Comune di Agliana: Sistema Informativo Territoriale

Le previsioni del Regolamento Urbanistico si attuano mediante:

• - Opere Pubbliche, secondo la relativa normativa vigente in materia;
• -Piani Attuativi;
• -Interventi Diretti, previa redazione di Progetti Unitari, denominati "Permesso Convenzionato";
• -Interventi Diretti (Permessi di Costruire o Segnalazione Certificata d'Inizio Attività Edilizia, ...).

Gli interventi devono rispettare le destinazioni e le prescrizioni contenute negli elaborati grafici e nelle Norme Tecniche di Attuazione del Regolamento Urbanistico

I Piani Attuativi costituiscono strumenti urbanistici di dettaglio di attuazione del Regolamento Urbanistico e sono obbligatori nelle zone e nei casi prescritti dalle presenti norme.

I Piani Attuativi sono approvati dal Consiglio Comunale con le procedure della Legge Regionale e sono estesi obbligatoriamente all'intero perimetro individuato sulle tavole del Regolamento Urbanistico.

Ciascun Piano Attuativo può avere, in rapporto agli interventi previsti, i contenuti e l'efficacia di uno o più dei piani o programmi della Legge Regionale.

I Piani Attuativi possono essere di iniziativa pubblica o privata: l'iniziativa privata è ammessa nei casi di Legge; l'iniziativa pubblica è ammessa per tutti i tipi di Piano Attuativo.

Nei casi in cui è ammessa l'iniziativa privata, i proprietari che rappresentano la maggioranza assoluta del valore dei beni compresi nel Piano Attuativo, calcolata in base all'imponibile catastale, hanno titolo a costituire il Consorzio per la presentazione al Comune della proposta di Piano e del relativo schema di convenzione.

Il Comune invita i proprietari non aderenti al Consorzio ad aderire al Piano ed alla convenzione, assegnando un temine non inferiore a sessanta giorni. Decorso inutilmente il termine assegnato, il Comune procede a diffidare gli stessi, assegnando un ulteriore termine non inferiore a trenta giorni.

Decorso senza esito il termine di cui al comma precedente, gli immobili dei proprietari non aderenti al consorzio rientrano tra i beni soggetti ad espropriazione.

Le convenzioni prescritte per i piani di iniziativa privata devono seguire quanto di cui allo schema, allegato alle presenti norme, che presenta carattere d'indirizzo normativo.

I Piani Attuativi sono obbligatoriamente estesi a tutta l'area d'intervento, individuata con apposita simbologia nelle tavole di Regolamento.

In sede di elaborazione del progetto di dettaglio dei piani attuativi, qualora le indicazioni grafiche riguardanti il perimetro, e/o le suddivisioni interne cadano in prossimità, ma non coincidano, con elementi reali di suddivisione del territorio rilevabili sul posto o su mappe di scala maggiore (quali ad esempio i confini catastali e di proprietà, le recinzioni, i fossati, i manufatti esistenti, ecc.), dette linee grafiche di perimetrazione e di suddivisione possono essere portate a coincidere con i corrispondenti elementi di suddivisione reale del territorio; in tali casi l'approvazione del Piano Attuativo comporta la corrispondente rettifica senza che ciò comporti variante al Regolamento Urbanistico.

Per la verifica degli standard minimi di cui devono essere dotati i nuovi insediamenti Residenziali, Terziari o Produttivi oggetto di Piano Attuativo si deve ottemperare a quanto specificatamente disciplinato nelle schede normative allegate alle presenti Norme Tecniche, con riferimento alle quantità elencate nella seguente tabella:

Il Progetto Unitario Convenzionato (PUC) costituisce una forma particolare di intervento diretto che comporta l'assunzione di specifici obblighi da parte del richiedente, che subordina il rilascio del permesso alla stipula di apposita convenzione.

L'intervento si attua previo Progetto Unitario Convenzionato nei seguenti casi:

• - ogni qualvolta ciò sia espressamente previsto nelle presenti norme, nelle schede in esse contenute o nelle tavole del Regolamento Urbanistico;
• -su richiesta del Comune quando gli interventi diretti assumono rilevanti dimensioni o comunque si renda necessario inquadrarli o coordinarli in un contesto ampio.

