Norme tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico

Variante 12approvata con D.C.C. n. 104 del 29.07.10

Varianti al Regolamento Urbanistico

Seleziona le Varianti dall'elenco sottostante per vedere le variazioni della Normativa e scaricare le Tavole cartografiche modificate nel corso del tempo.

  1. 29.03.19 - Variante 20 (vigente)
    1. tav01k_C02_var20_adoz.pdf
    2. tav02k_B03_var20_controd.pdf
    3. tav02k_B04_var20_adoz.pdf
    4. tav02k_B05_var20_adoz.pdf
    5. tav02k_B09_var20_controd.pdf
    6. tav02k_B13_var20_controd.pdf
    7. tav02k_B14_var20_controd.pdf
    8. tav02k_B15_var20_adoz.pdf
    9. tav02k_B19_var20_controd.pdf
    10. tav02k_B21_var20_adoz.pdf
  2. 22.04.16 - Variante 19
    1. tav02k_B08_var19.pdf
  3. 17.09.15 - Variante 18
    1. tav10k_a01_approv_var18.pdf
    2. tav02k_b04_approv_var18.pdf
  4. 26.11.14 - Variante 17
    1. tav02k_b08_approv_var17.pdf
  5. 18.09.14 - Variante 15
    1. tav01k_c02_approv_var15.pdf
    2. tav02k_b04_approv_var15.pdf
    3. tav02k_b05_approv_var15.pdf
    4. tav02k_b11_approv_var15.pdf
    5. tav02k_b12_approv_var15.pdf
    6. tav02k_b14_approv_var15.pdf
    7. tav10k_a2_approv_var15.pdf
    8. tav10k_a3_approv_var15.pdf
  6. 07.11.13 - Variante 14
    1. tav10k_a1_approva_var14.pdf
  7. 04.04.12 - Variante 13
    1. tav01k_c01_approv_var13.pdf
    2. tav02k_b03_approv_var13.pdf
    3. tav02k_b04_approv_var13.pdf
    4. tav02k_b05_approv_var13.pdf
    5. tav02k_b06_approv_var13.pdf
    6. tav02k_b07_approv_var13.pdf
    7. tav02k_b08_approv_var13.pdf
    8. tav02k_b09_approv_var13.pdf
    9. tav02k_b10_approv_var13.pdf
    10. tav02k_b11_approv_var13.pdf
    11. tav02k_b13_approv_var13.pdf
    12. tav02k_b14_approv_var13.pdf
    13. tav02k_b16_approv_var13.pdf
    14. tav02k_b19_approv_var13.pdf
    15. tav10k_a1_approv_var13.pdf
    16. tav10k_a2_approv_var13.pdf
    17. tav10k_a4_approv_var13.pdf
  8. 29.07.10 - Variante 12
    1. tav_02k_b09_approv_var12.pdf
    2. tav_02k_b11_approv_var12.pdf
  9. 22.12.09 - Variante di assestamento
    1. tav_10k_a1_approv_var_assest.pdf
    2. tav_10k_a2_approv_var_assest.pdf
    3. tav_10k_a3_approv_var_assest.pdf
    4. tav_10k_a4_approv_var_assest.pdf
    5. tav_02k_b3_approv_var_assest.pdf
    6. tav_02k_b4_approv_var_assest.pdf
    7. tav_02k_b5_approv_var_assest.pdf
    8. tav_02k_b6_approv_var_assest.pdf
    9. tav_02k_b7_approv_var_assest.pdf
    10. tav_02k_b8_approv_var_assest.pdf
    11. tav_02k_b9_approv_var_assest.pdf
    12. tav_02k_b10_approv_var_assest.pdf
    13. tav_02k_b11_approv_var_assest.pdf
    14. tav_02k_b12_approv_var_assest.pdf
    15. tav_02k_b13_approv_var_assest.pdf
    16. tav_02k_b14_approv_var_assest.pdf
    17. tav_02k_b16_approv_var_assest.pdf
    18. tav_02k_b17_approv_var_assest.pdf
    19. tav_02k_b18_approv_var_assest.pdf
    20. tav_02k_b19_approv_var_assest.pdf
    21. tav_02k_b20_approv_var_assest.pdf
    22. tav_01k_c2_approv_var_assest.pdf
  10. 30.09.09 - Variante 11
    1. tav_02k_b6_approv_var11.pdf
  11. 12.03.09 - Variante 9
    1. tav_02k_b5_approv_var09.pdf
  12. 27.11.08 - Variante 8
    1. tav_10k_a4_approv_var08.pdf
    2. tav_02k_b5_approv_var08.pdf
  13. 25.09.08 - Variante 6
    1. tav_01k_c2_approv_var06.pdf
    2. tav_02k_b04_approv_var06.pdf
    3. tav_02k_b06_approv_var06.pdf
    4. tav_02k_b07_approv_var06.pdf
    5. tav_02k_b10_approv_var06.pdf
    6. tav_02k_b11_approv_var06.pdf
    7. tav_02k_b12_approv_var06.pdf
    8. tav_02k_b14_approv_var06.pdf
    9. tav_02k_b18_approv_var06.pdf
    10. tav_02k_b19_approv_var06.pdf
    11. tav_02k_b20_approv_var06.pdf
    12. tav_10k_a2_approv_var06.pdf
  14. 29.05.08 - Variante 7
    1. tav10k_a4_var07_20080529.pdf
  15. 17.04.08 - Variante 5
    1. tav02k_b13_var05_20080417.pdf
  16. 27.09.07 - Variante 4
    1. tav02k_b04_var04_20070927.pdf
    2. tav02k_b06_var04_20070927.pdf
    3. tav02k_b09_var04_20070927.pdf
    4. tav02k_b10_var04_20070927.pdf
    5. tav02k_b12_var04_20070927.pdf
    6. tav02k_b13_var04_20070927.pdf
    7. tav02k_b15_var04_20070927.pdf
    8. tav02k_b17_var04_20070927.pdf
    9. tav02k_b18_var04_20070927.pdf
  17. 11.04.07 - Variante 3 contestuale a Piano di Recupero
  18. 22.02.07 - Variante 3
    1. tav10k_a1_var03_20070222.pdf
    2. tav02k_b09_var03_20070222.pdf
    3. tav02k_b10_var03_20070222.pdf
    4. tav02k_b12_var03_20070222.pdf
    5. tav02k_b13_var03_20070222.pdf
  19. 22.02.07 - Variante 2
    1. tav02k_b03_var02_20070222.pdf
    2. tav02k_b05_var02_20070222.pdf
    3. tav02k_b12_var02_20070222.pdf
    4. tav02k_b19_var02_20070222.pdf
    5. tav02k_b21_var02_20070222.pdf
  20. 26.10.05 - Variante 1
    1. tav2k_05_v1_controd.pdf
    2. tav2k_09_v1_controd.pdf
    3. tav2k_12_v1_controd.pdf
    4. tav2k_13_v1_controd.pdf
    5. tav2k_16_v1_controd.pdf
    6. tav2k_18_v1_controd.pdf
    7. tav2k_19_v1_controd.pdf
  21. 18.04.03 - Iniziale
    1. tav10k_a1.pdf
    2. tav10k_a2.pdf
    3. tav10k_a3.pdf
    4. tav10k_a4.pdf
    5. tav10k_altrivinc_e1.pdf
    6. tav10k_altrivinc_e2.pdf
    7. tav10k_altrivinc_e3.pdf
    8. tav10k_altrivinc_e4.pdf
    9. tav10k_tuteleptc_h1.pdf
    10. tav10k_tuteleptc_h2.pdf
    11. tav10k_tuteleptc_h3.pdf
    12. tav10k_tuteleptc_h4.pdf
    13. tav10k_utoe_i1.pdf
    14. tav10k_utoe_i2.pdf
    15. tav10k_utoe_i3.pdf
    16. tav10k_utoe_i4.pdf
    17. tav10k_vidrogeol_d1.pdf
    18. tav10k_vidrogeol_d2.pdf
    19. tav10k_vidrogeol_d3.pdf
    20. tav10k_vidrogeol_d4.pdf
    21. tav1k_c01.pdf
    22. tav1k_c02.pdf
    23. tav2k_b01.pdf
    24. tav2k_b02.pdf
    25. tav2k_b03.pdf
    26. tav2k_b04.pdf
    27. tav2k_b05.pdf
    28. tav2k_b06.pdf
    29. tav2k_b07.pdf
    30. tav2k_b08.pdf
    31. tav2k_b09.pdf
    32. tav2k_b10.pdf
    33. tav2k_b11.pdf
    34. tav2k_b12.pdf
    35. tav2k_b13.pdf
    36. tav2k_b14.pdf
    37. tav2k_b15.pdf
    38. tav2k_b16.pdf
    39. tav2k_b17.pdf
    40. tav2k_b18.pdf
    41. tav2k_b19.pdf
    42. tav2k_b20.pdf

Capo I Disposizioni generali

Art. 123 Aree di trasformazione

1. Nelle aree individuate nelle tavole "Usi del suolo e modalità d'intervento" contrassegnate con la sigla AT sono previsti una serie di interventi la cui attuazione dovrà avvenire in modo unitario o coordinato, secondo le indicazioni riferite all'intera area di intervento e riportate al successivo art. 124.

