Schede normative e di orientamento progettuale

ELABORATO MODIFICATO A SEGUITO ACCOGLIMENTO OSSERVAZIONI

UBICAZIONE: Via dell'Aeroporto
UTOE: privata
DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale
- Area in via dell'Aeroporto mq 4.617
­- Area in via Indipendenza mq 430
Superficie Coperta esistente: mq 877
Volume esistente da recuperare: Banca in via Indipendenza mc 1.660

DATI PROGETTUALI

DESCRIZIONE

Trattasi di un ambito di trasformazione unitario formato da due aree non contigue:

• - la prima (Cp3a), attualmente occupata da un edificio sede di istituto bancario, si distingue per l'originaria funzione di piazza del mercato di Venturina
• - la seconda (Cp3b), attualmente libera da costruzioni, è situata in via dell'Areoporto tra il centro commerciale Coop e le prime residenze del Peep

OBIETTIVI e FINALITÀ

L'intervento persegue la seguente finalità prioritaria:

• - demolizione dell'edificio della banca al fine di ripristinare l'originaria piazza storica, in affaccio su via Indipendenza
• - delocalizzazione delle funzioni attuali in un ambito maggiormente accessibile e infrastrutturato con parcheggi pubblici
• - riprogettazione dello spazio ottenuto dalla demolizione dell'edificio della banca per la realizzazione di un mercatale e uno spazio pedonale.
• - realizzazione di un insediamento prevalentemente residenziale con mix funzionale direzionale­servizi nell'area individuata lungo via dell'Areoporto, a completamento di un tessuto urbano già consolidato
• - realizzazione di una fascia alberata lungo il viale di via dell'Areoporto, in continuità con quella già presente. L'intervento prevede, in subordine, la seguente finalità:
• - realizzazione di spazi e locali pubblici da destinare a funzioni sociali, ricreative, per il tempo libero e terzo settore;
• - realizzazione di un insediamento prevalentemente residenziale con mix funzionale direzionale­servizi nell'area individuata lungo via dell'Aeroporto, a completamento di un tessuto urbano già consolidato;
• - realizzazione di una fascia alberata lungo il viale di via dell'Aeroporto, in continuità con quella già presente.

DISPOSIZIONI GENERALI

Mediante Piano Attuativo di iniziativa privata è consentita la realizzazione di un complesso direzionale­residenziale lungo via dell'Aeroporto, per il quale l'assetto planovolumetrico presente nello schema allegato risulta indicativo. I comparti Cp3a e Cp3b, pertanto assumono unitariamente la veste di ambito di lottizzazione, con modalità attuative derivanti dalla normativa urbanistica generale e con diritti edificatori assegnati indistintamente all'insieme dei due comparti. Sono prescrittivi, nell'ipotesi prioritaria,i seguenti elementi progettuali:

• la realizzazione di una fascia a verde alberata lungo via dell'Areoporto, profonda 25 mt circa, in continuità di quella presente di fronte agli edifici PEEP e all'adiacente supermercato Coop. realizzazione di un edificio pluriarticolato: una parte trasversale a via dell'Aeroporto, dove il piano terra sarà riservato a funzioni direzionali e di servizio mentre il piano primo potrà ospitare anche funzioni residenziali. Il piano terra sarà contraddistinto dalla presenza di un porticato ad uso pubblico affacciato sul parcheggio; una parte compatta retrostante a 5 livelli, con il piano terra, porticato, destinato sia a garage che a funzioni direzionali e di servizio mentre i rimanenti livelli destinati anche alla residenza
• - la realizzazione di una strada di penetrazione accessibile da via dell' Areoporto e connessa a via Pier Paolo Pasolini, oggi strada chiusa.

Sono prescrittivi, nell'ipotesi subordinata, i seguenti elementi progettuali:

• la realizzazione di una fascia a verde alberata lungo via dell'Areoporto, profonda 25 mt circa, in continuità di quella presente di fronte agli edifici PEEP e all'adiacente supermercato Coop
• - realizzazione di un complesso edilizio pluriarticolato destinato a servizi, direzionale, residenziale, all'interno del quale dovrà essere realizzata e ceduta gratuitamente al Comune una SLP di almeno 400 mq, la cui articolazione sarà precisata in sede di approvazione di progetto;
• - la realizzazione di una strada di penetrazione accessibile da via dell' Areoporto e connessa a via Pier Paolo Pasolini, oggi strada chiusa. I parcheggi pubblici saranno dimensionati secondo lo standard con riferimento alla destinazione delle superfici. I parcheggi pertinenziali residenziali possono essere realizzati sia in spazi aperti che entro volumi mentre quelli per altre destinazioni d'uso solo in spazi aperti. Per i parcheggi direzionali deve essere rispettato il parametro di 80mq di parcheggi ogni 100 mq di superficie.

