Schede normative e di orientamento progettuale

ELABORATO MODIFICATO A SEGUITO ACCOGLIMENTO OSSERVAZIONI DATI DI BASE

DATI DI BASE

COMUNE: Campiglia Marittima
UBICAZIONE: Via Cerrini
UTOE: 3
PROPRIETÀ: privata/pubblica
STIMA DEI DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale: mq 46.288
Superficie Coperta esistente mq 11.832

DATI PROGETTUALI

DESCRIZIONE

Ampia area pianeggiante collocata in pieno centro abitato di Venturina, accessibile da Via Cerrini, attualmente destinata ad attività artigianali di lavorazione e trasformazione dei pomodori, nonché di produzione di profilati e laminati per l'industria con relativa commercializzazione dei prodotti. Tale ambito comprende l'area comunale attualmente destinata e attrezzata a verde pubblico lungo la via Sardegna. Entrambe le attività produttive sono collocate in un contesto improprio per la porzione urbana che occupano, determinando forti criticità ambientali (emissioni acustiche e in atmosfera, depurazione, etc.), funzionali ed urbanistiche. La loro delocalizzazione indurrebbe altresì un alleggerimento del traffico pesante lungo l'asse di via Cerrini­via Indipendenza. Il lotto di forma trapezoidale attesta su via Cerrini lungo il versante ovest, mentre su via Sardegna su quello sud. A nord il lotto confina con il fosso Corniaccia, mentre ad est con un ambito destinato a orti urbani caratterizzato da un forte frazionamento fondiario, classificato dal Piano Strutturale d'Area come tessuto ad assetto indefinito. La forma concava dell'area lungo via Sardegna è dovuta alla presenza di alcuni lotti residenziali consolidati, che il R.U. intende disciplinare attraverso la normativa ordinaria di gestione del patrimonio edilizio esistente.

OBIETTIVI e FINALITÀ

L'intervento persegue le seguenti finalità:

• - delocalizzazione delle attività produttive esistenti
• - riqualificazione urbanistica dell'area in esame attraverso la realizzazione di un insediamento di qualità architettonica e urbanistica prevalentemente residenziale corredato da spazi attrezzati a destinazione pubblica
• - riqualificazione funzionale dell'area

DISPOSIZIONI GENERALI

È prevista la realizzazione di un fronte edilizio compatto lungo via Cerrini con due edifici in linea a destinazione prevalentemente residenziale. Al piano terra è prevista la realizzazione di un porticato sul quale potranno affacciarsi esercizi commerciali di vicinato e spazi direzionali.

Le due linee sono adeguatamente arretrate dal fronte strada per far posto ai parcheggi di servizio delle funzioni commerciali e un ampio marciapiede. Sul retro degli edifici sono ricavati i garage pertinenziali.

La direttrice viaria principale è un grande viale alberato in posizione centrale perpendicolare a via Cerrini. L'importanza del viale deve essere elemento guida per la disposizione urbanistica degli spazi pubblici e delle aree insediative: a sud di esso è prevista la saldatura con il tessuto edilizio delle Coltie attraverso il prolungamento di via Lazio e via Piemonte e riproposizione della tipologia edilizia prevalente della palazzina bi/quadrifamiliare di due/tre piani nel proprio spazio pertinenziale. A est il viale termina con un insediamento di edifici a schiera, mentre a nord, in continuità con il fosso Corniaccia, è previsto un grande spazio verde attrezzato che favorisca la socializzazione; un percorso ciclo­pedonale costituisce la connessione verde tra il parco qui previsto, lo spazio alberato dell'ex vivaio, il giardino pubblico di via Firenze, fino alla saldatura con il tratto di pista ciclabile esistente sul fosso Pantalla fino a via Indipendenza. Sul versante orientale è prevista un'ampia fascia verde di filtro e schermatura dalla vicina strada statale 398. La soluzione planovolumetrica riportata nella scheda allegata assume carattere indicativo. Conserva carattere prescrittivo lo spazio centrale di verde attrezzato, la fascia alberata, l'asse di penetrazione centrale da via Cerrini.

I parcheggi pubblici devono essere dimensionati nella misura minima di uno stallo auto per alloggio, mentre quelli privati potranno essere ricavati in garage pertinenziali e/o posti auto riservati esterni. Per i parcheggi commerciali deve essere rispettato il parametro di 80mq/100 mq di superficie di vendita, oltre a quelli stanziali previsti ai sensi della L.122/89. Deve essere infine rispettato la misura massima di 1 posto auto ogni 25 mq.

Il Comune partecipa al recupero urbanistico in qualità di proprietario delle aree in via Sardegna, attualmente destinate a parco giochi.

