Norme Tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico

In caso di mutamento di destinazione d'uso di edifici rurali e non, sono ammesse le attività di cui alle definizioni funzionali del precedente art. 78.
Sono ammessi mutamenti di destinazioni d'uso nei seguenti casi:

• - per gli edifici ed i manufatti di interesse storico architettonico, tipologico e testimoniale che hanno conservato integralmente o parzialmente le caratteristiche originali, così come individuati nelle schede del DOSSIER C e successive eventuali implementazioni sostanziali di cui all'art. 42;
• - per gli edifici esistenti con destinazione d'uso diversa da quella agricola; sono comunque esclusi da tale fattispecie i mutamenti di destinazione per funzioni residenziale di annessi e magazzini che non costituiscono pertinenza dei fabbricati principali;
• -esclusivamente per fini residenziali civili, per le unità abitative rurali esistenti e per gli annessi, qualora collocati al piano terra di residenze civili e rurali, fermo restando quanto previsto dall'art. 45 della L.R. 01/2005.

Non possono invece mutare la destinazione d%u2018uso:

• - i capannoni con destinazione diversa da quella agricola;
• - gli annessi agricoli aventi caratteristiche costruttive di tipo industriale e/o senza valori storico testimoniali, anche quando siano scaduti gli obblighi derivanti da atti d'obbligo o convenzioni precedentemente stipulati, fatte salve le utilizzazioni connesse ad attività ippiche o a pensionati per animali domestici.

E' inoltre vietato il mutamento di destinazione d'uso per funzioni residenziali di magazzini e annessi che non costituiscono pertinenza di fabbricati non rurali.

Per gli interventi di mutamento di destinazione d'uso l'assetto degli edifici residenziali esistenti è quello che risulta in atti alla data di entrata in vigore delle presenti norme.
Il riuso degli edifici dovrà risultare in ogni caso compatibile con le categorie d'intervento ammesse dal presente RU.
Gli annessi agricoli in genere devono essere considerati nella loro unitarietà ai fini di un possibile riuso, anche qualora interessino porzioni di fabbricato. Pertanto, la modificazione della destinazione d'uso deve essere descritta da un progetto unitario esteso all'intero fabbricato, anche se questo dovesse risultare in proprietà frazionata.
In caso di mutamento della destinazione d'uso in residenza, per ogni fabbricato è obbligatorio conservare una superficie accessoria di almeno 10 mq destinata al ricovero di attrezzature per la manutenzione della corte di pertinenza.
Sia nel caso del recupero di annessi che nel caso del riutilizzo delle residenze rurali con mutamento di destinazione d'uso verso la residenza civile, gli alloggi non possono avere superficie utile inferiore a 60 metri quadri.
Ferma restando la superficie utile minima dell'alloggio fissata in 60 mq., ai fini di verificare i carichi urbanistici, qualora l'intervento comporti il frazionamento in un numero di alloggi superiore a cinque, si deve procedere tramite piano di recupero.
Èinoltre prevista l'approvazione di piano di recupero per interventi di mutamento di destinazione d'uso comportanti funzioni turistico ricettive.

Per le sole costruzioni realizzate con materiali precari o prive di valore formale, presenti nelle aree di pertinenza di fabbricati residenziali, è ammesso il riuso per fini abitativi del volume attraverso interventi di demolizione e ricostruzione con accorpamento ad edifici residenziali esistenti, intendendo per area di pertinenza il cortile o l'aia esistente, ancorchè fisicamente delimitata da recinzioni, muretti, siepi, alberature o altri elementi morfologici.
Tali interventi sono ammessi esclusivamente per ampliare la dotazione delle unità abitative esistenti, alla data di entrata in vigore del presente RU., senza aumentare il numero delle unità abitative e con divieto di frazionamenti successivi, nel limite del 25% della superficie utile abitabile esistente.
Analogamente, ove tali manufatti siano presenti in pertinenze di complessi destinati alle attività turistico ricettive o per la ristorazione, essi possono essere oggetto di demolizione e ricostruzione con accorpamento fra di loro a creare un nuovo manufatto unitario o all'edificio principale, per aumentare la dotazione dei servizi dell'attività principale.
I manufatti in “aggregazione”, come sopra definiti, devono essere realizzati con caratteristiche compatibili a quelle dei fabbricati principali.

