lunedì,18 novembre 2019

Norme tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico

Variante 6approvata con D.C.C. n. 88 del 25.09.08

Varianti al Regolamento Urbanistico

Seleziona le Varianti dall'elenco sottostante per vedere le variazioni della Normativa e scaricare le Tavole cartografiche modificate nel corso del tempo.

  1. 29.03.19 - Variante 20 (vigente)
    1. tav01k_C02_var20_adoz.pdf
    2. tav02k_B03_var20_controd.pdf
    3. tav02k_B04_var20_adoz.pdf
    4. tav02k_B05_var20_adoz.pdf
    5. tav02k_B09_var20_controd.pdf
    6. tav02k_B13_var20_controd.pdf
    7. tav02k_B14_var20_controd.pdf
    8. tav02k_B15_var20_adoz.pdf
    9. tav02k_B19_var20_controd.pdf
    10. tav02k_B21_var20_adoz.pdf
  2. 22.04.16 - Variante 19
    1. tav02k_B08_var19.pdf
  3. 17.09.15 - Variante 18
    1. tav10k_a01_approv_var18.pdf
    2. tav02k_b04_approv_var18.pdf
  4. 26.11.14 - Variante 17
    1. tav02k_b08_approv_var17.pdf
  5. 18.09.14 - Variante 15
    1. tav01k_c02_approv_var15.pdf
    2. tav02k_b04_approv_var15.pdf
    3. tav02k_b05_approv_var15.pdf
    4. tav02k_b11_approv_var15.pdf
    5. tav02k_b12_approv_var15.pdf
    6. tav02k_b14_approv_var15.pdf
    7. tav10k_a2_approv_var15.pdf
    8. tav10k_a3_approv_var15.pdf
  6. 07.11.13 - Variante 14
    1. tav10k_a1_approva_var14.pdf
  7. 04.04.12 - Variante 13
    1. tav01k_c01_approv_var13.pdf
    2. tav02k_b03_approv_var13.pdf
    3. tav02k_b04_approv_var13.pdf
    4. tav02k_b05_approv_var13.pdf
    5. tav02k_b06_approv_var13.pdf
    6. tav02k_b07_approv_var13.pdf
    7. tav02k_b08_approv_var13.pdf
    8. tav02k_b09_approv_var13.pdf
    9. tav02k_b10_approv_var13.pdf
    10. tav02k_b11_approv_var13.pdf
    11. tav02k_b13_approv_var13.pdf
    12. tav02k_b14_approv_var13.pdf
    13. tav02k_b16_approv_var13.pdf
    14. tav02k_b19_approv_var13.pdf
    15. tav10k_a1_approv_var13.pdf
    16. tav10k_a2_approv_var13.pdf
    17. tav10k_a4_approv_var13.pdf
  8. 29.07.10 - Variante 12
    1. tav_02k_b09_approv_var12.pdf
    2. tav_02k_b11_approv_var12.pdf
  9. 22.12.09 - Variante di assestamento
    1. tav_10k_a1_approv_var_assest.pdf
    2. tav_10k_a2_approv_var_assest.pdf
    3. tav_10k_a3_approv_var_assest.pdf
    4. tav_10k_a4_approv_var_assest.pdf
    5. tav_02k_b3_approv_var_assest.pdf
    6. tav_02k_b4_approv_var_assest.pdf
    7. tav_02k_b5_approv_var_assest.pdf
    8. tav_02k_b6_approv_var_assest.pdf
    9. tav_02k_b7_approv_var_assest.pdf
    10. tav_02k_b8_approv_var_assest.pdf
    11. tav_02k_b9_approv_var_assest.pdf
    12. tav_02k_b10_approv_var_assest.pdf
    13. tav_02k_b11_approv_var_assest.pdf
    14. tav_02k_b12_approv_var_assest.pdf
    15. tav_02k_b13_approv_var_assest.pdf
    16. tav_02k_b14_approv_var_assest.pdf
    17. tav_02k_b16_approv_var_assest.pdf
    18. tav_02k_b17_approv_var_assest.pdf
    19. tav_02k_b18_approv_var_assest.pdf
    20. tav_02k_b19_approv_var_assest.pdf
    21. tav_02k_b20_approv_var_assest.pdf
    22. tav_01k_c2_approv_var_assest.pdf
  10. 30.09.09 - Variante 11
    1. tav_02k_b6_approv_var11.pdf
  11. 12.03.09 - Variante 9
    1. tav_02k_b5_approv_var09.pdf
  12. 27.11.08 - Variante 8
    1. tav_10k_a4_approv_var08.pdf
    2. tav_02k_b5_approv_var08.pdf
  13. 25.09.08 - Variante 6
    1. tav_01k_c2_approv_var06.pdf
    2. tav_02k_b04_approv_var06.pdf
    3. tav_02k_b06_approv_var06.pdf
    4. tav_02k_b07_approv_var06.pdf
    5. tav_02k_b10_approv_var06.pdf
    6. tav_02k_b11_approv_var06.pdf
    7. tav_02k_b12_approv_var06.pdf
    8. tav_02k_b14_approv_var06.pdf
    9. tav_02k_b18_approv_var06.pdf
    10. tav_02k_b19_approv_var06.pdf
    11. tav_02k_b20_approv_var06.pdf
    12. tav_10k_a2_approv_var06.pdf
  14. 29.05.08 - Variante 7
    1. tav10k_a4_var07_20080529.pdf
  15. 17.04.08 - Variante 5
    1. tav02k_b13_var05_20080417.pdf
  16. 27.09.07 - Variante 4
    1. tav02k_b04_var04_20070927.pdf
    2. tav02k_b06_var04_20070927.pdf
    3. tav02k_b09_var04_20070927.pdf
    4. tav02k_b10_var04_20070927.pdf
    5. tav02k_b12_var04_20070927.pdf
    6. tav02k_b13_var04_20070927.pdf
    7. tav02k_b15_var04_20070927.pdf
    8. tav02k_b17_var04_20070927.pdf
    9. tav02k_b18_var04_20070927.pdf
  17. 11.04.07 - Variante 3 contestuale a Piano di Recupero
  18. 22.02.07 - Variante 3
    1. tav10k_a1_var03_20070222.pdf
    2. tav02k_b09_var03_20070222.pdf
    3. tav02k_b10_var03_20070222.pdf
    4. tav02k_b12_var03_20070222.pdf
    5. tav02k_b13_var03_20070222.pdf
  19. 22.02.07 - Variante 2
    1. tav02k_b03_var02_20070222.pdf
    2. tav02k_b05_var02_20070222.pdf
    3. tav02k_b12_var02_20070222.pdf
    4. tav02k_b19_var02_20070222.pdf
    5. tav02k_b21_var02_20070222.pdf
  20. 26.10.05 - Variante 1
    1. tav2k_05_v1_controd.pdf
    2. tav2k_09_v1_controd.pdf
    3. tav2k_12_v1_controd.pdf
    4. tav2k_13_v1_controd.pdf
    5. tav2k_16_v1_controd.pdf
    6. tav2k_18_v1_controd.pdf
    7. tav2k_19_v1_controd.pdf
  21. 18.04.03 - Iniziale
    1. tav10k_a1.pdf
    2. tav10k_a2.pdf
    3. tav10k_a3.pdf
    4. tav10k_a4.pdf
    5. tav10k_altrivinc_e1.pdf
    6. tav10k_altrivinc_e2.pdf
    7. tav10k_altrivinc_e3.pdf
    8. tav10k_altrivinc_e4.pdf
    9. tav10k_tuteleptc_h1.pdf
    10. tav10k_tuteleptc_h2.pdf
    11. tav10k_tuteleptc_h3.pdf
    12. tav10k_tuteleptc_h4.pdf
    13. tav10k_utoe_i1.pdf
    14. tav10k_utoe_i2.pdf
    15. tav10k_utoe_i3.pdf
    16. tav10k_utoe_i4.pdf
    17. tav10k_vidrogeol_d1.pdf
    18. tav10k_vidrogeol_d2.pdf
    19. tav10k_vidrogeol_d3.pdf
    20. tav10k_vidrogeol_d4.pdf
    21. tav1k_c01.pdf
    22. tav1k_c02.pdf
    23. tav2k_b01.pdf
    24. tav2k_b02.pdf
    25. tav2k_b03.pdf
    26. tav2k_b04.pdf
    27. tav2k_b05.pdf
    28. tav2k_b06.pdf
    29. tav2k_b07.pdf
    30. tav2k_b08.pdf
    31. tav2k_b09.pdf
    32. tav2k_b10.pdf
    33. tav2k_b11.pdf
    34. tav2k_b12.pdf
    35. tav2k_b13.pdf
    36. tav2k_b14.pdf
    37. tav2k_b15.pdf
    38. tav2k_b16.pdf
    39. tav2k_b17.pdf
    40. tav2k_b18.pdf
    41. tav2k_b19.pdf
    42. tav2k_b20.pdf

Titolo V Destinazioni d'uso

Art. 59 Disposizioni generali

1. Le disposizioni relative alle destinazioni d'uso, riportate nel presente titolo si applicano ai singoli luoghi in relazione alla loro appartenenza ai differenti subsistemi, così come risultano indicati nelle tavole "Usi del suolo e modalità d'intervento" e secondo le indicazioni normative riportate al successivo Titolo VI.

2. Nelle singole parti di territorio (edifici e spazi aperti) per le quali nelle tavole "Usi del suolo e modalità d'intervento" è indicata una sigla riferita ad una specifica destinazione d'uso, questa deve essere intesa come funzione esclusiva; in tali casi non si applicano le disposizioni del relativo subsistema di cui al precedente comma 1.

Art. 60 Destinazioni d'uso principali

1. Sono considerate destinazioni d'uso principali:

  1. - la residenza;
  2. - le attività industriali e artigianali;
  3. - le attività commerciali;
  4. - le attività turistico ricettive;
  5. - le attività direzionali;
  6. - i servizi e le attrezzature di uso pubblico;
  7. - le attività agricole;
  8. - le infrastrutture e attrezzature della mobilità.

Art. 61 La residenza

1. Le aree ad esclusivo uso residenziale sono indicate nelle tavole "Usi del suolo e modalità d'intervento" attraverso le seguenti sigle:

  1. - R: residenze urbane, collegi, convitti, studentati, pensionati.

Art. 62 Le attività industriali, artigianali e di commercio all'ingrosso

1. Sono attività dirette alla trasformazione di beni ed alla prestazione di servizi.

2. Le aree ad esclusivo uso industriale ed artigianale sono indicate nelle tavole "Usi del suolo e modalità d'intervento" con le seguenti sigle:

  1. - I: fabbriche, officine e autofficine (compresi laboratori di sperimentazione, uffici tecnici, amministrativi e centri di servizio spazi espositivi connessi); magazzini, depositi coperti e scoperti, attività di commercio all'ingrosso.
  2. - Ia: impianti produttivi al servizio dell'agricoltura e per la trasformazione dei prodotti agricoli, magazzini ed impianti per la zootecnia industrializzata.
  3. - Ie: attività estrattive e di escavazione di tipo transitorio, riferite alle aree di cui all'art. 147 delle presenti norme.
  4. - Ip: Parcheggi privati a servizio di attività ed aree industriali e/o artigianali; possibilità di realizzare piccoli volumi destinati a guardiani e gestione dei servizi connessi al parcheggio, per una Superficie Netta massima pari a 70 mq

Art. 63 Le attività commerciali

1. Le aree ad esclusivo uso commerciale sono indicate nelle tavole "Usi del suolo e modalità d'intervento" con le seguenti sigle:

  1. - Tc: esercizi di vicinato (con superficie di vendita, così come definita all'art.4 del Dlgs 31/3/98 n.114, inferiore a 250 mq.); medie strutture di vendita (con superficie di vendita compresa tra 250 mq. e 1500 mq.), grandi strutture di vendita di tipologia "C" (con superficie di vendita compresa tra 1500 mq. e 5000 mq.) e di tipologia "B" (con superficie di vendita compresa tra 5000 mq. e 10.000 mq.); centri commerciali (cioè una media o una grande struttura di vendita nella quale più esercizi commerciali sono inseriti in una struttura a destinazione specifica e usufruiscono di infrastrutture comuni e spazi di servizio gestiti unitariamente), bar, ristoranti, agenzie e sportelli bancari con superficie destinata al pubblico prevalente rispetto a quello di back-office e comunque inferiore a 150 mq. di Sn, locali per i servizi bancomat, agenzie di cambio valuta, attività per la fornitura di servizi attinenti le telecomunicazioni e la telematica, l'informazione turistica, il multimediale; laboratori artigiani,

Art. 64 Le attività turistico ricettive

1. Le aree ad esclusivo uso turistico ricettivo sono indicate nelle tavole "Usi del suolo e modalità d'intervento" con le seguenti sigle:

  1. - Tr: alberghi, villaggi albergo, residenze turistico alberghiere, campeggi, villaggi turistici, aree di sosta, parchi di vacanza, così come definiti dalla L.R. n.83 del 12/11/97 e successive modifiche ed integrazioni.

