1. Obiettivi:

• realizzazione della nuova viabilità di collegamento tra via del Varco e la Strada della Castagneta, in sostituzione dell'attraversamento di Vaggio e per risolvere la criticità della strettoia del ponte sul Resco al confine con Reggello;
• individuazione del corridoio infrastrutturale propedeutico alla realizzazione della nuova viabilità di collegamento con la Strada Provinciale Ponte Matassino Reggello, con un nuovo ponte sul Resco;
• ridefinizione del margine edificato a monte di Vaggio;
• individuazione di spazi verdi di uso pubblico e collettivo ad integrazione dell'abitato;
• riqualificazione e bonifica dell'insediamento a suo tempo destinato all'allevamento in località Fornacina.

2. Destinazione d'uso: Residenza; servizi sportivi coperti e impianti sportivi all'aperto, commercio al dettaglio corrispondente ad esercizi di vicinato e somministrazione di alimenti e bevande (Ce), attività agricole e funzioni connesse e complementari.

3. Modalità di attuazione ed unità minime di intervento: Piano Attuativo; due unità minime di intervento.

4. Dimensionamento:

U.M.I. 1 (parte nord-est, dalla Fornacina a Commezzano)

area di intervento (ST): 64.102 mq.

SUL massima di nuova edificazione (R): 2.500 mq. - numero alloggi massimo: 26

numero piani massimo: 2

Rapporto di Copertura massimo: 0,30

l'attuazione degli interventi di nuova edificazione - da realizzarsi esclusivamente in continuità con l'abitato di Vaggio, nell'area appartenente al sottosistema residenziale R1 (Centri principali) classificata come zona C - è condizionata alla contestuale demolizione di tutti i fabbricati presenti alla Fornacina, ad esclusione degli edifici soggetti a recupero sotto citati, ed alla riqualificazione complessiva dell'ambito, con la totale bonifica dei luoghi, oltre che alla realizzazione della nuova viabilità;

SUL esistente (circa 610 mq.) dall'intervento di recupero della casa colonica - ristrutturazione edilizia limitata di tipo a (ri-a) - con mutamento della destinazione d'uso in commercio al dettaglio corrispondente ad esercizi di vicinato e somministrazione di alimenti e bevande (Ce) o mantenendo la destinazione ad attività agricole e funzioni connesse e complementari anche con l'introduzione di attività quali in particolare quelle agrituristiche e l'agricampeggio;

SUL esistente (circa 1.250 mq.) dall'intervento di recupero dell'edificio recente ad un solo livello (capannone) a nord - ristrutturazione edilizia limitata di tipo b (ri-b) - con mutamento della destinazione d'uso in servizi sportivi coperti (ad esempio maneggio) o mantenendo la destinazione ad attività agricole e funzioni connesse e complementari;

agli interventi di recupero saranno collegati gli interventi di sistemazione delle aree di pertinenza, con eventuale individuazione di spazi per impianti sportivi all'aperto funzionali ed integrativi agli usi principali degli edifici;

opere ed attrezzature pubbliche da realizzare:

verde (Sv) 1.520 mq. (nuovo insediamento in località Commezzano)

parcheggi (Sp) 510 mq. (nuovo insediamento in località Commezzano)

strade circa 950 ml., dei quali una parte quale ampliamento ed adeguamento dei tracciati esistenti e dell'innesto sulla Strada della Castagneta (viabilità di accesso alla Fornacina)

aree da cedere: 12.000 mq. per la realizzazione di verde pubblico e di compensazione lungo il nuovo tracciato viario.

U.M.I. 2 (parte sud-ovest, via del Varco)

area di intervento (ST): 62.265 mq.

SUL massima (R): 4.745 mq. - numero alloggi massimo: 50

numero piani massimo: 2

Rapporto di Copertura massimo: 0,30

opere ed attrezzature pubbliche da realizzare:

verde (Sv) 2.900 mq., nella parte a nord di via del Varco ed in particolare in prosecuzione del giardino esistente

parcheggi (Sp) 1.000 mq., in corrispondenza dei nuovi insediamenti

strade 300 ml. (ad est di via del Varco), con realizzazione di una nuova rotatoria all'intersezione con via del Varco

aree da cedere: 17.000 mq. per il corridoio infrastrutturale destinato alla nuova viabilità di collegamento con Reggello e per la realizzazione di spazi pubblici a servizio del nucleo di Case Failla.