Per la verifica degli standard minimi di cui devono essere dotati i nuovi insediamenti Residenziali, Terziari o Produttivi oggetto di Progetto Unitario Convenzionato si deve ottemperare a quanto specificatamente disciplinato nelle schede normative allegate alle presenti Norme Tecniche, con riferimento alle quantità elencate nella seguente tabella:

Il Progetto Unitario Convenzionato è sottoposto all'approvazione del Consiglio Comunale.

Gli elaborati necessari per i progetti relativi a Progetto Unitario Convenzionato sono stabiliti dal Regolamento Edilizio Comunale.

Gli atti prescritti per il Progetto Unitario Convenzionato devono seguire quanto di cui allo schema, allegato alle presenti norme, che presenta carattere d'indirizzo normativo.

In tutte le zone del territorio comunale dove non sia prescritta una delle forme di attuazione di cui sopra, il Regolamento Urbanistico si attua per intervento diretto, subordinato alla stipula di apposito atto unilaterale d'obbligo qualora sia prevista la realizzazione di Opere di Urbanizzazione.

Le dotazioni di aree per gli standard urbanistici richieste per le Aree con Discipline Specifiche devono rispettare l'ubicazione e/o le quantità previste all'interno delle schede progettuali redatte nell'apposita parte delle presenti norme.

Le dotazioni minime di aree per gli standard urbanistici richieste negli interventi che comunque comportino incremento del Carico Urbanistico in caso di:

• NE - Nuova Edificazione;
• RX - Sostituzione Edilizia;
• RI - Ristrutturazione Edilizia comportante:
  • - incremento di SE;
  • - mutamento di destinazione d'uso con incremento di carico urbanistico;

sono così determinati, in funzione del solo maggior carico indotto dalle previste trasformazioni, anche per interventi successivi nell'arco di validità del presente Regolamento:

Nel caso di Interventi di Ristrutturazione (RI) del Patrimonio Edilizio esistente, il parametro di cui sopra è dimezzato.

La loro realizzazione dovrà accompagnare quella degli interventi edilizi, con le seguenti regole, in funzione della SE interessata complessivamente dal progetto proposto:

Le aree a standard, come sopra determinate possono essere monetizzate fino ad un massimo di 200 mq, limite oltre il quale devono essere seguite le ipotesi progettuali di seguito descritte:

• - in prima ipotesi, le aree a standard devono essere localizzate nell'ambito del lotto d'intervento ed in fregio alla pubblica via, con scomputo del loro costo di costruzione dagli oneri e cessione in proprietà al Comune a costruzione ultimata e collaudata;
• - in seconda e solo residuale ipotesi, le dotazioni di standard richieste possono essere completamente monetizzate, previo Delibera Consiliare, versando al Comune il corrispettivo del costo di acquisizione dell'area.

Il corrispettivo del costo di acquisizione dell'area, nelle ipotesi di monetizzazione, è stabilito sulla base di apposita determinazione del Servizio competente in materia di espropri e si aggiunge al contributo commisurato all'incidenza delle spese di urbanizzazione e al costo di costruzione; tali monetizzazioni devono essere destinate all'acquisizione di aree a standard, preferibilmente nella UTOE di appartenenza dell'intervento.

L'incremento di carico urbanistico di tipo commerciale a Media Struttura di Vendita (MSV), laddove consentito, è subordinato alla dimostrazione, da prodursi con specifici elaborati da allegare alla formazione del relativo titolo edilizio:

• - della capacità di assorbimento, da parte dell'infrastrutturazione stradale comunale e sovracomunale, del carico di utenze potenziali connesso alla nuova struttura di vendita;
• -dell'esistenza o della contestuale realizzazione di opere che consentano un efficace connessione con la viabilità principale, realizzando ingressi e uscite separate;
• -del ridotto o assente livello di emissioni inquinanti, comprensivo dell'incremento dovuto alla movimentazione veicolare attesa dalla nuova struttura di vendita;
• -le conseguenze attese sulla permanenza degli esercizi commerciali di prossimità, al fine di garantire i servizi essenziali nel comune.