Art. 65 Le attività direzionali

1. Le aree ad esclusivo uso terziario sono indicate nelle tavole "Usi del suolo e modalità d'intervento" attraverso le seguenti sigle:

  1. - Tu: uffici privati, studi professionali, agenzie bancarie e banche, centri di ricerca, sedi di associazioni.

Art. 66 I servizi e le attrezzature di uso pubblico

1. Le aree ad esclusivo uso a servizi ed attrezzature di uso pubblico sono indicate nelle tavole "Usi del suolo e modalità d'intervento" attraverso le seguenti sigle:

  1. - Sa: servizi amministrativi riferiti a: uffici amministrativi, protezione civile, tribunali, attrezzature della finanza, per la pubblica sicurezza e militari, archivi;
  2. - St: servizi tecnici riferiti a: stazioni dei trasporti, impianti tecnici per la distribuzione di acqua, energia elettrica e gas, impianti per il trattamento dei rifiuti, servizi postelegrafonici e telefonici, fatta eccezione per gli impianti per la telefonia cellulare (SRB) e per la trasmissione radio-televisiva, fonti, lavatoi, mattatoi;
  3. - Stc: servizi tecnici riferiti a aree per localizzazione impianti telefonia cellulare mobile (SRB) e per la trasmissione radio-televisiva. L'installazione di tali manufatti dovrà tendere ad abbassarne il più possibile l'impatto paesaggistico, in particolare quindi dovranno essere utilizzati accorgimenti che permettano di ridurre il più possibile l'impatto visivo dei manufatti e collocarsi in modo armonico con la morfologia dei luoghi; qualora sul sito sia già presente un impianto sarà fatto obbligo per le successive installazioni di accorpare al massimo i manufatti;
  4. - Std: dighe;
  5. - Sc: servizi cimiteriali;
  6. - Sb: servizi per l'istruzione di base riferiti a: asili, scuole per l'infanzia, scuole dell'obbligo;
  7. - Si: servizi per l'istruzione superiore;
  8. - Su: servizi universitari;
  9. - Sr: servizi religiosi riferiti a: chiese, seminari, conventi;
  10. - Sd: servizi culturali, sociali e ricreativi riferiti a: musei, teatri, auditori, cinema, sale di spettacolo, biblioteche, mostre ed esposizioni, centri sociali, culturali e ricreativi, centri polivalenti, mense;
  11. - Sh: servizi per l'assistenza socio sanitaria riferiti a: centri di assistenza, case di riposo, residenze protette e pensionati (compresi servizi ambulatoriali e sociali connessi);
  12. - Ss: servizi sportivi coperti riferiti a: palestre, piscine, palazzi dello sport, campi coperti;
  13. - Ps: campi sportivi scoperti;
  14. - Pg: campi da Golf;
  15. - Vg: giardini, riferiti ad impianti prevalentemente disegnati con riferimento al contesto per la trama dei percorsi e le modalità di trattamento della vegetazione;
  16. - Vp: parchi;
  17. - Pz: piazze riferite a spazi pedonali o prevalentemente pedonali;
  18. - Vo: orti urbani;
  19. - Mp: parcheggi coperti;
  20. - Ms: parcheggi scoperti;
  21. - Mc: impianti di distribuzione carburanti;
  22. - Mt: infrastrutture per il trasporto con sistemi innovativi;
  23. - Mv: aviosuperfici.

Art. 67 Le attività agricole

1. Sono attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, all'allevamento del bestiame e attività connesse;

2. Sono considerate attività connesse a quella agricola:

  1. - le attività agrituristiche
  2. - le attività di promozione e servizio allo sviluppo dell'agricoltura, della zootecnia e della forestazione;
  3. - le attività faunistico-venatorie

3. Sono comunque considerate attività agricole tutte quelle definite tali da disposizioni normative comunitarie, nazionali e regionali.

4. Ai fini dell'applicazione della disciplina degli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia necessari allo sviluppo dell'agricoltura, delle attività ad esse connesse e delle altre attività integrate e compatibili con la tutela e l'utilizzazione delle risorse dei territori rurali e montani prevista dalla Legge Regionale 14 aprile 1995 n.64 e successive modifiche ed integrazioni, il Regolamento Urbanistico individua:

  1. a) le zone con esclusiva funzione agricola corrispondenti ai subsistemi B1, B2, B3, B4, D4 di cui al titolo successivo;
  2. b) le zone con prevalente funzione agricola corrispondenti ai sottosistemi C1, C2, C3, C4, D1, D2, D3 di cui al titolo successivo.

5. Per ciascuno dei suddetti subsistemi sono previste prescrizioni specifiche, ai fini della salvaguardia dell'ambiente e del paesaggio agrario, in riferimento ai disposti del comma 4 dell'art. 2 della L.R. 64/95; fatte salve tali prescrizioni specifiche e tutte le altre e diverse prescrizioni e limiti imposti dalle presenti norme, su tutte le aree indicate al comma 4 e solo su queste, si applicano integralmente le norme previste dalla suddetta Legge Regionale.

6. Ai fini del perseguimento degli obiettivi di tutela del paesaggio agrario, in raccordo con la normativa del P.T.C., capo M, il Regolamento Urbanistico individua la diversa tessitura agraria, riferita alle tre forme significative individuate dal PTC: maglia fitta, maglia media e maglia larga (con esclusione delle aree boscate) nell'ambito di ciascun subsistema, così come specificato ai successivi capi III, IV, V del Titolo VI delle presenti norme.

7. Nelle tavole "Usi de suolo e modalità d'intervento" sono individuate le aree di pertinenza degli aggregati esterne alle aree di pertinenza degli edifici rurali e delle case sparse, all'interno delle quali, oltre alle prescrizioni specifiche riferite ai sistemi e subsistemi di cui al Titolo VI delle presenti norme, è esclusa all'interno di dette aree qualsiasi forma di nuova edificazione ad eccezione della possibilità di realizzare nuovi annessi agricoli la cui necessità sia comprovata dal P.M.A.A. con valore di piano attuativo ai sensi della L.R. 65/95, art.4 comma 5, accertata l'impossibilità e/o inopportunità di collocazione dei manufatti in altro luogo della proprietà fondiaria, esterna all'area di pertinenza e fatte salve le eventuali specifiche limitazioni riferite al singolo subsistema o ambito.

Titolo VI Sistemi, Subsistemi e Ambiti

Capo I Disposizioni generali

Art. 68 Riferimenti agli indirizzi del Piano Strutturale

1. Per ciascun subsistema in cui risulta suddiviso il territorio comunale, sono stabilite norme specifiche relative agli usi del territorio, riferite sia agli spazi aperti che agli edifici.

2. Gli usi caratterizzanti il subsistema, quelli consentiti od esclusi, fanno riferimento alle destinazioni d'uso principali così come definite dal precedente art. 60 ed alle relative loro articolazioni.

3. Le destinazioni d'uso principali o singole loro articolazioni non esplicitamente previste o ammesse nei singoli subsistemi si intendono escluse, se non diversamente specificato nelle tavv. "Usi del suolo e modalità d'intervento".

4. Le percentuali, riferite alla Superficie Territoriale (St) o alla Superficie Netta (Sn), dovranno essere verificate sulla superficie complessiva dell'immobile o degli immobili oggetto dell'intervento implicante il cambiamento di destinazione d'uso; tale parametro dovrà essere verificato anche nel caso di cambiamento di destinazione d'uso senza opere.

Capo II Sistema delle aree urbane

Art. 69 Sistema delle aree urbane

1. Il sistema delle aree urbane comprende una vasta porzione di territorio comunale costituita da aree di varia natura e qualità che nel loro insieme configurano il luogo per eccellenza dell'abitare, nell'accezione più realistica e contemporanea del termine; il sistema individua pertanto non solo la città propriamente detta ma tutte le aree a vario titolo urbanizzate ivi compresi gli insediamenti artigianali e le frazioni principali.

2. Il sistema delle aree urbane risulta suddiviso in tre subsistemi:

  • Subsistema A1: aree residenziali
  • Subsistema A2: aree produttive
  • Subsistema A3: frazioni

Art. 70 Subsistema A1: aree residenziali

1. Sono le aree a prevalente destinazione d'uso residenziale e di servizio, luogo per eccellenza della vita associata.

2. Sono usi caratterizzanti il subsistema:

  • - la residenza.

Sono inoltre consentite le seguenti destinazioni d'uso:

  • a. attività commerciali con l'esclusione delle medie strutture di vendita, delle grandi strutture di vendita e dei centri commerciali;
  • b. attività turistico ricettive, esclusivamente nelle seguenti UTOE:
    1. A.1.3 Borgo e Castello, limitatamente all'Ex Ospedale San Lorenzo;
    2. A.1.7 Fabbrichina - Scalo merci;
    3. A.1.14 La Badia (o Abbadia).
  • c. attività direzionali;
  • d. servizi ed attrezzature di uso pubblico ad esclusione delle seguenti articolazioni:
    1. d.1 servizi cimiteriali;
  • e. attività di servizio alla persona compatibili con la residenza (falegname, calzolaio, barbiere, restauratore, parrucchiere, …)

4. Negli edifici prospicienti Piazza Arnolfo sono ammessi destinazioni commerciali e direzionali limitatamente ai soli piani terra ed ammezzato.

Art. 71 Subsistema A1a: l'acqua

1. È costituito da un insieme ramificato e puntuale di aree ed edifici che hanno avuto notevole rilevanza nello sviluppo sociale e urbanistico della città di Colle; costituisce, di fatto, la struttura portante che ha innervato la città; sfruttando la ricchezza di acqua presente sul territorio e il salto di quota che il fiume Elsa sviluppa nell'attraversamento della città tra le località di S. Marziale a monte e Vallibona a valle sono stati costruiti fin dal medioevo canali artificiali per produrre energia motrice capace di alimentare cartiere, molini, gualchiere e successivamente ferriere e lanifici; appartengono a questo sistema anche le sorgenti delle Vene capaci di alimentare il fiume Elsa con una portata di circa 900 lt/sec. e le sorgenti delle Caldane, oltre agli antichi manufatti in parte recuperati ad usi diversi da quello originale ed in parte da recuperare ed in evidenti condizioni di degrado.

2. Il sistema non è caratterizzato da una specifica funzione; sono da prevedersi e privilegiarsi funzioni compatibili con il recupero, la salvaguardia e la valorizzazione dei manufatti presenti con particolare riferimento a funzioni pubbliche, di uso pubblico o ricettive.

Art. 72 Subsistema A2: aree produttive

1. Sono le aree a prevalente destinazione d'uso produttivo pur con caratteristiche morfologiche ed insediative abbastanza diverse.

2. Sono usi caratterizzanti il subsistema:

  1. - le attività industriali, tigianali e di commercio all'ingrosso

3. Sono inoltre consentite le seguenti destinazioni d'uso:

  1. a. residenza, limitatamente alle residenze per il personale di custodia non superiori al 10% del totale della Sc. e comunque complessivamente per una superficie netta complessiva non superiore a 120 mq. di Sn; tale superficie potrà essere suddivisa al massimo in due unità abitative, qualora la funzione di vigilanza venga svolta direttamente dai soci e che questi risultino in numero uguale o superiore a due. Le nuove abitazioni non potranno in nessun caso avere Su inferiore a 55 mq. Nel caso di edifici produttivi frazionati, la creazione di residenze per l'uso di cui sopra è ammessa solo con riferimento all'intero corpo di fabbrica e non alle singole porzioni. La realizzazione di nuove unità immobiliari residenziali sarà autorizzata solo previa stipula di vincolo pertinenziali riferito all'intero corpo di fabbrica registrato e trascritto.
  2. b. attività commerciali, con le limitazioni di cui al successivo comma 4.
  3. c. attività direzionali;
  4. d. servizi ed attrezzature di uso pubblico ad esclusione delle seguenti articolazioni:
    1. d.1 servizi per l'istruzione di base;
    2. d.2 servizi cimiteriali;
    3. d.3 servizi per l'assistenza socio sanitaria;
    4. d.4 servizi per l'istruzione superiore.

4. L'insediamento di medie o grandi strutture di vendita, così come definite al precedente art. 63, è subordinato al rispetto delle "Direttive per la programmazione urbanistica commerciale" (C.R. n.137 del 25 maggio 1999 e successive modifiche ed integrazioni); esso richiede in particolare la verifica della compatibilità con le attività produttive esistenti, potendosi esercitare solo attività commerciali aventi per oggetto i prodotti o le componenti di essi derivanti dall'attività lavorativa o produttiva svolta.

Art. 73 Subsistema A3: le frazioni

1. Individuano la corona di frazioni che occupano tutta l'area ad Ovest del Capoluogo in posizione grosso modo baricentrica rispetto all'altopiano compreso fra le colline di S. Gimignano ed il "campo" dell'Elsa.