Nel caso di mutamenti di destinazione d'uso la realizzazione di autorimesse pertinenziali è consentita solo all'interno dei fabbricati oggetto di intervento di recupero edilizio, reperibili nei locali posti al piano terreno dei fabbricati medesimi o in volumi già presenti sulle pertinenze, ove si renda più opportuno per ragioni di funzionalità e di riconfigurazione tipologica e dove non esplicitamente limitato dalle categorie di interventi assegnate dal presente R.U.
Negli edifici di valore storico testimoniale è ammissibile l'utilizzo dei vani collocati al piano terra come autorimessa solo laddove siano già presenti grandi aperture o nel caso in cui le opere edili necessarie per il nuovo uso siano ammesse dalla categoria di intervento prevista per l'edificio.
In caso di impossibilità a realizzare autorimesse in vani al piano terra potranno essere realizzate, nell'area di pertinenza dell'edificio, strutture leggere in legno o in metallo verniciato in coloriture da armonizzare con il contesto circostante, aperte sui lati. Tali strutture potranno essere coperte con vegetazione rampicante, tessuto, canniccio o con pannelli solari termici o fotovoltaici finalizzati all'autoconsumo domestico.
Per pertinenza di fabbricati con destinazione d'uso non agricola o deruralizzati si intende l'area agricolo-forestale, catastalmente definita, quale risulta dall'atto d'obbligo, stipulato con il Comune ai fini della deruralizzazione. Qualora non risulti esistente alcun atto d'obbligo sottoscritto, per pertinenza si intende l'intera proprietà. In ogni momento è sempre possibile procedere con frazionamenti catastali per individuare le pertinenze di fabbricati oggetto di deruralizzazione. Sulla pertinenza così definita grava, oltre al vincolo di inedificabilità, anche l'inefficacia dei parametri di superficie ai fini edificatori di all'art. 41 della L.R. 1/2005, per un periodo di dieci anni. Tali vincoli permangono anche a seguito di successivi trasferimenti parziali o totali della proprietà, o dell'uso di essa, a qualsiasi titolo effettuati.
Gli atti di compravendita stipulati posteriormente ad interventi di deruralizzazione devono riportare i vincoli che gravano sulle pertinenze ovvero devono dare atto che le aree oggetto di compravendita non sono state interessate da interventi di deruralizzazione in data posteriore alla data di adozione del presente RU.
Le dimensioni delle aree di pertinenza, per i fondi agricoli che non raggiungono i parametri previsti dall'art. 41 della L.R. 1/2005 e dal relativo regolamento di attuazione, che pertanto non possiedono i requisiti per la presentazione del programma aziendale, sono pari all'intera superficie aziendale ad eccezione delle deruralizzazioni parziali.
Le aziende agricole che, nel programma di miglioramento agricolo ambientale, redatto ai fini della deruralizzazione di un fabbricato agricolo, mantengono in produzione superfici fondiarie minime superiori a quelle previste dalla normativa vigente (art 43, comma 4 lettera b, della L.R. 1/2005), devono prevedere con esattezza la superficie destinata a pertinenza dell'edificio stesso,
Nel caso di deruralizzazione parziale in cui non si provveda ad assegnare alcuna pertinenza, il richiedente dovrà dimostrare, con atti, le modalità con le quali verrà garantita l'utilizzazione della porzione di fabbricato deruralizzato.
Per pertinenze superiori all'ettaro qualunque intervento di mutamento della destinazione d'uso è subordinato alla sottoscrizione di apposito atto d'obbligo, anche in assenza di opere di sistemazione ambientale. L'atto d'obbligo, oltre ad individuare le opere di sistemazione ambientale se presenti, deve riportare la pertinenza dell'edificio deruralizzato, i vincoli di inedificabilità e di inefficacia.