La realizzazione di parcheggi privati pertinenziali è prescritta in tutto il territorio comunale, nella misura minima di

30 mq ogni 100 mq di SE in progetto

in caso di:

• NE - Nuova Edificazione;
• RU - Ristrutturazione Urbanistica;
• RX - Sostituzione Edilizia;
• RI - Ristrutturazione Edilizia comportante:
  • - incremento di SE;
  • - mutamento di destinazione d'uso ed incremento di carico urbanistico;

In caso di incremento del numero di alloggi deve essere assicurato un posto auto per ogni alloggio previsto dal progetto.

Le dotazioni di parcheggio da garantire in caso di trasformazione del patrimonio edilizio esistente (Zone A e B), con esclusione degli interventi di sostituzione e ristrutturazione urbanistica, possono essere realizzate anche in aree attigue non facenti parte del lotto, ad una distanza idonea a garantire un rapido collegamento pedonale, purché siano asservite con vincolo permanente di destinazione.

Qualora nell'ambito degli interventi sul patrimonio edilizio esistente (Zone A e B), con esclusione degli interventi di sostituzione e ristrutturazione urbanistica, non siano reperite le quantità minime di parcheggio di cui al presente articolo, dovrà essere corrisposta al Comune una somma pari al costo stimato necessario per l'acquisizione e la sistemazione a parcheggio, determinato tramite deliberazione del competente organo comunale: la monetizzazione, che sostituisce l'obbligo al quale non è possibile adempiere di realizzare i posti auto necessari, è ammessa solo fino a 2 posti auto o all'equivalente superficie di parcheggio.

Fermo restando quanto previsto nelle disposizioni regionali in materia, la realizzazione di parcheggi privati per la sosta di relazione è prescritta in tutto il territorio comunale, salvo diversa disposizione specifica contenuta nella Disciplina dei Sistemi, ogni qualvolta l'intervento per strutture commerciali di vendita al dettaglio preveda:

• NE - Nuova Edificazione;
• RU - Ristrutturazione Urbanistica;
• RX - Sostituzione Edilizia;
• RI - Ristrutturazione Edilizia comportante:
  • - incremento di SE;
  • - mutamento di destinazione d'uso;
• RC - Restauro e Risanamento Conservativo, comportante mutamento di destinazione d'uso.

I parcheggi per la sosta di relazione sono dimensionati nella misura prescritta dalla seguente tabella:

Le aree di cui al presente articolo, saranno realizzate senza scomputo dagli oneri e a cura del richiedente, che mantiene la proprietà e l'onere della manutenzione, garantendone comunque l'uso pubblico, durante l'orario di apertura delle strutture commerciali, previo formulazione di apposito atto unilaterale d'obbligo, allegato al titolo abilitativo delle trasformazioni edilizie.

Nel caso di proposta di insediamento commerciale di tipo "Media Struttura di Vendita", la realizzazione e la cessione al patrimonio indisponibile del Comune del Parcheggio di Urbanizzazione Primaria potrà essere sostituita dalla sola realizzazione in aggiunta a quello di Relazione, senza la relativa cessione al patrimonio pubblico, con la condizione che sia assunto dall'istante l'obbligo della manutenzione delle aree e sia istituita sulla particella catastale appositamente individuata, una servitù di uso pubblico, previo formulazione di apposito atto d'obbligo, debitamente registrato; tale parcheggio non potrà essere scomputato dagli oneri di urbanizzazione dovuti.

1. DISTANZE MINIME TRA FABBRICATI

Per distanza tra fabbricati si intende la misura intercorrente fra il punto più avanzato delle pareti di entrambi gli edifici, con esclusione di elementi edilizi aperti con aggetto ≤ 1,50 ml.

Fatte salve le disposizioni regionali derogatorie in materia, per le distanze minime tra i fabbricati si rinvia integralmente alle disposizioni dell'art. 9 del DM 02.04.1968, n.1444, di seguito riportato:

Zone A

Per le operazioni di Risanamento Conservativo e per le eventuali Ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale.

Altre Zone (B, D, E, F)

Per i nuovi edifici o per le nuove porzioni degli edifici esistenti è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di ml 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti.

Zone C

Oltre a quanto sopra è altresì prescritta, tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari all'altezza del fabbricato più alto; la norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a ml 12.