2. I singoli interventi previsti all'interno di tali aree possono riguardare:

  1. a. interventi sul patrimonio edilizio esistente, come disciplinati al Titolo VIII;
  2. b. interventi di nuova edificazione, come disciplinati al Titolo IX;
  3. c. interventi relativi al trattamento del suolo, come disciplinati al Titolo VII.

3. Le quantità indicate al successivo art. 124 e riferite alle aree per spazi pubblici attrezzati e ai parcheggi, sono da considerare quantità minime inderogabili da osservare per l'attuazione dei relativi interventi, in applicazione del D.M. 2 aprile 1968 n.1444.

4. Le opere di urbanizzazione primaria identificate all'interno delle aree AT non possono essere trasferite o monetizzate e la loro realizzazione e cessione all'Amministrazione Comunale, così come quella relativa agli interventi sul suolo, è a totale carico dei privati proponenti i quali, secondo le disposizioni dell'art. 26 comma 5 della L.R. 52/99, possono scomputare i relativi oneri dal pagamento delle quote di urbanizzazione primaria e secondaria a loro carico fino alla concorrenza dell'importo delle opere eseguite.

Art. 124 Prescrizioni per l'attuazione delle aree AT

1. Nelle aree individuate nelle tavole "Usi del suolo e modalità d'intervento" contrassegnate con la sigla AT sono previsti una serie di interventi la cui attuazione dovrà avvenire secondo quanto indicato e prescritto dal comma 2 dell'art. 21; per tali aree l'Amministrazione Comunale potrà ricorrere all'attuazione anche mediante i comparti edificatori previsti dall'art. 23 della Legge Urbanistica.

1 bis. Preliminarmente all'approvazione definitiva dei Piani attuativi ovvero alla stipula della convenzione nel caso di ATCC si dovrà procedere all'acquisizione del parere del Servizio Idrico Integrato in merito alla disponibilita di risorse idriche e depurative.

2. La verifica degli standards è obbligatoria per ogni area soggetta a Piano Attuativo; laddove in sede di indagine si constati un esubero delle aree a standard, ovvero le stesse non risultino reperibili all'interno dell'area interessata dal Piano Attuativo, il responsabile del servizio, previo parere della Commissione Urbanistica, può dichiarare che il piano non necessita di dotazione di standard aggiuntivi e quindi procedere alla monetizzazione del valore delle aree a ciò destinate, ovvero, dichiarare che gli standard debbano essere reperiti altrove, previa eventuale adozione di variante allo strumento urbanistico.

3. Le aree AT sotto riportate sono inoltre assoggettate alle seguenti ulteriori prescrizioni:

  1. - ATPA1: obbligo di prevedere la messa a dimora di alberature di alto fusto lungo i margini della zona a verde pubblico.
  2. - ATPA2: dovrà essere prevista una superficie minima da destinare a verde pubblico pari a mq. 16.189 ed un minimo di 419 posti auto pubblici; in sede di redazione del P.P. dovrà essere prevista una fascia inedificata della larghezza di 50 ml. lungo il margine del parco dell'Elsa.
  3. - ATPA3: l'intervento dovrà essere attuato attraverso un Piano Particolareggiato di iniziativa pubblica che dovrà prevedere la realizzazione di un passaggio pubblico di adeguate dimensioni per la comunicazione tra la Piazza Arnolfo e la nuova viabilità sulla vecchia linea ferroviaria nonche l'accesso al parcheggio interrato esistente.
  4. - ATPA4: in sede di redazione del Piano Particolareggiato le previsioni relative alla viabilità interna ed alla individuazione delle aree a parcheggio, fermo restando la quantità di quest'ultime, potrà essere modificata qualora la tipologia e dimensione delle attività da insediare necessitino di spazi diversi da quelli previsti dal Regolamento Urbanistico.
  5. - ATPA -A: ai sensi dell'art.1, commi 258 e 259 della legge Finanziaria 2008, in sede di redazione del Piano Particolareggiato, in aggiunta alle aree necessarie per le superfici minime di spazi pubblici o riservati alle attività collettive di cui al D.M. 1444/68, al Comune dovrà essere ceduta gratuitamente da parte dei proprietari (singoli o in forma consortile) un'area corrispondente al 20% della Superficie fondiaria prevista dal R.U., da destinare ad edilizia residenziale sociale.
    Il Piano Particolareggiato relativo all'ATPA-A in localita Borgatello dovrà prevedere la continuita della viabilità esistente posta a nord e a sud dell'area, nonche una adeguata dotazione di parcheggi e di verde.
    Le aree di nuova edificazione limitrofe ai canali dei fossi presenti saranno sistemate in modo da rispettarne il regolare deflusso:
    • - La regimazione delle acque di scorrimento superficiale dovrà essere valutata e sistemata in modo da non produrre rischio o danno agli interventi in progetto e a quelli posti a monte o a valle dell'area.
    • - Eventuali attraversamenti o tombamenti dovranno essere dimensionati secondo i modelli e criteri idrologico-idraulici previsti dalla normativa vigente.
  6. - ATPA -B: il Piano Particolareggiato dovrà prevedere la continuita della viabilità esistente posta a nord e a sud dell'area, nonche una adeguata dotazione di parcheggi e di verde.
  7. - ATPA -C: in sede di redazione del Piano Particolareggiato particolare attenzione dovrà essere posta agli aspetti legati alla qualitàarchitettonica ed alla sostenibilita ed efficienza energetica del costruito; il Piano Particolareggiato dovrà inoltre prevedere la realizzazione di un primo stralcio della pista ciclabile di collegamento tra Borgo Nuovo e le Grazie.
  8. - ATCC-1: è fatto obbligo del mantenimento della sagoma dell'edificio esistente attualmente destinato a silos e la conservazione e restauro della relativa scala di accesso; gli altri volumi potranno essere demoliti e ricostruiti entro il limite di edificazione indicato nelle tavole di progetto.

3bis. In assenza di intervento unitario nelle zone AT sono ammessi interventi di tipo rq1, senza possibilità di cambio di destinazione d'uso.

  1. - ATCC-2: in contemporanea alla realizzazione dell'intervento di completamento residenziale dovrà essere realizzata la sistemazione dell'area a parcheggio/manovra bus posta sul fronte stradale e la sistemazione del sagrato prospiciente la chiesa.
  2. - ATCC-3: sono ammesse abitazioni rurali se necessarie alla conduzione del fondo agricolo a condizione che ciò avvenga a seguito di PMAA finalizzato anche ad una riqualificazione ambientale che preveda la demolizione dei manufatti posti sul margine stradale e la contemporanea cessione gratuita all'Amministrazione Comunale del terreno necessario per l'allargamento della sede stradale medesima.
  3. - ATCC-4: a seguito della completa e contestuale demolizione del manufatto "ex porcilaia" (posto sul margine della gora), sarà possibile attuare un intervento di ricostruzione in adiacenza agli edifici esistenti, per una volumetria equivalente a quella demolita,.

