Schede normative e di orientamento progettuale

ELABORATO INTRODOTTO A SEGUITO ACCOGLIMENTO OSSERVAZIONE

DATI DI BASE

COMUNE: Campiglia Marittima
UBICAZIONE: Via Indipendenza, Venturina
UTOE: 3
PROPRIETÀ: privata
DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale: mq 6.100
Superficie Coperta esistente mq 2.757

DATI PROGETTUALI

Il comparto di perequazione comprende l'area del consorzio agrario di via Indipendenza (identificato con la sigla Cp1a) e un lotto artigianale­commerciale lungo via della Pulledraia (identificato con la sigla Cp1b). Il consorzio agrario è ubicato in posizione baricentrica rispetto al sistema insediativo di Venturina, in un tessuto urbano caratterizzato da un'edilizia prevalentemente residenziale, all'interno del quale sono presenti, come in questo caso, edifici con funzioni commerciali e artigianali. L'originario connotato periferico del consorzio si è via via trasformato per effetto della crescita del tessuto urbano di Venturina, determinando, nei fatti, l'inadeguatezza della sede consortile alle esigenze produttive del settore agricolo e producendo sempre più frequentemente disagi alla rete viaria esistente per effetto del transito dei mezzi d'opera. Da tempo il Consorzio ha individuato nella zona di Campo alla Croce l'area più idonea per soddisfare il rapporto funzionale tra centro aziendale e territorio agricolo produttivo. La difficoltà di reperire, in un momento di crisi diffusa anche del settore agricolo, le necessarie risorse d'investimento per la nuova sede, ha finora impedito l'attuazione dei programmi consortili. Il complesso edilizio originario del Consorzio, risalente al 1937, si articola in tre distinti e separati corpi di fabbrica; una palazzina centrale a due piani fuori terra e due corpi edilizi rettangolari disposti perpendicolarmente a via Indipendenza, caratterizzati da un frontone decorativo. Successivamente l'impianto originario è stato modificato con la costruzione di un nuovo spazio centrale destinato a magazzino e con la realizzazione della copertura delle due gallerie carrabili con struttura in laterocemento e ferro. Al limitato valore architettonico attribuibile al complesso edilizio si contrappone l'aspetto identitario che la comunità locale ritrova nel complesso nonché il significato che tali edifici hanno rappresentato nella storia agraria e politica dell'Italia.

DESCRIZIONE

OBIETTIVI e FINALITÀ

L'intervento persegue le seguenti finalità:

• - riqualificazione funzionale del complesso edilizio non più adeguato alle esigenze del settore agricolo produttivo
• - delocalizzazione dell'attività del consorzio agrario nell'ambito di Campo alla Croce
• - conservazione e recupero funzionale delle volumetrie esistenti
• - mantenimento e riqualificazione della struttura di vendita esistente
• - riqualificazione degli spazi privati per funzioni collettive
• - riqualificazione degli spazi per usi pubblici

DISPOSIZIONI GENERALI

Mediante piano attuativo convenzionato è consentito il recupero delle volumetrie esistenti e la riconversione funzionale con il mantenimento degli usi attuali e/o con nuove utilizzazioni. L'intervento di recupero dovrà prevedere il mantenimento degli elementi architettonici più significativi del complesso edilizio. Non è esclusa la possibilità della demolizione e ricostruzione di volumi secondari qualora il progetto complessivo di ricomposizione architettonica ne riconosca la necessità. Così come non può essere esclusa la possibilità d'intervento su parti anche strutturali del complesso edilizio qualora questo sia imposto dalla normativa vigente in relazione agli usi proposti. In ogni caso si dovrà prevedere il mantenimento, anche attraverso interventi di fedele ricostruzione, dei frontoni presenti su i due corpi rettangolari e degli infissi in ferro e vetro delle gallerie. Particolare attenzione dovrà essere posta nel rapporto tra il complesso e la via Indipendenza sia per il profilo della mobilità veicolare sia per il profilo di permeabilità che dovrà essere garantita in caso di funzioni pubbliche. Nell'area di pertinenza è prevista la realizzazione di parcheggi pubblici, nonché i parcheggi stanziali, pertinenziali e di relazione, a servizio delle attività commerciali. L'area del consorzio agrario dovrà essere collegata a via F.lli Cervi attraverso ad un percorso alberato, la cui realizzazione è a carico del soggetto attuatore.

DIMENSIONAMENTO, PARAMETRI URBANISTICO-­EDILIZI e DESTINAZIONI D'USO AMMESSE

Dimensionamento dell'intervento:

• - volume esistente

Parametri urbanistici

• - Altezza massima: quella esistente (fatta salva l'esigenza di modifica delle altezze per effetto dell'applicazione della normativa antisismica o altre normative di settore)

Sono ammesse, fatti salvi gli usi in atto, le seguenti destinazioni:

• - commerciale per esercizi di vicinato fino a 250 mq di superficie di vendita (per l'attività esistente è ammesso l'ampliamento della superficie di vendita fino a 500 mq)
• - vendita di prodotti agricoli (mercatale)
• - culturale
• - ludico-ricreativo
• - museale
• - sportivo
• - residenziale, limitatamente alla palazzina esistente

