Comune di Agliana: Sistema Informativo Territoriale

La perequazione urbanistica è finalizzata al perseguimento degli obiettivi individuati dal Piano Strutturale ed alla equa distribuzione dei diritti edificatori per tutte le proprietà immobiliari ricomprese in ambiti oggetto di trasformazione urbanistica, effettuata in base alle limitazioni all'edificabilità derivante dal presente Atto di Governo del Territorio.

La perequazione urbanistica consente la messa in atto di meccanismi di controllo delle dinamiche legate alle rendite dei suoli connesse alle previsioni del piano e in particolare essa permette:

1. a) una maggiore equità di trattamento nei confronti della proprietà privata;
2. b) il sistema di dotare la città, attraverso i nuovi interventi edilizi, di spazi scoperti da destinare a verde, parcheggi e servizi che ne arricchiscono il patrimonio e favoriscono il riequilibrio ambientale delle porzioni urbane più dense.

La perequazione urbanistica distribuendo la "fertilità edilizia" senza distinzione tra servizi e edificato, elimina la suddivisione tra zone destinate all'edificazione privata e quelle destinate a verde e servizi, permettendo di conseguenza di limitare l'individuazione delle aree preordinate all'esproprio e la decadenza quinquennale dei relativi vincoli.

Per i motivi esposti il Regolamento Urbanistico nel definire i vari comparti soggetti a perequazione:

1. a) individua i meccanismi procedurali e amministrativi necessari ad effettuare il controllo delle cessioni delle aree, nonché delle dimensioni degli insediamenti che queste generano nei limiti fissati dal Piano Strutturale;
2. b) disciplina gli eventuali trasferimenti di indice territoriale, attribuendo comunque ad ogni comparto il necessario quantitativo di verde pubblico;
3. c) studia nel dettaglio ogni area di trasformazione e individua le aree soggette alla realizzazione dei nuovi edifici e quelle alla cessione diretta da destinare a verde pubblico o d'uso pubblico, avendo cura che i nuovi edifici siano posizionati sul perimetro delle nuove aree verdi, assieme ai parcheggi pubblici, in modo che la parte scoperta dei comparti perequati sia organicamente distribuita e priva di frammentazione.

La disciplina della perequazione urbanistica persegue gli obiettivi individuati dal Piano Strutturale ed è finalizzata al superamento della diversità di condizione giuridico-economica che si determina tra le proprietà immobiliari per effetto della pianificazione urbanistica, promuovendo forme di equa distribuzione dei benefici e degli oneri derivanti dagli interventi di trasformazione degli assetti insediativi, infrastrutturali ed edilizi del territorio comunale.

Gli ambiti urbani soggetti alla disciplina della perequazione urbanistica sono individuati con il presente Regolamento Urbanistico, nel rispetto degli indirizzi dettati dal Piano Strutturale.

Per ciascun ambito soggetto alla disciplina della perequazione urbanistica il Regolamento individua specifici parametri di riferimento dettando disposizioni volte a garantire una equa distribuzione dei diritti edificatori per tutte le proprietà immobiliari ricomprese nell'ambito medesimo.

Nella stessa misura proporzionale dei diritti edificatori nell'ambito soggetto a perequazione sono ripartiti, salvo diverso accordo:

1. a) i quantitativi di Superficie Utile Lorda relativi alle singole funzioni previste;
2. b) gli oneri economici per realizzare le opere di urbanizzazione e gli interventi di interesse pubblico che il Regolamento Urbanistico prescrive come condizione obbligatoria per la trasformazione degli assetti insediativi;
3. c) gli oneri relativi alla cessione gratuita al comune di aree a destinazione pubblica quali sedi stradali, verde pubblico, parcheggi pubblici, servizi e attrezzature;
4. d) gli obblighi relativi alle eventuali quote obbligatorie di edilizia residenziale con finalità sociali;
5. e) gli eventuali ulteriori benefici pubblici che il Regolamento Urbanistico prescrive come condizione obbligatoria per la trasformazione degli assetti insediativi.

La realizzazione degli interventi previsti nell'ambito soggetto a perequazione urbanistica presuppone la redazione di un piano di ricomposizione fondiaria, comprendente le permute o cessioni immobiliari tra tutti i soggetti aventi titolo, definito sulla base del progetto di dettaglio a fini esecutivi riferito all'intero ambito.

Il rilascio o l'efficacia dei titoli abilitativi è subordinata alla sottoscrizione di atti con i quali sono effettuate le permute o cessioni immobiliari tra i soggetti aventi titolo in applicazione di criteri perequativi e alla cessione delle aree prescritte in ciascun ambito, individuato dalla presente disciplina.