2. Sono usi caratterizzanti il subsistema: - la residenza

3. Sono inoltre consentite le seguenti destinazioni d'uso:

  1. a. attività commerciali con l'esclusione delle medie strutture di vendita, delle grandi strutture di vendita e dei centri commerciali;
  2. b. attività direzionali;
  3. c. servizi ed attrezzature di uso pubblico ad esclusione delle seguenti articolazioni:
    1. c.1 servizi cimiteriali
    2. c.2 servizi tecnici
    3. c.3 campi sportivi coperti

Capo III Sistema delle aree di frangia e della campagna urbanizzata

Art. 74 Sistema delle aree di frangia e della campagna urbanizzata

1. Il sistema delle aree di frangia e della campagna urbanizzata individua da un lato quelle zone dove la prossimità con l'edificato urbano e le infrastrutture territoriali (viarie e produttive), hanno prodotto un tessuto territoriale particolarmente frammentato, irrecuperabile ad un'agricoltura produttiva di tipo aziendale, dove tuttavia l'attività agricola sussiste in forme strettamente legate alla residenza urbana, dall'altro le aree rurali - prevalentemente localizzate in prossimità del capoluogo e delle frazioni principali - nelle quali la residenza non è più strettamente legata all'attività agricola.

2. Il sistema delle aree di frangia e della campagna urbanizzata risulta suddiviso in quattro subsistemi:

  • Subsistema B1: aree di frangia del centro;
  • Subsistema B2: aree di campagna urbanizzata con processi recenti di trasformazione dei caratteri paesaggistici ed ambientali originari;
  • Subsistema B3: aree con elevata permanenza di impianti e sistemazioni tradizionali sia sotto l'aspetto agro-vegetazionale che viario-insediativo;
  • Subsistema B4: aree con elevata vulnerabilità dei caratteri ambientali ed agro-paesistici.

Art. 75 Subsistema B1: aree di frangia del centro urbano e frazioni principali

1. Individua le aree che costituiscono una sorta di cintura dell'edificato urbano, sia nei confronti del nucleo principale che delle frazioni, la cui perimetrazione si sviluppa sia lungo i margini della città storica che lungo le frange delle periferie, sia della città otto-novecentesca che delle espansioni recenti.

2. Le parti del territorio ricadenti nel subsistema B1 sono considerate zone a prevalente funzione agricola e corrispondono ad aree con tessitura agraria a maglia fitta.

3. In tale subsistema dovrà essere perseguita la massima tutela delle sistemazioni idraulico - agrarie e della vegetazione non colturale, con possibilità di limitati accorpamenti dei campi che non comportino rimodellamenti del suolo e che non riducano la capacità di invaso della rete scolante: possono essere eliminate le piantate residue poste all'interno dei campi con eccezione di quelle di bordo o poste in fregio alla viabilità campestre; è inoltre da tutelare la viabilità campestre ed il disegno esterno dei campi derivanti da accorpamenti; eventuali trasformazioni anche sostanziali potranno essere ammesse purché corredate da una analisi progettuale che ne dimostri le caratteristiche migliorative dal punto di vista idraulico, tecnico agronomico e paesistico ambientale.

4. Sono usi caratterizzanti il subsistema:

  • - la residenza
  • - le attività agricole

5. Sono inoltre consentiti servizi ed attrezzature di uso pubblico, limitatamente a Servizi tecnici e campi sportivi scoperti.

6. Se non diversamente riportato nelle tavv. "Usi del suolo e modalità d'intervento" o nelle schede normative di riferimento degli edifici rurali e delle case sparse, nel subsistema B1 non è consentita la realizzazione di nuovi edifici rurali ad uso abitativo, anche se necessari alla conduzione del fondo ed all'esercizio delle attività agricole e di quelle connesse, in applicazione del comma 8 dell'art.3 della L.R. 64/95 e successive modifiche ed integrazioni.

7. La costruzione di annessi agricoli è ammessa secondo le disposizioni dell'art. 3 della L.R. 64/95 e successive modifiche ed integrazioni e nel rispetto delle indicazioni degli artt. 120 e 121 delle presenti norme.

8. È ammessa la realizzazione di piccoli annessi con le limitazioni e secondo le indicazioni dell'art. 122 delle presenti norme.

9. Non sono ammessi interventi di trasformazione del suolo su aree contigue ai subsistemi A1, A2, e A3 quali, a titolo esemplificativo, recinzioni, pavimentazioni, ecc, tranne quelli di cui al titolo IV - salvaguardia ecologica.

10. Per gli edifici residenziali esistenti, non compresi in schede normative e non ricadenti nella disciplina della L.R. 64/1995 (e successive modifiche e integrazioni), aventi alla data di adozione del Regolamento Ur10. Per gli edifici residenziali esistenti, non compresi in schede normative e non ricadenti nella disciplina della L.R. 64/95 (e successive modifiche ed integrazioni), aventi alla data di adozione del Regolamento Urbanistico destinazione d'uso non agricola sono inoltre ammessi interventi di ampliamento "una tantum" pari al 25% della SN esistente. La Superficie netta in ampliamento dovrà comunque essere compresa entro un massimo di 45 mq. di SN realizzabile (valore da intendersi per ciascuna unità immobiliare). Qualora il tipo di intervento previsto sull'edificio dalle norme permetta un aumento "una tantum" di SN diverso dal 25%, sarà possibile considerare l'ipotesi più favorevole.

11. Gli interventi di ampliamento di cui al precedente comma 10, non potranno comportare la costituzione di nuove unità abitative.

12. Gli interventi di ampliamento di cui al precedente comma 10, da realizzarsi, eccetto diversa indicazione, unicamente su edifici a destinazione residenziale, dovranno caratterizzarsi per il massimo rispetto dei criteri insediativi e delle modalità costruttive preesistenti, verificando inoltre l'interazione strutturale e costruttiva con i fabbricati preesistenti. Tali interventi dovranno essere realizzati nel rispetto delle indicazioni dei successivi articoli 103 e 116.

Art. 76 Subsistema B2: aree di campagna urbanizzata con processi recenti di trasformazione dei caratteri paesaggistici ed ambientali originari

1. Sono le aree localizzate a nord della città nel triangolo compreso tra Colle, San Gimignano e Poggibonsi, dotate di una qualità paesistica elevata conferita dalla articolata morfologia dei luoghi e dalla densa trama viaria e insediativa.

2. Le parti del territorio ricadenti nel subsistema B2 sono considerate zone a prevalente funzione agricola e corrispondono ad aree con tessitura agraria a maglia fitta.

3. In tale subsistema dovrà essere perseguita la massima tutela delle sistemazioni idraulico - agrarie e della vegetazione non colturale, con possibilità di limitati accorpamenti dei campi che non comportino rimodellamenti del suolo e che non riducano la capacità di invaso della rete scolante: possono essere eliminate le piantate residue poste all'interno dei campi con eccezione di quelle di bordo o poste in fregio alla viabilità campestre; è inoltre da tutelare la viabilità campestre ed il disegno esterno dei campi derivanti da accorpamenti; eventuali trasformazioni anche sostanziali potranno essere ammesse purchè corredate da una analisi progettuale che ne dimostri le caratteristiche migliorative dal punto di vista idraulico, tecnico agronomico e paesistico ambientale.

4. Sono usi caratterizzanti il subsistema:

  • - la residenza
  • - le attività agricole ad esclusione degli orti urbani.

5. Sono inoltre consentite le seguenti destinazioni d'uso:

  • - attività ricettive e pubblici esercizi ad esclusione di villaggi albergo, campeggi, villaggi turistici, aree di sosta, parchi di vacanza, così come definiti dalla L.R. n.83 del 12/11/97 e successive modifiche ed integrazioni.
  • - servizi ed attrezzature di uso pubblico, limitatamente ai Servizi tecnici

6. Se non diversamente riportato nelle tavv. "Usi del suolo e modalità d'intervento" o nelle schede normative di riferimento degli edifici rurali e delle case sparse, nel subsistema B2 non è consentita la realizzazione di nuovi edifici rurali ad uso abitativo, anche se necessari alla conduzione del fondo ed all'esercizio delle attività agricole e di quelle connesse, in applicazione del comma 8 dell'art.3 della L.R. 64/95 e successive modifiche ed integrazioni.

7. La costruzione di annessi agricoli è ammessa secondo le disposizioni dell'art. 3 della L.R. 64/95 e successive modifiche ed integrazioni e nel rispetto delle indicazioni degli artt. 120 e 121 delle presenti norme.

8. Per gli edifici residenziali esistenti, non compresi in schede normative e non ricadenti nella disciplina della L.R. 64/95 (e successive modifiche ed integrazioni), aventi alla data di adozione del Regolamento Urbanistico destinazione d'uso non agricola, sono inoltre ammessi interventi di ampliamento "una tantum" così come definito ai commi 10, 11 e 12 del precedente articolo 75 delle NTA.

Art. 77 Subsistema B3: aree con elevata permanenza di impianti e sistemazioni tradizionali sia sotto l'aspetto agro-vegetazionale che viario-insediativo

1. Sono aree di elevato valore appartenenti a tre ambiti distinti: i versanti posti lungo l'Elsa compresi tra Bardeggiano e Paterna, la porzione dell'altopiano delle Grazie compresa tra Faule e Fabbricciano, la campagna posta intorno all'abitato di Quartaia.

2. Le parti del territorio ricadenti nel subsistema B3 sono considerate zone a prevalente funzione agricola e corrispondono ad aree con tessitura agraria a maglia fitta.

3. In tale subsistema dovrà essere perseguita la massima tutela delle sistemazioni idraulico - agrarie e della vegetazione non colturale, con possibilità di limitati accorpamenti dei campi che non comportino rimodellamenti del suolo e che non riducano la capacità di invaso della rete scolante: possono essere eliminate le piantate residue poste all'interno dei campi con eccezione di quelle di bordo o poste in fregio alla viabilità campestre; è inoltre da tutelare la viabilità campestre ed il disegno esterno dei campi derivanti da accorpamenti; eventuali trasformazioni anche sostanziali potranno essere ammesse purchè corredate da una analisi progettuale che ne dimostri le caratteristiche migliorative dal punto di vista idraulico, tecnico agronomico e paesistico ambientale.

4. Sono usi caratterizzanti il subsistema :

  • - la residenza
  • - le attività agricole ad esclusione degli orti urbani.

5. Sono inoltre consentite le seguenti destinazioni d'uso:

  • - attività turistico ricettive ad esclusione di villaggi albergo, campeggi, villaggi turistici, aree di sosta, parchi di vacanza, così come definiti dalla L.R. n.83 del 12/11/97 e successive modifiche ed integrazioni.

6. Se non diversamente riportato nelle tavv. "Usi del suolo e modalità d'intervento" o nelle schede normative di riferimento degli edifici rurali e delle case sparse, nel subsistema B3 non è consentita la realizzazione di nuovi edifici ad uso abitativo, anche se necessari alla conduzione del fondo ed all'esercizio delle attività agricole e di quelle connesse, in applicazione del comma 8 dell'art.3 della L.R. 64/95 e successive modifiche ed integrazioni.

7. La costruzione di annessi agricoli è ammessa, secondo le disposizioni dell'art. 3 della L.R. 64/95 e successive modifiche ed integrazioni, nel rispetto delle indicazioni degli artt. 120 e 121 delle presenti norme.

8. È ammessa la realizzazione di piccoli annessi con le limitazioni e secondo le indicazioni dell'art. 122 delle presenti norme.

9. Nella fascia collinare di San Giorgio UTOE B.3.1 valgono inoltre le seguenti prescrizioni:- non è consentita la modifica dei tracciati storici individuati nella tav. 3 del Piano Strutturale; - non è ammessa la realizzazione di piccoli annessi, fatto salvo la realizzazione di piccoli ricoveri per attrezzi nelle aree individuate dalle tavole "usi e modalità d'intervento" come orti urbani, con la sigla Vo; - non sono in alcun caso consentiti gli ampliamenti disciplinati ai commi 10, 11 e 12 del precedente articolo 75 delle NTA.

10. Fatta eccezione per gli edifici ricadenti in aree di cui al precedente comma 9, per gli edifici esistenti non compresi in schede normative e non ricadenti nella disciplina della L.R. 64/95 (e successive modifiche ed integrazioni), aventi alla data di adozione del Regolamento Urbanistico destinazione d'uso non agricola, sono inoltre ammessi interventi di ampliamento "una tantum" così come definito ai commi 10, 11 e 12 del precedente articolo 75 delle NTA.

Art. 78 Subsistema B4: aree con elevata vulnerabilità dei caratteri ambientali ed agro-paesistici

1. Corrispondono agli ambiti di transizione e passaggio tra le distese pianeggianti dell'altopiano utilizzate prevalentemente a seminativi e i versanti collinari delle valli che penetrano in profondità l'altopiano, caratterizzati da una maggiore presenza di colture intensive, vitate ed olivate.

2. Le parti del territorio ricadenti nel subsistema B4 sono considerate zone a prevalente funzione agricola e corrispondono ad aree con tessitura agraria a maglia fitta.