Totale

area di intervento (ST): 126.367 mq.

SUL massima(R): 7.245 mq. - numero alloggi massimo: 76

opere ed attrezzature pubbliche da realizzare:

verde (Sv) 4.420 mq.

parcheggi (Sp) 1.510 mq.

strade 1.250 ml.

aree da cedere: mq. 29.000 mq.

5. Disposizioni specifiche:
La nuova viabilità da realizzare ad est di via del Varco dovrà configurarsi come viale alberato, dotato di adeguati ed ampi spazi anche per la circolazione pedonale e ciclabile; la sezione stradale (carreggiata e spazi di circolazione in generale) è orientativamente individuata con una dimensione pari a 12 ml.

L'impianto di progetto dovrà limitare il numero di accessi carrabili diretti dalla nuova viabilità.

L'insediamento dovrà essere strutturato in modo da mantenere dei varchi inedificati con funzione di connessioni e penetranti verdi, in corrispondenza dei quali saranno individuati i percorsi di collegamento con il tessuto urbano consolidato ed in particolare con gli spazi di principale interesse pubblico e collettivo; i varchi più importanti dovranno essere individuati in corrispondenza del giardino pubblico tra via Veneto e via Umbria e lungo il corso d'acqua sul retro di via Sardegna. L'edificazione dovrà rapportarsi con il tessuto urbano esistente commisurando in particolare le altezze a quelle dei fabbricati circostanti e riprendendo, ove possibile, gli allineamenti presenti.

Non sono consentiti interventi di nuova edificazione nell'area soggetta a tutela paesistica delle strutture urbane e degli aggregati individuata dal P.T.C.P., posta a valle di Case Failla.

Nel tratto di via del Varco all'ingresso di Vaggio provenendo da Faella, in considerazione della panoramicità che lo caratterizza dovranno essere mantenute e valorizzate le aperture visuali verso il fronte collinare di Reggello, evitando l'alterazione del declivio naturale.

Nella parte sud è prevista la riqualificazione del margine del nucleo di Case Failla.

Il nuovo tracciato viario di collegamento con Reggello riportato nella tavola Usi del suolo e modalità d'intervento ed attuazione ad ovest di via del Varco costituisce una rappresentazione meramente indicativa dell'assetto finale a seguito della completa riorganizzazione della viabilità; la realizzazione di tale tracciato non è prevista dal presente Regolamento Urbanistico. In questo caso il disegno della viabilità e delle aree verdi contermini individuano la fascia corrispondente al corridoio infrastrutturale destinato alla nuova viabilità. Tale fascia, da mantenere libera da manufatti di qualunque tipo, dovrà essere conservata nella caratterizzazione attuale del territorio rurale, anche per quanto riguarda la vegetazione arborea ed arbustiva, evitando nuovi assetti estranei al contesto ed in particolare quelli di tipo urbano o suburbano; è ammessa la realizzazione di spazi verdi per il gioco e la pratica sportiva informale, purché in assenza di costruzioni in elevazione e di aree pavimentate.

6. Prescrizioni integrative per gli aspetti ambientali:

È prescritta la bonifica delle aree appartenenti all'allevamento, in particolare per quanto riguarda i laghi di accumulo.

Dovranno essere predisposte adeguate misure per compensare e mitigare l'impatto della nuova strada in termini di inquinamento acustico ed atmosferico, anche attraverso la predisposizione di impianti vegetazionali di filtro.

Il tracciato della nuova strada dalla Castagneta a via del Varco dovrà essere messo a punto sulla base di rilievi e studi di dettaglio, in particolare per il tratto ad est ed in prossimità dell'ambito fluviale, dove l'andamento orografico è più complesso. In prossimità dell'abitato di Vaggio e di Commezzano la strada sarà in ogni caso localizzata in corrispondenza del tracciato della condotta fognaria recentemente realizzata (sul lato a valle), anche al fine di ottimizzare e coordinare le opere di manutenzione delle infrastrutture di interesse pubblico.

Per quanto riguarda la disponibilità della risorsa idrica, l'approvazione del piano attuativo è subordinata al parere favorevole del Gestore del Servizio Idrico Integrato e all'impegno a rinnovare o potenziare la rete di approvvigionamento dell'acquedotto esistente prima della conclusione delle opere.