Le potenzialità di trasformazione edilizia e gli obblighi stabiliti nelle presenti norme, sono conferiti unitamente all'insieme degli immobili compresi in ciascuna Unità Minima d'Intervento, indipendentemente dalla collocazione prevista degli edifici, delle loro aree di pertinenza e delle aree da riservare per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria.

I proprietari di tali immobili, o gli altri aventi titolo sugli stessi, devono regolare il loro rapporto in modo da rendere possibile l'attuazione del piano e sono tenuti a definire, mediante accordi pattizi, i criteri, le modalità ed i termini temporali con i quali garantire la perequazione dei benefici e dei gravami.

L'Amministrazione comunale rimane estranea da ogni questione relativa alla perequazione dei benefici e dei gravami.

Al fine di agevolare la realizzazione di "abitazioni in affitto", convenzionato con il comune e per un periodo non inferiore a 8 anni o la realizzazione di Edilizia Economica e Popolare, qualora nelle aree di trasformazione, si intendano realizzare, oltre agli interventi disciplinati nella scheda norma, anche tali interventi, la capacità edificatoria esito dell'applicazione dell'indice di utilizzazione territoriale (UT) all'intera area di trasformazione, può essere incrementata del 10%, concentrando tali incrementi, in non meno del 20% dell'intera area suscettibile di trasformazioni edilizie. L'area di trasformazione alla quale si applichi tale modalità di incremento della capacità edificatoria, è sempre subordinata all'approvazione di un Piano Attuativo.

Nelle singole schede il Regolamento definisce i seguenti parametri, che definiscono norme programmatiche e prestazionali da verificare e rispettare nella redazione degli strumenti attuativi o dei permessi convenzionati:

1. DATI E DISPOSIZIONI GENERALI

Dove si individua sommariamente, Località, Tavola di Regolamento Urbanistico, Zona Omogenea, Disciplina dei Sistemi, Disciplina degli Usi, Disciplina degli Interventi.

2. STATO DI FATTO

Dove viene descritto lo stato di fatto dell'area interessata, la sua collocazione geografica e stabilito il ruolo che questa deve svolgere nel complesso del territorio comunale.

3. OBBIETTIVI

Dove vengono fissate le finalità che l'Amministrazione intende perseguire nell'attuazione del Regolamento e che devono essere conseguiti con i Piani o Progetti, attuativi delle previsioni individuate.

4. STATO DI PROGETTO

Dove vengono fissate le prescrizioni da osservare nell'elaborazione degli atti di governo del territorio attuativi del Regolamento, integrate da indirizzi che costituiscono disposizioni necessarie a fissare gli obiettivi da raggiungere.

In questo parametro vengono fissate eventuali Regole che definiscono le ulteriori prescrizioni da osservare per la realizzazione degli interventi o la messa in atto degli usi ammessi.

5. DIMENSIONAMENTO DEGLI SPAZI PUBBLICI

Dove si definiscono le quantità minime prescritte per ogni area a destinazione pubblica da realizzare contestualmente, a strada, parcheggi, verde pubblico e le aree destinate alla cessione pubblica.

Questi parametri si riferiscono alle aree a standard urbanistici obbligatori relativi a strada, parcheggi e verde pubblico da realizzare e cedere gratuitamente e/o asservire all'uso pubblico, contestualmente all'attuazione degli interventi e alle aree per servizi da cedere gratuitamente al Comune, in relazione ai carichi urbanistici indotti dalle trasformazioni previste.

6. DIMENSIONAMENTO DEGLI INTERVENTI PRIVATI

Dove si definiscono le Regole per gli Usi da osservare nell'elaborazione dei Piani Attuativi, aventi valore di norma che definisce le destinazioni d'uso ammissibili, per opere edifici e aree e le Regole per gli Interventi che definiscono gli interventi che possono essere messi in atto e si fissano quindi le quantità massime ammissibili per ogni uso ammesso.

7. VINCOLI

Dove si delinea sommariamente il quadro dei vincoli sovraordinati da rispettare nella redazione del progetto per l'area individuata.

8. MODALITÀ DI ATTUAZIONE E ORGANO COMPETENTE PER L'APPROVAZIONE

Dove si definisce il tipo di Piano Attuativo o l'eventuale Progetto Unitario che sottintende alla formazione dei Titoli Abilitativi Edilizi, propedeutici alle trasformazioni urbanistiche ed Edilizie e l'organo competente all'approvazione del Piano o del Progetto.

9. FATTIBILITÀ GEOMORFOLOGICA, IDRAULICA E SISMICA

Dove si definiscono le condizioni di fattibilità dell'intervento previsto sotto il profilo delle problematiche geomorfologiche, idrauliche e sismiche del contesto in cui si inserisce.