DISPOSIZIONI NORMATIVE

Il recupero dell'area del Consorzio agrario (c.d. area di decollo) si attua in collegamento con l'area inedificata Cp1b (c.d. area di atterraggio) mediante predisposizione di un unico piano attuativo. La convenzione, da sottoscrivere tra l'Amministrazione comunale e gli aventi titolo, potrà prevedere l'attuazione separata degli interventi previsti per i comparti perequativi nonché l'attuazione per stralci per il comparto Cp1b. In sede di approvazione del piano attuativo potranno essere inserite ulteriori clausole di dettaglio. L'attuazione del comparto Cp1b è subordinata alla preventiva definizione degli atti amministrativi del comparto Cp1a, e più precisamente:

• - sottoscrizione della convenzione generale
• - cessione gratuita al Comune delle aree e degli immobili previsti
• - approvazione del permesso a costruire per il recupero del complesso edilizio nella parte privata e inizio lavori

Ai fini dell'applicazione degli standard urbanistici, l'area del Consorzio agrario è considerata di saturazione mentre l'area di via della Pulledraia è considerata di espansione. Le disposizioni contenute nella presente scheda prevalgono sulle norme generali di cui all'art. 7 del NTA del Regolamento Urbanistico.

OPERE e/o ATTREZZATURE PUBBLICHE e/o D'INTERESSE PUBBLICO

La realizzazione degli interventi di interesse privato del comparto Cp1a, oltre al pagamento degli oneri e alla cessione gratuita al Comune delle aree e immobili indicati nella presente scheda normativa, è condizionata alla contestuale realizzazione delle seguenti opere pubbliche e/o di interesse pubblico:

• - cessione gratuita di almeno 400 mq di slp
• - realizzazione di parcheggi pubblici
• - realizzazione del collegamento con via F.lli Cervi
• - realizzazione delle reti tecnologiche a servizio del nuovo complesso edilizio nonché l'adeguamento delle reti esistenti qualora necessario
• - qualunque altra opera a rete oggi non ancora definibile, la cui necessità dovesse emergere in sede di approvazione del piano attuativo o di rilascio del titolo abilitativi

Qualora le opere d'urbanizzazione a rete realizzate dal soggetto attuatore non siano riferibili all'esclusivo ambito d'intervento della nuova previsione, anche per effetto delle prescrizioni che dovessero emergere in sede di approvazione dei progetti a cura del soggetto gestore del ciclo integrato delle acque, potranno essere oggetto di scomputo dagli oneri primari dovuti.

Tutte le aree destinate alla realizzazione di opere pubbliche, compreso le reti tecnologiche sopra e sottoterra, saranno cedute gratuitamente al Comune, mentre le aree destinate alla realizzazione di opere di uso pubblico, e le relative reti, potranno rimanere nella disponibilità del soggetto attuatore. La realizzazione di tali opere pubbliche e la cessione gratuita delle relative aree, rientrano nell'ambito dell'ordinaria corresponsione del contributo per oneri d'urbanizzazione aventi natura di corrispettivo di diritto pubblico. A tal fine, pertanto, il privato attuatore può, in sede di convenzione con la pubblica amministrazione, liberamente assumere maggiori impegni patrimoniali.

INVARIANTI STRUTTURALI e VINCOLI SOVRAORDINATI

L'area del consorzio non è interessata da invarianti strutturali né da vincoli urbanistici di natura sovraordinata. L'edificio è individuato nella carta dei beni culturali quale edificio di interesse storico presente al 1940, schedato ai sensi della L.R. 59/90 (Rif. Scheda 222)

FATTIBILITÀ GEOLOGICO ­IDRAULICA

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nella Classe G.2c (pericolosità media) in relazione alle caratteristiche litotecniche del substrato (tavole 8.3 del R.U.). A seguito degli studi idraulici effettuati, la zona è inserita nella Classe I.2 di Pericolosità Idraulica (pericolosità bassa), in quanto esterna alle aree potenzialmente interessate da eventi con tempo di ritorno fino a 200 anni (Tr200). Rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zone è inserita principalmente nella Classe 2 - Tutela Alta e marginalmente nella Classe 3 - Tutela Elevata. Il giudizio di Fattibilità discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse corrisponde alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli) per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2.i. (fattibilità con normali vincoli) per gli aspetti idraulici ed alla Classe F.2.t. (fattibilità con normali vincoli), circa la tutela della risorsa idrica.

OPERE DI TUTELA e VALORIZZAZIONE DEL PAESAGGIO

Considerata la natura architettonica dell'intervento di riqualificazione, non si rilevano interferenze negative di alcun genere.

MODALITÀ D'ATTUAZIONE

Il comparto perequativo si attua mediante predisposizione e approvazione di piano attuativo di iniziativa privata. Per l'ambito Cp1a il piano attuativo assume valore di piano di recupero, mentre per il comparto Cp1b di piano di lottizzazione.

DISCIPLINA IN ASSENZA DI PIANO ATTUATIVO o IN CASO DI SCADENZA DEL QUINQUENNIO

In caso di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione del Regolamento Urbanistico senza che sia intervenuta l'approvazione del piano attuativo, agli immobili del comparto Cp1a si applica la seguente disciplina:

• - ristrutturazione edilizia r1

DISCIPLINA SUCCESSIVA ALLA REALIZZAZIONE DEL PIANO ATTUATIVO

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti dal piano attuativo per il comparto Cp1a, agli immobili ed aree comprese nel presente comparto si applica la seguente disciplina:

• - tessuto S4: vedi art 59 delle norme di R.U.
• - parcheggi pubblici: vedi art. 86 delle norme di R.U.
• - aree e corti private e condominiali: vedi art. 34 delle NTA