3. In tale subsistema dovrà essere perseguita la massima tutela delle sistemazioni idraulico - agrarie e della vegetazione non colturale, con possibilità di limitati accorpamenti dei campi che non comportino rimodellamenti del suolo e che non riducano la capacità di invaso della rete scolante: possono essere eliminate le piantate residue poste all'interno dei campi con eccezione di quelle di bordo o poste in fregio alla viabilità campestre; è inoltre da tutelare la viabilità campestre ed il disegno esterno dei campi derivanti da accorpamenti; eventuali trasformazioni anche sostanziali potranno essere ammesse purchè corredate da una analisi progettuale che ne dimostri le caratteristiche migliorative dal punto di vista idraulico, tecnico agronomico e paesistico ambientale.

4. Sono usi caratterizzanti il subsistema:

  • - la residenza
  • - le attività agricole ad esclusione degli orti urbani.

5. Sono inoltre consentite le seguenti destinazioni d'uso:

  • - attività turistico ricettive ad esclusione di villaggi albergo, campeggi, villaggi turistici, aree di sosta, parchi di vacanza, così come definiti dalla L.R. n.83 del 12/11/97 e successive modifiche ed integrazioni.

6. Se non diversamente riportato nelle tavv. "Usi del suolo e modalità d'intervento" o nelle schede normative di riferimento degli edifici rurali e delle case sparse, nel subsistema B1 non è consentita la realizzazione di nuovi edifici ad uso abitativo, anche se necessari alla conduzione del fondo ed all'esercizio delle attività agricole e di quelle connesse, né la costruzione di annessi agricoli, in applicazione rispettivamente del comma 8 e del comma 10 dell'art.3 della L.R. 64/95 e successive modifiche ed integrazioni.

7. Non sono consentiti la realizzazione di nuova viabilità rurale ed i movimenti di terra.

8. Non è consentito l'abbattimento della vegetazione arborea arbustiva esistente.

9. Non sono in alcun caso consentiti gli ampliamenti disciplinati ai commi 10, 11 e 12 del precedente articolo 75 delle NTA.

Capo IV Sistema delle aree agricole produttive

Art. 79 Sistema delle aree agricole produttive

1. Il sistema delle aree agricole produttive comprende le aree a maggiore vocazione agricola, in cui cioè l'attività agricola si svolge in condizioni agro climatiche favorevoli; in tali aree si trovano numerosi nuclei abitati e case sparse, la cui destinazione d'uso attuale è molto spesso promiscua, ovvero in parte legata all'attività agricola ed all'agriturismo e in parte, spesso prevalente, alla residenza.

2. Il sistema delle aree agricole produttive risulta suddiviso in quattro subsistemi:

  • Subsistema C1: aree agricole senza evidenti limitazioni d'uso;
  • Subsistema C2: aree con elevata permanenza di impianti e sistemazioni tradizionali sia sotto l'aspetto agro-vegetazionale che viario-insediativo;
  • Subsistema C3: aree con elevata vulnerabilità dei caratteri ambientali ed agro-paesistici;
  • Subsistema C4: zone a gestione agricola intensiva da riqualificare sotto l'aspetto paesistico e naturalistico;

Art. 80 Subsistema C1: aree agricole senza evidenti limitazioni d'uso

1. Comprende varie porzioni di territorio, caratterizzate da morfologie pianeggianti (spesso su fondovalle fluviale), colture indirizzate prevalentemente al seminativo, tessitura agraria a maglia medio-larga, con disegno geometrico.

2. Le parti del territorio ricadenti nel subsistema C1 sono considerate zone ad esclusiva funzione agricola; quelle individuate all'interno dell'ambito C1a corrispondono ad aree con tessitura agraria a maglia media, quelle ricadenti nell'ambito C1b (Fabbrica) corrispondono ad aree con tessitura agraria a maglia larga.

3. Nell'ambito C1a dovrà essere garantita la tutela nella condizione attuale, risultante da estesi processi di accorpamento, semplificazione ed eliminazione delle colture arboree, evitando ulteriori accorpamenti e rimodellamenti del suolo; eventuali trasformazioni anche sostanziali potranno essere ammesse purché corredate da una analisi progettuale che ne dimostri le caratteristiche migliorative dal punto di vista idraulico, tecnico agronomico e paesistico ambientale.

4. Nell'ambito C1b eventuali ulteriori trasformazioni della tessitura agraria dovranno riconsiderare gli esisti dei radicali processi di accorpamento, semplificazione ed eliminazione della vegetazione arborea, mediante progetti che prevedano la reintroduzione di solcature tra i campi ed il conseguente incremento della capacità di invaso, di elementi di rinaturazione quali filari arborei e siepi lineari; dovranno inoltre essere conservate le ormai limitatissime tracce della tessitura agraria precedente (presenze arboree, fossi bordati da vinchi, salici e gelsi, viabilità campestre); eventuali trasformazioni anche sostanziali potranno essere ammesse purché corredate da una analisi progettuale che ne dimostri le caratteristiche migliorative dal punto di vista idraulico, tecnico agronomico e paesistico ambientale.

5. Sono usi caratterizzanti il subsistema:

  • - le attività agricole

6. Sono consentiti, in edifici esistenti, se non diversamente indicato sulle tavv. "Usi del suolo e modalità d'intervento" le seguenti destinazioni d'uso:

  • - residenza

7. La costruzione di nuovi edifici rurali ad uso abitativo e di annessi agricoli è consentita, ai sensi e secondo i limiti dell'art.3 della L.R. 64/95 e successive modifiche ed integrazioni, nel rispetto delle indicazioni degli artt. 120 e 121 delle presenti norme e purché venga mantenuta o prevista una produzione lorda vendibile (Plv) di 20.700 euro aggiornati annualmente in base alle variazioni ISTAT ed assicurare un utilizzo di manodopera non inferiore a 1.350 ore/anno in conformità di quanto previsto dal vigente Piano Strutturale.

8. Non è ammessa la realizzazione di nuovi edifici rurali in forma isolata od all'interno delle aree di pertinenza individuate dalle schede normative S.

9. Per gli edifici residenziali esistenti, non compresi in schede normative e non ricadenti nella disciplina della L.R. 64/95 (e successive modifiche ed integrazioni), aventi alla data di adozione del Regolamento Urbanistico destinazione d'uso non agricola sono inoltre ammessi interventi di ampliamento "una tantum" pari al 25% della SN esistente. La Superficie netta in ampliamento dovrà comunque essere compresa entro un massimo di 45 mq. di SN realizzabile (valore da intendersi per ciascuna unità immobiliare). Qualora il tipo di intervento previsto sull'edificio dalle norme permetta un aumento "una tantum" di SN diverso dal 25%, sarà possibile considerare l'ipotesi più favorevole.

10. Gli interventi di ampliamento di cui al precedente comma 9, non potranno comportare la costituzione di nuove unità abitative.

11. Gli interventi di ampliamento di cui al precedente comma 10, dovranno caratterizzarsi per il massimo rispetto dei criteri insediativi e delle modalità costruttive preesistenti, verificando inoltre l'interazione strutturale e costruttiva con i fabbricati preesistenti. Tali interventi dovranno essere realizzati nel rispetto delle indicazioni dei successivi articoli 103 e 116.

Art. 81 Subsistema C2: aree con elevata permanenza di impianti e sistemazioni tradizionali sia sotto l'aspetto agro-vegetazionale che viario-insediativo

1. Comprende le aree della Conca di Fonterna, dell'altopiano di Belvedere e della testata del bacino del torrente Scarna.

2. Le parti del territorio ricadenti nel subsistema C2 sono considerate zone ad esclusiva funzione agricola e corrispondono ad aree con tessitura agraria a maglia media.

3. In tale subsistema dovrà essere garantita la tutela nella condizione attuale - risultante da estesi processi di accorpamento, semplificazione ed eliminazione delle colture arboree - evitando ulteriori accorpamenti e rimodellamenti del suolo; eventuali trasformazioni anche sostanziali potranno essere ammesse purché corredate da una analisi progettuale che ne dimostri le caratteristiche migliorative dal punto di vista idraulico, tecnico agronomico e paesistico ambientale.

4. Sono usi caratterizzanti il subsistema:

  • - le attività agricole

5. Sono consentiti, in edifici esistenti, se non diversamente indicato sulle tavv. "Usi del suolo e modalità d'intervento" le seguenti destinazioni d'uso:

  • - residenza

6. La costruzione di nuovi edifici rurali ad uso abitativo e di annessi agricoli è consentita, ai sensi e secondo i limiti dell'art.3 della L.R. 64/95 e successive modifiche ed integrazioni, nel rispetto delle indicazioni degli artt. 120 e 121 delle presenti norme e purché venga mantenuta o prevista una produzione lorda vendibile (Plv) di 20.700 euro aggiornati annualmente in base alle variazioni ISTAT ed assicurare un utilizzo di manodopera non inferiore a 1.350 ore/anno in conformità di quanto previsto dal vigente Piano Strutturale.

7. Non è ammessa la realizzazione di nuovi edifici rurali in forma isolata od all'interno delle aree di pertinenza individuate dalle schede normative S.

8. Per gli edifici residenziali esistenti, non compresi in schede normative e non ricadenti nella disciplina della L.R. 64/95 (e successive modifiche ed integrazioni), aventi alla data di adozione del Regolamento Urbanistico destinazione d'uso non agricola, sono inoltre ammessi interventi di ampliamento "una tantum" così come definito ai commi 9, 10 e 11 del precedente articolo 80 delle NTA.

Art. 82 Subsistema C3: aree con elevata vulnerabilità dei caratteri ambientali ed agro-paesistici

1. Comprendono le pianure alluvionali del Pian del Bottino, del Pian di Casole, del Piano di Querceto e della Conca del Botro ai Colli.

2. Le parti del territorio ricadenti nel subsistema C3 sono considerate zone ad esclusiva funzione agricola: quelle individuate all'interno delle UTOE C3.1, C.3.2, C.3.3 corrispondono ad aree con tessitura agraria a maglia media, quelle ricadenti nella UTOE C.3.4 corrispondono ad aree con tessitura agraria a maglia larga.

3. Nelle UTOE C3.1, C.3.2, C.3.3 dovrà essere garantita la tutela nella condizione attuale, risultante da estesi processi di accorpamento, semplificazione ed eliminazione delle colture arboree, evitando ulteriori accorpamenti e rimodellamenti del suolo; eventuali trasformazioni anche sostanziali potranno essere ammesse purché corredate da una analisi progettuale che ne dimostri le caratteristiche migliorative dal punto di vista idraulico, tecnico agronomico e paesistico ambientale.

4. Nella UTOE C.3.4 eventuali ulteriori trasformazioni della tessitura agraria dovranno riconsiderare gli esiti dei radicali processi di accorpamento, semplificazione ed eliminazione della vegetazione arborea, mediante progetti che prevedano la reintroduzione di solcature tra i campi ed il conseguente incremento della capacità di invaso, di elementi di rinaturazione quali filari arborei e siepi lineari; dovranno inoltre essere conservate le ormai limitatissime tracce della tessitura agraria precedente (presenze arboree, fossi bordati da vinchi, salici e gelsi, viabilità campestre); eventuali trasformazioni anche sostanziali potranno essere ammesse purché corredate da una analisi progettuale che ne dimostri le caratteristiche migliorative dal punto di vista idraulico, tecnico agronomico e paesistico ambientale.

5. Sono usi caratterizzanti il subsistema:

  • - le attività agricole

6. Sono consentiti, in edifici esistenti, se non diversamente indicato sulle tavv. "Usi del suolo e modalità d'intervento" le seguenti destinazioni d'uso:

  • - residenza

7. La costruzione di nuovi edifici rurali ad uso abitativo e di annessi agricoli, fatto salvo quanto riportato nelle tavv. "Usi del suolo e modalità d'intervento" o nelle schede normative di riferimento degli edifici rurali e delle case sparse è sottoposta alle seguenti limitazioni:

  • - dovrà essere mantenuta o prevista una produzione lorda vendibile (Plv) di 20.700 euro aggiornati annualmente in base alle variazioni ISTAT ed assicurare un utilizzo di manodopera non inferiore a 1.350 ore/anno in conformità di quanto previsto dal vigente Piano Strutturale.
  • - UTOE C.3.1 il Pian del Bottino: non è consentita la realizzazione di nuovi edifici ad uso abitativo, anche se necessari alla conduzione del fondo ed all'esercizio delle attività agricole e di quelle connesse, né la costruzione di annessi agricoli, in applicazione rispettivamente del comma 8 e del comma 10 dell'art.3 della L.R. 64/95 e successive modifiche ed integrazioni.
  • - UTOE C.3.2 il Pian di Querceto ed UTOE C.3.3 il Piano di Casole: la costruzione di nuovi edifici rurali ad uso abitativo e di annessi agricoli è consentita, ai sensi e secondo i limiti dell'art.3 della L.R. 64/95 e successive modifiche ed integrazioni, nel rispetto delle indicazioni degli artt. 120 e 121 delle presenti norme ed esclusivamente in prossimità della Strada Provinciale di Casole d'Elsa n.27;
  • - ambito C3.4 la conca di Botro ai Colli: la costruzione di nuovi edifici rurali ad uso abitativo e di annessi agricoli è consentita, ai sensi e secondo i limiti dell'art.3 della L.R. 64/95 e successive modifiche ed integrazioni, nel rispetto delle indicazioni degli artt. 120 e 121 delle presenti norme ed esclusivamente in prossimità della Strada Provinciale Traversa di Monteriggioni n.74

8. Non sono in alcun caso consentiti gli ampliamenti disciplinati ai commi 9, 10 e 11 del precedente articolo 80 delle NTA.