3bis. In assenza di intervento unitario nelle zone AT sono ammessi interventi di tipo rq1, senza possibilità di cambio di destinazione d'uso

Capo II Disposizioni generali

Art. 125 I Macelli (ATSN 1)

Immagine della planimetria dell'area Planimetria scala 1:1000 Immagine dello stato di fatto dell'area Stato di fatto scala 1:2000 Sezione A-A dell'edificio Sezione A-A scala 1:1000 Sezione B-B dell'edificio Sezione B-B scala 1:1000 Legenda dei colori e delle convenzioni usate nelle immagini
Indicazioni da osservare per gli interventi
H max. (nº piani) Residenziale Sn max. (mq) Non residenziale Sn max. (mq) Park. Pub. (nº p. a. minimo) U.M.I. Modalità di attuazione
1 3 1000   9 1 Concessione Convenzionata
2 3 340     2 Concessione Convenzionata
3a 3* 600   28 3 Concessione Convenzionata
3b 3* 960  
3c 1*   100
4 3 920     4 Intervento edilizio diretto
* È ammessa la realizzazione di un piano interrato o seminterrato da destinare a garages anche oltre i limiti delle presenti norme.
U.M.I. 1 È un lotto di modeste dimensioni occupato quasi per intero da vecchi manufatti ad uso artigianale. Il progetto prevede la creazione di una strada di collegamento tra via della Ferriera e via delle Terme e di modesti spazi ad uso pubblico su due lati. Il nuovo edificio residenziale chiude e ridefinisce l'isolato su tre lati: è separato dall'edificio adiacente dal passaggio veicolare per l'accesso all'autorimessa interrata. È previsto uno sviluppo prevalentemente a tre piani.
U.M.I. 2 È un lotto prevalentemente libero costituito dalle aree di pertinenza degli edifici contermini: è presente un unico edificio lineare ad uso magazzino. Il progetto prevede la completa liberazione dell'area, la creazione di un passaggio pedonale, la continuazione della strada di cui alla precedente U.M.I. 1 e la realizzazione di un edificio residenziale a tre piani con un piano interrato o seminterrato destinato a parcheggio.
U.M.I. 3 È un'area di dimensioni relativamente consistenti attualmente occupata dai pubblici macelli. Oltre alla demolizione del suddetto edificio, si prevede la creazione di due parcheggi pubblici (uno su via della Lisciata parzialmente coperto e l'altro sulla nuova strada di raccordo fra via delle Terme e via della Ferriera) e di un nuovo percorso pedonale (in continuità con quello previsto nella U.M.I. 2 fino a via della Lisciata.L'edificato si articola in tre corpi: un corpo porticato ad un piano destinato a servizi prospiciente la nuova strada di raccordo e due corpi in linea a tre piani destinati a residenze disposti rispettivamente sul margine Nord e sul margine Sud del comparto. In virtù di tale conformazione l'edificato disporrà di una grande corte interna affacciata verso Nord-Est sulla vallata dell'Elsa. Il parcheggio interrato potrà avere estensione pari a quella dell'area sottesa dall'edificio e dall'accesso veicolare su via della Lisciata.
U.M.I. 4 L'intervento all'interno di questa unità è costituito in pratica unicamente dalla demolizione e dalla ricostruzione dell'edificio posto lungo via della Ferriera: è prevista una costruzione a due piani da adibire a residenza, oltre ad un piano terra destinato ad autorimessa.

Art. 126 La Fabbrichina (ATSN 2)

Immagine della planimetria dell'area Planimetria scala 1:1000 Immagine dello stato di fatto dell'area Stato di fatto scala 1:4000 Sezione A-A dell'edificio Sezione A-A scala 1:1000 Sezione B-B dell'edificio Sezione B-B scala 1:1000 Sezione C-C dell'edificio Sezione C-C scala 1:2000 Legenda dei colori e delle convenzioni usati nelle immagini
Indicazioni da osservare per gli interventi
H max. (nº piani) Residenziale Sn max-mq Non residenziale Sn max-mq Park. Pub. o di uso Pub. (nº p. a. minimo) U.M.I. Modalità di attuazione
1 3   3400 42 1 Concessione Convenzionata
2 2   1200 41 2 Concessione Convenzionata
3 2 1200   39 3 Concessione Convenzionata
4a 2 400   15 4 Concessione Convenzionata
4b 4 750  
4c 4 430  
4d 4 750  
4e 4 430  
4f 3 450  
4g 3 930  
4h 3 930  
4i 3 450  
CRITERI GENERALI DI INTERVENTO
La zona in oggetto ha una estensione complessiva di circa 23000 mq, è delimitata ad Est dal vecchio tracciato ferroviario Colle-Poggibonsi e ad Ovest dalla pendice del Poggino.
È un'area a destinazione prevalentemente artigianale in considerevole stato di degrado e priva di un reale schema insediativo.
La strategia di intervento così come delineata nel piano particolareggiato redatto da A. J.Nouvel alla fine degli anni '90, consiste in un ridisegno complessivo basato sulla conservazione di alcuni manufatti industriali dotati di una qualche rilevanza storico-architettonica capaci di testimoniarne la sedimentazione storica, sulla creazione di un tessuto connettivo ordito parallelamente e ortogonalmente alla ferrovia e sottolineato da filari di essenze ad alto fusto, sulla realizzazione di fasce tematiche adagiate all'orografia del terreno che prevedono una fascia a verde che contiene anche la pista ciclabile sul vecchio tracciato della linea ferroviaria, una fascia occupata da edifici polifunzionali di grandi dimensioni e una fascia di edifici lungo strada ad uso residenziale. Per la ferrovia è prevista una riconversione ludico-ricreativa.
U.M.I. 1 Il lotto è caratterizzato da un importante edificio artigianale esistente con valore di testimonianza storica. La U.M.I. prevede il restauro e la riconversione a servizi scolastici e la realizzazione delle infrastrutture costituite dalla fascia a verde in corrispondenza del tracciato ferroviario, dai parcheggi lungo strada sui tre lati interni, da alcuni tratti di viabilità e da un filare di cipressi disposto sul margine settentrionale del comparto.
U.M.I. 2 Il comparto è occupato in buona parte da manufatti artigianali di nessun pregio architettonico; si prevede la demolizione dei manufatti esistenti e la successiva riedificazione di un edificio a due piani con corte interna destinato a servizi. Saranno inoltre realizzati parcheggi a raso su tre dei quattro lati del comparto e creata una quinta di cipressi sul lato Nord come nella U.M.I. 1.
U.M.I. 3 Gli interventi previsti in questo comparto ricalcano in gran parte quanto già detto relativamente all'U.M.I. 2. L'unica differenza di rilievo, oltre alla diversa postura del fabbricato, è costituita dalla progressiva rarefazione dell'edificato a partire dall'U.M.I. 1 e dalla destinazione d'uso, che in questo caso sarà esclusivamente residenziale.
U.M.I. 4 È un comparto piuttosto articolato caratterizzato dalla nuova strada di penetrazione che delimita ad Ovest buona parte dell'area di trasformazione e dal notevole dislivello esistente fra la parte a monte e quella a valle. Oltre alla strada è prevista la realizzazione di alcuni parcheggi a raso (nella parte bassa) e del tratto terminale delle strade di penetrazione provenienti dalle U.M.I. 1,2 e 3, culminanti con un sistema di rampe pedonali fino a raggiungere la nuova strada. La parte edificata è costituita da nove edifici residenziali posti lungo la strada, tranne uno situato più in basso sulla pendice della collina.

Art. 127 Via Gramsci

Art. 127 - Via Gramsci (ATSN 3) Immagine della planimetria dell'area Planimetria scala 1:1000 Immagine dello stato di fatto dell'area Stato di fatto scala 1:1000 Sezione A-A dell'edificio Sezione A-A scala 1:1000 Sezione B-B dell'edificio Sezione B-B scala 1:1000 Legenda dei colori e delle convenzioni usati nelle immagini
Indicazioni da osservare per gli interventi
H max. (nº piani) Residenziale Sn max-mq Non residenziale Sn max-mq Park. Pub. o di uso Pub. (nº p. a. minimo) U.M.I. Modalità di attuazione
1 3 580 150 16 1 Concessione Convenzionata
2 3 220 80 16 2
3 3 350 240 19 3
4 3 220 100 6 4
5 3 Rialzamento dell'ultimo piano per renderlo abitabile 0 5  
U.M.I. 1
- 2
- 3
- 4
- 5
Sono aree di dimensioni abbastanza ridotte la cui filosofia di intervento è riassumibile come segue: recupero di manufatti dotati di significato storico- architettonico; demolizione dei manufatti di poco e nessun pregio; ricostruzione di nuovi edifici lungo strada (allineati con quelli esistenti); realizzazione di una corsia veicolare sul retro degli edifici per l'accesso ai parcheggi coperti situati sul retro dell'edificio ed a quelli scoperti da realizzare a ridosso del vecchio tracciato ferroviario.
Al fine di consolidare il senso di continuità del fronte strada lungo viale Antonio Gramsci, è prevista l'installazione di alcune pensiline a copertura dei passaggi e degli accessi veicolari. Ogni unità è sottolineata nella sistemazione a terra, da una siepe che delimita e disegna l'area.

