Schede normative e di orientamento progettuale

ELABORATO MODIFICATO A SEGUITO ACCOGLIMENTO OSSERVAZIONE

DATI DI BASE

COMUNE:UBICAZIONE: Via Indipendenza, Venturina
UTOE: 3
PROPRIETÀ: privata
DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale: mq5.700
Superficie Coperta esistente mq 975

DATI PROGETTUALI

Trattasi di un lotto di forma rettangolare allungata di dimensioni 35 x 150 mt ca., attestato a nord su via Indipendenza, dalla quale si accede direttamente all'area.

DESCRIZIONE

Ad ovest l'area è confinante con il tratto del fosso Pantalla recentemente tombato per la realizzazione di una pista ciclabile che collega via Indipendenza con via XXV Aprile; a sud è confinante con il sistema del territorio aperto. Sul versante orientale, l'area confina lotti residenziali con la presenza di un ristorante.

La previsione della trasformazione urbanistica dell'area in oggetto risale al PRG del 1995, rimasta però inattuata per l'impossibilità della delocalizzazione dell'esercizio commerciale CONAD tuttora presente nel comparto.

L'ambito risulta altresì individuato nel Piano strutturale vigente come area critica da delocalizzare per la presenza della media struttura di vendita in ambito urbano densamente edificato e non dotato di adeguate attrezzature per la mobilità e per la sosta di relazione.

OBIETTIVI e FINALITÀ

L'intervento persegue le seguenti finalità:

• - demolizione dei manufatti produttivi esistenti e delocalizzazione dell'attività commerciale CONAD
• - realizzazione di uno spazio pubblico pedonale lungo via Indipendenza
• - riqualificazione urbanistica dell'area attraverso la realizzazione di un insediamento residenziale corredato da spazi attrezzati di uso pubblico
• - connessione e valorizzazione della pista ciclabile sul fosso Pantalla
• - prolungamento di via Pisa fino a via Pantalla.

DISPOSIZIONI GENERALI

Mediante Piano Attuativo convenzionato di iniziativa privata è consentita la realizzazione di un piccolo insediamento residenziale. Sul fronte di via Indipendenza è prevista una piazza pubblica attrezzata; un filare alberato corre diagonalmente fino alla pista ciclabile con lo scopo di evidenziare l'ingresso della stessa. L'area insediativa è posta a cavallo del prolungamento di via Pisa. È indicativo l'assetto planovolumetrico presente nello schema allegato. Il progetto della piazza dovrà fornire soluzioni di qualità per la scelta dei materiali che richiamino la tradizione locale, per l'assetto vegetazionale e per l'arredo urbano.

In sede di progetto esecutivo degli spazi pubblici o di uso pubblico l'Amministrazione comunale potrà impartire al soggetto attuatore richieste di dettaglio orientate alla identificazione di una più elevata qualità urbana. I parcheggi pubblici devono essere dimensionati nella misura minima di uno stallo auto per alloggio, mentre quelli privati potranno essere ricavati in garage pertinenziali e/o posti auto riservati esterni.

DIMENSIONAMENTO, PARAMETRI URBANISTICO-­EDILIZI e DESTINAZIONI D'USO AMMESSE

Il dimensionamento dell'intervento è così previsto: - nº alloggi 20

Parametri urbanistici

• - altezza massima: 3 livelli fuori terra per la palazzina e 2 livelli per la schiera

Parametri edilizi

• - tipologia edilizia ammessa: schiera e palazzina

Sono ammesse le seguenti destinazioni d'uso

• - prevalentemente residenziale (commerciale al piano terra della palazzina)

DISPOSIZIONI NORMATIVE

Il recupero funzionale dell'area si attua mediante predisposizione di un piano attuativo convenzionato. Ai fini dell'applicazione degli standard urbanistici l'intervento è considerato di saturazione. Le disposizioni contenute nella presente scheda prevalgono sulle norme generali delle NTA del Regolamento urbanistico. In sede di approvazione del piano attuativo potranno essere inserite ulteriori clausole di dettaglio oltre a quelle indicate nella presente scheda.

OPERE e/o ATTREZZATURE PUBBLICHE e/o D'INTERESSE PUBBLICO

L'attuazione delle previsioni urbanistiche è condizionata, oltre al pagamento degli oneri d'urbanizzazione secondaria, alla contestuale realizzazione delle opere pubbliche e/o di interesse pubblico:

• - piazza pedonale lungo via Indipendenza
• - parcheggi pubblici lungo via Pisa
• - prolungamento di via Pisa
• - fascia di verde pubblico alberato lungo la pista ciclabile esistente
• - realizzazione delle reti tecnologiche a servizio del nuovo complesso edilizio nonché l'adeguamento delle reti esistenti qualora necessario
• - qualunque altra opera a rete oggi non ancora definibile, la cui necessità dovesse emergere in sede di approvazione del piano attuativo o di rilascio del titolo abilitativi

Tutte le aree destinate alla realizzazione di opere pubbliche, compreso le reti tecnologiche sopra e sottoterra, saranno cedute gratuitamente al Comune, mentre le aree destinate alla realizzazione di opere di uso pubblico, e le relative reti, potranno rimanere nella disponibilità del soggetto attuatore. Le aree destinate a verde pubblico o di uso pubblico dovranno essere attrezzate e ultimate entro la prima dichiarazione di abitabilità del comparto. La realizzazione di tali opere pubbliche e la cessione gratuita delle relative aree, rientrano nell'ambito dell'ordinaria corresponsione del contributo per oneri d'urbanizzazione aventi natura di corrispettivo di diritto pubblico. A tal fine, pertanto, il privato attuatore può, in sede di convenzione con la pubblica amministrazione, liberamente assumere maggiori impegni patrimoniali.