Art. 83 Subsistema C4: zone a gestione agricola intensiva da riqualificare sotto l'aspetto paesistico e naturalistico

1. Comprende il tratto del Pian Senese a gestione irrigua intensiva e le pendici di casa Querciola-Scarna

2. Le parti del territorio ricadenti nel subsistema C4 sono considerate zone ad esclusiva funzione agricola e corrispondono ad aree con tessitura agraria a maglia larga.

3. In tale subsistema eventuali ulteriori trasformazioni della tessitura agraria dovranno riconsiderare gli esisti dei radicali processi di accorpamento, semplificazione ed eliminazione della vegetazione arborea, mediante progetti che prevedano la reintroduzione di solcature tra i campi ed il conseguente incremento della capacità di invaso, di elementi di rinaturazione quali filari arborei e siepi lineari; dovranno inoltre essere conservate le ormai limitatissime tracce della tessitura agraria precedente (presenze arboree, fossi bordati da vinchi, salici e gelsi, viabilità campestre); eventuali trasformazioni anche sostanziali potranno essere ammesse purché corredate da una analisi progettuale che ne dimostri le caratteristiche migliorative dal punto di vista idraulico, tecnico agronomico e paesistico ambientale.

4. Sono usi caratterizzanti il subsistema:

  • - le attività agricole

5. Sono consentiti, in edifici esistenti, se non diversamente indicato sulle tavv. "Usi del suolo e modalità d'intervento" le seguenti destinazioni d'uso:

  • - residenza

6. Se non diversamente riportato nelle tavv. "Usi del suolo e modalità d'intervento" o nelle schede normative di riferimento degli edifici rurali e delle case sparse, nel subsistema C4 non è consentita la realizzazione di nuovi edifici ad uso abitativo, anche se necessari alla conduzione del fondo ed all'esercizio delle attività agricole e di quelle connesse, in applicazione del comma 8 dell'art.3 della L.R. 64/95 e successive modifiche ed integrazioni.

7. La costruzione di annessi agricoli è ammessa, secondo le disposizioni dell'art. 3 della L.R. 64/95 e successive modifiche ed integrazioni, nel rispetto delle indicazioni degli artt. 120 e 121 delle presenti norme. I P.M.A.A. dovranno prevedere in particolare la ricostituzione di scarpate e ciglioni cespugliati.

8. È ammessa la realizzazione di piccoli annessi con le limitazione e secondo le indicazioni dell'art. 122 delle presenti norme.

9. Per gli edifici residenziali esistenti, non compresi in schede normative e non ricadenti nella disciplina della L.R. 64/95 (e successive modifiche ed integrazioni), aventi alla data di adozione del Regolamento Urbanistico destinazione d'uso non agricola, sono inoltre ammessi interventi di ampliamento "una tantum" così come definito ai commi 9, 10 e 11 del precedente articolo 80 delle NTA.

Capo V Sistema della collina agricola produttiva con forte valore paesaggistico

Art. 84 Sistema della collina agricola produttiva con forte valore paesaggistico

1. Il sistema della collina agricola produttiva con forte valore paesaggistico comprendono le colline e le aree di crinale percorse da strade panoramiche; sono caratterizzate dalla presenza di colture arboree tradizionali (in prevalenza vite ed olivo in coltura specializzata o promiscua) miste a seminativi e a bosco.

2. Il sistema della collina agricola produttiva con forte valore paesaggistico risulta suddiviso in quattro subsistemi:

  • Subsistema D1: aree con elevata permanenza di impianti e sistemazioni tradizionali sia sotto l'aspetto agro-vegetazionale che viario-insediativo;
  • Subsistema D2: aree con elevata vulnerabilità dei caratteri ambientali ed agro-paesistici;
  • Subsistema D3: zone a gestione agricola intensiva da riqualificare sotto l'aspetto paesistico e naturalistico;
  • Subsistema D4: aree collinari a prevalente indirizzo silvo-pastorale e con colture estensive;

3. Nei sopradetti subsistemi è consentito superare il limite di ospitalità di 30 posti letto previsto dalla L.R. 76/94 art.6 comma 1 lettera a).

Art. 85 Subsistema D1: aree con elevata permanenza di impianti e sistemazioni tradizionali sia sotto l'aspetto agro-vegetazionale che viario-insediativo

1. Comprende il crinale di Mensanello e quello della Volterrana, le dorsali collinari di Paurano-Collalto, la conca di Onci, le ondulazioni collinari tra Dometaia ed il Botro del Conio.

2. Le parti del territorio ricadenti nel subsistema D1 sono considerate zone ad esclusiva funzione agricola e corrispondono ad aree con tessitura agraria a maglia fitta.

3. In tale subsistema dovrà essere perseguita la massima tutela delle sistemazioni idraulico - agrarie e della vegetazione non colturale, con possibilità di limitati accorpamenti dei campi che non comportino rimodellamenti del suolo e che non riducano la capacità di invaso della rete scolante: possono essere eliminate le piantate residue poste all'interno dei campi con eccezione di quelle di bordo o poste in fregio alla viabilità campestre; è inoltre da tutelare la viabilità campestre ed il disegno esterno dei campi derivanti da accorpamenti; eventuali trasformazioni anche sostanziali potranno essere ammesse purché corredate da una analisi progettuale che ne dimostri le caratteristiche migliorative dal punto di vista idraulico, tecnico agronomico e paesistico ambientale.

4. Sono usi caratterizzanti il subsistema:

  • - le attività agricole

5. Sono consentiti, in edifici esistenti, se non diversamente indicato sulle tavv. "Usi del suolo e modalità d'intervento" le seguenti destinazioni d'uso:

  • - residenza

6. La costruzione di nuovi edifici rurali ad uso abitativo e di annessi agricoli è consentita, ai sensi e secondo i limiti dell'art.3 della L.R. 64/95 e successive modifiche ed integrazioni, nel rispetto delle indicazioni degli artt. 120 e 121 delle presenti norme e purché venga mantenuta o prevista una produzione lorda vendibile (Plv) di 20.700 euro aggiornati annualmente in base alle variazioni ISTAT ed assicurare un utilizzo di manodopera non inferiore a 1.350 ore/anno in conformità di quanto previsto dal vigente Piano Strutturale; le costruzioni dovranno essere realizzate lungo la sola viabilità principale o in continuità fisica di nuclei edilizi esistenti, con le seguenti limitazioni:

  1. a. i nuovi annessi agricoli non potranno avere una altezza superiore a 6.00 metri;
  2. b. non è ammessa la realizzazione di nuovi edifici rurali in forma isolata od all'interno delle aree di pertinenza individuate dalle schede normative S;
  3. c. nell'UTOE D.1.2 il crinale della Volterrana, non è consentita la realizzazione di nuovi fabbricati rurali lungo la via Volterrana e nelle porzioni di territorio che sono visibili dalla strada; pertanto le nuove costruzioni devono sfruttare l'andamento del rilievo e la presenza di folte masse boscate esistenti al fine di costituire una barriera visiva; per ogni intervento edilizio deve essere prodotta una documentazione fotografica che tramite simulazioni e fotomontaggi dimostri il rispetto delle indicazioni normative in oggetto.
  4. d. nell'UTOE D.1.4 la conca di Onci, e nell'UTOE D.1.5 le ondulazioni collinari tra Dometaia ed il Botro del Conio non è ammessa la costruzione di nuovi edifici rurali.

7. Non è consentita la modifica dei tracciati storici individuati nella tav. 4 del Piano Strutturale così come è vietata la modifica delle sistemazioni a terrazzamento esistenti.

8. I P.M.A.A. o gli interventi di sistemazione ambientale afferenti al cambio di destinazione d'uso di edifici non più utilizzati a fini agricoli dovranno prevedere il restauro delle alberature lineari esistenti lungo la S.S. Volterrana.

9. Nell'UTOE D.1.4 la Conca di Onci è vietato qualsiasi intervento di modifica delle canalizzazioni idrauliche storiche esistenti per le quali sono ammessi solo interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, consolidamento e restauro.

10. Fermo restando quanto previsto al precedente comma 6, per gli edifici residenziali esistenti, non compresi in schede normative e non ricadenti nella disciplina della L.R. 64/95 (e successive modifiche ed integrazioni), aventi alla data di adozione del Regolamento Urbanistico destinazione d'uso non agricola, ad esclusione di quelli ricadenti nel sottosistema D 1.2, sono inoltre ammessi interventi di ampliamento "una tantum" pari al 25% della SN esistente. La Superficie netta in ampliamento dovrà comunque essere compresa entro un massimo di 45 mq. di SN realizzabile (valore da intendersi per ciascuna unità immobiliare). Qualora il tipo di intervento previsto sull'edificio dalle norme permetta un aumento "una tantum" di SN diverso dal 25%, sarà possibile considerare l'ipotesi più favorevole.

11. Gli interventi di ampliamento di cui al precedente comma 10, non potranno comportare la costituzione di nuove unità abitative.

12. Gli interventi di ampliamento di cui al precedente comma 10, dovranno caratterizzarsi per il massimo rispetto dei criteri insediativi e delle modalità costruttive preesistenti, verificando inoltre l'interazione strutturale e costruttiva con i fabbricati preesistenti. Tali interventi dovranno essere realizzati nel rispetto delle indicazioni dei successivi articoli 103 e 116.

Art. 86 Subsistema D2: aree con elevata vulnerabilità dei caratteri ambientali ed agro-paesistici

1. Comprende il versante lineare tra Campiglia e Montecchio e l'area di Montevasoni.

2. Le parti del territorio ricadenti nel subsistema D2 sono considerate zone ad esclusiva funzione agricola; quelle individuate all'interno dell'ambito D.2.1.a corrispondono ad aree con tessitura agraria a maglia fitta; quelle ricadenti nell'ambito D.2.1.b e nella UTOE D.2.2, corrispondono ad aree con tessitura agraria a maglia media.

3. Nell'ambito D.2.1.a dovrà essere perseguita la massima tutela delle sistemazioni idraulico - agrarie e della vegetazione non colturale, con possibilità di limitati accorpamenti dei campi che non comportino rimodellamenti del suolo e che non riducano la capacità di invaso della rete scolante: possono essere eliminate le piantate residue poste all'interno dei campi con eccezione di quelle di bordo o poste in fregio alla viabilità campestre; è inoltre da tutelare la viabilità campestre ed il disegno esterno dei campi derivanti da accorpamenti; eventuali trasformazioni anche sostanziali potranno essere ammesse purchè corredate da una analisi progettuale che ne dimostri le caratteristiche migliorative dal punto di vista idraulico, tecnico agronomico e paesistico ambientale.

4. Nell'ambito D.2.1.b e nella UTOE D.2.2 dovrà essere garantita la tutela nella condizione attuale, risultante da estesi processi di accorpamento, semplificazione ed eliminazione delle colture arboree, evitando ulteriori accorpamenti e rimodellamenti del suolo; eventuali trasformazioni anche sostanziali potranno essere ammesse purchè corredate da una analisi progettuale che ne dimostri le caratteristiche migliorative dal punto di vista idraulico, tecnico agronomico e paesistico ambientale.

5. Sono usi caratterizzanti il subsistema:

  • - le attività agricole

6. Sono consentiti, in edifici esistenti, se non diversamente indicato sulle tavv. "Usi del suolo e modalità d'intervento" le seguenti destinazioni d'uso:

  • - residenza

7. Se non diversamente riportato nelle tavv. "Usi del suolo e modalità d'intervento" o nelle schede normative di riferimento degli edifici rurali e delle case sparse, nel subsistema D2 non è consentita la realizzazione di nuovi edifici ad uso abitativo, anche se necessari alla conduzione del fondo ed all'esercizio delle attività agricole e di quelle connesse, né la costruzione di annessi agricoli, in applicazione rispettivamente del comma 8 e del comma 10 dell'art.3 della L.R. 64/95 e successive modifiche ed integrazioni.

8. L'apertura di nuove strade di supporto all'attività agricola dovrà essere adeguatamente motivata e non comportare sostanzialmente una alterazione sensibile della morfologia dei luoghi; dovrà prevedere forme di inserimento ambientale specifico, con movimenti di terra minimi e l'assenza di opere ingenti di sostegno della strada e/o contenimento del terreno.

9. Nell'UTOE D.2.1 il versante "lineare" tra Campiglia e Montecchio sono vietati tutti quegli interventi, pur minimi, che implichino una modifica morfologica del suolo.