Art. 128 La Lisciata (ATSN 4)

Immagine della planimetria dell'area Planimetria scala 1:1000 Immagine dello stato di fatto dell'area Stato di fatto scala 1:2000 Sezione A-A dell'edificio Sezione A-A scala 1:1000 Sezione B-B dell'edificio Sezione B-B scala 1:1000 Sezione C-C dell'edificio Sezione C-C scala 1:1000 Sezione D-D dell'edificio Sezione D-D scala 1:1000 Legenda dei colori usati nelle immagini
Indicazioni da osservare per gli interventi
H max.
(nº piani)
Residenziale Sn max-mq Non residenziale Sn max-mq Park. Pub. (nº p. a. minimo) U.M.I. Modalità di attuazione
1 2+1 360 12 3 Concessione convenzionata
 
2 2+2 750 200 14 2 Concessione convenzionata
 
3a 1 90   -- 1 Concessione convenzionata
3b 1 90  
4 4+2 1400 250 21 3 Concessione convenzionata subordinata all'attuazione della UMI 2 od alla demolizione dei fabbricati esistenti sulla UMI 2
U.M.I. 1 È un lotto caratterizzato dalla presenza dell'edificio dei Bagni della Lisciata, per il quale è previsto un intervento di restauro. Per il resto è previsto un consistente intervento di ristrutturazione urbanistica costituito dalla rimozione degli edifici esistenti (tranne quello dei bagni della Lisciata), la creazione di una fascia alberata a definizione del limite A.N.P.I.L., la realizzazione di un'area a parco fino al Fiume Elsa e di un'area pavimentata a ridosso degli edifici, ed infine la creazione mediante demolizione dei fabbricati esistenti e ricostruzione di due nuovi edifici ad un piano ubicati su via della Lisciata accanto ai Bagni.
U.M.I. 2 È un'area di ristrutturazione urbanistica per la quale si prevede la demolizione dei volumi esistenti e la riconfigurazione dello schema insediativo. A partire da Est troviamo una consistente fascia a parco, dal fiume Elsa fino alla fascia alberata che segue il confine A.N.P.I.L., una fascia a parcheggi e le strade di accesso; proseguendo verso monte troviamo una vasta area pavimentata a ridosso degli edifici, ed infine sul limite di via della Lisciata, un lungo edificio a due piani lungo strada sormontato da due volumi disassati che ne costituiscono l'elemento caratterizzante.
U.M.I. 3 Ha praticamente lo stesso schema insediativo dell'U.M.I. 2, tanto che una parte dell'edificato è addirittura in continuità con quello della U.M.I.precedente.

Art. 129 Ferriera (ATSN 5)

Immagine della planimetria dell'area Planimetria scala 1:1000 Immagine dello stato di fatto dell'area Stato di fatto scala 1:2000 Sezione A-A dell'edificio Sezione A-A scala 1:1000 Sezione B-B dell'edificio Sezione B-B scala 1:1000 Legenda dei colori usati nelle immagini
Indicazioni da osservare per gli interventi
H max.
(nº piani)
Residenziale Sn max-mq Non residenziale Sn max-mq Park. Pub. (nº p. a. minimo) U.M.I. Modalità di attuazione
1a 3* 890   -- 4 Concessione Convenzionata
1b 3* 200   -- 3 Piano attuativo di iniziativa pubblica o Concessione Convenzionata
2 3* 150   28
3 1 50  
4 2* 140  
5a 3* 280  
5b 3* 300  
6 2* 180   6 2 Concessione Convenzionata
7 3* 580   -- 1 Concessione Convenzionata
* Obbligo del parcheggio al piano terra
U.M.I. 1 Il lotto è caratterizzato dalla presenza di un grosso volume artigianale in disuso. Il nuovo edificio ripropone una parte consistente del volume originario disponendolo sui lati esterni e liberando uno spazio aperto di uso pubblico, aperto verso la nuova strada prevista sulla ex sede ferroviaria. Si prevedono due piani di residenze ed un piano terra adibito ad autorimesse.
U.M.I. 2 È un lotto di proporzioni ridotte per il quale si prevede la demolizione del fabbricato esistente e la successiva ricostruzione; è prevista anche la realizzazione di un parcheggio a raso alberato.
U.M.I. 3-4 È un complesso esteso ed estremamente articolato, in parte in avanzato stato di degrado. Il programma prevede la demolizione dei volumi fatiscenti e la ricostruzione, essenzialmente sul perimetro verso via della Ferriera, di nuovi volumi ad uso residenziale. Nel complesso è prevista la trasformazione da comparto misto con connotazioni prevalentemente artigianali a comparto misto con prevalenza di residenze e dotato di una maggiore urbanità. L'interno del lotto dovrà essere liberato ed utilizzato come parcheggio, aree verdi, aree pavimentate.

Art. 130 Selvamaggio (ATSN 6)

Immagine della planimetria dell'area Planimetria scala 1:1000 Immagine dello stato di fatto dell'area Stato di fatto scala 1:2000 Sezione A-A dell'edificio Sezione A-A scala 1:1000 Legenda dei colori usati nelle immagini
Indicazioni da osservare per gli interventi
H max. (nº piani) Residenziale Sn max-mq Non residenziale Sn max-mq Park. Pub. o di uso Pub. (nº p. a. minimo) U.M.I. Modalità di attuazione
1 2 220   49 unica Concessione Convenzionata
2 3 300 330
3 4 650 330
 
U.M.I. 1 L'area è caratterizzata dalla presenza di edifici industriali privi di ogni pregio architettonico. È prevista la completa demolizione dei manufatti e la successiva realizzazione di un edificio a destinazione mista residenza e attività terziarie.
L'edificio sarà composto da tre corpi di fabbrica disposti a ferro di cavallo, rispettivamente a due, tre e quattro piani, con corte interna ad uso pubblico; il comparto sarà dotato di viabilità e parcheggi pubblici.

Art. 131 San Marziale (ATSN 7)

Immagine della planimetria dell'area Planimetria scala 1:2000 Immagine dello stato di fatto dell'area Stato di fatto scala 1:2000 Sezione A-A dell'edificio Sezione A-A scala 1:1000 Legenda dei colori usati nelle immagini
Indicazioni da osservare per gli interventi
H max.
(nº piani)
Residenziale Sn max-mq Non residenziale Sn max-mq Park. Pub. (nº p. a. minimo) U.M.I. Modalità di attuazione
1a 4 + pilotis 750   15 1 Concessione Convenzionata
1b 2 375  
1c 2 375  
2a 4 + pilotis 750   20 2 Concessione Convenzionata
2b 2 375  
3 2 375  
4a 4 + pilotis 750   10 3 Concessione Convenzionata
4b 2 650  
U.M.I. 1 L'intero comparto è contraddistinto dalla serrata presenza di manufatti industriali, sia vecchi ed in disuso, che recenti ed in uso, e da alcune presenze al contorno di un certo valore tra i quali l'Elsa, il torrente Scarna e gli edifici esistenti che delimitano l'area in corrispondenza del Ponte di San Marziale. In virtù delle considerazioni che precedono, è prevista la completa ristrutturazione urbanistica dell'area, con la sostituzione degli edifici artigianali esistenti mediante corpi residenziali a due o quattro piani disposti grossomodo in direzione perpendicolare al fiume. Gli edifici in linea a quattro piani sono disposti lungo il margine dell'Elsa mentre le stecche a schiera sono dislocate lungo la parte più interna dei lotti.
U.M.I. 2 È un lotto in gran parte inedificato e per la parte rimanente occupato da edifici in elevato stato di degrado.
U.M.I. 3 Questa U.M.I. è caratterizzata dalla presenza di un edificio industriale che occupa quasi la metà dell'area. L'intervento previsto consiste nella completa demolizione dei manufatti esistenti e nella costruzione di nuovi edifici secondo uno schema unitario estensibile all'intero comparto.

Art. 132 Campo Sportivo San Marziale (ATSN 8)

Immagine della planimetria dell'area Planimetria scala 1:1000 Immagine dello stato di fatto dell'area Stato di fatto scala 1:2000 Legenda dei colori usati nelle immagini Vista in sezione dell'edificio
Indicazioni da osservare per gli interventi
H max.
(nº piani)
Residenziale Sn max-mq Non residenziale Sn max-mq Park. Pub. (nº p. a. minimo) U.M.I. Modalità di attuazione
1 1   100 32 unica Intervento diretto
 
U.M.I. unica L'area in oggetto, destinata ad impianti sportivi, necessita di una generale riqualificazione e riorganizzazione sia a livello distributivo che qualitativo. Il progetto prevede la delimitazione dell'area sportiva mediante la piantumazione di alberi in filare dalla parte rivolta verso l'abitato di Gracciano e la realizzazione di una fascia boscata nel versante rivolto verso la zona industriale. È previsto inoltre l'ampliamento dei locali spogliatoio, la ridefinizione della zona di ingresso all'area sportiva e al parcheggio oltre alla realizzazione di aree pedonali e gradinate.

Art. 133 S. Agostino (ATSN 9)

Immagine della planimetria dell'area Immagine della planimetria dell'area Legenda dei colori usati nelle immagini

CRITERI GENERALI DI INTERVENTO

Il comparto si caratterizza sia per la vicinanza al centro storico, sia per la diretta connessione con la valle verde di del parco di S.Agostino, delineando la sua attitudine a zona di servizio pubblico. La zona è interessata da due diversi progetti pubblici (suddivisi in stralci), ossia il parco contemporaneo (redatto in origine con la Facoltà di Architettura di Firenze) e l'area pubblica a parcheggio in testata.
Il comparto prevede inoltre la realizzazione di un parcheggio interrato (box auto) ed un parcheggio ad un solo livello fuori terra, entrambi utili per sopperire alle esigenze dei residenti della zona.

