Norme Tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico

1 - Tenuto conto delle vigenti leggi nazionali e regionali, gli interventi sul patrimonio edilizio esistente sono compresi nelle seguenti categorie:

1. a - manutenzione ordinaria;
2. b - manutenzione straordinaria;
3. c - restauro e risanamento conservativo;
4. d - ristrutturazione edilizia;
5. e - superamento delle barriere architettoniche ed adeguamento degli immobili per le esigenze dei disabili;
6. f - addizioni volumetriche non assimilate alla ristrutturazione edilizia;
7. g - sostituzione edilizia;
8. h - ristrutturazione urbanistica.

Tali categorie si riferiscono sia agli edifici che alle pertinenze esterne.

2 - Manutenzione ordinaria
Gli interventi riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Gli interventi non si applicano agli elementi strutturali degli edifici e non devono comportare la modifica delle caratteristiche architettoniche e dell'aspetto esteriore degli edifici. Essi si articolano in opere interne e opere esterne.

• Opere interne:
  • - pulitura e sostituzione degli intonaci e dei rivestimenti;
  • - tinteggiatura, riparazione e sostituzione degli infissi e dei serramenti;
  • - riparazione e sostituzione dei pavimenti;
  • - riparazione e sostituzione di impianti tecnologici (idraulico, elettrico, fognario, di riscaldamento, di ventilazione), purché ciò non comporti la creazione di nuovi volumi e superfici e non si tratti di opere di rilevanza tale da modificare elementi e parti significative dell'organismo edilizio.
• Opere esterne:
  • - pulitura, rinnovo e ripristino degli intonaci e dei rivestimenti;
  • - tinteggiatura, riparazione degli infissi e dei serramenti;
  • - riparazione e rinnovo dei manti di copertura dei tetti e posa in opera della guaina bituminosa sul solaio di copertura;
  • - riparazione e rinnovo delle parti non strutturali del tetto;
  • - riparazione e rinnovo di grondaie e canne fumarie;
  • - riparazione e sostituzione di impianti tecnici esistenti (idraulico, elettrico, fognario, termico, ventilazione);
  • - riparazione e rinnovo delle pavimentazioni;
  • - tinteggiatura, riparazione e rinnovo delle recinzionii; realizzazione di recinzioni a maglia sciolta e pali semplicemente infissi al suolo senza opere in muratura;
  • - rinnovamento e adeguamento tecnologico di impianti in edifici produttivi e artigianali senza variazioni della destinazione d'uso e del tipo di produzione.

Per gli edifici produttivi costituiscono inoltre interventi di manutenzione ordinaria quelli definiti come tali dalla Circolare Ministeriale 1918/77.

3 - Manutenzione straordinaria
Gli interventi riguardano le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire le parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici senza alterare i volumi e le superfici delle singole unità. Tali interventi non potranno comunque alterare i caratteri architettonici degli edifici, in particolare per quanto riguarda gli edifici di particolare pregio architettonico-ambientale e/o storico-documentale nel rispetto della disciplina definita all'Art. 10 delle presenti N.T.A.
Gli interventi di manutenzione straordinaria non possono comportare modifiche alla destinazione d'uso né alterare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari.
Essi si articolano in opere interne ed opere esterne.

• Opere interne:
  • - modifica, apertura e chiusura di porte;
  • - demolizione con ricostruzione di tramezzi, con o senza modifica di materiali;
  • - adeguamento delle murature perimetrali, delle coperture, dei solai ai fini della coibentazione termica ed acustica;
  • - realizzazione e integrazione di servizi igienico-sanitari e tecnologici purché non comportino modifiche dell'organismo edilizio;
  • - rifacimento o installazione di impianti di ascensore o montacarichi purché non comportino modifiche dell'organismo edilizio;
  • - demolizione con ricostruzioni di parti ammalorate delle fondazioni o dei muri portanti con o senza modifiche dei materiali;
  • - consolidamento, demolizione con ricostruzione di parti ammalorate di solai, volte e scale, con o senza modifiche dei materiali ma senza modifica di quota;
  • - installazione e modifica di impianti tecnologici (idraulico, elettrico, fognario, riscaldamento, ventilazione).
• Opere esterne:
  • - rifacimento e realizzazione di tinteggiature, intonaci, rivestimenti e pavimenti con caratteristiche diverse da quelle esistenti;
  • - sostituzione di infissi e serramenti con caratteristiche diverse da quelle esistenti;
  • - rifacimento e sostituzione dei manti di copertura dei tetti anche con materiali diversi da quelli esistenti;
  • - rifacimento delle strutture di copertura. Le quote di imposta e di colmo delle coperture potranno essere lievemente modificate per consentire la realizzazione di cordolo antisismico;
  • - modifica delle recinzioni e delle altre sistemazioni di parti esterne (pavimentazioni, muri di sostegno …)
  • - inserimento di vespai, scannafossi, isolamenti termoacustici ed altre impermeabilizzazioni;
  • - installazioni di impianti solari e di pompe di calore.