10. Nell'UTOE D.2.2 Montevasoni i P.M.A.A. dovrà essere verificata la presenza di formazioni vegetali tipiche delle anageniti e, qualora presenti, assicurarne il mantenimento; allo stesso modo i P.M.A.A. dovranno favorire l'introduzione di formazioni vegetali più congruenti con le particolari condizioni geopedologiche in luogo degli attuali boschi di conifere; sono pertanto da favorire la sostituzione dei grossi impianti di conifere con boschi di latifoglie decidue.

11. Per gli edifici residenziali esistenti, non compresi in schede normative e non ricadenti nella disciplina della L.R. 64/95 (e successive modifiche ed integrazioni), aventi alla data di adozione del Regolamento Urbanistico destinazione d'uso non agricola, sono inoltre ammessi interventi di ampliamento "una tantum" così come definito ai commi 10, 11 e 12 del precedente articolo 85 delle NTA.

Art. 87 Subsistema D3: zone a gestione agricola intensiva da riqualificare sotto l'aspetto paesistico e naturalistico

1. Sono aree ad evidente fragilità ambientale corrispondenti alle ampie estensioni delle colture viticole, con impianti specializzati a carattere industriale; i caratteri paesistici di tali contesti sono del tutto estranei a quelli tipici dei luoghi, dove prevalgono appezzamenti più ridotti che spesso ancora conservano caratteri tradizionali.

2. Le parti del territorio ricadenti nel subsistema D3 sono considerate zone ad esclusiva funzione agricola e corrispondono ad aree con tessitura agraria a maglia larga.

3. In tale subsistema eventuali ulteriori trasformazioni della tessitura agraria dovranno riconsiderare gli esisti dei radicali processi di accorpamento, semplificazione ed eliminazione della vegetazione arborea, mediante progetti che prevedano la reintroduzione di solcature tra i campi ed il conseguente incremento della capacità di invaso, di elementi di rinaturazione quali filari arborei e siepi lineari; dovranno inoltre essere conservate le ormai limitatissime tracce della tessitura agraria precedente (presenze arboree, fossi bordati da vinchi, salici e gelsi, viabilità campestre); eventuali trasformazioni anche sostanziali potranno essere ammesse purché corredate da una analisi progettuale che ne dimostri le caratteristiche migliorative dal punto di vista idraulico, tecnico agronomico e paesistico ambientale.

4. Sono usi caratterizzanti il subsistema:

  • - le attività agricole

5. Sono consentiti, in edifici esistenti, se non diversamente indicato sulle tavv. "Usi del suolo e modalità d'intervento" le seguenti destinazioni d'uso:

  • - residenza

6. La costruzione di nuovi edifici rurali ad uso abitativo e di annessi agricoli è consentita, ai sensi e secondo i limiti dell'art.3 della L.R. 64/95 e successive modifiche ed integrazioni, nel rispetto delle indicazioni degli artt. 120 e 121 delle presenti norme e purché venga mantenuta o prevista una produzione lorda vendibile (Plv) di 20.700 euro aggiornati annualmente in base alle variazioni ISTAT ed assicurare un utilizzo di manodopera non inferiore a 1.350 ore/anno in conformità di quanto previsto dal vigente Piano Strutturale.

7. La realizzazione di nuovi impianti di vigneto è subordinata alla realizzazione di opere di mitigazione di impatto degli impianti esistenti (sistemazione delle strade poderali, realizzazione di siepi cespugli alberature che interrompano la continuità delle colture vitate intensive e di tecniche di impianto appropriate alle condizioni geologiche e tipologiche dell'area) in modo da realizzare superfici continue coltivate nel rispetto del precedente art.41.

8. Per gli edifici residenziali esistenti non compresi in schede normative e non ricadenti nella disciplina della L.R. 64/95 (e successive modifiche ed integrazioni), aventi alla data di adozione del Regolamento Urbanistico destinazione d'uso non agricola, sono inoltre ammessi interventi di ampliamento "una tantum" così come definito ai commi 10, 11 e 12 del precedente articolo 85 delle NTA.

Art. 88 Subsistema D4: aree collinari a prevalente indirizzo silvo-pastorale e con colture estensive

1. Sono aree collinari e sub-pianeggianti, caratterizzate da ampie coperture boscate, da pascoli e seminativi semplici, corrispondono a suoli generalmente poveri, caratterizzati spesso da rocce affioranti e scheletro (petrosità) abbondante.

2. Le parti del territorio ricadenti nel subsistema D4 sono considerate zone a prevalente funzione agricola e corrispondono ad aree con tessitura agraria a maglia media.

3. In tale subsistema dovrà essere garantita la tutela nella condizione attuale - risultante da estesi processi di accorpamento, semplificazione ed eliminazione delle colture arboree - evitando ulteriori accorpamenti e rimodellamenti del suolo; eventuali trasformazioni anche sostanziali potranno essere ammesse purché corredate da una analisi progettuale che ne dimostri le caratteristiche migliorative dal punto di vista idraulico, tecnico agronomico e paesistico ambientale.

4. Sono usi caratterizzanti il subsistema:

  • - le attività agricole

5. Sono consentiti, in edifici esistenti, se non diversamente indicato sulle tavv. "Usi del suolo e modalità d'intervento" le seguenti destinazioni d'uso:

  • - residenza
  • - attività turistico ricettive ad esclusione di villaggi albergo, campeggi, villaggi turistici, aree di sosta, parchi di vacanza, così come definiti dalla L.R. n.83 del 12/11/97 e successive modifiche ed integrazioni.
  • - servizi e le attrezzature di uso pubblico, limitatamente a:
    • - campi sportivi scoperti, purché dimostrino la compatibilità con le istanze di salvaguardia dell'ambiente e del paesaggio ed assicurino una corretta gestione con la sostenibilità dei bilanci, delle risorse primarie (aria, acqua, suolo).

6. La costruzione di nuovi edifici rurali ad uso abitativo e di annessi agricoli è consentita, ai sensi e secondo i limiti dell'art.3 della L.R. 64/95 e successive modifiche ed integrazioni, nel rispetto delle indicazioni degli artt. 120 e 121 delle presenti norme.

7. Per gli edifici residenziali esistenti non compresi in schede normative e non ricadenti nella disciplina della L.R. 64/95 (e successive modifiche ed integrazioni), aventi alla data di adozione del Regolamento Urbanistico destinazione d'uso non agricola, sono inoltre ammessi interventi di ampliamento "una tantum" così come definito ai commi 10, 11 e 12 del precedente articolo 85 delle NTA.

Titolo VII Indicazioni per il trattamento del suolo

Capo I Disposizioni generali

Art. 89 Elementi del progetto di suolo

1. Nelle tavv. "Usi del suolo e modalità di intervento" sono indicati, quando necessari, gli elementi semplici vegetazionali ed artificiali, da utilizzare nella realizzazione degli spazi aperti. Sono elementi semplici vegetali ed artificiali: - le aree pavimentate;

  • - le aree permeabili;
  • - le aree permeabili alberate;
  • - i percorsi pedonali;
  • - i percorsi ciclo-pedonali;
  • - il verde di rispetto con alberatura d'alto fusto;
  • - le aree libere da manufatti.

2. Vengono definiti elementi complessi gli spazi scoperti di uso pubblico a verde e pavimentati:

  • - giardini Vg;
  • - parchi Vp;
  • - piazze Pz
  • - impianti sportivi scoperti Ps
  • - parcheggi coperti Mp e parcheggi scoperti Ms
  • - orti urbani Vo

3. Quando nelle tavv. "Usi del suolo e modalità d'intervento" all'interno degli spazi scoperti di uso pubblico a verde e pavimentati, vengono indicati elementi semplici vegetazionali ed artificiali, le indicazioni per il trattamento del suolo riferite a questi ultimi prevalgono su quelle generali riferite agli elementi complessi.

4. Nella realizzazione degli elementi semplici e complessi artificiali, dovranno essere rispettate le norme di riduzione dell'impermeabilizzazione superficiale di cui alla DCR 21 giugno 1994 n.230.

5. Gli articoli successivi forniscono i criteri di progettazione (dimensioni, caratteristiche geometriche, prestazioni ed elementi costitutivi) degli elementi semplici e degli elementi complessi.

Capo II Elementi semplici

Art. 90 Aree pavimentate

1. Dovranno essere progettate e realizzate curando sia gli aspetti funzionali che quelli percettivi; tra questi in particolare dovranno essere verificati: i caratteri delle superfici e le proprietà fisiche dei materiali utilizzati, la percorribilità, il sistema di drenaggio e di captazione delle acque meteoriche.

2. Nella realizzazione delle aree pavimentate è previsto di norma l'utilizzo dei seguenti materiali:

  • - pietra, con tipologie di materiali e di taglio riferite alla tradizione locale;
  • - pietra artificiale;
  • - cemento, posato mediante caldana, piastrelle autobloccanti e non;
  • - materiali ceramici quali gres e klinker;
  • - laterizi, con tipologie di materiali e di taglio riferite alla tradizione locale;
  • - asfalto;
  • - gomma e materiali sintetici

Art. 91 Aree permeabili

1. Le aree permeabili sono superfici che assorbono almeno il 70% delle acque meteoriche (dato ottenibile dai certificati prestazionali dei materiali impiegati) senza necessità che esse vengano convogliate altrove mediante opportuni sistemi di drenaggio e canalizzazione; ove non diversamente prescritto la superficie delle aree di pertinenza delle alberature dovrà essere permeabile.

2. Nella realizzazione delle aree permeabili è previsto di norma l'utilizzo dei seguenti materiali:

  • - terra battuta;
  • - ghiaia;
  • - erba, anche con l'utilizzo di materassini di consolidamento.

Art. 92 Aree permeabili alberate

Valgono tutte le indicazioni e prescrizioni relative alle aree permeabili riportate al precedente art. 91 con l'obbligo di predisporre l'impianto di specie arboree per una parte non inferiore al 70% dell'intera superficie dell'area.

2. Nella realizzazione delle nuove aree pavimentate alberate, la disposizione degli impianti vegetazionali dovrà essere basata su definite geometrie di impianto con preferenza per il tipo a quinconce e bicoccato regolare o irregolare.

Art. 93 Percorsi pedonali

1. I nuovi percorsi pedonali dovranno garantire il passaggio e la sosta di persone e carrozzine. In ambito urbano dovranno inoltre consentire, ove possibile, anche il transito lento di automezzi di emergenza.

2. Gli elementi di ingombro (alberi isolati, impianti per l'illuminazione, sedute, cabine telefoniche, impianti tecnologici, pubblicità e informazione, punti di raccolta dei rifiuti) dovranno essere allineati e collocati in una fascia di larghezza costante.

3. Tutti i percorsi e le eventuali rampe inclinate dovranno essere realizzate nel rispetto delle norme per il superamento delle barriere architettoniche.

Art. 94 Percorsi ciclo-pedonali

1. Nella realizzazione dei nuovi percorsi dovranno essere privilegiate pavimentazioni realizzate in terra stabilizzata, mentre le canalette laterali saranno preferibilmente in pietra, acciottolato, laterizi pieni o erbose; l'eventuale uso di altri materiali è ammesso prevalentemente in contesto urbano (all'interno dei centri abitati).

2. La larghezza delle piste ciclabili non può essere inferiore a 1,50 ml. se a senso unico, a 2,50 ml. se a doppio senso.

3. Le piste ciclabili dovranno comunque essere realizzate tenendo conto dei "Principali criteri e standard progettuali per le piste ciclabili" pubblicate dal Ministero delle aree urbane con circolare n.432 del 31/3/93 e delle "Linee guida per la progettazione degli itinerari ciclabili" emanate dal Ministro dei Lavori Pubblici.

Art. 95 Il verde di rispetto con alberatura di alto fusto

1. Sono le parti di territorio generalmente localizzate sul perimetro degli insediamenti produttivi che devono essere sistemate a verde con piantumazioni di essenze locali di alto fusto a formare vere e proprie aree boscate con lo scopo di mitigare l'impatto ambientale dei nuovi insediamenti.

2. Tali spazi potranno avere una recinzione schermata dal verde e potranno essere parzialmente utilizzati come spazi per la sosta da non computarsi però ai fini degli standard di legge.In tali aree non sono ammesse nuove costruzioni di qualsiasi tipo.

Art. 96 Le aree libere da manufatti

1. Corrispondono ad aree di rispetto lungo strada per le quali si prevede generalmente una prevalente sistemazione a verde.