UMI 01

Lotto da destinare a parcheggio a servizio dei residenti del centro storico e del quartiere di S.Agostino per un massimo di 30 posti auto.
La struttura, interrata su un massimo di tre livelli rispetto al livello attuale del terreno posto a monte, sarà direttamente connessa al parco pubblico ed alla viabilità pedonale e carrabile prevista con la presente scheda norma. La copertura della struttura dovrà rispettare i caratteri attuali dell'area ed essere realizzata con tecnologia di "tetto-giardino", in grado di armonizzarsi perfettamente con l'ambiente circostante. I percorsi pedonali del parco dovranno essere connessi con l'area fruibile del parcheggio.

UMI 02

Lotto da destinare a parcheggio a servizio dei residenti del centro storico e del quartiere di S.Agostino per un massimo di 10 posti auto. La struttura dovrà avere altezza massima di un piano da realizzarsi al di sotto del piano di campagna e connettersi con la viabilità esistente.

Art. 134 Museo del Cristallo (ATSN 10)

Immagine della planimetria dell'area, scala 1:1000 Planimetria scala 1:1000 Immagine dello stato di fatto dell'area, scala 1:2000 Stato di fatto scala 1:2000 Legenda delle convenzioni grafiche usate nelle planimetrie Immagine in 3 dimensioni del progetto Sezione A-A dell'edificio, scala 1:1000 Sezione A-A scala 1:1000 Sezione B-B dell'edificio, scala 1:1000 Sezione B-B scala 1:1000
Indicazioni da osservare per gli interventi
H max. (nº piani) Residenziale Sn max. (mq) Non residenziale Sn max. (mq) Park. Pub. (nº p. a. minimo) U.M.I. Modalità di attuazione
1 Cfr disegni Cfr disegni Cfr disegni Cfr disegni unica Intervento edilizio diretto

L'area di intervento è costituita da una stretta fascia pedecollinare situata ai piedi del Castello ed ai margini dell'edificato del Piano, tesa fra l'attuale via Livini e la piazza all'Agio. Occupa un fondamentale ruolo di cerniera e collegamento fra il parco di Bacìo, l'edificato storico circostante e gli interventi di ristrutturazione urbanistica previsti nell'area Ferriera-Scalo Merci. È necessario in quest'area un intervento di minimo impatto ambientale ma di grande significato architettonico ed urbanistico.

U.M.I. unica
A partire dalla demolizione di alcuni volumi fatiscenti situati sul margine dell'area (cfr disegni) e dalla ridislocazione del tratto iniziale di via Livini è prevista la realizzazione di un grande volume prevalentemente ipogeo che ospiterà il Centro del Cristallo e cioé un grande edificio polifunzionale destinato ad essere il fulcro di tutto ciò che ruota attorno all'industria del cristallo, vale a dire: produzione, vendita, lavorazione, innovazione, sperimentazione, formazione professionale. Le parti a vista dell'edificio dovranno essere prevalentemente in cotto da esterni. Dovrà essere garantito un passaggio pedonale di collegamento fra via Livini e via del Pozzo Tondo (cfr disegni). Contestualmente alla realizzazione del Centro del Cristallo dovrà essere potenziata l'area a parcheggio esistente in piazza all'Agio anche facendo ricorso a parcheggi interrati o parzialmente interrati a servizio del Centro. L'accesso dei veicoli pesanti dovrà avvenire esclusivamente da via Livini.

Art. 135 Il Baluardo (ATSN 11)

inquadramento cartografico dell'area

L'area del Baluardo è interessata dal progetto di realizzazione di un impianto di risalita meccanizzata di collegamento tra Colle bassa e l’area di Castello. Vista la posizione, all’interno di un contesto delicato quale quello del centro antico, l’aspetto riguardante l’inserimento ambientale delle nuova struttura è stato affrontato con la previsione di un impianto completamente interrato, costituito da un sistema ad ascensori, interni al bastione, raggiungibile attraverso un tunnel. Particolare attenzione dovrà essere comunque rivolta alla progettazione delle due strutture di ingresso, l’una situata in via Meoni, l’altra direttamente sul Bastione, la cui sistemazione esterna potrà essere rivista anche in funzione del nuovo ruolo che quest’area, in qualità di nuovo punto di approdo alla città, verrà ad occupare all’interno del tessuto urbano. Nell’edificio su via Meoni, coinvolto nella realizzazione del tratto finale di collegamento, è ammesso, contestualmente alla realizzazione del progetto della risalita, il rialzamento della falda di copertura a monte di 60 cm.

Progetto dell'impianto di risalita: sezione Esempio di pavimentazione locale in mattoni Immagine esempio di giardino verticale Esempio di materiale: roccia naturale consolidata Esempio di segnaletica elettronica Esempio di muro in pietra naturale

Art. 136 Piazza Santa Caterina (ATSN 12)

inquadramento cartografico dell'area

L'intervento riguarda la piazza di Santa Caterina, luogo percepito dagli abitanti come zona tra le più rappresentative di Borgo, sia per la posizione centrale che per la presenza, ormai da quasi un secolo, di un punto di ristoro. Luogo di incontro e di sosta, quindi, ma anche di connessione, al livello urbano, tra via Gracco del Secco e via del Campana. La sistemazione attuale affronta il primo aspetto, senza forse però approfondire le potenzialità del luogo quale area di connessione all’interno del tessuto urbano.
Piazza Santa Caterina si presenta oggi come episodio slegato dal contesto circostante, privo di elementi di raccordo con l’intorno. La sistemazione dell’area di Bacio, quale luogo di approdo alla città antica, ha comportato infatti la realizzazione di un nuovo percorso che, da nord, confluisce nella piazza, suggerendo un nuovo possibile asse di penetrazione oltre a quello tradizionale di crinale. Vista anche l’intenzione di un recupero delle mura e del progetto di un percorso per rendere accessibile questa parte di città, una revisione progettuale di piazza Santa Caterina si rende necessaria in quanto fulcro dell’eventuale collegamento tra Bacio e il versante meridionale della cinta muraria di Borgo.
Particolare attenzione in tal caso dovrà essere riservata alla scelta dei materiali utilizzati per le pavimentazioni e al disegno e alla collocazione degli elementi di arredo al fine di evitare, vista anche la presenza nella piazza delle alberature, di appesantire eccessivamente uno spazio tutto sommato di dimensioni abbastanza modeste.

Esempio di pavimentazione e materiali: pavimentazione di tipo tradizionale Esempio di pavimentazione e materiali: Paseo maritimo de la Fosca (Palamos) Esempio di pavimentazione e materiali: casa privata (Cranbrook) Esempio di pavimentazione e materiali: sistemazione esterna a verde con giochi d'acqua Esempio di pavimentazione e materiali: Borough High Street (Londra) Esempio di pavimentazione e materiali: biblioteca Moreno, Santiago

Art. 137 Ex ospedale di San Lorenzo e area limitrofa (ATSN 13)

Immagine della planimetria dell'area
Legenda dei colori e delle convenzioni usati nelle immagini (continua)

Legenda dei colori e delle convenzioni usati nelle immagini
Indicazioni da osservare per gli interventi
H max.
(n° piani)
Residenza Sn max-mq Servizi Sn max-mq Modalità di attuazione
1 2* 1.820 340 intervento edilizio diretto previo progetto unitario di massima esteso a tutta l'area d'intervento
2 3*
3    
 
* All'interno dell'area destinata all'edificazione dei fabbricati 1 e 2 è ammessa la realizzazione di un'autorimessa interrata, di pertinenza degli edifici residenziali previsti e delle funzioni afferenti il fabbricato 3; una quota di posti auto dovrà essere destinata ad uso pubblico.
N° max. di piani interrati: 2.
N°min. posti auto: 40
Il complesso potrà raggiungere un'altezza massima di 3 piani ma dovrà articolarsi in volumi anche più bassi, soprattutto in corrispondenza del bastione al fine di garantirne il rispetto e la visibilità.В 

