Schede normative e di orientamento progettuale

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Comparto di perequazione, via della Polledraia- Cp1b

ELABORATO INTRODOTTO A SEGUITO ACCOGLIMENTO OSSERVAZIONE

DATI DI BASE

COMUNE: Campiglia Marittima
UBICAZIONE: Via della Polledraia, Venturina
UTOE: 3
PROPRIETÀ: privata
DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale: mq 26.750 ca.
Superficie Coperta esistente mq 3.820 ca.

DATI PROGETTUALI

DESCRIZIONE

Il comparto di perequazione comprende l'area commerciale-artigianale lungo via della Polledraia,un lotto di terreno libero da costruzioni sempre attestato sulla medesima via e l'area del Consorzio agrario di via Indipendenza (identificata con la sigla Cp1a).Sull'area insistono alcuni fabbricati commerciali privi di valore architettonico risalenti alla fine degli anni '60, la cui accessibilità è garantita dalla via della Polledraia. L'area confina ad est con il verde attrezzato dei bacini artificiali di via Molino di Fondo e a nord con il comparto di perequazione Cp2a. In coerenza con quanto stabilito ed indicato per analoghe aree di trasformazione, la presenza diattività commerciali e artigianali non si concilia con l'idea di riqualificazione e valorizzazione che èstata assunta per l'area dei laghetti.

OBIETTIVI E FINALITÀ

Oltre agli obiettivi generali prima definiti per il comparto sono indicate nello specifico:
L'intervento persegue le seguenti finalità:

  • - riqualificazione urbanistica e funzionale del comparto Cp1bcazione e valorizzazione dell'area dei laghetti
  • - delocalizzazione delle attività commerciali presenti

DISPOSIZIONI GENERALI

Mediante piano attuativo convenzionato è consentita la realizzazione di un insediamento prevalentemente residenziale il cui assetto planivolumetrico risulta indicativo.Risultano invece prescrittive le seguenti disposizioni:

  • - demolizione dei fabbricati aventi tipologia prettamente produttiva
  • - adeguamento di via della Polledraia con caratteristiche dimensionali conformi al codice della strada
  • - realizzazione di un viale, con marciapiede e pista ciclabile sul lato da edificare e alberato su entrambi i lati,
  • - realizzazione di uno o più collegamenti pedonali e ciclabili con il parco dei laghetti
  • - permeabilità spazio-funzionale sul lato di contatto con il comparto di perequazione Cp2a

DIMENSIONAMENTO, PARAMETRI URBANISTICO-EDILIZI E DESTINAZIONI D'USO AMMESSI

Il dimensionamento dell'intervento è così previsto:

  • - 60 alloggi 400 mq di slp per attività commerciali/ricreative

Parametri urbanistici

  • - Altezza massima: tre livelli fuori terra

Parametri edilizi:

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Tipologia edilizia ammessa:

  • -schiera, villino isolato, palazzina

Destinazioni d'uso ammesse:

  • - residenziale
  • - ludico-ricreativo
  • - commerciale (3.03)

DISPOSIZIONI NORMATIVE

La realizzazione del complesso residenziale, in luogo dell'insediamento commerciale esistente(identificato con la sigla Cp1b) si attua in collegamento con il recupero dell'area del consorzio agrario(Cp1a) mediante predisposizione di un unico piano attuativo. La convenzione, da sottoscrivere tra l'Amministrazione comunale e gli aventi titolo, potrà prevedere l'attuazione separata degli interventi previsti per i comparti perequativi nonché l'attuazione per stralci per il comparto Cp1b. In sede di approvazione del piano attuativo potranno essere inserite ulteriori clausole di dettaglio.

L'attuazione del comparto Cp1b è subordinata alla preventiva definizione degli atti amministrativi del comparto Cp1a, e più precisamente:

  • - sottoscrizione della convenzione generale
  • - cessione gratuita al Comune delle aree e degli immobili del comparto Cp1a
  • - ritiro del permesso a costruire per il recupero del complesso edilizio nella parte privata e inizio lavori

Ai fini dell'applicazione degli standard urbanistici l'area di via della Polledraia è considerata di espansione. Le disposizioni contenute nella presente scheda prevalgono sulle norme generali di cui all'articolo 7 delle NTA del Regolamento urbanistico.Relativamente al previsto adeguamento di via della Polledraia, qualora l'attuazione del comparto Cp1b non sia preceduta da quella del comparto Cp2a, o comunque qualora il ritardo dell'attuazione di questo ultimo non sia conciliabile con il cronoprogramma del comparto adiacente, sarà a carico del soggetto attuatore la realizzazione dell'intero adeguamento stradale. La modalità di ristoro di tali maggiori oneri sarà disciplinata dall'apposita convenzione.Sempre in relazione all'adeguamento di via della Polledraia, il piano attuativo del comparto di perequazione Cp1a e Cp1b dovrà contenere, qualora sia depositato agli atti comunali prima del piano per il comparto Cp2a, l'assenso formale dei proprietari delle aree necessarie per l'adeguamento della carreggiata stradale e per la realizzazione della pista ciclabile e delle alberature. È prevista la realizzazione di una vasca di raccolta delle acque piovane, della dimensione adeguata all'estensione dell'area verde da irrigare comprensiva di tutte le attrezzature tecnologiche per il funzionamento, la cui utilizzazione e manutenzione sarà a carico dei privati condomini.

