sociale in locazione si considera adeguato un alloggio con un numero di vani abitabili tendenzialmente non inferiore ai componenti del nucleo familiare - e comunque non superiore a cinque - oltre ai vani accessori quali bagno e cucina. L'alloggio sociale deve essere costruito secondo principi di sostenibilità ambientale e di risparmio energetico, utilizzando, ove possibile, fonti energetiche alternative."

Regolamentazione degli interventi

Il presente Regolamento urbanistico utilizza la perequazione e la compensazione urbanistica, di cui all'art. 16 del Regolamento di attuazione delle disposizioni del Titolo V della L.R. 1/2005, al fine di realizzare insediamenti ben contestualizzati, tramite i quali crescere le dotazioni urbane e le performance sociali e ambientali dell'edificato.

Per quanto sopra, in applicazione dei principi della perequazione e della compensazione, è posta a carico degli interventi di nuova edificazione o ristrutturazione urbanistica la cessione e/o la realizzazione di standard/dotazioni territoriali quali l'edilizia residenziale sociale, le attrezzature collettive o scolastiche, la viabilità, le aree di verde, oltre gli standard di cui al D.M. 1444/1968, per realizzare l'assetto urbano confacente al raggiungimento degli obiettivi di qualità funzionale fissati dal presente R.U. e dal vigente P.S. La realizzazione di tali opere pubbliche e/o la cessione gratuita delle aree rientrano nell'ambito dell'ordinaria corresponsione del contributo per oneri di urbanizzazione aventi natura di corrispettivo di diritto pubblico.

Ai fini di quanto sopra stabilito, il presente Regolamento urbanistico individua comparti urbanistici, assoggettati a piano attuativo, regolati tramite apposite "schede normative e di orientamento progettuale" e schede di valutazione, ove il nuovo assetto urbanistico non ha riferimento ai confini proprietari, e le potenzialità di trasformazione e i relativi obblighi sono attribuiti indipendentemente dalla prevista collocazione degli edifici, delle loro aree di pertinenza e delle aree da riservare per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria.

In misura proporzionale dei diritti edificatori sono ripartiti in ogni comparto:

  • a) le superfici utili lorde di ogni funzione;
  • b) le opere di urbanizzazione e gli interventi pubblici o di interesse pubblico prescritti;
  • c) la cessione gratuita di aree a destinazione pubblica quali sedi stradali, verde pubblico, parcheggi pubblici, attrezzature pubbliche o di interesse pubblico;
  • d) gli obblighi relativi all'edilizia residenziale con finalità sociali;
  • e) gli eventuali ulteriori benefici pubblici che il Regolamento urbanistico prescriva come condizione obbligatoria per la trasformazione degli assetti insediativi.

L'Amministrazione comunale rimane estranea ad ogni questione relativa alla perequazione dei benefici e degli oneri.

Il progetto può essere presentato dai proprietari di almeno la maggioranza assoluta dell'imponibile catastale delle superfici interessate.

I proponenti dovranno dimostrare (con idonea documentazione) di aver cercato l'adesione anche degli altri proprietari e motivare l'impossibilità del raggiungimento dell'attuazione unitaria.

Per la realizzazione dell'edilizia residenziale sociale in forma di realizzazione di alloggi a canone sociale, sostenibile o concordato o cessione di area, il presente Regolamento urbanistico utilizza criteri relativi a:

  • contesto urbano e diversi tessuti tipomorfologici
  • dimensione dell'intervento e dell'entità delle altre opere pubbliche o di interesse pubblico poste a carico dell'attuatore.

La quota di alloggi da riservare all'edilizia sociale è stabilita, sulla base dei criteri sopra richiamati, nelle schede degli interventi.