Il lotto è caratterizzato dalla presenza su un lato dell'Ospedale di San Lorenzo, ormai in disuso, e sull'altro, lungo la strada provinciale, dalla presenza del fabbricato adibito a residenza per anziani. Il progetto consiste nel recupero, con intervento di restauro, dell'ex ospedale, per il quale si ipotizza quale funzione principale quella turistico - ricettiva, oltre a quelle ammesse nel relativo subsistema di appartenenza (residenza, commercio, direzionale), vedi art. 70 NTA. Al fine di agevolare la fruibilità degli spazi e l'accessibilità all'interno del complesso è ammessa la riconfigurazione ed eventualmente l'ampliamento della corte interna, con demolizione delle superfetazioni presenti; dovranno inoltre essere demoliti i corpi di fabbrica addossati al fronte nord dell'edificio e il volume ad un piano giustapposto al fronte ovest.
Per quanto riguarda l'area attualmente occupata dalla "residenza protetta" il progetto consente la demolizione del fabbricato, con conseguente realizzazione di un edificio residenziale costituito da un corpo di fabbrica unico, di cui una parte (1), di 2 piani fuori terra, con fronte allineato lungo via della Porta Vecchia, e l'altra (2), di 3 piani fuori terra, situato sul perimetro meridionale del lotto. Sfruttando il dislivello del terreno tra via della Porta Vecchia e l'area destinata alla nuova edificazione, potrà in tal caso essere realizzato un parcheggio interrato, di supporto alla nuova funzione prevista nell'ex ospedale, di pertinenza del nuovo edificio residenziale e, a livello strada, destinata ad uso pubblico. Alcuni posti auto a raso, eventualmente coperti con struttura leggera, potranno essere realizzati sul fronte occidentale del fabbricato, mentre il restante spazio dovrà rimanere a verde. Nell'ipotesi di mantenere l'edificio esistente, sullo stesso potranno essere effettuati interventi di ristrutturazione edilizia senza ampliamenti volumetrici, se non finalizzati alla realizzazione di parcheggi a servizio dell'intera area di intervento. In tale ipotesi è consentita la realizzazione di parcheggi interrati anche nell'area occupata dagli edifici da demolire, a ridosso dell'ex Ospedale, con l'obbligo della destinazione a verde prevista per tale area.
Il recupero del fabbricato dell'ospedale e la sua conseguente riconversione funzionale potrà avvenire solo se contestuale o successiva alla realizzazione della quota di parcheggi stabilita dalle norme.

Art. 138 Via del Refe Nero (ATSN 14)

Immagine della planimetria dell'area Planimetria scala 1:1000 Immagine in sezione A-A dello stato di fatto dell'area, scala 1:1000 Stato di fatto.
Sezione A-A scala 1:1000
Immagine in sezione B-B dello stato di progetto dell'area, scala 1:1000 Stato di progetto.
Sezione B-B scala 1:1000
Immagine in sezione A-A dello stato di progetto dell'area, scala 1:1000 Stato di progetto.
Sezione A-A scala 1:1000
Immagine in sezione C-C dello stato di progetto dell'area, scala 1:1000 Stato di progetto.
Sezione C-C scala 1:1000
Immagine in sezione D-D dello stato di progetto dell'area, scala 1:1000 Stato di progetto.
Sezione D-D scala 1:1000
Legenda dei colori e delle convenzioni usati nelle immagini Immagine dello stato di fatto dell'area, in scala 1:2000 Stato di fatto scala 1:2000
Indicazioni da osservare per gli interventi
H max. (nº piani) Sn max-mq Modalità di attuazione
1 1 80 Intervento edilizio diretto
2 1 35
 
L'intervento si riferisce ad un’area dove, a seguito delle distruzioni belliche, si è venuta a creare una frattura nell’originario tessuto urbano, con la creazione di uno spazio aperto che a conclusione della strada, è divenuto elemento di connessione tra via del Refe Nero e gli orti situati tra l’edificato e la cinta muraria. Il recupero di tale area, attualmente alquanto malmessa, potrà essere eseguito secondo varie modalità nel rispetto, per quanto riguarda materiali e tecnologie, nel contesto urbano del centro storico. La progettazione e attuazione potrà avvenire in modo autonomo per ciascuna delle seguenti U.M.I.
U.M.I. 1 L'intervento dovrà prevedere la sistemazione di uno spazio ad uso pubblico, una piazza lastricata che si pone come belvedere verso la cinta muraria e il paesaggio, particolare cura dovrà essere posta nella progettazione delle soluzioni architettoniche di questo spazio. È consentita la demolizione del fabbricato indicato nello schema con la lettera “b”, con ricostruzione nella stessa posizione di un nuovo volume, di un solo piano fuori terra, sotto il livello della nuova piazza. Tale intervento è comunque subordinato alla progettazione esecutiva dello spazio pubblico ed alla cessione dei diritti di proprietà su tale spazio da parte del soggetto attuatore.
Nel caso non venisse attuata l’ipotesi di ampliamento è consentito un intervento di riqualificazione di tipo 2.
U.M.I. 2 È consentita la demolizione del fabbricato indicato nello schema con la lettera “a”, con ricostruzione nella stessa posizione di un nuovo volume, di un solo piano fuori terra; sono ammesse per il nuovo fabbricato sia la funzione residenziale sia quella commerciale. Nel caso non venisse attuata l’ipotesi di ampliamento è consentito un intervento di riqualificazione di tipo 2.

Art. 139 Spedaletto (ATSN 15)

Immagine della planimetria dell'area Planimetria scala 1:1000 Sezione A-A dell'edificio Sezione A-A scala 1:1000 Immagine dello stato di fatto dell'area Stato di fatto scala 1:2000 Legenda dei colori e delle convenzioni usati nelle immagini
Indicazioni da osservare per gli interventi
H max. (nº piani) Residenziale Sn max. (mq) Non residenziale Sn max. (mq) Park. Pub. (nº p. a. minimo) U.M.I. Modalità di attuazione
1 2 345 -- 12 1 Concessione Convenzionata
2 2 750 -- -- 1 Concessione Convenzionata
3 2 200 -- -- 1 Concessione Convenzionata
4 2 1460 -- 14 2 Concessione Convenzionata

L'area di intervento è costituita da quella fascia di terreni ai margini dell'abitato di Gracciano che separano la frazione dal nucleo di Spedaletto. Si tratta di terreni residuali, in massima parte non più utilizzati a fini agricoli, alcuni dei quali hanno ospitato attività ora dislocate altrove e non più recuperati o recuperabili all'attività agricola. La riconversione di alcune aree degradate offre l'opportunità per definire un intervento edilizio che "concluda" il margine sud di Gracciano.
L'intervento può essere attuato per ciascuna delle seguenti U.M.I., previa presentazione di un elaborato, sottoscritto da tutti i proprietari dell’intera ATSN15, in cui siano indicati i materiali e le finiture che devono essere uguali per tutti gli edifici.

È l'area più degradata in cui era presente fino a poco tempo fa un impianto di autolavaggio e che comprende attualmente alcune baracche fatiscenti. Una viabilità pubblica che da accesso ad una serie di parcheggi divide l'attuale area a verde pubblico dalla nuova edilizia residenziale che prende il posto delle baracche esistenti e prefigura un futuro collegamento viario con l'attuale Via Volturno a delimitazione dell'area residenziale a nord. Il nuovo edificio disposto ad "L" e rialzato rispetto al piano di campagna attuale, è previsto a due piani oltre ad un piano interrato o seminterrato destinato a garage.
L'area 3, delimitata da due viabilità pubbliche, si allinea sui fronti piccoli degli edifici adiacenti a chiudere questo lato dell'isolato. l'intervento prevede la realizzazione della modifica dell'innesto della viabilità per Pieve a Elsa sulla S.S. 541 anche in funzione di una migliore sicurezza della circolazione stradale, particolarmente pericolosa in quel tratto di strada.

Questa unità è caratterizzata dalla presenza di aree con differenti funzioni: un lotto residenziale, una spazio per verde ed un'area a parcheggio pubblico. Nella realizzazione di questo intervento assume particolare importanza il sospirato collegamento pedonale previsto a margine della strada statale 541 che lega (quasi come un cordone ombelicale) Spedaletto a Gracciano.

