Schede normative e di orientamento progettuale

Consulta le Schede normative e di orientamento progettuale.


Ex magazzini Comer- At6

DATI DI BASE

COMUNE: Campiglia Marittima
UBICAZIONE: Via Indipendenza, Venturina
UTOE: 3
PROPRIETÀ: privata
DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale: mq7.320 ca.
Superficie Coperta esistente: mq1.590

DATI PROGETTUALI

DESCRIZIONE

Trattasi di un lotto posto sulla testata nord di via Indipendenza, asse viario principale di Venturina. L'ambito è stato individuato come "area critica da delocalizzare" dal Piano Strutturale per la presenza di un'attività commerciale valutata incongrua dal punto di vista funzionale rispetto al contesto residenziale in cui è collocata. Nel frattempo, dopo l'approvazione del Piano Strutturale, l'attività commerciale è cessata e l'area ora risulta completamente inutilizzata. L'area confina a nord con via Indipendenza, ad ovest e a sud con il comparto di perequazione Cp2a, mentre ad est con un piccolo lotto residenziale.

OBIETTIVI e FINALITÀ

Oltre agli obiettivi generali prima definiti per il comparto sono indicate nello specifico:

  • - la riqualificazione urbanistica e funzionale dell'area
  • - la realizzazione di spazi pubblici di relazione
  • - la riqualificazione e valorizzazione dell'area dei laghetti

DISPOSIZIONI GENERALI

Mediante piano attuativo convenzionato è consentita la realizzazione di un insediamento prevalentemente residenziale, il cui assetto planivolumetrico risulta indicativo. È prescrittiva la demolizione di tutte le volumetrie e manufatti esistenti all'interno dell'ambito dell'area di trasformazione. La soluzione planivolumetrica dell'At6 prevede la realizzazione di un fronte edilizio lungo il viale delle Terme costituito da un edificio in linea a tre livelli fuori terra che per il linguaggio compositivo dei prospetti e le caratteristiche architettoniche dovrà dialogare con quello previsto nel Cp2a. Nella parteretrostante sono previste n. 3 palazzine di tre livelli fuori terra. È indicativo l'assetto planivolumetrico presente nello schema allegato. Sono prescrittivi invece:

  • - la demolizione dei manufatti produttivi esistenti
  • - la soluzione tipologica
  • - la localizzazione dell'edificio in linea
  • - il mantenimento delle alberature esistenti lungo il viale delle Terme e la realizzazione di una fascia di verde antistante il fabbricato in linea

DIMENSIONAMENTO, PARAMETRI URBANISTICO EDILIZI e DESTINAZIONI D'USO AMMESSE

Il dimensionamento dell'intervento è così previsto:

  • - nº 30 alloggi

Parametri urbanistici:

  • altezza massima: 3 livelli fuori terra

Parametri edilizi:

  • - tipologie edilizie ammesse: linea e palazzina.
  • destinazione d'uso ammessa: prevalentemente residenziale

DISPOSIZIONI NORMATIVE

La realizzazione del complesso residenziale, in luogo dell'insediamento commerciale esistente si attua in collegamento funzionale con le previsioni infrastrutturali del comparto Cp2a e, più in generale,con quello che è stato definito "ambito della Porta Nord".Relativamente alla prevista realizzazione del viale alberato, qualora l'attuazione del comparto At6 non sia preceduta da quella del comparto Cp2a, o comunque qualora il ritardo dell' attuazione di questo ultimo non sia conciliabile con il cronoprogramma del comparto adiacente, il soggetto attuatore dovrà predisporre una soluzione viabilistica alternativa e temporanea in attesa della completa realizzazione della infrastruttura viaria di progetto. La soluzione temporanea dovrà in ognicaso prevedere la realizzazione del tratto di viale di competenza del comparto, senza che altre operedefinitive di questo ne possano compromettere la successiva realizzazione.

In questo scenario la realizzazione posticipata dell'intero viale alberato non potrà generare areeincolte o degradate e tanto meno aree o situazioni che siano fonte di pericolo per la sicurezza dellepersone. La soluzione temporanea di accessibilità e distribuzione veicolare del comparto dovràessere descritta a partire dalla presentazione del piano attuativo. Ai fini dell'applicazione degli standard urbanistici l'intervento è considerata di saturazione. Ledisposizioni contenute nella presente scheda prevalgono sulle norme generali delle NTA del Regolamento urbanistico. In sede di approvazione dello schema di convenzione potranno essere inserite ulteriori clausole didettaglio oltre a quelle già indicate nella presente scheda.

OPERE E/O ATTREZZATURE PUBBLICHE E/O D'INTERESSE PUBBLICO

La realizzazione degli interventi del comparto At6, oltre al pagamento degli oneri d'urbanizzazione, è condizionata alla contestuale realizzazione delle seguenti opere pubbliche e/o di interesse pubblico:

  • - realizzazione di parcheggi e del verde
  • - realizzazione delle reti tecnologiche a servizio del nuovo complesso edilizio nonché l'adeguamentodelle reti esistenti qualora necessario
  • - qualunque altra opera a rete oggi non ancora definibile, la cui necessità dovesse emergere in sededi approvazione del piano attuativo o di rilascio del titolo abilitativi
  • - realizzazione di opere idrauliche necessarie per il miglioramento dell'efficienza del reticolo superficiale

Qualora le opere d'urbanizzazione a rete realizzate dal soggetto attuatore non siano riferibiliall'esclusivo ambito d'intervento della nuova previsione, anche per effetto delle prescrizioni che dovessero emergere in sede di approvazione dei progetti a cura del soggetto gestore del ciclointegrato delle acque, potranno essere oggetto di scomputo dagli oneri primari dovuti.