10. PRESCRIZIONI E MITIGAZIONI AMBIENTALI

Dove si definiscono disposizioni operanti sulle risorse essenziali del territorio, aventi valore di norma che regolano gli usi ammissibili, le trasformazioni consentite, le salvaguardie, le procedure e i vincoli che gli atti del governo del territorio devono recepire oltre alle modalità da seguire e le valutazioni da effettuare per l'attuazione delle trasformazioni, in ragione degli indicatori ambientali.

Nella parte grafica delle schede progettuali, raccolte nelle tavole di Regolamento, sono individuate le regole relative ad ogni area, che definiscono norme programmatiche e prestazionali da verificare e rispettare nella redazione degli strumenti attuativi o dei permessi convenzionati.

Ferme restando le consistenze ed i parametri urbanistici previsti dalle schede progettuali, nonché gli eventuali obblighi prescritti ai proponenti, le indicazioni grafiche riportate sulle tavole del Regolamento Urbanistico all'interno del loro perimetro hanno carattere indicativo, ivi compresa la viabilità di progetto, e possono essere oggetto di rettifiche e varianti in sede di approvazione dei relativi strumenti attuativi al fine di meglio coordinarsi con le previsioni del Regolamento Urbanistico sulle aree contermini e ai luoghi.

La Superficie Territoriale indicata deriva dal calcolo omogeneo delle aree operato tramite il Sistema Informativo Territoriale del Comune di Agliana e fornisce il riferimento prescrittivo per il calcolo del dimensionamento.

Le aree di trasformazione sono di norma ripartite nelle cinque seguenti tipologie di aree funzionali:

1. STRADE

Le aree indicate a "Strada" comprendono lo sviluppo della rete infrastrutturale necessaria a urbanizzare i comparti, da realizzare nell'ambito dell'intervento.

Se devono essere considerati prescrittivi i recapiti, sono invece indicativi il dimensionamento (assunto in questa fase di 10 ml) e il percorso seguito dalle infrastrutture, come pure le modalità d'intersezione con la rete esistente; questi elementi sono modificabili in sede di Piano Attuativo, a condizione che vengano garantiti la funzionalità ed i rapporti con il tessuto esistente.

Di norma esse ricomprendono: viabilità primaria, non a stretto servizio degli insediamenti; viabilità a servizio degli insediamenti; percorsi ciclo-pedonali.

Queste infrastrutture sono da realizzare contestualmente all'attuazione degli interventi e cedere gratuitamente al Comune, entrandone a far parte del patrimonio indisponibile.

2. PARCHEGGI

Le aree indicate a "Parcheggio" comprendono lo sviluppo delle dotazioni a parcheggio, necessarie a urbanizzare i comparti, su cui possono essere posizionate le aree a standard, dimensionate in funzione dei carichi urbanistici indotti dalle trasformazioni.

Di norma i parcheggi devono essere adeguatamente alberati con essenze funzionali, presentare stalli di sosta in superfici semipermeabili, ospitare percorsi pedonali razionali e se del caso prevedere stalli per mezzi alternativi.

Queste infrastrutture sono da realizzare contestualmente all'attuazione degli interventi e cedere gratuitamente al Comune, entrandone a far parte del patrimonio indisponibile.

3. VERDE

Le aree indicate a "Verde" comprendono lo sviluppo delle dotazioni a verde dei comparti di trasformazione, su cui possono essere posizionate le aree a standard, dimensionate in funzione dei carichi urbanistici indotti dalle trasformazioni.

Di norma esse ricomprendono:

• - le zone destinate a "Verde Pubblico", dove oltre alla piantumazione e al trattamento a verde delle aree si possono prevedere piste ciclopedonali, attrezzature relative a standard urbani, ma non parcheggi; queste infrastrutture sono da realizzare contestualmente all'attuazione degli interventi e cedere gratuitamente al Comune, entrandone a far parte del patrimonio indisponibile;
• -le zone destinate a "Verde di Mitigazione Ambientale", cioè le fasce di mitigazione dell'inquinamento acustico e atmosferico o i corridoi bio-climatici; in tali zone è possibile attrezzare spazi liberi da alberare e/o da sistemare a prato, con dimensione e disegno da verificare in sede di attuazione degli interventi al fine di proteggere gli insediamenti dalla viabilità e permettere una miglio circolazione della fauna.
• - le zone destinate a "Verde di Mitigazione del Rischio Idraulico"; in tali zone sono realizzate le opere necessarie a rendere fattibile l'intervento al fine della sua messa in sicurezza rispetto ai battenti idraulici determinati nell'apposita sezione delle singole schede progetto ed al non aggravio del rischio idraulico nelle aree limitrofe; tali opere dovranno presentare il minor impatto ambientale possibile, privilegiando soluzioni che prevedano scavi rispetto al piano di campagna non superiori a 1,50 ml, contenuti movimenti di terra e svuotamento a gravità;
• -le zone destinate a "Verde Privato" cioè gli spazi scoperti e liberi da edifici, sistemati a verde, di proprietà privata, di pertinenza o autonomi e di valore ambientale.