Art. 140 Brentine (ATSN 16)

Foto aerea dell'area Sezione dell'area Immagine della planimetria dell'area
Descrizionegli interventi
L'ambito individuato dalla presente scheda normativa, a conferma della previsione del P.S., accoglierà il complesso turistico ricettivo di Brentine, connotandosi per elevati livelli di qualità e sostenibilità; la modifica è finalizzata alla realizzazione di un intervento turistico fortemente attrattivo, pianificato e progettato secondo criteri di sostenibilità ambientale, economica e sociale (art.21 del PIT). Dovrà essere tra gli obiettivi prioritari dell'intervento l'incremento dell'occupazione locale, l'ottenimento di impatti positivi sull'economia locale e di efficaci riscontri sul marketing territoriale. L'attuazione dell'intervento dovrà avvenire sulla base di un Piano Particolareggiato di iniziativa privata da convenzionare con l'Amministrazione comunale, da assoggettare ad idonee procedure valutative. La presente scheda individua un comparto unico, indicando precise prescrizioni e demandando al successivo Piano Particolareggiato la progettazione di dettaglio delle opere, sia su scala urbanistica che edilizia.
Sul piano progettuale, l'intervento dovrà puntare verso un impatto zero, attraverso l'adozione di criteri bioclimatici, l'adozione di elevati livelli di efficienza energetica degli edifici e forte riduzione di tutti i consumi necessari per riscaldamento, condizionamento, acqua potabile, irrigazione ed energia elettrica.
L'intervento dovrà connotarsi per elevati livelli di qualità nell'offerta turistico - ricettiva, con particolare riferimento alle sistemazioni alloggiative degli ospiti.
Risultando l'area di Brentine variamente boscata, gli interventi previsti all'interno del Piano Particolareggiato dovranno essere verificati sulla base della Legge Forestale regionale, secondo quanto previsto dalla normativa vigente.
L'edificazione del complesso turistico ricettivo dovrà avvenire assecondando la naturale orografia del territorio, seguendo lo schema della sezione tipo rappresentato nella presente scheda, concentrandosi principalmente nell'area centrale di radura, limitando il più possibile il consumo di bosco. Il progetto dovrà prevedere compensazioni o integrazioni della superficie boscata
L'impianto planimetrico dovrà preferire forme semplici e regolari, prevedere l'uso di materiali locali (pietra e/o laterizio, legno, intonaco, ecc.) e connotarsi per un'architettura contemporanea basata su una rilettura in chiave moderna del linguaggio tradizionale, evitando la creazione di falsi nuclei rurali.
Il Piano Particolareggiato dovrà indicare in modo specifico la tipologia edilizia della struttura ricettiva, l'ubicazione dei corpi di fabbrica destinati all'accoglienza, di servizio (piscina, palestra, attività ricreative, di intrattenimento etc…), le sistemazioni esterne, il progetto del verde (che dovrà prevedere specie autoctone) e i parcheggi.
Saranno previste in sede convenzionale apposite clausole a garanzia dell'effettivo mantenimento della qualità e della destinazione d'uso dell'intervento.
Indicazioni da osservare per gli interventi
H max.
(n° piani)
Funzione turistico-ricettiva "Tr" Sn max n° max posti letto Modalità di attuazione
2 con possibilità per parti limitate di elevare l'altezza a 3 piani Resort/relais/hotel di lusso 14.600 mq 600 Piano particolareggiato

Art. 140bis Elsa Brentine (ATSN 17)

Immagine dello stato di fatto dell'area Stato di fatto scala 1:2000 Immagine della planimetria dell'area Planimetria progetto scala 1:2000 Sezione tipo dell'edificio Sezione tipo scala 1:1000 Legenda dei colori e delle convenzioni usati nelle immagini
Indicazioni da osservare per gli interventi
H max. (nº piani) Residenziale Sn max. (mq) Non residenziale Sn max. (mq) Park. Pub. (nº p. a. minimo) U.M.I. Modalità di attuazione
1 4 2500   -- 1 Concessione Convenzionata
Descrizione degli interventi
U.M.I. 1 È un lotto caratterizzato dalla presenza di un complesso di edifici industriali in condizioni fatiscenti, contraddistinto dall’attraversamento della gora, prima della confluenza nel fiume Elsa. Si prevede la demolizione degli edifici tranne il muro perimetrale verso il fiume e via della Ferriera, che resta come memoria della pre-esistente attività industriale, e la riconfigurazione dell’area attraverso la realizzazione di due edifici che si attestano sui due allineamenti, e si affacciano sullo spazio a corte interno sistemato a verde, attraversato dalla gora, che collega il livello stradale con il livello delle residenze. È possibile la realizzazione di un piano a parcheggio seminterrato che occupi la superficie del lotto.

Art. 140ter La Ferriera (ATSN 18)

Immagine della planimetria dell'area Planimetria scala 1:1000 Sezioni dell'edificio: di fatto, di progetto e i due stati sovrapposti Sezione A-A scala 1:1000

L'intervento si riferisce ad un immobile in cui, a seguito della demolizione di una intera falda del tetto per la creazione, in epoca remota, di una consistente terrazza a tasca, si è verificata una frattura nell’originario tessuto urbano. Il recupero di tale situazione anomala rispetto alla tipologia storica delle coperture, potrà essere effettuato con la ricostruzione della falda del tetto mancante, su via dell’Amore, nel rispetto, per quanto riguarda materiali e tecnologie, del contesto urbano del centro storico. La parte del sottotetto ricostruita non potrà avere una altezza media superiore a 240 cm ed una superficie netta superiore a 15 mq; il manto di copertura dovrà essere realizzato con elementi in laterizio di recupero.
Sulla restante parte dell’edificio potranno essere effettuati interventi di riqualificazione di tipo 1.

Art. 140quater Spuntone (ATSN 19)

Immagine dello stato di fatto dell'area Stato di fatto scala 1:1000 Immagine della planimetria dell'area Planimetria scala 1:1000 Pianta del piano interrato Pianta del piano terra Pianta del piano primo Piante scala 1:500 Immagine in sezione dell'edificio Sezione tipo scala 1:200 Legenda dei colori utilizzati nelle immagini e planimetrie
 
1 -Immagine dal modello in tre dimensioni dell'edificio 2 -Immagine dal modello in tre dimensioni dell'edificio 3 -Immagine dal modello in tre dimensioni dell'edificio 4 -Immagine dal modello in tre dimensioni dell'edificio

L'intervento si riferisce ad un immobile industriale di cui si prevede una ristrutturazione complessiva che mira a realizzare un edificio a destinazione mista residenziale e direzionale.

La ristrutturazione è caratterizzata dal parziale svuotamento dell’edificio esistente al piano terra, dove viene inserito un volume destinato a garages e uno destinato a residenza.

Il primo piano viene reso accessibile da un nuovo ballatoio dove si trovano gli ingressi delle unità residenziali.

Una nuova copertura a sezione curva, leggermente staccata dal profilo di gronda attuale, riunifica l’edificio. Particolare attenzione dovrà essere posta nel definire i materiali di tutto l’intervento e della progettazione di tutte le aree scoperte.

Non sono ammessi ampliamenti di alcun tipo, neanche per realizzare autorimesse per reperire il numero di posti macchina necessari.

In alternativa all’attuazione delle previsioni contenute nella presente Scheda Norma sono ammessi interventi di ricostruzione edilizia (tr) nel rispetto dei parametri edificatori della sottozona tr7a.

Art. 140quinquies via dei Cipressi (ATSN 20)

Immagine dello stato di fatto dell'area, scala 1:2000 Stato di fatto scala 1:2000 Legenda delle convenzioni grafiche usate nelle planimetrie Immagine della planimetria dell'area, scala 1:1000 Planimetria scala 1:1000 Sezione A-A dell'edificio, scala 1:1000 Sezione A-A scala 1:1000 Sezione B-B dell'edificio, scala 1:1000 Sezione B-B scala 1:1000
Indicazioni da osservare per gli interventi
Modalità di attuazione U.M.I H max. (nº piani) Residenziale Sn max. (mq) Non residenziale Sn max. (mq) Park. Pub. (nº p. a. minimo)
1 Piano attuativo (programma complesso di riqualificazione insediativa) unica 3 (a valle) 1.600 - 24