Per quanto indicato all'articolo 6 del presente Regolamento urbanistico è inoltre prescritta:

• ­la realizzazione di nº 1 alloggio di edilizia sociale, a canone sostenibile per almeno 10 anni.

I beneficiari degli alloggi sociali saranno individuati dall'Amministrazione Comunale con gli strumenti regolamentari previsti per legge. I beneficiari degli alloggi sociali saranno individuati dall'Amministrazione Comunale con gli strumenti regolamentari previsti per legge.

INVARIANTI STRUTTURALI e VINCOLI SOVRAORDINATI

L'area di cui trattasi non è interessata da invarianti strutturali né da vincoli urbanistici di natura sovraordinata.

FATTIBILITÀ GEOLOGICO ­IDRAULICA

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nella Classe G.2c (pericolosità media) in relazione alle caratteristiche litotecniche del substrato (tavole 8.3 del R.U.). A seguito degli studi idraulici effettuati, la zona è inserita parzialmente nella Classe I.3 di Pericolosità Idraulica (pericolosità elevata), in quanto potenzialmente interessata da eventi con tempo di ritorno inferiori a 200 anni (Tr200), e parzialmente nella Classe I.4 (pericolosità molto elevata), in quanto vulnerabile per eventi con tempo di ritorno inferiori a 30 anni (Tr30). Rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, entrambe le zone sono inserite nella Classe 2 - Tutela Alta. Il giudizio di Fattibilità discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse corrisponde alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli) per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.4.i. (fattibilità limitata) per gli aspetti idraulici ed alla Classe F.2.t. (fattibilità con normali vincoli), circa la tutela della risorsa idrica.

Condizioni alla Trasformazione ed Interventi di messa in sicurezza:

Relativamente al rischio idraulico gli interventi di trasformazione sono legati alla messa in sicurezza definita a partire dagli scenari individuati negli studi idraulici condotti a supporto del presente R.U.: gli interventi attualmente in corso sul Fiume Cornia concorrono alla riduzione dei volumi di esondazione, così come quelli legati alla messa in sicurezza del Fosso Corniaccia (con interventi collegati alle nuove espansioni, zona La Monaca, ad esso adiacenti i cui progetti sono già approvati dall'Autorità di Bacino Toscana Costa). Le valutazioni del rischio residuo dovranno essere condotte valutando i benefici delle opere realizzate attraverso studi idraulici omogenei con quelli realizzati a supporto del presente R.U., definendo le opere di messa in sicurezza e provvedendo anche alla mitigazione dei loro effetti sulle aree al contorno: la definizione delle soluzioni dovrà prevedere necessariamente la compensazione in loco dei volumi di acqua sottratti dai nuovi interventi, oltre ad evitare la realizzazione di opere che alterino significativamente il deflusso delle acque superficiali. Le future ulteriori operazioni di sistemazione arginale (Lotti IIIº e IVº) previste sul Fiume Cornia, in corso di definizione, potranno ridurre i battenti idraulici delle diverse aree come rappresentato nello scenario di progetto, anch'esso allegato al R.U. La valutazione definitiva dei benefici indotti dalle operazioni in corso sarà possibile solo a seguito del collaudo delle opere realizzate.

OPERE DI TUTELA e VALORIZZAZIONE DEL PAESAGGIO

Gli interventi di riqualificazione urbana previsti per il comparto non determinano interferenze con le azioni di tutela e salvaguardia del paesaggio.

MODALITÀ D'ATTUAZIONE

Piano attuativo convenzionato di iniziativa privato.

DISCIPLINA IN ASSENZA DI PIANO ATTUATIVO o IN CASO DI SCADENZA DEL QUINQUENNIO

In caso di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione del Regolamento Urbanistico senza che sia intervenuta l'approvazione del P.A., agli immobili e alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - totale inedificabilità dell'area
• - manutenzione straordinaria dei manufatti esistenti senza possibilità di modifica della destinazione d'uso

DISCIPLINA SUCCESSIVA ALLA REALIZZAZIONE DEL PIANO ATTUATIVO

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti dal P.A., agli immobili ed aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - parcheggi pubblici: vedi art. 86 delle norme di R.U.
• - verde pubblico: vedi art. 90 delle norme di R.U.
• - edifici residenziali: tessuto T9 ­vedi art 60 delle norme di R.U.
• - aree e corti private e condominiali: vedi art. 34 delle norme di R.U.