L'intervento di trasformazione urbanistica dovrà affrontare il tema dei pozzi idropotabili attualmente a servizio dell'attività del pomodorificio. Qualunque soluzione insediativa dovrà prevedere il mantenimento dei pozzi, la connessione con la rete acquedottistica pubblica, la creazione di fasce di rispetto per la salvaguardia delle acque sotterranee. L'attuazione dell'intervento risulterà di iniziativa privata. In considerazione della complessità dei temi da affrontare, la predisposizione del piano attuativo avverrà attraverso la costituzione di un pool di progettazione pubblico­-privato.

Tutte le spese di progettazione saranno a carico del soggetto attuatore.

DIMENSIONAMENTO, PARAMETRI URBANISTICO-­EDILIZI e DESTINAZIONI D'USO AMMESSE

Il dimensionamento dell'intervento è così previsto - nº 135 alloggi

Parametri urbanistici

• - altezza massima: 4/5 livelli fuori terra per gli edifici in linea lungo via Cerrini, 2 livelli fuori terra per le schiere e 3 livelli per le palazzine

Parametri edilizi

• - tipologie ammesse: linea, schiera e palazzina.

Destinazioni d'uso ammesse:

• residenziale
• - commerciale (esercizi di vicinato)
• - terziario/direzionale

DISPOSIZIONI NORMATIVE

Il recupero funzionale dell'area si attua mediante approvazione di un progetto convenzionato. Ai fini dell'applicazione degli standard urbanistici l'intervento è considerato di espansione. Le disposizioni contenute nella presente scheda prevalgono sulle norme generali delle NTA del Regolamento urbanistico. In sede di approvazione dello schema di convenzione potranno essere inserite ulteriori clausole di dettaglio oltre a quelle già indicate nella presente scheda.

I fabbricati con tipologia specialistica produttiva, così come gli impianti e le tettoie sono oggetto di demolizione. Il parco comunale di via Sardegna potrà essere interessato dalla trasformazione urbanistica solo dopo che siano state realizzate le opere del nuovo parco previsto nel comparto.

OPERE e/o ATTREZZATURE PUBBLICHE e/o D'INTERESSE PUBBLICO

La realizzazione degli interventi del comparto At11, oltre al pagamento degli oneri d'urbanizzazione secondaria, è condizionata alla contestuale realizzazione delle seguenti opere pubbliche e/o di interesse pubblico:

• - realizzazione di un nuovo parco pubblico e una fascia di verde alberato a bosco
• - realizzazione della pista ciclabile lungo il fosso Pantalla, fino a congiunzione con il tratto esistente
• - realizzazione di parcheggi pubblici
• - opere di salvaguardia dei pozzi idropotabili esistenti e loro connessione con la rete pubblica comunale
• - realizzazione delle reti tecnologiche a servizio del nuovo complesso edilizio nonché l'adeguamento delle reti esistenti qualora necessario
• - qualunque altra opera a rete oggi non ancora definibile, la cui necessità dovesse emergere in sede di approvazione del piano attuativo o di rilascio del titolo abilitativi.

Tutte le aree destinate alla realizzazione di opere pubbliche, compreso le reti tecnologiche sopra e sottoterra, saranno cedute gratuitamente al Comune, mentre le aree destinate alla realizzazione di opere di uso pubblico, e le relative reti, potranno rimanere nella disponibilità del soggetto attuatore. Le aree destinate a verde pubblico o di uso pubblico dovranno essere attrezzate e ultimate entro la prima dichiarazione di abitabilità del comparto.

La realizzazione di tali opere pubbliche e la cessione gratuita delle relative aree, rientrano nell'ambito dell'ordinaria corresponsione del contributo per oneri d'urbanizzazione aventi natura di corrispettivo di diritto pubblico. A tal fine, pertanto, il privato attuatore può, in sede di convenzione con la pubblica amministrazione, liberamente assumere maggiori impegni patrimoniali.

Per quanto indicato all'articolo 6 del presente Regolamento urbanistico è inoltre prescritta:

• ­la costruzione e la cessione gratuita al comune di un alloggio di almeno 65 mq di superficie utile netta da destinare ad edilizia sociale
• ­la realizzazione di nº 4 alloggi di edilizia sociale, a canone sostenibile per almeno 15 anni.

Per quanto riguarda la premialità del presente Regolamento urbanistico, ferme restando le prescrizioni tipo morfologiche dell'intervento di trasformazione contenute nella presente scheda, è inoltre indicata: ­la possibilità di realizzare fino a ulteriori nº 5 alloggi di edilizia libera ­l'obbligo di un numero equivalente di alloggi sociali a locazione permanente.