L'area, localizzata in corrispondenza di un'ansa del fiume Elsa proprio accanto all'area golenale, è stata fino ad oggi occupata da una attività di lavorazione di marmi e pietre che dovrà essere trasferita in una sede più adeguata per disponibilità di spazi ed accessibilità; l'intervento riguarda quindi la riconversione dell'area ed in primo luogo il recupero ambientale della fascia a ridosso del fiume, appartenente all'A.N.P.I.L. dell'Elsa.
Si prevede quindi la completa demolizione dei fabbricati esistenti, compreso quello residenziale non utilizzato e dissestato in prossimità dell'innesto sulla viabilità principale, con la realizzazione di alcuni nuovi edifici a destinazione residenziale a ridefinire il margine dell'insediamento di via dei Cipressi e con affaccio sul Parco; questo tratto si dovrà confi gurare come uno dei punti privilegiati di accesso al Parco e, date le caratteristiche morfologiche, potrà comprendere spazi attrezzati a supporto delle attività di tempo libero oltre agli elementi vegetazionali del contesto fl uviale, diventando perciò un luogo rilevante per la collettività. Il progetto del nuovo insediamento residenziale dovrà tendere a valorizzare la morfologia del luogo relazionandosi con il pendio e studiando soluzioni appropriate in particolare per la localizzazione di eventuali autorimesse e per favorire la fruibilità degli spazi aperti di pertinenza degli alloggi, evitando però la costituzione di una cortina edificata continua ed alta davanti alle abitazioni preesistenti a nord della strada. La fascia più vicina all'area golenale sarà potenziata dal punto di vista naturalistico con particolare riferimento alla vegetazione ripariale, mentre la parte intermedia, a valle delle residenze, avrà maggiore connotazione di spazio per il tempo libero, con eventuali sistemazioni del suolo anche con terrazzamenti ed ampie superfi ci non alberate, mentre a lato del ponte dovrà essere predisposta una alberatura di leggero fi ltro. Dovrà essere individuato un percorso principale pedonale e/o ciclabile lungo fi ume, che si riconnetterà agli altri tratti da prevedere esternamente al comparto; la strada di accesso dovrà essere dotata di marciapiede; i parcheggi dovranno essere reperiti in prossimità della strada, limitando per quanto possibile le aree carrabili.
In considerazione della delicatezza e della specifi cità del contesto l'attuazione dell'intervento dovrà avvenire attraverso l'elaborazione di un “Programma complesso di riqualifi cazione insediativa” ed è subordinata alla sottoscrizione di un protocollo di intesa tra Amministrazione Comunale e soggetti promotori per stabilire modalità, procedure e tempi; come in casi analoghi si raccomanda il ricorso ad un procedimento concorsuale volto a selezionare l'ipotesi di maggiore pregio architettonico all'interno di un dibattito il più ampio e circostanziato possibile, preventivo alla stesura di un Piano Attuativo.
L'attuazione potrà avvenire per fasi successive dando comunque priorità all'intervento di recupero ambientale. Il piano attuativo dovrà dare indicazioni specifi che circa i monitoraggi effettuati per valutare e delimitare i fenomeni franosi in atto che dovranno essere riportati su un dettagliato rilievo geomorfologico alla scala non inferiore a 1:500. Se del caso si dovranno fornire specifi che indicazioni per la messa in sicurezza del sito.

Art. 140sexies Gore Rotte (ATSN 21)

Immagine della planimetria dell'area, scala 1:1000 Planimetria scala 1:1000 Legenda delle convenzioni grafiche usate nelle planimetrie
Indicazioni da osservare per gli interventi
H max. (nº piani) Residenziale Sn max. (mq) Non residenziale Sn max. (mq) Park. Pub. (nº p. a. minimo) U.M.I Modalità di attuazione
1 2 Come da indice di edificabilità fondiaria - - 01 Concessione edilizia o DIA
2 2 - Come da indice di edificabilità fondiaria - 02 Concessione o DIA convenzionata (1)
3 2 - Come da indice di edificabilità fondiaria - 03 Concessione o DIA convenzionata (1)

(1) Solo per interventi volti alla creazione di medie strutture di vendita

U.M.I. 1/2/3
L'area è caratterizzata dalla presenza di due edifici a destinazione mista: produttiva e commerciale (U.M.I. 2 e 3) e da un lotto (U.M.I.1) in cui è in corso un intervento di trasformazione edilizia attraverso la demolizione di una vecchia marmifera e la ricostruzione di nuovi volumi da destinare a residenza. E' un'area racchiusa e limitata tra la Strada Statale Maremmana ed il parco del fiume Elsa in cui le problematiche maggiori sono da ricercare nel sistema degli accessi e della sosta. L'edificazione dei due edifici produttivi esistenti è alquanto recente in quanto avvenuta poco prima dell'adozione del vigente piano strutturale. La qualità dei manufatti e la loro recente realizzazione rendono improponibile, a breve termine, una ristrutturazione urbanistica dell'area anche per funzioni diverse da quelle attuali.
All'interno delle UMI 2 e 3, In aggiunta alle funzioni attualmente esistenti si consente la realizzazione di medie strutture di vendita (superficie di vendita compresa tra 250 e 1.500 mq) previa realizzazione dei seguenti interventi di miglioramento e razionalizzazione della viabilità esistente:

  • - separazione delle corsie dei due sensi di marcia su Viale dei Mille in corrispondenza degli accessi a questa area e realizzazione delle due rotatorie previste: una sull'attuale svincolo di S.Marziale e l'altra sull'innesto tra Via di Casa Bassa e Viale dei Mille. Per quest'ultima, in considerazione della presenza dell'impianto di distributore di carburante su buona parte dell'area necessaria alla realizzazione della rotatoria, l'intervento dovrà avvenire non appena spostato detto impianto nella nuova zona di S.Marziale in corrispondenza dello svincolo della variante alla S.S. 541 (attualmente in fase di costruzione).
  • - realizzazione della viabilità interna a senso unico prevista dalla scheda norma compreso gli spazi di sosta in ottemperanza alla normativa vigente. Il collegamento in direzione Colle con Viale dei Mille deve seguire il tracciato evidenziato con colore rosso eliminando l'attuale accesso situato a margine del limite dell'intervento.

Art. 140septies Parco archeologico Dometaia (ATSN 22)

U.M.I. H max.
(n° piani)
Park. Pub. (n° minimo) Modalità di attuazione
1 --- --- 2700 mq Intervento diretto
2 2 500 mq - Intervento diretto
3     - Intervento diretto

U.M.I. 1/2

Si prevede la demolizione di un volume (capannone) posto in adiacenza al complesso di Buliciano. La variante prevede quindi una nuova area a parcheggio ed info point (UMI 1), pari a 2700 mq di superficie, oltre alla cessione di aree interessate dal parco archeologico. A seguito della demolizione, l'area potrà essere utilizzata per la creazione di una zona di attracco al Parco costituita da un'area a parcheggio ed un punto informazioni (pannelli esplicativi di guida al parco) .
I volumi demoliti (pari a 1750 mc) saranno compensati con un intervento di recupero e completamento del limitrofo complesso rurale di Casa Codiverno (UMI 2).

U.M.I. 3

Nella località di Dometaia esistono i resti di un insediamento etrusco in adiacenza al nucleo rurale omonimo. Si prevede la valorizzazione del parco archeologico attraverso l'ideazione di una nuova zona di attracco ed un intervento di trasformazione che prevede una modesta realizzazione a destinazione residenziale. Il progetto di Parco Archeologico (attualmente in corso di realizzazione a seguito della convenzione stipulata dal Comune di Colle con la Soprintendenza), permetterà una ulteriore campagna di indagini e la sistemazione dei resti archeologici al fine di poterli rendere fruibili dai visitatori attraverso percorsi e opere di protezione dei siti.

Art. 140octies Le Nove (ATSN 23)

Immagine della planimetria dell'area, scala 1:1000 Immagine della planimetria dell'area, scala 1:1000 Immagine della planimetria dell'area, scala 1:1000 Immagine della planimetria dell'area, scala 1:1000
U.M.I. H max.
(n° piani abitabili)
Residenziale Sn max. (mq) Park. Pub. (n° minimo) Modalità di attuazione
1 2 Mantenimento capacità edificatoria esistente - Intervento diretto
2 2 800 mq - Intervento diretto
3 1 - Intervento diretto

U.M.I. 1

Gli edifici esistenti, aventi funzione mista (residenziale ed annessi/magazzini) saranno mantenuti ed assoggettati ad interventi di ristrutturazione; la parte più vicina alla sponda del fiume potrà essere oggetto di un intervento di trasformazione edilizia attraverso la demolizione e la ricostruzione di nuovi volumi da destinare a residenza. Tutti gli interventi non potranno comunque comportare modifiche sostanziali alla sagoma del costruito, sia planimetricamente che in altezza.

U.M.I. 2/3

Le aree interessate dalla UMI 2 sono attualmente caratterizzate dalla presenza di volumi secondari (tettoie, magazzini, rimesse macchine) ormai in disuso ed in avanzato stato di degrado. Il progetto dovrà prevedere la completa demolizione dei volumi fatiscenti e la ricostruzione con destinazione residenziale.
La tettoia posta lungo la strada di collegamento a Le Vene ed Onci (UMI 3), posta in posizione rialzata rispetto a quest'ultima, è costituita da un volume in muratura e ferro presenza, con una copertura a falde in gran parte crollata. Il progetto dovrà consistere nella demolizione del volume e nella ricostruzione di un edificio ad un solo piano abitabile, con destinazione residenziale. Al fine di agevolare la fruibilità degli spazi e l'accessibilità pedonale alla/e nuova/e abitazione/i (garantita dalla strada/rampa già esistente), è ammessa la realizzazione di parcheggi interrati direttamente accessibili dal livello strada.
In contemporanea a tali interventi si dovrà provvedere all'allargamento della sede stradale di collegamento al podere "il Pettiere" nel tratto ricompreso all'interno del perimetro della scheda. Si dovrà inoltre provvedere alla sistemazione della strada/spiazzo sterrato esistente, per la realizzazione di un percorso pedonale di collegamento all'area a verde posta a ridosso della sponda del fiume.