Le opere finalizzate al superamento delle barriere architettoniche ai sensi della L. 13/89 che consistono in rampe e ascensori o manufatti che non alterino la sagoma dell'edificio sono assimilabili alla manutenzione straordinaria.

4 - Restauro e risanamento conservativo
Gli interventi sono rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurare la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi architettonici, tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essa compatibili; tali interventi comprendono il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio; tali interventi comprendono altresì gli interventi sistematici, eseguiti mantenendo gli elementi tipologici formali e strutturali dell'organismo edilizio, volti a conseguire l'adeguamento funzionale degli edifici, ancorché recenti.

Comprendono:

• - Restauro
  Riguarda edifici di interesse storico-architettonico. Può comportare interventi sulle strutture non resistenti interne, sulle aperture e su altre parti esterne, purché nel rispetto degli elementi tecno-morfologici caratterizzanti; modificazione o sostituzione degli elementi della struttura resistente solo se documentata l'impossibilità di recuperarli e comunque nel rispetto del comportamento statico globale dell'organismo edilizio; eliminazione di superfetazioni e parti che alterino l'organismo edilizio compromettendone stabilità e fruibilità; ricostruzione di parti dell'edificio crollato o demolito, comunque in presenza di adeguata documentazione; conservazione e ripristino di spazi liberi (corti, larghi, chiostri, orti).
• - Risanamento conservativo
  Può comportare l'inserimento di elementi accessori e impianti richiesti dall'uso previsto, ma comunque rispettando la struttura esistente e gli elementi architettonici e tecno-morfologici caratterizzanti.
  Il risanamento conservativo può comportare: limitate modifiche distributive interne senza alterazione delle caratteristiche tipologiche; installazione di impianti tecnici riguardanti l'intero organismo edilizio (ascensori, montacarichi e simili) senza volume aggiuntivo; inserimento di volumi accessori (doppi pavimenti, controsoffittature strutturali, scale interne secondarie, soppalchi ovvero elementi accessori) senza alterazioni delle strutture esistenti; inserimento di impianti, idro-sanitari, elettrici e termici centralizzati senza alterazioni della consistenza fisica dell'edificio e modifiche delle superfici e volumi esistenti, riapertura di porte o finestre tamponate. Conservazione e ripristino degli spazi liberi (corti, larghi, chiostri).

Gli interventi di restauro e risanamento conservativo comprendono altresì la modifica delle unità immobiliari purché ciò non determini l'alterazione dell'impianto tipologico e delle caratteristiche architettoniche; in particolare ciò non dovrà portare modifiche sostanziali al sistema dei collegamenti verticali e all'impaginato dei prospetti. Il frazionamento non dovrà comunque determinare la formazione di unità immobiliari con Slp inferiore a 55 mq. nei centri abitati e a 70 mq. fuori dai centri abitati; potranno essere concesse deroghe a tale limite, in sede di valutazione del progetto, quando la superficie complessiva dell'unità immobiliare da suddividere sia inferiore a 120 mq. nei centri abitati, e a 140 mq. fuori dai centri abitati, o comunque si dimostri impossibile rispettare il limite minimo di 55 mq. nei centri abitati e di 70 mq. fuori dai centri abitati per tutte le unità realizzate; in quest'ultimo caso la deroga è concessa relativamente ad una sola unità.

5 - Ristrutturazione edilizia
Gli interventi sono rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente; tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti; comprendono inoltre gli interventi necessari per l'adeguamento alla normativa antisismica.
Tali interventi possono comprendere inoltre:

1. 1) - le demolizioni con fedele ricostruzione degli edifici, intendendo per fedele ricostruzione quella realizzata con gli stessi materiali o con materiali analoghi, nonché nella stessa collocazione e con lo stesso ingombro planivolumetrico, fatte salve esclusivamente le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica;
2. 2) - la demolizione di volumi secondari, facenti parte di un medesimo organismo edilizio, e la loro ricostruzione nella stessa quantità o in quantità inferiore ancorché in diversa collocazione sul lotto di pertinenza;
3. 3) - le addizioni funzionali di nuovi elementi agli organismi edilizi esistenti, che non configurino nuovi organismi edilizi, con le quali si realizzino:
   • - servizi igienici, volumi tecnici e/o autorimesse legate da vincolo pertinenziale ad unità immobiliari esistenti all'interno dei perimetri dei centri abitati;
   • -il rialzamento del sottotetto, al fine di renderlo abitabile, sempreché l'altezza interna netta media - senza considerare eventuali tramezzature - non sia inferiore a ml. 1,50 e l'altezza di progetto non risulti superiore a quella degli edifici latistanti; è altresì compresa in questa fattispecie la sopraelevazione di edifici ad un solo piano qualora funzionale alla suddivisione in due livelli del volume derivante dall'intervento, purché la parte aggiunta non abbia altezza interna netta superiore a ml. 1,20.
   Tali addizioni non possono determinare aumento del numero delle unità immobiliari e devono mantenere una relazione funzionale stabile con l'unità immobiliare di riferimento. Esse sono comunque concesse "una tantum" dall'approvazione del R.U.

