Schede normative e di orientamento progettuale

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Porta Nord di Venturina- Cp2a

ELABORATO INTRODOTTO A SEGUITO ACCOGLIMENTO OSSERVAZIONE

DATI DI BASE

COMUNE: Campiglia Marittima
UBICAZIONE: Viale delle Terme, Venturina
UTOE: 3
PROPRIETÀ: privata
DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale: mq 38.000 ca.

DATI PROGETTUALI

DESCRIZIONE

Il comparto di perequazione comprende due aree non contigue. Il lotto di maggiore estensione presenta forma irregolare ed è posto sulla testata nord del viale delle Terme e ricomprende l'impianto di carburanti ESSO. l secondo lotto (Cp2b), di circa 2.500 mq, è posto lungo via della Monaca in adiacenza al parcheggio pubblico di previsione all'interno del Pip La Monaca (D5.1). L'area del viale delle Terme si relaziona a nord con le strutture ricettive del Parco Termale, ad est con il comparto At6, a sud con il comparto Cp1b e con il verde attrezzato dei bacini artificiali di via Molini di Fondo; ad ovest confina con via della Polledraia. l lotto è attraversato dal fosso Rocchio, classificato nel reticolo significativo del PAI. In particolare nella tav. 4.9 del Piano Strutturale è individuato quale "reticolo dei corsi d'acqua non classificati in categoria idraulica esterna ai centri abitati" le cui Autorizzazioni sono di competenza della Provincia. In coerenza con quanto stabilito ed indicato per analoghe aree di trasformazione, la presenza dell'impianto rifornimento carburanti non si concilia con l'idea di riqualificazione e valorizzazione cheè stata assunta per l'area dei laghetti.

OBIETTIVI e FINALITÀ

Oltre agli obiettivi generali prima definiti per il comparto sono indicate nello specifico: Le finalità specifiche dell'intervento nel comparto perequativo Cp2a sono inoltre:

  • - la delocalizzazione dell'impianto di distribuzione carburante
  • - la riqualificazione urbanistica dell'area attraverso connessioni spazio-funzionali con l'area del Parco Termale e dei laghetti
  • - la composizione di un fronte urbano lineare sul viale delle Terme
  • - la realizzazione di un intervento residenziale ex-novo lungo via della Polledraia
  • - la realizzazione di un invaso idraulico di circa 3000 mq
  • - la realizzazione di un viale alberato che, per caratteristiche geometriche, vegetazionali e di arredo,dovrà assumere l'aspetto di una "strada-parco" con la duplice funzione di penetrazione all'area di trasformazione e di accessibilità al verde attrezzato dei laghetti
  • - la realizzazione di un percorso ciclo-pedonale di connessione con il Parco Termale e con il parco verde dei laghetti

DISPOSIZIONI GENERALI

Mediante piano attuativo convenzionato è consentita la realizzazione di un insediamento prevalentemente residenziale il cui assetto planivolumetrico risulta indicativo. Risultano invece prescrittive le seguenti disposizioni:

  • - demolizione dei fabbricati aventi tipologia prettamente produttiva
  • - realizzazione del viale alberato interno al comparto
  • - ampliamento del parco pubblico dei laghetti
  • - realizzazione del passaggio pedonale sulla fossa Calda
  • - adeguamento di via della Polledraia con caratteristiche dimensionali conformi al codice della strada
  • - realizzazione di un viale, con marciapiede e pista ciclabile sul lato da edificare e alberato su entrambi i lati
  • - realizzazione di uno o più collegamenti pedonali e ciclabili con il parco dei laghetti
  • - permeabilità spazio-funzionale sul lato di contatto con gli ambiti di trasformazione At6 e Cp1b
  • - realizzazione di un basso morfologico attrezzato a verde con la funzione di invaso naturale delle acque del fosso Rocchio

Dal punto di vista progettuale, la direttrice viaria è un grande viale alberato di penetrazione all'area che dovrà intersecarsi con il viale delle Terme e dovrà avere rilevanza tale da assumere valenza di elemento guida per la disposizione urbanistica degli spazi pubblici e delle aree insediative. In posizione baricentrica è previsto un grande parco pubblico alberato di connessione tra il Parco Termale e l'abitato di Venturina con la zona dei laghetti. Lungo la fossa Calda dovrà essere realizzato un ponticello pedonale di connessione con i giardini pubblici di via dei Mulini di Fondo. È prevista la realizzazione di n. 4 edifici a schiera attestati su via della Polledraia e da essa accessibili; per via della Polledraia si prevede un adeguamento dimensionale in coerenza e raccordo con quanto già indicato nella scheda Cp1b.