Tutte le aree destinate alla realizzazione di opere pubbliche, compreso le reti tecnologiche sopra e sottoterra, saranno cedute gratuitamente al Comune, mentre le aree destinate alla realizzazione diopere di uso pubblico, e le relative reti, potranno rimanere nella disponibilità del soggetto attuatore. Le aree destinate a verde pubblico o di uso pubblico dovranno essere attrezzate e ultimate entro la prima dichiarazione di abitabilità del comparto. La realizzazione di tali opere pubbliche e la cessione gratuita delle relative aree, rientrano nell'ambito dell'ordinaria corresponsione del contributo per oneri d'urbanizzazione aventi natura di corrispettivodi diritto pubblico. A tal fine, pertanto, il privato attuatore può, in sede di convenzione con la pubblicaamministrazione, liberamente assumere maggiori impegni patrimoniali.

Per quanto indicato all'articolo 6 del presente Regolamento urbanistico è inoltre prescritta:

  • - la realizzazione di nº 2 alloggi di edilizia sociale, a canone sostenibile per almeno 15 anni

Per quanto riguarda la premialità del presente Regolamento Urbanistico, ferme restando le prescrizioni tipo morfologiche dell'intervento di trasformazione contenute nella presente scheda,inoltre è indicata:

  • - la possibilità di realizzare fino a ulteriori nº 3 alloggi di edilizia libera
  • - l'obbligo di un numero equivalente di alloggi sociali a locazione permanente

La premialità della presente scheda assorbe i principi contenuti nella legge nº 244 del 24 dicembre2007, articolo 1, commi 258 e 259 e la convenzione urbanistica necessaria per l'attuazione degliinterventi programmati assume altresì valore di accordo ai sensi dell'articolo 11 della legge nº 241 del 7 agosto 1990. beneficiari degli alloggi sociali saranno individuati dall'Amministrazione Comunale con gli strumentiregolamentari previsti per legge.

INVARIANTI STRUTTURALI e VINCOLI SOVRAORDINATI

L'area del comparto non è interessata da invarianti strutturali e, marginalmente, ricade all'interno della perimetrazione del vincolo paesaggistico di cui al D. Lgs. 42/2004 art.142 lett.c) comma 1.

FATTIBILITÀ GEOLOGICO-IDRAULICA

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nella Classe G.2c (pericolosità media) in relazione allecaratteristiche litotecniche del substrato (tavole 8.3 del R.U.). Il lotto libero lungo via della Monacaricade anch'esso nella Classe G.2c. A seguito degli studi idraulici effettuati, la zona è inserita nella Classe I.3 di Pericolosità Idraulica (pericolosità elevata), in quanto interna alle aree potenzialmente interessate da eventi con tempo diritorno fino a 200 anni (Tr200).Rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 2 - Tutela Alta. l giudizio di Fattibilità discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse corrisponde alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli) per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.4.i. (fattibilità limitata) per gli aspetti idraulici ed alla Classe F.2.t. (fattibilità con normali vincoli), circa la tutela della risorsa idrica.

Condizioni alla Trasformazione ed Interventi di messa in sicurezza:

Relativamente al rischio idraulico gli interventi di trasformazione sono legati alla messa in sicurezzadel sistema Fossa Calda-Fosso Verrocchio definita a partire dagli scenari individuati negli studiidraulici condotti a supporto del presente R.U.: gli interventi individuati nel presente RegolamentoUrbanistico, inseriti in un piano di interventi di emanazione successiva al presente R.U., permetteranno la riduzione del rischio idraulico delle aree in esame.Qualora gli interventi trovassero attuazione precedentemente alla sistemazione dei corsi d'acquache determinano il rischio, dovranno essere condotte valutazioni attraverso studi idraulici omogeneicon quelli realizzati a supporto del presente R.U., definendo le opere di messa in sicurezza eprovvedendo anche alla mitigazione dei loro effetti sulle aree al contorno, in relazione ai volumi di acqua spostati e la distribuzione delle acque di superficie evitando la creazione, nella realizzazionedi piazzali e rilevati, di barriere impermeabili.

OPERE DI TUTELA E VALORIZZAZIONE DEL PAESAGGIO

L'intervento di riqualificazione urbana previsto dal Regolamento Urbanistico contribuisce allavalorizzazione del paesaggio nei suoi aspetti più generali.

MODALITÀ D'ATTUAZIONE

Piano attuativo di iniziativa privata convenzionato.

DISCIPLINA IN ASSENZA DI PIANO ATTUATIVO O IN CASO DI SCADENZA DEL QUINQUENNIO

In caso di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione del Regolamento Urbanisticosenza che sia intervenuta l'approvazione del P.A., agli immobili e alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina.

  • - ristrutturazione edilizia r1 (senza possibilità di cambio d'uso)

DISCIPLINA SUCCESSIVA ALLA REALIZZAZIONE DEL PIANO ATTUATIVO

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti dal P.A., agli immobili ed aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina.

  • - parcheggi pubblici: vedi art. 86 delle norme di R.U.
  • - edifici residenziali: tessuto T9 - vedi art 60 delle norme di R.U.
  • - aree e corti private e condominiali: vedi art. 34 delle norme di R.U. zone esclusivamente residenziale