Le particelle oggetto di pertinenza devono essere asservite al fabbricato deruralizzato al momento della stipula della convenzione o dell'atto d'obbligo.
Gli interventi di sistemazione ambientale nelle aree di pertinenza di edifici non più agricoli devono garantire un assetto dei luoghi paragonabile a quello ottenibile con l'attività agricola, ivi compresa la tutela e la valorizzazione delle risorse ambientali esistenti.
Ai fini di quanto sopra, nelle aree di pertinenza, pur essendo ammesse attività di orticoltura, giardinaggio, percorsi pedonali e carrabili, piantumazioni e alberature di corredo, ricoveri per automobili sistemati con pergolati e simili, è fatto divieto che tali sistemazioni e opere, ivi comprese le recinzioni, abbiano caratteri urbani, tali da configurare “giardini di tipo urbano” e comportare, di conseguenza, la perdita degli spazi pertinenziali unitari ai complessi ed edifici che devono mantenere i caratteri di appartenenza al territorio rurale e aperto.
Tale divieto vale anche per la delimitazione degli spazi esterni pertinenziali di unità abitative ottenute tramite cambio di destinazione d'uso e frazionamento di edifici esistenti.
Le pavimentazioni sia degli spazi privati che comuni o di uso pubblico devono essere tra loro coordinate nell'aspetto esteriore; in presenza di spazi unitari quali aie o corti rurali è vietato il frazionamento fisico attraverso recinzioni.
Nelle nuove sistemazioni, tutte le pavimentazioni devono avere carattere di permeabilità ad eccezione dei camminamenti perimetrali all'esterno degli edifici; le pavimentazioni dovranno comunque essere contenute allo stretto necessario per la fruizione del complesso immobiliare; nei piazzali e negli spazi di pertinenza degli edifici le soluzioni proposte devono garantire l'efficienza della rete di convogliamento e di recapito delle acque e si devono utilizzare materiali consoni al contesto paesaggistico e ambientale; le strade di accesso, vicoli, passaggi e camminamenti pedonali, spazi liberi devono essere pavimentati con materiali tradizionali con l'esclusione di mattonelle in cemento, manti bituminosi, mattonelle di asfalto e altri elementi estranei all'ambiente rurale; nella realizzazione degli impianti di illuminazione degli spazi scoperti deve essere mantenuta la qualità dell'insediamento e del paesaggio circostante, e delle relative percezioni, anche notturne, ferme restando i requisiti di accessibilità e sicurezza, mediante la messa in opera di pali di altezza adeguata, opportunamente schermati e orientati verso il basso; i cavi della rete elettrica e telefonica e qualsiasi altro tipo di conduttura devono essere interrati e non devono comparire sulle facciate, ne devono attraversare altre aie, giardini, cortili e strade.
Nei casi di nuova costruzione e di ristrutturazione edilizia con mutamento della destinazioni d'uso è prescritta la costruzione di cisterne interrate per la raccolta di acque meteoriche.
Nelle aree di pertinenza degli edifici e complessi edilizi unitari non agricoli o deruralizzati sono ammesse anche attività a servizio delle residenze o delle attività ricettive, quali piscine, campi da tennis, campi e aree per pratiche ludiche e sportive, ivi comprese quelle ippiche.
Tali attività devono avere carattere pertinenziale e non di pratica o attrezzatura sportiva autonoma e non sono suscettibili di utilizzo commerciale disgiunto.
Le attrezzature pertinenziali di seguito definite devono comunque e sempre rispettare le seguenti condizioni generali:

• - devono mantenere il migliore rapporto con l'andamento del terreno;
• - in nessun punto il piano dei campi da tennis o il bordo superiore della piscina possono discostarsi di oltre 50 cm. dalla quota originaria del terreno;
• - devono rispettare gli allineamenti del tessuto agrario: muri a retta, alberature, filari e sistemazioni in genere;
• - eventuali schermature a verde e piantumazioni devono utilizzare specie tipiche della zona, o comunque paesaggisticamente compatibili.

Il rilascio del titolo abilitativo edilizio subordinato alla presentazione del rilievo altimetrico e planimetrico dello stato di fatto e del progetto esecutivo esteso a tutte le opere di sistemazione e di arredo delle aree afferenti l'impianto nonché, per le piscine, alla definizione delle modalità di approvvigionamento idrico.
Sono stabilite le seguenti prescrizioni:

• - per le piscine non si devono realizzare muri a retta ne alterare eventuali viabilità rurali e opere agrarie anche minori esistenti; deve essere dimostrato un sufficiente approvvigionamento idrico autonomo e continuo; si dovrà dimostrare un sufficiente approvvigionamento idrico autonomo e continuo nonché la fattibilità idrogeologica; le sistemazioni esterne, compresa la pavimentazione perimetrale, devono essere realizzate con materiali conformi ai luoghi quali cotto, legno, manto erboso, pietra naturale e simili a seconda del contesto urbano o rurale; il rivestimento del fondo e delle pareti deve essere realizzato in colori chiari neutri; macchinari e accessori devono essere interrati o completamente nascosti in vani tecnici opportunamente dissimulati; l'illuminazione della zona circostante deve essere bassa o interrata;
• - per i campi da tennis purché non si deve determinare sensibile trasformazione planovolumetrica alle giaciture dei suoli preesistenti; non devono essere distrutte viabilità rurale e opere agrarie anche minori; la superficie di gioco (sottofondo e finiture) deve essere realizzata in materiali drenanti di colorazione assonante con le cromie dominanti l'intorno; la recinzione deve essere contenuta in altezza massima di m. 3,00; non devono essere realizzati nuovi annessi per locali accessori;
• - per le attività ippiche, possono essere installati box per cavalli , realizzati in legno, poggiati su platea, con superficie massima di 14 mq per ogni animale, nel numero massimo pari al numero di capi che risultano in proprietà al nucleo familiare dei residenti, fermo restando il rispetto delle norme igienico-sanitarie..

Qualunque altra opera pertinenziale finalizzata all'esercizio di attività sportive e ricreative a servizio delle attività principali del complesso edificio del quale sono pertinenza, quando non comportante strutture fuori terra ne impermeabilizzazione dei suoli, è sempre ammissibile, fermo restando quanto di seguito stabilito.

Le opere di sistemazione ambientale nelle aree di pertinenza di edifici oggetto di deruralizzazione devono garantire un assetto dei luoghi paragonabile a quello ottenibile con l'attività agricola, ivi compresa la tutela e la valorizzazione delle risorse ambientali esistenti.
Le opere di sistemazione ambientale, il cui costo può essere detratto dalla somma dovuta per gli oneri di urbanizzazione, non coincidono necessariamente con l'elenco delle risorse ambientali che accompagna, quando presente, il programma aziendale.
Oltre gli interventi obbligatori previsti per la difesa idrogeologica, per la prevenzione degli incendi, per la tutela della flora e della fauna, non possono essere dichiarate opere di sistemazione ambientale, ai fini di cui all'art. 45 della L.R. 1/2005 e relativo regolamento di attuazione, tutti gli interventi privi di un indubbio carattere di pubblico interesse.
Possono essere considerate opere di sistemazione ambientale quelle opere volte a:

• - garantire la sistemazione idraulico-agraria del fondo e della viabilità minore pubblica e di uso pubblico;
• - tutelare e mantenere in vita le alberature monumentali così come disposto con apposita legge regionale;
• - tutelare e mantenere in vita la vegetazione di interesse ambientale individuata dallo strumento urbanistico vigente;
• - mantenere e ripristinare i terrazzamenti collinari storici;
• - ripristinare aree degradate, ove siano riconoscibili fenomeni di erosione o mal utilizzo dei suoli, privilegiando la rimessa a coltura.