La premialità della presente scheda assorbe i principi contenuti nella legge nº 244 del 24 dicembre 2007, articolo 1, commi 258 e 259 e la convenzione urbanistica necessaria per l'attuazione degli interventi programmati assume altresì valore di accordo ai sensi dell'articolo 11 della legge nº 241 del 7 agosto 1990. I beneficiari degli alloggi sociali saranno individuati dall'Amministrazione Comunale con gli strumenti regolamentari previsti per legge.

INVARIANTI STRUTTURALI e VINCOLI SOVRAORDINATI

L'area di cui trattasi non è interessata da invarianti strutturali né da vincoli urbanistici di natura sovraordinata. Lungo il versante nord il lotto confina con il fosso Corniaccia, identificato, nella tavola 4.9 del P.S., in parte come reticolo idraulico di categoria 3º, 4º e 5º e in parte risulta non classificato in categoria idraulica in quanto ricadente all'interno del perimetro del centro abitato; per entrambi la competenza è provinciale.

FATTIBILITÀ GEOLOGICO ­IDRAULICA

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nella Classe G.2c (pericolosità media) in relazione alle caratteristiche litotecniche del substrato (tavole 8.3 del R.U.). A seguito degli studi idraulici effettuati, la zona è inserite nella Classe I.4 (pericolosità molto elevata), in quanto vulnerabile per eventi con tempo di ritorno inferiori a 30 anni (Tr30); una piccola porzione, sul lato sudorientale del comparto, risulta a rischio per eventi con tempo di ritorno inferiore a 20 anni (Tr20) per i quali è vietata ogni previsione di carattere edilizio. Rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è prevalentemente inserita nella Classe 3 - Tutela Elevata e parzialmente nella Classe 2 - Tutela Alta. Il giudizio di Fattibilità discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse corrisponde alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli) per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.4.i. (fattibilità limitata) per gli aspetti idraulici ed alla Classe F.2.t. (fattibilità con normali vincoli), circa la tutela della risorsa idrica.

Condizioni alla Trasformazione ed Interventi di messa in sicurezza:

Relativamente al rischio idraulico gli interventi di trasformazione sono legati alla messa in sicurezza definita a partire dagli scenari individuati negli studi idraulici condotti a supporto del presente R.U.: gli interventi attualmente in corso sul Fiume Cornia concorrono alla riduzione dei volumi di esondazione, così come quelli legati alla messa in sicurezza del Fosso Corniaccia (con interventi collegati alle nuove espansioni, Campo alla Monaca, ad esso adiacenti i cui progetti sono già approvati dall'Autorità di Bacino Toscana Costa). Le valutazioni del rischio residuo dovranno essere condotte valutando i benefici delle opere realizzate attraverso studi idraulici omogenei con quelli realizzati a supporto del presente R.U., definendo le opere di messa in sicurezza e provvedendo anche alla mitigazione dei loro effetti sulle aree al contorno: la definizione delle soluzioni dovrà prevedere necessariamente la compensazione in loco dei volumi di acqua sottratti dai nuovi interventi, oltre ad evitare la realizzazione di opere che alterino significativamente il deflusso delle acque superficiali. Le future ulteriori operazioni di sistemazione arginale (Lotto III) previste sul Fiume Cornia, progettate ma non ancora realizzate, potranno ridurre i battenti idraulici delle diverse aree come rappresentato nello scenario di progetto, anch'esso allegato al R.U. La valutazione definitiva dei benefici indotti dalle operazioni in corso sarà possibile solo a seguito del collaudo delle opere realizzate.

OPERE DI TUTELA e VALORIZZAZIONE DEL PAESAGGIO

L'intervento di riqualificazione urbana previsto dal Regolamento Urbanistico contribuisce alla valorizzazione del paesaggio nei suoi aspetti più generali.

MODALITÀ D'ATTUAZIONE

Piano attuativo di iniziativa privata convenzionato, previa progettazione del piano pubblico/privato.

DISCIPLINA IN ASSENZA DI PIANO ATTUATIVO o IN CASO DI SCADENZA DEL QUINQUENNIO

In attesa d'attuazione, sono consentiti interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, oltre agli adeguamenti funzionali ed igienico-­sanitari necessari per soddisfare i requisiti minimi di legge. In caso di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione del Regolamento Urbanistico senza che sia intervenuta la stipula della convenzione, agli immobili e alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - totale inedificabilità dell'area

DISCIPLINA SUCCESSIVA ALLA REALIZZAZIONE DEL PIANO ATTUATIVO

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti dal P.A., agli immobili ed aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - parcheggi pubblici: vedi art. 86 delle norme di R.U.
• - verde pubblico: vedi art. 90 delle norme di R.U.
• - edifici residenziali: tessuto T9 ­vedi art 60 delle norme di R.U.
• - aree e corti private: Vedi art. 34 delle norme di R.U.