Ai fini delle presenti norme le opere di ristrutturazione edilizia si suddividono nelle seguenti categorie:

• - ristrutturazione edilizia di tipo a
• - ristrutturazione edilizia di tipo b
• - ristrutturazione edilizia di tipo c
• - ristrutturazione edilizia di tipo d

Ristrutturazione edilizia di tipo a
Gli interventi di ristrutturazione edilizia di tipo a comprendono le opere che comportino la riorganizzazione funzionale interna delle singole unità immobiliari, anche, dove l'altezza lo consenta e senza aumento di volume, con aumento della Slp, con modifiche agli elementi verticali strutturali e non strutturali fermi restando i caratteri architettonici e decorativi dell'edificio, nonché agli elementi costituenti arredo urbano. È ammessa l'eliminazione di eventuali superfetazioni. Sono inoltre ammessi interventi volti al recupero di superfici non utilizzate a fini abitativi, anche tramite aperture di finestre sui fronti secondari e/o finalizzati al recupero residenziale di volumi diversamente utilizzati purché compatibili con la destinazione residenziale. Non è ammessa la modifica e/o la nuova realizzazione di aperture nel caso di fronti con carattere unitario e compiuto, ma è sempre consentita la riapertura di porte e finestre tamponate; negli altri casi si dovrà comunque salvaguardare l'impaginato presente, anche se irregolare, e dovranno essere impiegate forme, dimensioni e proporzioni conformi a quelle esistenti.
Eventuali modifiche nel numero delle unità immobiliari non dovranno alterare in modo sostanziale il sistema dei collegamenti verticali. Il frazionamento non dovrà comunque determinare la formazione di unità immobiliari con Slp inferiore a 55 mq. nei centri abitati e a 70 mq. fuori dai centri abitati; potranno essere concesse deroghe a tale limite, in sede di valutazione del progetto, quando la superficie complessiva dell'unità immobiliare da suddividere sia inferiore a 120 mq. nei centri abitati, e a 140 mq. fuori dai centri abitati, o comunque si dimostri impossibile rispettare il limite minimo di 55 mq. nei centri abitati e di 70 mq. fuori dai centri abitati per tutte le unità realizzate; in quest'ultimo caso la deroga è concessa relativamente ad una sola unità. Non sono ammesse le opere definite ai precedenti punti 1), 2) e 3).

Ristrutturazione edilizia di tipo b
Gli interventi di ristrutturazione edilizia di tipo b comprendono esclusivamente le opere definite al precedente punto 3).

Ristrutturazione edilizia di tipo b
Gli interventi di ristrutturazione edilizia di tipo c comprendono tutte le opere definite ai precedenti punti 1), 2) e 3).

Ristrutturazione edilizia di tipo d
Gli interventi di ristrutturazione edilizia di tipo d comprendono le opere definite ai precedenti punti 1) e 2), con esclusione delle opere definite al precedente punto 3).

6 - Superamento delle barriere architettoniche ed adeguamento degli immobili per le esigenze dei disabili
Tali interventi si intendono anche in aggiunta ai volumi esistenti e in deroga agli indici di fabbricabilità; possono comportare la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio.

7 - Addizioni volumetriche non assimilate alla ristrutturazione edilizia
Tali interventi possono configurare nuovi organismi edilizi; non comprendono le addizioni funzionali, come specificato al precedente comma 5 punto 3).
Comprendono addizioni "una tantum" e non cumulabili agli interventi previsti dal comma 5 punto 3):

1. a) - in aderenza o in sopraelevazione, nel rispetto dei limiti di impermeabilizzazione e dei parametri relativi alle distanze, secondo quanto disciplinato in riferimento a singoli Sottosistemi e Classi o a specifiche aree di intervento;
2. b) - in sopraelevazione, nel caso di edifici di un solo piano fuori terra, per l'aggiunta di un nuovo piano.

Nel caso di sopraelevazione l'altezza di progetto non dovrà essere superiore a quella degli edifici latistanti.
Possono determinare aumento delle unità immobiliari; in tal senso si configurano come addizioni volumetriche le addizioni funzionali descritte al comma 5 punto 3) qualora comportino aumento delle unità immobiliari.

8 - Sostituzione edilizia
Tali interventi sono intesi come demolizione e ricostruzione di volumi esistenti non assimilabile alla ristrutturazione edilizia, anche con diversa articolazione, collocazione e destinazione d'uso, senza alcun intervento sulle opere d'urbanizzazione.

9 - Ristrutturazione urbanistica
Gli interventi sono quelli rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico d'interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.