DIMENSIONAMENTO, PARAMETRI URBANISTICO-­EDILIZI e DESTINAZIONI D'USO AMMESSE

Dimensionamento dell'intervento:

1. 1) con delocalizzazione della banca
   nº alloggi 30
2. 2) con realizzazione e cessione di SLP al Comune
   ­n. alloggi 24

Parametri urbanistici

1. 1) con delocalizzazione della banca
   - altezza massima: per l'edificio a torre 5 piani fuori terra (PT + 4 piani), per l'edificio in linea 2 piani.
2. 2) con realizzazione e cessione di SLP al Comune
   - altezza massima: 4 piani fuori terra

Parametri edilizi

1. 1) con delocalizzazione della banca
   - tipologia ammessa: linea e torre
2. 2) con realizzazione e cessione di SLP al Comune
   - ­tipologia ammessa: linea , palazzina e schiera

Destinazioni d'uso ammesse

• - direzionale ­servizi ­residenziale

DISPOZIZIONI NORMATIVE

La realizzazione del complesso direzionale­residenziale di via dell'Areoporto (c.d. area di atterraggio) si attua mediante due distinte ipotesi di intervento. Quella ritenuta prioritaria, in collegamento con il recupero dell'area (di decollo) di via Indipendenza sulla quale oggi insiste l'edificio sede del Monte dei Paschi di Siena. Quella subordinata dove la perequazione si concretizza con la cessione gratuita al Comune di SLP da destinare a funzioni ricreative sociali. L'attuazione avverrà previa predisposizione e approvazione di un unico piano attuativo. Nell'ipotesi prioritaria la convenzione, da sottoscrivere tra l'Amministrazione comunale e gli aventi titolo, potrà prevedere l'attuazione separata degli interventi previsti per i comparti perequativi. In ogni caso l'inizio dei lavori di demolizione del fabbricato di via Indipendenza dovranno avvenire al momento della dichiarazione di agibilità/abitabilità del complesso di via dell'Areoporto. In sede di approvazione del piano attuativo potranno essere inserite ulteriori clausole di dettaglio. Nell'ipotesi subordinata, la convenzione urbanistica indicherà puntualmente le necessità e le caratteristiche degli spazi e locali pubblici da destinare a funzioni sociali e del terzo settore. Le superfici e i volumi da cedere al Comune non saranno soggetti al pagamento degli oneri d'urbanizzazione e del costo di costruzione. Ai fini dell'applicazione degli standard urbanistici l'area di via dell'Areoporto è considerata di espansione. Le disposizioni contenute nella presente scheda prevalgono sulle norme generali di cui all'articolo 7 delle NTA del Regolamento urbanistico.

OPERE e/o ATTREZZATURE PUBBLICHE e/o D'INTERESSE PUBBLICO

La realizzazione degli interventi di interesse privato del comparto di via dell'Areoporto, oltre al pagamento degli oneri d'urbanizzazione secondaria, è condizionata alla contestuale realizzazione delle seguenti opere pubbliche e/o di interesse pubblico:

• - realizzazione di parcheggi pubblici
• - realizzazione verde pubblico con messa a dimora di alberatura in continuità con il resto del viale alberato di via dell'Aeroporto
• - realizzazione della piazza mercatale di via Indipendenza inserita nel comparto perequativo collegato Cp3b o, in alternativa, la realizzazione e la cessione gratuita al Comune di 400 mq di SLP comprensiva di servizi e impianti
• - realizzazione delle reti tecnologiche a servizio del nuovo complesso edilizio nonché l'adeguamento delle reti esistenti qualora necessario
• - qualunque altra opera a rete oggi non ancora definibile, la cui necessità dovesse emergere in sede di approvazione del piano attuativo o di rilascio del titolo abilitativi

La realizzazione di tali opere pubbliche e la cessione gratuita delle relative aree, rientrano nell'ambito dell'ordinaria corresponsione del contributo per oneri d'urbanizzazione aventi natura di corrispettivo di diritto pubblico. A tal fine, pertanto, il privato attuatore può, in sede di convenzione con la pubblica amministrazione, liberamente assumere maggiori impegni patrimoniali.