Il presente Regolamento urbanistico incentiva la realizzazione di interventi di cohousing ove l'autonomia dell'abitazione privata si combina con i vantaggi di servizi, risorse e spazi condivisi (micronidi, laboratori per il fai da te, locali per attività fisiche e di relazione, lavanderie, ecc.) con benefici dal punto di vista sia sociale che ambientale. Gli interventi di cohousing possono essere proposti, nel rispetto dei criteri che caratterizzano la progettazione, la realizzazione e la gestione degli insediamenti di cohousing, riassunti come segue:

  • progettazione partecipata;
  • vicinato elettivo e comunità non ideologiche;
  • gestione locale da parte dei residenti;
  • sicurezza e sviluppo della socialità;
  • attenzione all'ambiente, sviluppo di spazi comuni e di spazi privati sistemati a verde, sia coltivati che non, progettazione e gestione degli edifici con particolare attenzione ai risparmi energetici e idrici;
  • servizi a valore aggiunto e riduzione dei costi individuali;
  • tutela della privacy, nell'equilibrio fra il livello privato e quello comune.

Il presente Regolamento urbanistico incentiva insediamenti di cohousing tramite forme di premialità, calcolate quale scomputo dei servizi comuni dalla superficie realizzabile in totale nonché con l'esenzione dal pagamento degli oneri d'urbanizzazione primaria e secondaria della SLP di cohousing.

Art. 7 Ambiti di decollo e ambiti di atterraggio

Al fine di attuare la riqualificazione urbana, tramite ristrutturazione urbanistica, senza gravare con carico urbanistico eccessivo nel contesto o qualora il lotto non permetta la ricostruzione della intera superficie utile lorda esistente per saturazione, sono individuati comparti urbanistici comprendenti aree non contigue, definiti ambiti di decollo e ambiti di atterraggio, identificati con la sigla Cp.

Negli ambiti di decollo non sono ammessi interventi oltre le manutenzioni fino alla realizzazione degli interventi di ristrutturazione urbanistica con trasferimento dell'edificabilità residua negli ambiti di atterraggio.

Gli ambiti di atterraggio possono ricevere l'edificabilità proveniente dalla delocalizzazione degli insediamenti produttivi, agricolo produttivi, turistici presenti in territorio rurale e aperto, alle condizioni di cui al Titolo III Capo II delle presenti norme, nonché proveniente da interventi di riqualificazione urbanistica all'interno del sistema insediativo.

Gli ambiti di atterraggio sono privi di edificabilità, che viene assegnata solo qualora sia presentata proposta di piano attuativo comprendente l'ambito di decollo, con nuovo assetto tramite ristrutturazione urbanistica, e ambito di atterraggio, con nuovo assetto tramite nuova edificazione, ottenuta con il trasferimento dei diritti edificatori presenti in toto o in parte nell'ambito di decollo.

Fino all'avveramento della condizione definita al precedente comma, gli ambiti di atterraggio sono assimilati a V3 area verde allo stato naturale o a Vp verde privato di pregio ambientale, in ordine alla prevalenza del contesto in cui si situa.

Il piano attuativo, al quale gli interventi sono assoggettati, è applicato contestualmente alle aree di decollo e alle aree di atterraggio e pertanto dovrà essere sottoscritto dai proprietari (o aventi titolo) di entrambe le aree.

Il piano attuativo deve contenere:

  • elaborati descrittivi della riqualificazione ambientale del sito liberato dall'edificazione, ai fini della sua reintegrazione nel contesto, con indicazione dello stato finale di rinaturalizzazione o sistemazione che ne permetta il riuso a fini agricoli o per la ripresa dell'effettuazione dell'ordinaria coltivazione del suolo;
  • elaborati descrittivi delle misure per la mitigazione degli effetti nocivi in fase di cantiere;
  • elaborati descrittivi dell'area di atterraggio, e dello stato delle urbanizzazioni oggetto degli effetti delle nuova residenza ottenuta con il trasferimento delle superfici esistenti demolite;
  • elaborati descrittivi del nuovo paesaggio urbano conseguente alla realizzazione dell'intervento nell'area di atterraggio;
  • specifica valutazione di sostenibilità sui servizi e le infrastrutture di tutela delle risorse essenziali del territorio di cui all'art. 3 comma 5 della LR 1/2005; l'assenso del proprietario dell'area cosiddetta di atterraggio, ove diverso dal proprietario dell'area e dei manufatti oggetto di demolizione e ripristino ambientale e paesaggistico.