Qualora le distanze tra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori all'altezza del fabbricato più alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all'altezza stessa.

Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate precedentemente, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di Piani Attuativi con previsioni planovolumetriche.

Non sono considerate "pareti finestrate" le pareti con sole "luci", come definite dal Codice Civile.

È sempre consentita l'edificazione a ridosso di edifici già esistenti sul confine di proprietà, con appoggio sul muro reso comune ai sensi dell'art. 874 CC o con edificazione in aderenza al medesimo ai sensi dell'art. 877 CC anche oltre la sua altezza, purchè il proprietario confinante partecipi al procedimento di formazione del titolo abilitativo edilizio.

Sono comunque fatte salve, in tutto il territorio comunale, le distanze tra edifici legittimi esistenti.

2. DISTANZE MINIME DEI FABBRICATI DAI CONFINI

Per distanza dai confini si intende la misura intercorrente fra le pareti del fabbricato, con esclusione di elementi edilizi aperti con aggetto ≤ 1,50 ml., ed il confine del lotto di pertinenza.

Negli interventi di nuova edificazione, di ristrutturazione urbanistica, di sostituzione edilizia, è prescritto, a tutela di un equilibrato assetto degli insediamenti, il rispetto della distanza minima di ml 5,00 dai confini del lotto di pertinenza.

È consentita la costruzione sul confine del lotto di pertinenza in aderenza ad un edificio esistente, oppure attraverso una progettazione unitaria che preveda la costruzione sul confine anche nel lotto attiguo, ove quest'ultimo sia edificabile.

È inoltre ammessa in caso di ampliamento degli edifici esistenti e di esplicito accordo tra i proprietari confinanti, la costruzione di un edificio o di una sua nuova porzione a distanza dal confine inferiore a quella minima prescritta, a condizione che l'altro proprietario si impegni ad arretrare l'eventuale edificio prevedibile a distanza tale da assicurare il rispetto della distanza minima prescritta tra gli edifici; in tal caso l'accordo tra i due confinanti sarà condizione essenziale per l'approvazione del progetto e dovrà risultare da specifico accordo o da un apposito elaborato sottoscritto da entrambi i proprietari ed allegato al progetto a farne parte integrante e sostanziale.

3. DISTANZE MINIME DALLE STRADE

• - su strade di larghezza inferiore a ml. 7,00, distanza pari a ml. 5,00;
• -su strade da ml. 7,00 a ml. 15,00, distanza pari a ml. 7,50.

Le costruzioni osserveranno una distanza minima di ml. 5 dai parcheggi di urbanizzazione primaria.

Distanze inferiori potranno essere consentite solo nel caso in cui l'intervento edilizio serva a completare una schiera anche discontinua esistente e al fine di consentirne l'allineamento.

1. INCENTIVI PER LA QUALITÀ EDILIZIA SOSTENIBILE

Il Regolamento Urbanistico favorisce ed incentiva una qualità edilizia sostenibile e pertanto persegue l'utilizzazione di materiali, tecnologie e requisiti delle costruzioni che assicurino il benessere fisico delle persone, la salubrità degli immobili e del territorio, il contenimento energetico, il rispetto dei requisiti di fruibilità, accessibilità e sicurezza per ogni tipo di utente, estesa al complesso degli insediamenti.

A tal fine il Regolamento Edilizio:

• - contiene specifiche istruzioni tecniche finalizzate a conseguire gli obiettivi di cui sopra,
• - individua soluzioni tecnologiche volte a favorire l'uso razionale dell'energia e l'uso di fonti energetiche rinnovabili,
• - fornisce indicazioni anche in ordine all'orientamento e alla conformazione degli edifici da realizzare, al fine di massimizzare lo sfruttamento della radiazione solare;
• - stabilisce una soglia minima di ecoefficienza al di sotto della quale non si ha accesso agli incentivi urbanistici ed inoltre gradua gli stessi a seconda del livello di ecoefficienza raggiunto nella progettazione.