Tutte le aree destinate alla realizzazione di opere pubbliche, compreso le reti tecnologiche sopra e sottoterra, saranno cedute gratuitamente al Comune, mentre le aree destinate alla realizzazione di opere di uso pubblico, e le relative reti, potranno rimanere nella disponibilità del soggetto attuatore. Le aree destinate a verde pubblico o di uso pubblico dovranno essere attrezzate e ultimate entro la prima dichiarazione di abitabilità del comparto. Per quanto indicato all'articolo 6 del presente Regolamento urbanistico è inoltre prescritta:

• ­la realizzazione di nº 2 alloggi di edilizia sociale, a canone sostenibile per almeno 10 anni

I beneficiari degli alloggi sociali saranno individuati dall'Amministrazione Comunale con gli strumenti regolamentari previsti per legge.

INVARIANTI STRUTTURALI e VINCOLI SOVRAORDINATI

L'area di cui trattasi non è interessata da invarianti strutturali né da vincoli urbanistici di natura sovraordinata.

FATTIBILITÀ GEOLOGICO ­IDRAULICA

Sotto l'aspetto geomorfologico l'area ricade nella Classe G.2c (pericolosità media) in relazione alle caratteristiche litotecniche del substrato (tavole 8.3 del R.U.). L'area lungo via dell'Aeroporto ricade parzialmente nella Classe I.2 (pericolosità media) e parzialmente nella Classe I.3 (pericolosità elevata), in quanto il perimetro delle aree potenzialmente interessate da sommersione per eventi con tempo di ritorno duecentennale (Tr200) attraversa il comparto in oggetto. Rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona ricade nella Classe 3 - Tutela elevata. Il giudizio di Fattibilità discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse corrisponde alla Classe F.2.g. (fattibilità con normali vincoli) per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.4.i (fattibilità limitata) per gli aspetti idraulici ed alla Classe F.2.t (fattibilità con normali vincoli).

Condizioni alla Trasformazione ed Interventi di messa in sicurezza:

Relativamente al rischio idraulico gli interventi di trasformazione sono legati alla messa in sicurezza definita a partire dagli scenari individuati negli studi idraulici condotti a supporto del presente R.U.; le operazioni di sistemazione arginale previste sul Fiume Cornia potranno ridurre i battenti idraulici delle diverse aree come rappresentato nello scenario di progetto, anch'esso allegato al R.U. Le valutazioni del rischio residuo dovranno essere condotte valutando i benefici delle opere realizzate attraverso studi idraulici omogenei con quelli realizzati a supporto del presente R.U., definendo le opere di messa in sicurezza e provvedendo anche alla mitigazione dei loro effetti sulle aree al contorno: la definizione delle soluzioni dovrà prevedere necessariamente la compensazione in loco dei volumi di acqua sottratti dai nuovi interventi, oltre ad evitare la realizzazione di opere che alterino significativamente il deflusso delle acque superficiali.

OPERE DI TUTELA e VALORIZZAZIONE DEL PAESAGGIO

Gli interventi di riqualificazione urbana previsti per il comparto Cp3b non determinano interferenze con le azioni di tutela e salvaguardia del paesaggio.

MODALITÀ D'ATTUAZIONE

Piano attuativo di iniziativa privata convenzionato.

DISCIPLINA IN ASSENZA DI PIANO ATTUATIVO o IN CASO DI SCADENZA DEL QUINQUENNIO

In caso di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione del Regolamento Urbanistico senza che sia intervenuta l'approvazione del P.A., agli immobili e alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

• - totale inedificabilità dell'area

DISCIPLINA SUCCESSIVA ALLA REALIZZAZIONE DEL PIANO ATTUATIVO

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti dal P.A., agli immobili ed aree comprese nel presente comparto si applica la seguente disciplina:

• - parcheggi pubblici: vedi art. 86 delle norme di R.U.
• - ps.verde pubblico: vedi art. art. 90 delle norme di R.U.
• - edifici prevalentemente ed esclusivamente residenziali: tessuto T9 ­vedi art 60 delle norme di R.U.
• - aree e corti private e condominiali: vedi art. 34 delle norme di R.U.