Art. 8 Interpretazioni degli atti costituenti il Regolamento urbanistico

In caso di difformità tra gli elaborati grafici del Regolamento urbanistico, devono ritenersi valide le indicazioni contenute negli elaborati di maggior dettaglio.

In caso di difformità tra i contenuti delle presenti norme e le indicazioni grafiche sulle carte prevalgono i contenuti delle norme.

Art. 9 Articolazione in tessuti, ambiti, aree e zone - corrispondenza con D.M. 1444/1968

Con riferimento all'articolazione del territorio comunale operata dal Regolamento urbanistico in attuazione del Piano strutturale e alle vigenti norme statali in materia di limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra fabbricati e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi, da osservare ai fini della formazione del presente atto di governo del territorio, si individuano le seguenti corrispondenze.

Il presente Regolamento urbanistico individua ambiti esclusivamente o prevalentemente residenziali, e ambiti a specializzazione funzionale come segue:

  • ambiti esclusivamente o prevalentemente residenziali: tessuti insediativi storici Sn, tessuti insediativi ad assetto recente Tn;
  • ambiti a specializzazione funzionale: Dn produttivi artigianale, commerciale, direzionale, per la ricettività, per la portualità, Mobilità Infrastrutture per la sosta Pn, infrastrutture per la mobilità Mn, Verde Vn, Dotazioni urbane - attività di interesse collettivo Gn, Attrezzature e impianti di interesse generale Fn, Parchi pubblici territoriali Fx;
  • ambiti del territorio aperto En.

Gli ambiti sopra richiamati sono articolati come segue, con relativa corrispondenza con la definizione delle zone omogenee del D.M. 1444/1968.

Le aree di trasformazione acquistano la corrispondenza alle zone omogenee in ordine al tessuto entro il quale si collocano e al ruolo che svolgono (completamento, saturazione, espansione).

Zone omogenee "A" sono individuate nella tavola 3 e corrispondono prevalentemente al patrimonio storico-insediativo Sn, al patrimonio architettonico e ai beni culturali nel sistema insediativo e nel territorio rurale e aperto.

Sono assimilate a zone A:

  • Beni del sistema insediativo (tramite individuazione solo grafica): Impianto urbano di particolare valore identitario
  • Beni del territorio aperto (tramite individuazione solo grafica): Nucleo storico in territorio aperto, Edificio o manufatto di interesse storico in zona agricola

Sn tessuti storici di matrice preottocentesca e di matrice otto-novecentesca, appartenenti al subsistema insediativo storico, individuati con sigla alfanumerica e perimetrazione, sotto articolati in:

  1. S1 tessuto storico di matrice preottocentesca che ha mantenuto i caratteri originari
  2. S2 tessuto storico di matrice preottocentesca parzialmente o sostanzialmente trasformato
  3. S3 tessuto storico di matrice otto-novecentesca che ha mantenuto i caratteri originari
  4. S4 tessuto storico di matrice otto-novecentesca parzialmente o sostanzialmente trasformato

Zone omogenee "B"

Sono assimilate a zone B:

  • Atn Area di trasformazione caratterizzata da ruolo di saturazione o di riqualificazione del sistema insediativo consolidato
  • Tn Tessuti insediativi ad assetto recente, individuati nella tavola 2 e corrispondenti prevalentemente al subsistema insediativo a organizzazione morfologica consolidata, individuati con sigla alfanumerica e perimetrazione, sotto articolati in:
    • Tessuto ad isolato chiuso
      1. T1 tipologia in linea, allineato su filo stradale a formare isolati chiusi
    • Tessuti ad isolato aperto
      1. T2 con prevalenza di palazzine fino al terzo livello fuori terra arretrate e non dal filo strada con presenza di giardini pertinenziali
      2. T3 con prevalenza di edifici oltre il terzo livello fuori terra, arretrati e non dal filo stradale anche con presenza di spazi condominiali
    • Tessuti ad assetto compiuto per singoli lotti
      1. T4 a villino isolato nel relativo spazio pertinenziale prevalentemente libero
      2. T5 con prevalenza di palazzine fino al terzo livello fuori terra arretrate e non dal filo stradale con presenza di giardini pertinenziali
      3. T6 con prevalenza di edifici oltre il terzo livello fuori terra, arretrati e non dal filo stradale, anche con presenza di spazi condominiali
      4. T7 a tipologie differenziate allineate lungo la via Aurelia
    • Tessuti a progettazione urbanistica unitaria
      1. T8 realizzato posteriormente al 1940, formato da tipologie edilizie varie, con eventuale presenza di spazi attrezzati
      2. T9 realizzato in attuazione delle previsioni del Piano Regolatore Generale 1994-1995

Zone omogenee "C" sono individuate nella tavola 3, corrispondono ai nuovi complessi insediativi soggetti a piano urbanistico attuativo, derivanti da ristrutturazione urbanistica, nuova edificazione, delocalizzazione e rilocalizzazione, individuate con sigla alfanumerica e perimetrazione, articolate in:

  • ATn Area di trasformazione caratterizzata da ruolo di espansione del sistema insediativo consolidato
  • Cpn Comparti di perequazione con assegnazione di edificabilità ad aree di atterraggio

Zone omogenee "D" destinate ad attività produttive, soggette a consolidamento, ristrutturazioni, espansioni, individuate con sigla alfanumerica e perimetrazione, articolate in Dn ambiti produttivi artigianale, commerciale, direzionale, per la ricettività, per la portualità

Dn ambiti produttivi artigianale, commerciale, direzionale, per la ricettività, per la portualità:

  1. D1 impianti industriali saturi
  2. D1.1 industria energetica
  3. D2 impianti industriali di espansione
  4. D3 ambiti industriali con limitazioni d'uso per fattori ambientali e paesistici
  5. D4 aree a servizio prevalente dell'industria
  6. D5 ambiti della piccola e media industria, del commercio e delle attività artigianali
    1. D5.0 zona stoccaggio e movimentazione merci
    2. D5.1 ambito artigianale del PIP La Monaca
    3. D5.2a ambito industriale, artigianale del PIP Campo alla Croce
    4. D5.2b opere idrauliche funzionali alla messa in sicurezza del PIP Campo alla Croce
    5. D5.2c ambito artigianale e commerciale di Cafaggio
    6. D5.3 ambito artigianale e commerciale in loc. Poggetto a Suvereto
    7. D5.4 ambito industriale, artigianale e commerciale di Montegemoli
    8. D5.5 ambito artigianale e commerciale di San Rocco
    9. D5.6 ambito industriale, artigianale e commerciale di Montecaselli
    10. D5.7 ambito artigianale e commerciale di Terre Rosse
    11. D5.8 ambito artigianale, commerciale e della logistica di Vignale Riotorto
    12. D5.9 ambito produttivo S.O.L.
    13. D5.10 ambito industriale, artigianale Torre del Sale
    14. D5.11 ambito industriale, artigianale e commerciale del Gagno
    15. D5.12 ambito artigianale e commerciale di Colmata
  7. D6 insediamenti produttivi in territorio aperto
  8. D7.1 attività commerciali e della grande distribuzione
  9. D7.2 attività di ristorazione
  10. D7.3 attività di autolavaggio
  11. D8.1 attività direzionali pubbliche e private, anche miste ad usi commerciali
  12. D8.2 attrezzature militari e per l'ordine pubblico
  13. D9.1 alberghi
  14. D9.2 residenze turistico alberghiere
  15. D10 campeggi e villaggi turistici
  16. D11 strutture ricettive extra-alberghiere e residence
  17. D12 aree attrezzate per la sosta camper
  18. D13.1 aree e attrezzature per la balneazione
  19. D13.2 insediamento turistico residenziale
  20. D13.3 attività termali
  21. D14.1 porto a funzioni commerciali, industriali, passeggeri
  22. D14.2 complesso integrato della nautica
  23. D14.2a complesso integrato della nautica: polo del diportismo
  24. D14.2b complesso integrato della nautica: polo della cantieristica
  25. D14.3 approdo turistico
  26. D14.4 punto di ormeggio