4. SERVIZI

Le aree indicate a "Servizi" comprendono le superfici, da cedere gratuitamente al Comune, destinate alla realizzazione dei servizi urbani necessari al soddisfacimento del fabbisogno espresso dalla nuova edificazione e dal fabbisogno pregresso interno ai tessuti circostanti; la quantità e l'ubicazione delle suddette superfici sono stabilite nella corrispondenti schede norma.

Di norma esse ricomprendono le aree destinate a: servizi scolastici; verde attrezzato o sportivo di interesse comunale o di quartiere; infrastrutturazione ecologica del territorio (centrale solare).

5. AREA DI PERTINENZA

La "Area di Pertinenza" è la porzione di area sulla quale deve essere concentrata l'edificazione privata.

All'interno degli ambiti di possibile localizzazione della superficie edificabile, oltre alla superficie fondiaria può essere compresa viabilità privata di servizio agli insediamenti, verde privato, parcheggi pertinenziali e aree per la mitigazione del rischio idraulico.

Le dotazioni di parcheggi pertinenziali per la sosta privata sono stabilite dalle disposizioni generali del presente regolamento e nella misura minima di 30 mq ogni 100 mq di SE di progetto.

Per ogni Superficie Fondiaria individuata dal progetto deve essere localizzata la superficie permeabile fissata dalle disposizioni regionali in materia.

Le indicazioni planivolumetriche degli edifici sono indicative del tessuto, del numero e delle caratteristiche degli edifici che devono essere realizzati, ma al fine di controllare la qualità urbanistica dei nuovi interventi nelle aree di frangia e nei vuoti urbani, occorre comunque dimostrare in apposita sezione della Relazione Generale al progetto che:

• - la collocazione e la forma dei nuovi edifici sia adeguata alle linee informative del disegno di suolo esistente, al fine di ridurre le interferenze con il reticolo idraulico;
• -il sistema di testimonianze e segni, presenti sui luoghi e rilevanti sotto il profilo ambientale e culturale, sia stato valorizzato al fine di costituire il rapporto tra costruito e spazi aperti del territorio rurale;
• -siano stati valorizzati i varchi urbani interni per connettere il complesso degli spazi a verde con la campagna circostante;
• -i nuovi edifici, assieme ai parcheggi pubblici, siano posizionati sul perimetro delle nuove aree verdi interne alle aree di trasformazione;
• -la parte scoperta a verde pubblico dei comparti sia organicamente distribuita e priva di frammentazione.

All'interno di tali aree rientrano le superfici di pertinenza privata di edifici, anche esistenti, da destinare a parcheggio, giardino, orto, spazio pedonale e altri similari e funzionali usi privati scoperti.

Le Aree a Trasformazione Differita sono le porzioni di territorio attualmente non urbanizzate, che il Piano Strutturale classifica come Aree da Trasformare all'interno del Limite Urbano e che pertanto sono potenzialmente suscettibili di accogliere nuove urbanizzazioni.

Nonostante ciò, il Regolamento Urbanistico non attribuisce loro alcuna potenzialità edificatoria, limitandosi a porre le limitazioni che seguono ed a stabilire le modalità con cui una parte dell'edificabilità disponibile nei limiti del dimensionamento del Piano Strutturale potrà, in futuro, essere assegnata ad alcune di esse mediante la formazione della sua riformulazione quinquennale.

In tali aree fino al loro definitivo inserimento nelle previsioni di Piano, sono possibili solo interventi sui suoli e sui fabbricati esistenti, previsti per le aree agricole di connettività o meglio da tutelare, con l'esclusione della possibilità di realizzazione di nuovi edifici rurali, destinati ad annessi o ad uso abitativo; è tuttavia ammessa la realizzazione di annessi per l'attività agricola amatoriale.

Fino all'attuazione dell'intervento previsto dal Piano Strutturale, attraverso quanto sopraddetto, sono consentiti su edifici e aree solo interventi manutentivi, fatta salva la possibilità di realizzare infrastrutture e Opere di Urbanizzazione.

In tal senso, queste aree possono essere oggetto di cessione al Comune nell'ambito di piani o strumenti attuativi finalizzati a realizzare gli interventi previsti dal presente Regolamento Urbanistico nelle Aree di Trasformazione e Recupero (T/x/..., R/x/...), senza che ciò comporti variante e al solo fine di realizzare le Opere di Urbanizzazione ivi ammissibili, previa approvazione di Piano Attuativo o Progetto Unitario Convenzionato.