Anche in assenza del programma aziendale il richiedente deve presentare, unitamente al progetto per il cambio d'uso, l'elenco delle risorse ambientali e le opere di sistemazione ambientale che intende realizzare, ovvero dovrà dichiarare l'assenza di risorse ambientali e di opere di sistemazione ambientale. In quest'ultimo caso il richiedente dovrà corrispondere per intero gli oneri di cui all'art. 45 della L.R. 1/2005 e pertanto non si darà luogo alla sottoscrizione di convenzione e/o di atto d'obbligo unilaterale, tranne che per le pertinenze superiori all'ettaro per le quali valgono le disposizioni dettate per le pertinenze di fabbricati con destinazione d'uso non agricola o deruralizzati.

Sono stabiliti i seguenti criteri per gli interventi di sistemazione ambientale collegati alle deruralizzazioni (Art. 45, comma 2, L.R. 1/05)
In aziende superiori con aree di pertinenza superiore ad 1 ettaro, sia l'eventuale programma aziendale sia l'atto abilitativo presentato devono contenere l'individuazione degli interventi di miglioramento ambientale e la specifica dei seguenti dati:

• - descrizione dei caratteri geopedologici ed ambientali (terreno, giacitura, pendenze, esposizione, clima, ecc);
• - rilievo cartografico e fotografico degli aspetti e delle risorse di rilevanza paesaggistica ed ambientale presenti sui fondi dell'azienda, nonché descrizione della loro consistenza e del loro stato di conservazione, con particolare riferimento a:
• - formazioni lineari arboree ed arbustive non colturali (filari, siepi, ecc);
• - alberature segnaletiche di confine o di arredo;
• - alberi a carattere monumentale;
• - emergenze arboree di pregio o piante forestali non ricomprese nei boschi;
• - formazioni arboree di argine di ripa o di golena;
• - corsi d'acqua naturali o artificiali;
• - particolari sistemazioni agrarie quali muretti, terrazzamenti, ciglionamenti;
• - manufatti di valore paesaggistico, storico o testimoniale;
• - viabilità rurale esistente (con indicazione dei tratti acciottolati, panoramici, ecc.)
• - sistemazioni e opere idraulico-agrarie (tipo e stato di manutenzione);
• - boschi (tipo e governo) e aree boscate percorse da incendio (stato di ricostituzione);
• - oliveti o altre colture unitarie di vecchio impianto;
• - giardini storici;
• - superfici impermeabilizzate (localizzazione, tipo e dimensione);
• - sorgenti, pozzi (con estremi della relativa autorizzazione);
• - laghi naturali e bacini per l'irrigazione;
• - falde acquifere (freatiche e artesiane);
• - frane e dissesti;
• - aree soggette a fenomeni di ristagno ed aree esondate;
• - situazioni di degrado.

Gli interventi di miglioramento devono riguardare le risorse rilevate, tramite la ricostituzione o l'incremento delle stesse, la riduzione degli aspetti negativi, il risanamento delle situazioni di degrado.
Le aree devono essere mantenute, sotto il profilo dell'uso del suolo, in sintonia con l'assetto agro-paesaggistico del contesto.
Non vi possono essere previste nuove opere edilizie di alcun genere, salvo quanto necessario al ripristino e miglioramento di manufatti e fabbricati esistenti.
Le sistemazioni agrarie devono essere mantenute in perfetto stato e, se già in precario stato di manutenzione, rimesse in efficienza, usufruendo di tecniche e materiali tradizionali con particolare attenzione alla rete scolante.
Nelle aree di pertinenza devono essere tutelate, se presenti, le colture arboree, le alberature isolate o in filari, le macchie di campo, le siepi frangivento e le coperture forestali. L'ordinaria manutenzione ambientale è obbligatoria e, come tale, non può essere considerata intervento di miglioramento.