Gli interventi di nuova edificazione, di ristrutturazione urbanistica, di sostituzione e di ristrutturazione edilizia che, compatibilmente con i caratteri storici ed architettonici degli edifici e dei luoghi, si conformino alle specifiche di edilizia sostenibile beneficiano di incentivi di carattere urbanistico, consistenti nella possibilità di incrementare, fino ad un massimo del 10%, la Superficie edificabile (SE), ammissibile secondo le disposizioni delle presenti norme.

2. INCENTIVI PER L'INNOVAZIONE TECNOLOGICA DEI PROCESSI PRODUTTIVI

Il Regolamento Urbanistico privilegia la localizzazione di nuove unità insediative per attività produttive collegate funzionalmente alla ricerca ed all'innovazione tecnologica dei processi produttivi.

A tal fine prevede incentivi urbanistici per gli interventi relativi ad attività produttive di tipo manifatturiero che privilegino funzioni idonee ad assicurare la durevole permanenza territoriale di tali attività produttive ovvero, in alternativa, di attività attinenti alla ricerca, alla formazione e alla innovazione tecnologica e imprenditoriale.

Il Regolamento Urbanistico persegue i fini di cui sopra e consente negli Ambiti del Polo Produttivo, ampliamenti una tantum degli edifici produttivi esistenti, nella misura massima del 10% della Superficie edificabile (SE) e del 5% della Superficie coperta (SC) esistenti, quando detti ampliamenti siano finalizzati a migliorare la dotazione di attività collegate funzionalmente alla ricerca e all'innovazione tecnologica.

Detta finalità deve essere adeguatamente documentata e motivata, corredando il progetto con uno specifico studio che dimostri la necessità di tali spazi e documenti le politiche che l'azienda intende mettere in atto per conseguire gli obiettivi di cui presente articolo.

I locali costruiti o ampliati in forza degli incentivi urbanistici di cui sopra rimangono vincolati agli usi produttivi ed alle funzioni dichiarate per un periodo non inferiore a dieci anni e il relativo titolo abilitativo edilizio è rilasciato o depositato solo previo formulazione di specifico atto d'obbligo al riguardo.

A - BENI CULTURALI "OPE LEGIS"

Sono tutelati ope legis, ai sensi del combinato disposto dei commi 1 e 5 dell'art. 10 del D.Lgs. 42/04, gli immobili appartenenti allo Stato, alle Regioni, agli altri Enti Pubblici Territoriali, nonché ad ogni altro Ente ed Istituto Pubblico ed a persone giuridiche private senza fine di lucro, ivi compresi gli Enti Ecclesiastici civilmente riconosciuti: tali immobili dovranno essere sottoposti al procedimento di verifica ex art. 12 del D.Lgs. 42/04 e, in conseguenza, fino al momento dell'eventuale verifica prevista dal citato articolo con esito negativo, tali immobili sono sottoposti alla tutela della Parte II del D.Lgs 42/04.

Sono tutelati ope legis, ex art. 10, comma 4, del D.Lgs. 42/04, le pubbliche piazze, vie, strade e altri spazi aperti urbani di interesse artistico o storico con particolare riguardo per quelli ubicati all'interno dei centri, borghi e nuclei storici.

B - AUTOSTRADA A11

Una fascia di terreno ai lati dell'autostrada A11 Firenze-Mare, pari a 150 ml a nord e 100 ml a sud, sita nell'ambito del territorio del comune è vincolata ai sensi del DM 26/04/1963 (GU n. 149 del 1973) in esecuzione dell'ora vigenti lettere c) e d) dell'art. 136 del D.Lgs. 42/04: la relazione descrittiva dell'intervento in progetto deve dar conto del rispetto delle prescrizioni contenute nella scheda 149/1973, allegata al Piano Regionale di Indirizzo Territoriale con Valenza Paesaggistica, approvato con DCR 37/15 in data 27/03/2015.

Nella fascia di terreno ai lati dell'autostrada A11 Firenze-Mare, vincolata ai sensi del DM 26/04/1963, è vietata:

• - la realizzazione di manufatti temporanei ad uso agricolo per l'agricoltura amatoriale;
• -l'utilizzo di tamponature esterne prefabbricate prive di adeguata qualità architettonica.