OPERE E/O ATTREZZATURE PUBBLICHE E/O D'INTERESSE PUBBLICO

La realizzazione degli interventi di interesse privato del comparto Cp1b, oltre al pagamento degli oneri d'urbanizzazione secondaria, è condizionata alla contestuale realizzazione delle seguenti opere pubbliche e/o di interesse pubblico:

  • - realizzazione di parcheggi pubblici e del verde pubblico
  • - realizzazione delle reti tecnologiche a servizio del nuovo complesso edilizio nonché l'adeguamento delle reti esistenti qualora necessario
  • - qualunque altra opera a rete oggi non ancora definibile, la cui necessità dovesse emergere in sede di approvazione del piano attuativo o di rilascio del titolo abilitativi

Qualora le opere d'urbanizzazione a rete realizzate dal soggetto attuatore non siano riferibili all'esclusivo ambito d'intervento della nuova previsione, anche per effetto delle prescrizioni che dovessero emergere in sede di approvazione dei progetti a cura del soggetto gestore del ciclo integrato delle acque, potranno essere oggetto di scomputo dagli oneri primari dovuti.

Tutte le aree destinate alla realizzazione di opere pubbliche, compreso le reti tecnologiche sopra e sottoterra, saranno cedute gratuitamente al Comune, mentre le aree destinate alla realizzazione di opere di uso pubblico, e le relative reti, potranno rimanere nella disponibilità del soggetto attuatore.

INVARIANTI STRUTTURALI e VINCOLI SOVRAORDINATI

L'area del comparto non è interessata da invarianti strutturali e, marginalmente, ricade all'interno del D. Lgs. 42/2004 art.142 lett.c) comma 1.

FATTIBILITÀ GEOLOGICO-IDRAULICA

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nella Classe G.2c (pericolosità media) in relazione alle caratteristiche litotecniche del substrato (tavole 8.3 del R.U.). A seguito degli studi idraulici effettuati, la zona è inserita nella Classe I.3 di Pericolosità Idraulica (pericolosità elevata), in quanto interna alle aree potenzialmente interessate da eventi con tempo di ritorno fino a 200 anni (Tr200). Rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zone è inserita principalmente nella Classe 2 - Tutela Alta e marginalmente nella Classe 3 - Tutela Elevata. l giudizio di Fattibilità discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse corrisponde alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli) per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.4.i. (fattibilità limitata) per gli aspetti idraulici ed alla Classe F.2.t. (fattibilità con normali vincoli), circa la tutela della risorsa idrica.

Condizioni alla Trasformazione ed Interventi di messa in sicurezza:

Relativamente al rischio idraulico gli interventi di trasformazione sono legati alla messa in sicurezza del sistema Fossa Calda-Fosso Verrocchio definita a partire dagli scenari individuati negli studi idraulici condotti a supporto del presente R.U.: gli interventi individuati nel presente Regolamento Urbanistico, inseriti in un piano di interventi di emanazione successiva al presente R.U., permetteranno la riduzione del rischio idraulico delle aree in esame.Qualora gli interventi trovassero attuazione precedentemento alla sistemazione dei corsi d'acqua che determinano il rischio, dovranno essere condotte valutazioni attraverso studi idraulici omogenei con quelli realizzati a supporto del presente R.U., definendo le opere di messa in sicurezza e provvedendo anche alla mitigazione dei loro effetti sulle aree al contorno, in relazione ai volumi di acqua spostati e la distribuzione delle acque di superficie evitando la creazione, nella realizzazione di piazzali e rilevati, di barriere impermeabili. Ad ultimazione delle opere previste nel comparto, la certificazione di abitabilità o di agibilità delle nuove costruzioni è subordinata alla conclusione del procedimento autorizzativo, ai sensi della normativa di settore vigente, dell'invaso idrico di via Molini di Fondo.

OPERE DI TUTELA e VALORIZZAZIONE DEL PAESAGGIO

Gli interventi di riqualificazione urbana previsti per il comparto Cp1b non determinano interferenze con le azioni di tutela e salvaguardia del paesaggio.

MODALITÀ' D'ATTUAZIONE

Il comparto perequativo si attua mediante predisposizione e approvazione di piano attuativo di iniziativa privata.Per l'ambito Cp1a il piano attuativo assume valore di piano di recupero, mentre per il comparto Cp1b di piano di lottizzazione.

DISCIPLINA IN ASSENZA DI PIANO ATTUATIVO o IN CASO DI SCADENZA DEL QUINQUENNIO

In caso di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione del Regolamento Urbanistico senza che sia intervenuta l'approvazione del piano attuativo, agli immobili del comparto Cp1b si applica la seguente disciplina.

  • - ristrutturazione edilizia "r1" (senza modifica della destinazione d'uso)

DISCIPLINA SUCCESSIVA ALLA REALIZZAZIONE DEL PIANO ATTUATIVO

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti dal P.A., agli immobili ed aree comprese nel presente comparto si applica la seguente disciplina.

  • - parcheggi pubblici: vedi art. 86 delle norme di R.U.
  • - verde pubblica: vedi art. art. 90 delle norme di R.U.
  • - edifici prevalentemente ed esclusivamente residenziali: tessuto T9 - vedi art 60 delle norme di R.U.
  • - aree e corti private e condominiali: vedi art. 34 delle norme di R.U. zone esclusivamente residenziale