Zone omogenee "E" agricole, corrispondenti ai subsistemi del territorio rurale e aperto del Piano strutturale, individuate con sigla alfanumerica e perimetrazione, sotto articolate in:

  1. E1 area agricola produttiva
  2. E2 area agricola di interesse paesaggistico d'insieme
  3. E2/fl area agricola di pertinenza fluviale, bene del territorio aperto, invariante strutturale PS
  4. E3 area agricola nella quale l'interesse paesaggistico-ambientale assume specificità per rilevanza dei valori
  5. E4 area agricola boscata, bene del territorio aperto, invariante strutturale PS
  6. E5 area agricola umida e palustre, bene del territorio aperto, invariante strutturale PS
  7. E6 area agricola frazionata
  8. E7 area per impianti di acquicoltura e produzione ittica
  9. E8 area per la trasformazione di prodotti agricoli e allevamenti intensivi
  10. E9 area per le colture ortoflorovivaistiche
  11. E10 area destinata ad attività estrattive

Nel territorio rurale e aperto, articolato nelle sopra elencate sottozone E, sono individuati i beni del territorio aperto, considerati invarianti strutturali dal Piano strutturale.

Alcuni coincidono con le sottozone E:

  1. E2/fl area di pertinenza fluviale
  2. E4 area boscata
  3. E5 area umida fluviale e palustre

I boschi interni alle zone E2fl sono individuati graficamente con retinatura piena nelle tavv. 1 e 2 e sono soggetti alle norme della zona di appartenenza.

I restanti beni del territorio rurale e aperto, soggetti a tutela assoluta per la specificità dei valori naturalistici, o ambientali o paesaggistici, regolati nel Capo II del Titolo II delle presenti Norme, individuati con apposita grafica, sono i seguenti:

  • spiagge
  • dune
  • costa alta del promontorio
  • sito di preminente valore dei parchi di Populonia e San Silvestro

Aree per spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggio, comprensivi delle aree per urbanizzazione primaria e delle aree per urbanizzazione secondaria e delle dotazioni urbane:

  • infrastrutture per la sosta (P),
  • infrastrutture per la mobilità (M),
  • IR impianti per la distribuzione carburanti
  • spazi di verde (V) attrezzato o naturale, pubblico o privato,
  • dotazioni urbane di livello locale (G),
  • attrezzature generali e collettive (F).

Tali infrastrutture e spazi in parte corrispondono alle attrezzature e impianti generali (zone omogenee F); in parte corrispondono alle aree e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi (DI 1444/1968 lettere a) aree per l'istruzione: asili nido, scuole materne e scuole dell'obbligo; b) aree per attrezzature di interesse comune: religiose, culturali, sociali, assistenziali, sanitarie, amministrative, per pubblici servizi c) aree per spazi pubblici attrezzati a parco e per il gioco e lo sport, effettivamente utilizzabili per tali impianti con esclusione di fasce verdi lungo le strade; d) aree per parcheggi); in parte sono considerate specifica destinazione d'uso dei suoli all'interno del sistema insediativo, per incrementare la qualità urbana, in attuazione degli obiettivi del Piano strutturale e come disposto dal Regolamento di attuazione delle disposizioni del Titolo V della legge regionale 3 gennaio 2005, n. 1 (Norme per il governo del territorio) di cui al D.P.G.R. 9 febbraio 2007, n. 3/R.

Le aree per urbanizzazione secondaria comprendono sia quelle aventi già la destinazione assegnata, sia quelle vincolate a detta destinazione; queste ultime sono individuate e quantificate per il quinquennio di validità del Regolamento urbanistico.