C - LAGHI E BOSCHI

I territori contermini ai laghi Pertini, Briganti e I Maggio, compresi in una fascia della profondità di 300 ml dalla linea di battigia, sono vincolati ai sensi della lett. b) del primo comma dell'art.142 del D.Lgs. 42/04, a seguito dell'approvazione del Piano Regionale di Indirizzo Territoriale con Valenza Paesaggistica, approvato con DCR 37/15 in data 27/03/2015.

I territori coperti da foreste e da boschi, ancorché percorsi o danneggiati dal fuoco, e quelli sottoposti a vincolo di rimboschimento, come definiti dall'articolo 2, commi 2 e 6, del D.Lgs 227/01, laddove rinvenibili, sono vincolati ai sensi della lett. g) del primo comma dell'art. 142 del D.Lgs. 42/04, a seguito dell'approvazione del Piano Regionale di Indirizzo Territoriale con Valenza Paesaggistica, approvato con DCR 37/15 in data 27/03/2015.

Gli interventi all'interno delle aree di vincolo paesaggistico di cui sopra devono rispettare le pertinenti prescrizioni, contenute nelle norme tecniche del Piano Regionale di Indirizzo Territoriale con Valenza Paesaggistica, approvato con DCR 37/15 in data 27/03/2015: la relazione descrittiva dell'intervento in progetto deve dar conto del rispetto delle prescrizioni dell'Elaborato 8/B "Disciplina dei beni paesaggistici" del PIT-PPR, con specifico riferimento a quelle contenute nell'art. 7 (Laghi - art.142. lett. b, del Codice) e nell'art. 12 (Boschi - art. 142, lett. g) del Codice).

A - OPERE PUBBLICHE

le opere pubbliche che a qualsiasi titolo interessino il sottosuolo devono sempre essere sottoposte al procedimento di archeologia preventiva ai sensi dell'art. 28 del D. Lgs 42/2004 e s.m.i. ed ai sensi dell'art. 25 del D. Lgs 50/2016 e s.m.i..

B - LAVORI DI ESCAVAZIONE E/O MOVIMENTO TERRA

Qualora durante i lavori di escavazione e/o movimento terra si verificassero scoperte archeologiche fortuite è fatto obbligo, ai sensi della normativa vigente in materia (artt. 90 e ss. del D.Lgs. 42/2004, artt. 822, 823 e, specialmente, 826 del Codice Civile, nonché art. 733 del Codice Penale) di sospendere i lavori e avvertire entro 24 ore la Soprintendenza Archeologia, Belle Arti e Paesaggio per la città metropolitana di Firenze e le province di Pistoia e Prato, il Sindaco o l'Autorità di Pubblica Sicurezza competente per territorio, e a provvedere alla conservazione temporanea dei beni rinvenuti.

Le aree per la realizzazione di opere pubbliche o la dotazione di standard la cui cessione costituisce obbligo per l'esecuzione degli interventi previsti dal Regolamento Urbanistico sono individuate all'interno delle apposite schede normative.

Le aree necessarie per la realizzazione di nuove opere pubbliche previste dal Regolamento Urbanistico che non sono collegate ad altri interventi tramite le schede normative e non sono già in possesso dell'Amministrazione Comunale o di altri Enti Pubblici, sono evidenziate nell'allegato "Elenco Aree Soggette a Vincolo Espropriativo"; l'approvazione del Regolamento Urbanistico ha per esse valore di apposizione del vincolo preordinato all'esproprio, qualora tale vincolo non fosse già stato istituito dal PRG.

Le previsioni di opere pubbliche o piani attuativi che hanno reso necessario l'apposizione del vincolo preordinato all'esproprio perdono efficacia nel caso in cui, alla scadenza dei cinque anni dalla loro approvazione, non siano stati approvati i conseguenti piani attuativi o progetti esecutivi.

Qualora fosse accertata per sentenza una reiterazione del vincolo preordinato all'esproprio, si farà fronte alla spesa necessaria attingendo da un apposito capitolo di bilancio, finanziato con gli introiti derivanti dal rilascio dei titoli abilitativi, nel caso in cui la legge preveda un indennizzo per i proprietari.

Quanto disposto ai commi precedenti per le aree ha valore anche per le servitù utili all'espletamento di funzioni pubbliche.