I fronti principali delle schiere dovranno essere allineati sulla viabilità di penetrazione e da tali fronti si accederà ai garage pertinenziali da ricavarsi al piano terra. Il prospetto retrostante si affaccerà invece sui giardini pertinenziali, accessibili anche da vialetti pedonali condominiali. Lungo via Aurelia Nord è prevista la realizzazione di un edificio in linea a tre livelli fuori terra.Una fascia di verde alberato dovrà essere impiantata lungo il viale delle Terme ed attrezzata con un percorso ciclo-pedonale che dovrà raccordarsi con quello previsto lungo via Polledraia e il viale alberato interno. La necessità dell'invaso idraulico dovrà essere comunque confermata dall'apposita relazione idrologico idraulica allegata al piano attuativo.

DIMENSIONAMENTO, PARAMETRI URBANISTICO-EDILIZI e DESTINAZIONI D'USO AMMESSE

Dimensionamento dell'intervento:

  • nº 56 alloggi

Parametri urbanistici:

  • - altezza massima: 3 livelli fuori terra

Parametri edilizi:

  • - tipologie ammesse: linea e schiera

destinazioni d'uso ammesse:

  • - residenziale
  • - ludico-ricreativo
  • - commerciale (3.03)

DISPOSIZIONI NORMATIVE

La realizzazione del complesso residenziale (identificato con la sigla Cp2a) si attua in collegamento con l'area di via della Monaca mediante predisposizione di un unico piano attuativo. La convenzione, da sottoscrivere tra l'Amministrazione comunale e gli aventi titolo, potrà prevedere l'attuazione separata degli interventi previsti per i comparti perequativi nonché l'attuazione per stralci per il comparto Cp2a. In sede di approvazione del piano attuativo potranno essere inserite ulteriori clausole di dettaglio. È prevista la realizzazione di una vasca di raccolta delle acque piovane, della dimensione adeguata all'estensione dell'area verde da irrigare comprensiva di tutte le attrezzature tecnologiche per il funzionamento, la cui utilizzazione e manutenzione sarà a carico dei privati condomini. Ai fini dell'applicazione degli standard urbanistici l'area di via della Polledraia è considerata di espansione. Le disposizioni contenute nella presente scheda prevalgono sulle norme generali di cui all'articolo 7 delle NTA del Regolamento urbanistico.Relativamente al previsto adeguamento di via della Polledraia, qualora l'attuazione del comparto Cp2a non avvenga prima del comparto Cp1b, i proprietari delle aree interessate all'adeguamento di via della Polledraia dovranno rilasciare formale atto di assenso all'esecuzione anticipata delle opere. La modalità di contabilizzazione di tali oneri sarà indicata nella successiva convenzione del Cp2a.

OPERE E/O ATTREZZATURE PUBBLICHE E/O D'INTERESSE PUBBLICO

La realizzazione degli interventi, oltre al pagamento degli oneri d'urbanizzazione secondaria, ècondizionata alla contestuale realizzazione delle seguenti opere pubbliche e/o di interesse pubblico:

  • - realizzazione del viale alberato e del parcheggio pubblico
  • - realizzazione di percorsi ciclo-pedonali
  • - ampliamento del parco pubblico dei laghetti
  • - realizzazione del passaggio pedonale sulla fossa Calda
  • - adeguamento di via della Polledraia con caratteristiche dimensionali conformi al Codice della Strada
  • - realizzazione di un basso morfologico attrezzato a verde dove poter confluire le acque del fossoRocchio e altre opere idrauliche per il miglioramento dell'efficienza del reticolo superficiale,compresa l'eventuale risagomatura e deviazione del fosso Rocchio.
  • - realizzazione delle reti tecnologiche a servizio del nuovo complesso edilizio nonché l'adeguamento delle reti esistenti qualora necessario
  • - qualunque altra opera a rete oggi non ancora definibile, la cui necessità dovesse emergere in sede di approvazione del piano attuativo o di rilascio del titolo abilitativi

Tutte le aree destinate alla realizzazione di opere pubbliche, comprese le reti tecnologiche sopra e sottoterra, saranno cedute gratuitamente al Comune, mentre le aree destinate alla realizzazione di opere di uso pubblico, e le relative reti, potranno rimanere nella disponibilità del soggetto attuatore. In sede di approvazione del piano urbanistico attuativo saranno indicate le opere di solo uso pubblico. Le aree destinate a verde pubblico o di uso pubblico dovranno essere attrezzate e ultimate entro la prima dichiarazione di abitabilità del comparto. La realizzazione di tali opere pubbliche e la cessione gratuita delle relative aree, rientrano nell'ambito dell'ordinaria corresponsione del contributo per oneri d'urbanizzazione aventi natura di corrispettivo di diritto pubblico. A tal fine, pertanto, il privato attuatore può, in sede di convenzione con la pubblica amministrazione, liberamente assumere maggiori impegni patrimoniali.