Infrastrutture e spazi per la mobilità e la sosta

Infrastrutture per la sosta - parcheggi pubblici (D.M. n. 1444/68 art. 3, lett. d)

  1. P1 parcheggio pubblico di interscambio
  2. P2 parcheggio pubblico di destinazione ai servizi e alle attrezzature urbane
  3. P3 parcheggio pubblico a servizio della residenza
  4. P4 parcheggio di servizio alle attività commerciali e industriali

Infrastrutture per la mobilità su gomma, su ferro

  1. M1 ambito ferroviario
  2. IR Impianti per la distribuzione dei carburanti

Tramite individuazione solo grafica:
rete delle strade residenziali, delle piazze carrabili, delle piste ciclabili, delle strade e delle piazze pedonali

Verde

  1. V1 Verde attrezzato (D.M. n. 1444/68 art. 3, lett. c)
  2. V1e Verde attrezzato di valore ecologico e naturale (D.M. n. 1444/68 art. 3, lett. c
  3. V2 Verde attrezzato per attività sportive di interesse urbano e di quartiere (D.M. n. 1444/68 art. 3, lett. c)
  4. V3 Aree verdi allo stato naturale
  5. V4 Orti urbani
  6. V5 Verde di connettività urbana (D.M. n. 1444/68 art. 3, lett. c)
  7. V5e Costa urbana con funzione di connessione ecologica e naturale
  8. Vp Verde privato di pregio ambientale e paesaggistico

Tramite individuazione grafica: elementi di pregio ambientale articolati in

  • elemento isolato
  • filari alberati esistenti
  • filari alberati di progetto

Dotazioni urbane di interesse locale Gn

  1. G1 attività ricreative e culturali locali (D.M. n. 1444/68 art. 3, lett. b)
  2. G2 attrezzature e spazi per i culti religiosi (D.M. n. 1444/68 art. 3, lett. b)
  3. G3 attrezzature e servizi pubblici e di interesse comune di livello locale (D.M. n. 1444/68 art. 3, lett. b)
  4. G4 servizi sanitari e assistenziali di interesse locale (D.M. n. 1444/68 art. 3, lett. b)
  5. G5 attrezzature scolastiche dell'obbligo (D.M. n. 1444/1968, art. 3, lett. a)

Zone "F" parti del territorio destinate a parco o nelle quali esistono attrezzature ed impianti di interesse generale

I boschi interni alle zone F sono individuati graficamente con retinatura piena nelle tavv. 1 e 2 e sono soggetti alle norme della zona F di appartenenza.

Parchi pubblici urbani e territoriali

  1. Fa Parco pubblico territoriale interprovinciale di Montioni
  2. Fb Parco pubblico territoriale di Monte Calvi e Monte Valerio
  3. Fc Parco pubblico territoriale di Baratti e Populonia
  4. Fd Parco pubblico territoriale del Falcone
  5. Fe Parco pubblico territoriale della Sterpaia
  6. Ff Parco pubblico territoriale Orti Bottagone
  7. Fg Parco pubblico urbano
  8. Fge Parco pubblico urbano di valore ecologico e naturale

Attrezzature e impianti di interesse generale e collettivo

  1. F1 attrezzature e servizi pubblici di interesse sovracomunale, musei, centri espositivi, centri culturali e sociali, sale per spettacoli comprese le discoteche
  2. F2 servizi sanitari e assistenziali di interesse sovracomunale, attrezzature ospedaliere
  3. F3 centro fieristico
  4. F4 servizi scolastici superiori all'obbligo
  5. F5 infrastrutture e impianti tecnologici di interesse generale
  6. F6 aree e attrezzature per la raccolta e lo smaltimento dei rifiuti, e attività assimilate
  7. F7 aree e attrezzature cimiteriali
  8. F8 spazi di aggregazione per l'intrattenimento temporaneo, gli eventi, le feste