2. In dette aree è previsto l'assoluto divieto di realizzare e/o posizionare qualsiasi tipo di costruzione o manufatto.

Capo III Elementi complessi

Art. 97 Giardini Vg

1. I nuovi giardini dovranno essere realizzati attraverso la sistemazione di prati, alberature, siepi, viali e spazi di sosta non pavimentati;

2. Non sono ammesse all'interno dei nuovi giardini aree attrezzate per lo sport;

3. Eventuali chioschi non potranno avere una Sc superiore a 4 mq.

Art. 98 Parchi Vp

1. Nella eventuale riorganizzazione dei parchi esistenti e nella realizzazione di nuovi, si dovrà curare in particolare:

  • - il rapporto con il contesto storico attraverso l'analisi critica delle permanenze e dei materiali naturali ed artificiali dell'impianto storico.
  • - la coerenza della articolazione funzionale con le esigenze di tutela del paesaggio e con la morfologia naturale;
  • - la selezione dei materiali naturali ed artificiali dal catalogo della tradizione rurale;
  • - la coerenza dell'impianto vegetazionale e l'individuazione di logiche d'impianto e di accostamento sulla base di criteri ecologico-dimensionali, formali e funzionali;
  • - la limitazione delle superfici a prato con alberi sparsi a favore dell'aumento di superfici a prato con erba non tagliata e superfici coperte da impianti boscati densi o arbusteti;
  • - lo studio di una adeguata illuminazione;
  • - la protezione della fauna selvatica attraverso sistemazioni del suolo, della copertura vegetazionale, dell'illuminazione, che tengano in dovuto conto le esigenze edafiche della fauna terrestre ed avicola (stanziale e di passo) nonché la predisposizione di passaggi per la piccola fauna.

2. Potranno essere realizzate strutture di tipo leggero per ospitare servizi di custodia e di ristoro, per attività didattiche e di informazione: queste potranno occupare una percentuale massima pari a 1% della superficie complessiva dell'impianto, e comunque non superiore a 300 mq. di Sc; l'altezza massima, ove non sia diversamente specificato, non deve superare 3,50 ml.; tali strutture, da consentire se necessarie alla sicurezza, funzionalità e migliore fruizione degli spazi, dovranno avere posizione ed accessibilità tali da non richiedere la realizzazione di nuovi tratti stradali e da risultare compatibili con il contesto ambientale; a tali fini potranno anche essere recuperate le eventuali costruzioni agricole.

3. È consentita la collocazione di isole ecologiche, previa verifica di inserimento nell'impianto spaziale complessivo dello spazio verde.

4. Nell'ambito dell'Area Naturale Protetta di Interesse Locale (ANPIL) del parco dell'Elsa, così come delimitata negli elaborati grafici del Piano Strutturale, dovranno essere rispettate le seguenti norme, salvo quanto più dettagliatamente indicato nelle schede norma.Non potranno subire modifica alcune le sponde dell'Elsa, la sorgente delle Caldane propriamente detta, il tracciato della antica strada Maremmana ed il borgo rurale delle Caldane; per questi potranno essere ammessi solo interventi di restauro conservativo e ambientale; per l'area del bosco di Vico non è ammesso il taglio per la coltivazione, ma solo interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria e l'avviamento all'alto fusto; sono ammessi, previa redazione di un Piano Urbanistico Attuativo, valutando prioritariamente il ricorso ad un procedimento concorsuale volto ad individuare l'ipotesi di maggiore pregio architettonico all'interno di un dibattito il più ampio e circostanziato possibile, interventi per la realizzazione di strutture ricettive di tipo economico (campeggi, ecc.) da localizzare nell'area del Pietreto, al fine di costituire, con il recupero degli edifici delle Caldane un polo turistico ricettivo di particolare rilevanza; per i capannoni abbandonati del Molinuzzo sono ammessi interventi di trasformazione e riconversione per uso ricreativo senza per questo perdere le principali caratteristiche volumetriche e materiche.

Art. 99 Piazze Pz

Il disegno delle nuove piazze dovrà garantire in primo luogo il confort del pedone e curare in particolare:

  • - l'eventuale sistemazione di alberature
  • - l'eventuale disposizione di spazi a parcheggio e di ingresso degli automezzi agli edifici, come eventuali spazi destinati al carico ed allo scarico delle merci, senza che questi ostacolino i percorsi pedonali ne condizionino in modo forte il disegno e l'immagine della piazza
  • - lo studio di una adeguata illuminazione della piazza.

Art. 100 Campi sportivi scoperti Ps e campi da golf Pg

1. Nella realizzazione di nuovi campi sportivi scoperti si dovrà prevedere che almeno il 30% dell'intera superficie dovrà essere sistemata a prato ed il 10% a parcheggio alberato.

2. I confini ed i perimetri dei campi dovranno essere segnati da alberature e le recinzioni dovranno essere realizzate in mattoni, pietra o con siepi.

All'interno delle aree per campi sportivi sono previste solo costruzioni atte ad ospitare gli spogliatoi, i servizi di ristoro e l'accettazione.

4. Nelle aree corrispondenti ai Sistemi B, C e D non sono ammessi palloni pressostatici anche se temporanei.

5. All'interno delle aree contrassegnate dalla sigla Pg è ammessa la realizzazione di impianti ed attrezzature per il gioco del golf, subordinata alla presentazione di un progetto complessivo dell'area che comprenda, oltre ai normali elaborati richiesti dalle norme e dai regolamenti vigenti, anche le seguenti elaborazioni:

  1. a) analisi delle componenti tipiche del paesaggio esistente e loro forme di aggregazione tipicamente consolidate, quali le strutture geomorfologiche, le alberature ed i cespugliamenti, il disegno dei campi e della rete idrografica, le opere di assestamento del suolo ed il recupero del patrimonio edilizio esistente;
  2. b) individuazione degli eventuali elementi ambientali di arredo pertinenziale od altri manufatti quali ad esempio pozzi, cisterne, fonti, tabernacoli, scalinate, muraglioni, ecc.
  3. c) verifica delle disponibilità idriche con stesura del bilancio idrico, della circolazione idrologia relativa agli impianti di irrigazione, della percolazione e drenaggio ed eventuale ipotesi di recupero di risorse attraverso specifici stoccaggi compreso l'eventuale impiego di acque reflue adeguatamente trattate;

6. Nella progettazione degli impianti per il golf si dovranno rispettare le seguenti prescrizioni:

  • - prevedere la salvaguardia degli elementi di cui al precedente comma 5 lettere a) e b) e/o la loro ricostituzione nei casi di degrado, quali elementi fondamentali dell'inserimento paesaggistico-ambientale del percorso golfistico;
  • - prevedere interventi che comportino contenuti movimenti di terra;
  • - non è ammessa la realizzazione di nuove volumetrie; le funzioni necessarie al nuovo impianto (club house, annessi tecnici, ecc.) dovranno essere reperite all'interno delle volumetrie già esistenti;
  • - per il recupero delle volumetrie esistenti si dovrà fare riferimento alle prescrizioni di cui all'art. 116 delle presenti norme;
  • - reperire un numero adeguato di aree di sosta che prevedano complessivamente una superficie complessiva di parcamento, compresi gli spazi di manovra, non inferiore a mq. 5000; tali aree di sosta non dovranno comportare sostanziali movimenti di terra ed alterazioni ambientali dei luoghi;
  • - garantire la permeabilità pedonale, secondo ambiti o percorsi guidati e l'accessibilità anche meccanizzata con viabilità, che dovrà essere definita privilegiando il recupero delle eventuali esistenti percorrenze carrai e dei sentieri.

Art. 101 Parcheggi coperti Mp e parcheggi scoperti Ms

1. I parcheggi scoperti devono essere dotati di alberature di specie tipiche locali nella misura minima di un albero ogni 80 mq. di parcheggio se di alto fusto e ogni 50 mq. di parcheggio se di medio fusto; nel caso in cui sotto tali parcheggi siano presenti parcheggi interrati potranno essere utilizzate alberature, arbusti o siepi ornamentali; sono concesse deroghe, in sede di approvazione dei progetti, solo per motivi di tutela storica ed ambientale.

2. La realizzazione dei parcheggi scoperti dovrà avvenire nel rispetto dei seguenti requisiti minimi:

  • - rispetto delle norme di riduzione dell'impermeabilizzazione superficiale di cui alla Deliberazione del Consiglio Regionale 21 giugno 1994, n.230;
  • - pavimentazione con materiali antisdrucciolevoli;
  • - pavimentazione con materiali rispondenti a requisiti prefissati di resistenza e durata privilegiando soluzioni permeabili;
  • - sistemi di drenaggio rapido delle acque superficiali;
  • - illuminazione ad ampio spettro;
  • - sistemi per la raccolta dei rifiuti;
  • - percorsi pedonali protetti;
  • - delimitazione dei posti macchina con apposita segnalazione orizzontale;
  • - eliminazione delle barriere architettoniche;
  • - posti riservati ai portatori di handicap nella misura prevista dalle normative vigenti.

3. Per i parcheggi scoperti con più di 100 posti auto dovranno inoltre essere previsti:

  • - attrezzature per l'informazione;
  • - posteggi per le biciclette;
  • - servizi igienici.

4. Nella realizzazione di parcheggi a servizio delle attività commerciali dovranno essere rispettati anche i seguenti requisiti:

  • - medie strutture di vendita e locali destinati ad una o più attività come indicate all'art. 63, con superficie compresa tra mq. 250 e mq. 1500:
  • - differenziazione tra le varie aree di parcheggio (utenti, personale, servizio, carico e scarico merci);
    -previsione di appositi spazi per i mezzi di servizio e/o di soccorso;
  • - utilizzo di tecniche per la riduzione dell'inquinamento acustico ed atmosferico (barriere, segnalazione del posto libero più vicino, trattamento dell'aria in uscita dalle autorimesse chiuse, ecc.);
  • - sistemazione ambientale delle aree verdi con specie locali, panchine e spazi per la sosta dei pedoni;
  • - transito dei veicoli distante dall'edificio, e in particolare dall'accesso dell'edificio stesso;
  • - raccordo tra l'eventuale parcheggio destinato ai clienti e la viabilità pubblica (o comunque di accesso), indipendente o separato da ogni altro accesso; in particolare raccordo indipendente da eventuali collegamenti fra viabilità pubblica, aree carico-scarico merci e accessi riservati ai pedoni;
  • - percorso di accesso al parcheggio segnalato con chiarezza dalla viabilità principale; nello specifico, segnaletica stradale e di orientamento integrate in modo da consentire l'immediata e univoca identificazione del percorso di accesso veicolare al parcheggio;
  • - raccordo tra parcheggio e viabilità costituito da almeno due varchi a senso unico, separati, opportunamente distanziati e indipendenti tra loro; in particolare entrata ed uscita distanti tra loro anche quando insistono sullo stesso tratto viario.
  • - grandi strutture di vendita e locali destinati ad una o più attività come indicate all'art. 63 con superficie superiore a mq. 1500, oltre alle precedenti condizioni:
    • - localizzazione del deposito carrelli delle strutture commerciali tra i posti macchina facilmente raggiungibili;
    • - fermate protette per i mezzi pubblici;
    • - attrezzature per il gioco dei bambini;
    • - attrezzature per le telecomunicazioni;
    • - obbligatorietà della manutenzione, pulizia ed agibilità ed efficienza in tutte le condizioni meteorologiche;
    • - custodia anche parziale del parcheggio;
    • - personale addetto specificamente a mansioni di controllo, direzione, ricezione o manutenzione dell'area;
    • - determinazione del flusso veicolare di picco, il cui calcolo dovrà essere effettuato sul numero massimo di presenze consentite dalle norme di sicurezza, ridotto delle quote di utenti prevedibili non motorizzati, considerando un tempo medio di permanenza, sulla base di dati recenti, rilevati in analoghe strutture esistenti;
    • - collegamenti dei parcheggi con la viabilità pubblica previsti, per entrambi i sensi di marcia, almeno nella misura di uno ogni 10.000 mq di superficie di parcheggio;
    • - eliminazione delle interferenze che comportino l'attraversamento dei flussi di traffico, tra le corsie di accesso dalla viabilità pubblica ai parcheggi e le corsie di uscita.

Art. 102 Orti urbani Vo

1. Per orti urbani si intendono le superfici agricole in proprietà, affitto o comodato, destinate all'ortofloricoltura e non condotti nell'ambito di aziende agricole.

2. Gli orti urbani possono essere realizzati nelle aree contrassegnate dalla sigla Vo nelle tavole "usi e modalità d'intervento" oppure nelle aree del sottosistema B1, in luoghi non rilevanti sotto l'aspetto ambientale, panoramico e scarsamente visibili dalle strade principali ed eventualmente schermati da formazioni vegetali esistenti o appositamente realizzate.

3. Per la realizzazione di orti urbani non è consentito l'abbattimento di alberi o la distruzione di formazioni vegetali lineari (siepi, formazioni di ripa).

3-bis. La realizzazione di orti urbani all'interno delle aree contraddistinte dalla destinazione Vo è subordinata alla presentazione di un progetto di sistemazione dell'area con evidenziate le sistemazioni a verde, le infrastrutture e la localizzazione nonché la tipologia degli annessi precari necessari alla conduzione del lotto, che dovranno rispettare le indicazioni fornite dal comma 6 del presente articolo.
La realizzazione del progetto è subordinato alla stipula di un atto unilaterale d'obbligo di durata non inferiore a 10 anni.