Per quanto contenuto all'articolo 6 del presente Regolamento urbanistico è inoltre prescritta:

  • - la realizzazione di nº 2 alloggi di edilizia sociale, a canone sostenibile per almeno 15 anni

Per quanto riguarda la premialità del presente Regolamento Urbanistico, ferme restando le prescrizioni tipo morfologiche dell'intervento di trasformazione contenute nella presente scheda, èinoltre indicata:

  • - la possibilità di realizzare fino a ulteriori nº3 alloggi di edilizia libera
  • - l'obbligo di un numero equivalente di alloggi sociali a locazione permanente

La premialità della presente scheda assorbe i principi contenuti nella legge nº 244 del 24 dicembre 2007, articolo 1, commi 258 e 259 e la convenzione urbanistica necessaria per l'attuazione degli interventi programmati assume altresì valore di accordo ai sensi dell'articolo 11 della legge nº 241 del 7 agosto 1990. beneficiari degli alloggi sociali saranno individuati dall'Amministrazione Comunale con gli strumenti regolamentari previsti per legge.

INVARIANTI STRUTTURALI e VINCOLI SOVRAORDINATI

L'area del comparto non è interessata da invarianti strutturali e, marginalmente, ricade all'interno del D. Lgs. 42/2004 art.142 lett.c) comma 1. L'area lungo il viale delle Terme è interessata da una fascia di tutela dai pozzi e sorgenti idrotermale.

FATTIBILITÀ GEOLOGICO-IDRAULICA

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade parzialmente nella Classe G.1 (pericolosità bassa) e parzialmente nella Classe G.2c (pericolosità media) in relazione alle caratteristiche litotecniche del substrato (tavole 8.3 del R.U.). A seguito degli studi idraulici effettuati la zona è inserita nella Classe I.3 di Pericolosità Idraulica (pericolosità elevata), in quanto interna alle aree potenzialmente interessate da eventi con tempo di ritorno fino a 200 anni (Tr200). Rispetto alla Tutela della Risorsa idrica l'area è inserita nella Classe 2 - Tutela Alta. Il giudizio di Fattibilità discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse corrisponde alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli) per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.4.i. (fattibilità limitata) per gli aspetti idraulici ed alla Classe F.2.t. (fattibilità con normali vincoli), circa la tutela della risorsa idrica.

Condizioni alla Trasformazione ed Interventi di messa in sicurezza:

Relativamente al rischio idraulico gli interventi di trasformazione sono legati alla messa in sicurezza del sistema Fossa Calda-Fosso Verrocchio definita a partire dagli scenari individuati negli studi idraulici condotti a supporto del presente R.U.: gli interventi individuati nel presente Regolamento Urbanistico, inseriti in un piano di interventi di emanazione successiva al presente R.U., permetteranno la riduzione del rischio idraulico delle aree in esame.Qualora gli interventi trovassero attuazione precedentemente alla sistemazione dei corsi d'acqua che determinano il rischio, dovranno essere condotte valutazioni attraverso studi idraulici omogenei con quelli realizzati a supporto del presente R.U., definendo le opere di messa in sicurezza e provvedendo anche alla mitigazione dei loro effetti sulle aree al contorno, in relazione ai volumi di acqua spostati e la distribuzione delle acque di superficie evitando la creazione, nella realizzazione di piazzali e rilevati, di barriere impermeabili. Ad ultimazione delle opere previste nel comparto, la certificazione di abitabilità o di agibilità delle nuove costruzioni è subordinata alla conclusione del procedimento autorizzativi, ai sensi della normativa di settore vigente, dell'invaso idraulico di via Molini di Fondo.

OPERE DI TUTELA e VALORIZZAZIONE DEL PAESAGGIO

L'intervento di riqualificazione urbana previsto dal Regolamento Urbanistico contribuisce alla valorizzazione del paesaggio nei suoi aspetti più generali.

MODALITÀ D'ATTUAZIONE

Piano attuativo convenzionato di iniziativa privata.Nel caso in cui si decida di anticipare la realizzazione del comparto Cp2b sarà sufficiente la presentazione di un progetto edilizio del nuovo impianto carburanti accompagnato da un atto notarile di trasferimento del volume virtuale presente nel comparto Cp2b in favore della proprietà del vecchio impianto presente sul viale delle Terme.

DISCIPLINA IN ASSENZA DI PIANO ATTUATIVO O IN CASO DI SCADENZA DEL QUINQUENNIO

In caso di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione del Regolamento Urbanistico senza che sia intervenuta l'approvazione del P.A., agli immobili e alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

  • - totale inedificabilità dell'area
  • - manutenzione straordinaria dei manufatti esistenti

DISCIPLINA SUCCESSIVA ALLA REALIZZAZIONE DEL PIANO ATTUATIVO

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti dal P.A., agli immobili ed aree comprese nel presente comparto si applica la seguente disciplina.

  • - parcheggi pubblici: vedi art. 86 delle norme di R.U.
  • - verde pubblico: vedi art. art. 90 delle norme di R.U.
  • - edifici prevalentemente ed esclusivamente residenziali: tessuto T9 - vedi art 60 delle norme di R.U.
  • - aree e corti private e condominiali: vedi art. 34 delle norme di R.U.