4. Le proposte per la realizzazione di orti urbani dovranno essere presentate nell'ambito del subsistema B1 attraverso un progetto di sistemazione complessiva dell'area con l'indicazione degli appezzamenti ortivi, delle infrastrutture necessarie, delle opportune sistemazioni a verde, della localizzazione e tipologia di eventuali strutture precarie quali capanni ad uso ricovero degli attrezzi necessari alla conduzione e coltivazione del terreno, da realizzarsi secondo le indicazioni riportate al successivo comma 6.; il progetto con lo schema di convenzione o atto d'obbligo di durata non inferiore a 20 anni con cui si definiscono gli obblighi e gli impegni dei proprietari dovrà essere approvato dalla Giunta Comunale.

5. Le proposte presentate dai privati all'esterno delle aree Vo dovranno avere una superficie di terreno compresa tra 0,5 e 2,0 ha. facilmente dotabili di acqua per uso irriguo.

6. Per i fabbricati destinati al ricovero degli attrezzi realizzati nell'ambito degli orti urbani si dovranno prevedere tipologie che facciano uso del legno, con altezza massima al colmo di m. 2.40 ed una superficie coperta di 12 mq. per ogni 1000 mq. di orto fino ad un massimo complessivo non superiore a 30 mq.

Titolo VIII Interventi sul patrimonio edilizio esistente

Capo I Disposizioni generali

Art. 103 Interventi consentiti e vietati

1. Il Regolamento Urbanistico stabilisce e definisce i singoli tipi di intervento relativi a tutti gli edifici e spazi aperti.

2. Nelle tavv. "Usi del suolo e modalità d'intervento", è indicata la categoria d'intervento e la sua eventuale articolazione, attraverso una sigla che rimanda alle disposizioni di cui al successivo Capo II "Modalità d'intervento".

3. Gli interventi consentiti nelle diverse aree fanno riferimento alle definizioni generali degli interventi di cui agli artt.3 e 4 della L.R. 14 ottobre 1999 n.52 e riportati all'art.106 delle presenti norme, salvo limitazioni e/o precisazioni riferite agli elementi costituivi degli edifici, eventualmente riportate nel successivo Capo II - Modalità d'intervento.

4. Quando l'indicazione del tipo di intervento si riferisce ad una parte del territorio ogni area ivi inclusa è assoggettata a quel tipo di intervento.

5. Gli interventi di manutenzione ordinaria sono estesi a tutti gli edifici e spazi aperti.

6. Gli interventi di manutenzione straordinaria sono estesi a tutti gli edifici e spazi aperti con esclusione di quelli sottoposti a specifico intervento di restauro.

7. I diversi tipi di intervento sono articolati in operazioni che possono riferirsi sia agli edifici (opere interne ed opere esterne), sia agli spazi aperti; essi riguardano qualunque tipo di edificio e di spazio aperto qualunque sia la loro destinazione d'uso.

8. Negli interventi sugli edifici esistenti in muratura (ivi compresi gli ampliamenti di Sn) è sempre vietato:

  • - l'impiego di elementi e materiali per i quali non sia nota la compatibilità chimica, fisica e meccanica con gli elementi e materiali originari;
  • - l'aumento consistente del peso proprio degli elementi strutturali o dei sovraccarichi, con pregiudizio della resistenza di alcune parti o dell'intero fabbricato;
  • - l'inserimento di elementi la cui rigidezza, superiore a quella delle parti adiacenti, possa indurre effetti nocivi sulla stabilità dell'intero edificio o di sue parti.

9. Per gli edifici ricadenti in aree da sottoporre ad interventi di conservazione e di restauro, al solo scopo di agevolare il mantenimento delle funzioni residenziali in atto o l'eventuale recupero delle stesse nel rispetto delle caratteristiche, in riferimento ai disposti dell'art.5 della L.R. 21 maggio 1980 n.59, sono ammesse le seguenti deroghe: altezza media interna = 2.40 mt
rapporto tra superficie illuminante e superficie netta di pavimento = 1/14

10. Per tutti gli interventi dove è consentito il frazionamento o la realizzazione delle unità immobiliari, queste non potranno comunque avere una superficie netta inferiore a mq. 42, salvo diversa e specifica indicazione contenuta nelle presenti norme.

11. Negli interventi sugli spazi aperti è sempre vietato:

  • - l'impiego diffuso di specie vegetali non autoctone né consolidate rispetto agli spazi aperti in oggetto;
  • - l'impiego di elementi e materiali per i quali non sia nota la compatibilità chimica, fisica e meccanica con gli elementi e materiali originari.

12. In tutte le definizioni relative alle modalità di intervento contenute nelle presenti norme valgono le definizioni riportate nel glossario di cui al successivo art.104.

Art. 104 Glossario interventi

a) Consolidamento:
insieme di operazioni finalizzate al recupero della resistenza e della efficienza statica, anche con miglioramento delle caratteristiche meccaniche originarie;
b) Modifica:
insieme di operazioni che comporta l'introduzione di nuovi elementi e l'eliminazione di elementi esistenti o di parti di essi;
c) Protezione:
insieme di operazioni finalizzate alla tutela e alla conservazione delle condizioni esistenti di elementi architettonici o di parti di essi;
d) Pulitura:
insieme di operazioni finalizzate alla rimozione della patina superficiale di detriti, in genere riferito alle superfici lapidee (faccia a vista o di elementi decorativi), agli intonaci, alle superfici degli elementi metallici e lignei;
e) Rifacimento (o rinnovo):
operazione di sostituzione reimpiegando stessi materiali e stesse tecnologie dell'elemento sostituito;
f) Ripristino (o riparazione):
insieme di operazioni finalizzate al recupero delle condizioni originarie, senza alterazioni delle caratteristiche esistenti;
g) Sostituzione:
insieme di operazioni finalizzate alla messa in opera di nuovi elementi (o parti di essi) al posto di elementi esistenti, con l'uso di materiali e tecnologie anche differenti da quelli esistenti.

Art. 105 Definizione degli elementi costitutivi degli edifici

  1. a) sono elementi strutturali:
    • - le strutture di fondazione;
    • - le strutture verticali continue e puntiformi;
    • - le strutture orizzontali piane: solai, terrazzi e balconi
    • - le strutture voltate;
    • - le strutture di collegamento verticale: scale, ascensori e montacarichi;
    • - le strutture di copertura di qualsiasi tipo;
    • - i porticati e le logge;
    • - gli elementi di presidio statico catene, speroni, etc..
  2. b) sono elementi complementari interni:
    • - le pareti non portanti;
    • - le controsoffittature piane e voltate;
    • - i soppalchi;
  3. c) sono elementi complementari esterni:
    • - le aperture: finestre, porte, etc.
    • - i lucernari
    • - le pensiline;
  4. d) sono elementi di finitura:
    • - le superfici parietali esterne: intonaci, coloriture esterne, superfici murarie faccia a vista;
    • - gli elementi decorativi: marcapiani, elementi delimitanti le aperture, etc.;
    • - gli infissi, i serramenti ed i sistemi di oscuramento;
    • - le ringhiere e le inferriate.
    • - gli elementi non strutturali della copertura;
  5. e) sono elementi tecnici:
    • - gli impianti tecnologici;
    • - i sistemi di protezione degli orizzontamenti e delle strutture verticali (gattaiolati, vespai, scannafossi, drenaggi, etc.).

Art. 106 Definizioni generali degli interventi sul patrimonio edilizio esistente (L.R. 14 ottobre 1999 n.52)

  1. a) interventi di manutenzione ordinaria, ossia quelli riguardanti la riparazione, il rinnovamento e la sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti; devono riguardare solo gli elementi di finitura e quelli tecnici, senza alterare gli elementi strutturali e architettonici, la divisione dei locali, le caratteristiche originarie e la sua destinazione.
  2. b) interventi di manutenzione straordinaria, ossia le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico - sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari; detti interventi non possono comportare modifiche della destinazione d'uso;
  3. c) interventi di restauro e di risanamento conservativo, ossia quelli rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurare la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essa compatibili; tali interventi comprendono:
    1. c.1) il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio;
    2. c.2) l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso;
    3. c.3) l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio;
    4. c.4) gli interventi sistematici, eseguiti mantenendo gli elementi tipologici formali e strutturali dell'organismo edilizio, volti a conseguire l'adeguamento funzionale degli edifici, ancorché recenti;
  4. d) interventi di ristrutturazione edilizia, ossia quegli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente; tali interventi comprendono:
    1. d.1) il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio;
    2. d.2) la eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti;
    3. d.3) le demolizioni con fedele ricostruzione degli edifici, intendendo per fedele ricostruzione quella realizzata con identici materiali e con lo stesso ingombro planivolumetrico, fatte salve esclusivamente le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica;
    4. d.4) la demolizione di volumi secondari e la loro ricostruzione in diversa collocazione sul lotto di pertinenza;
    5. d.5) le addizioni, anche in deroga agli indici di fabbricabilità per realizzare i servizi igienici, i volumi tecnici e le autorimesse pertinenziali, con altezza massima di 260 cm.
    6. d.6) il rialzamento del sottotetto al fine di renderlo abitabile senza che si costituiscano nuove unità immobiliari.
  5. e) interventi necessari al superamento delle barriere architettoniche ed all'adeguamento degli immobili per le esigenze dei disabili, anche in aggiunta ai volumi esistenti e in deroga agli indici di fabbricabilità.
  6. f) gli interventi di ristrutturazione urbanistica, cioè quelli rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.
  7. g) le addizioni volumetriche agli edifici esistenti non assimilate alla ristrutturazione edilizia.
  8. h) gli interventi di ricomposizione volumetrica, ossia quelli che comportano la parziale o totale demolizione di un edificio e la sua ricostruzione sullo stesso suolo, con il mantenimento del volume e del numero dei piani preesistente, anche con la modifica del rapporto preesistente tra superficie netta e superficie accessoria; viene consentita la traslazione dell'edificio solo se essenziale al rispetto delle norme sulle distanze dagli edifici.

Capo II Modalità d'intervento

Art. 107 Aree da sottoporre ad interventi di restauro

1. Sono edifici, complessi e spazi aperti che necessitano di interventi volti ad assicurarne, migliorarne e/o reintegrarne la funzionalità; ad essi viene riconosciuto carattere urbanistico ed architettonico significativo e valore culturale ed ambientale, per connotazione tipologica o di aggregazione, per testimonianza storica.

2. In tali aree sono previsti e consentiti, oltre agli interventi di manutenzione ordinaria, i seguenti interventi:
re - interventi di restauro e risanamento conservativo, così come definiti al precedente art. 106, con le seguenti precisazioni:

  1. a) Gli interventi sugli edifici potranno comportare l'eliminazione di parti che ne alterano l'assetto, compromettendone stabilità, fruibilità e riconoscibilità mentre potranno essere compiuti interventi di consolidamento e ricostruzione delle parti crollate o demolite, ma comunque leggibili nelle dimensioni preesistenti.
  2. b) Gli interventi sugli elementi strutturali degli edifici potranno comportare soltanto alterazioni non sostanziali del funzionamento statico dell'edificio e non dovranno modificare la gerarchia statica e la distribuzione delle sollecitazioni se non in porzioni limitate del fabbricato mantenendo in generale le caratteristiche strutturali esistenti; gli interventi potranno prevedere l'impiego di tecniche non tradizionali, purché il ricorso ad esse sia strumentale alla conservazione del
  3. fabbricato o di una sua parte.
  4. c) Gli interventi sugli elementi complementari e di finitura degli edifici esistenti potranno comportare operazioni di pulizia e di limitato e parziale rifacimento, oltre che interventi di protezione e consolidamento, mentre gli interventi di sostituzione e nuova realizzazione, fermi restando quelli definiti alla lettera c.2 del precedente art. 106, saranno limitati ai soli elementi complementari interni;
  5. d) Gli interventi sugli elementi tecnici degli edifici potranno comportare l'integrazione e la realizzazione di nuovi impianti tecnologici che non dovranno comunque alterare i volumi esistenti, la superficie netta di pavimento e la quota degli orizzontamenti e della copertura; è comunque ammessa l'introduzione di elementi di isolamento per quanto riguarda le murature perimetrali e le coperture; un modesto abbassamento della quota di calpestio al piano terra, nel caso di edifici privi di locali interrati o seminterrati, è consentito purché siano adottate misure idonee a garantire la salubrità degli spazi.
  6. e) Nel rifacimento, nel ripristino e nella sostituzione con elementi tradizionali in laterizio dovrà essere impiegata una percentuale almeno pari al 50% di materiali di recupero o del tipo fatti a mano.
  7. f) Gli interventi di frazionamento negli edifici residenziali non dovranno comportare la realizzazione di unità immobiliari con Superficie Utile inferiore a 60 mq.; potranno essere concesse deroghe a tale limite, in sede di valutazione del
  8. progetto, quando la superficie complessiva dell'unità immobiliare da suddividere sia inferiore a 120 mq. o comunque si dimostri impossibile rispettare il limite minimo di 60 mq. per tutte le unità frazionate; in quest'ultimo caso la deroga è concessa relativamente ad una sola unità immobiliare; condizione comunque indispensabile alla concessione di tale deroga è che in tale caso l'intervento di frazionamento non comporti la modifica sostanziale del sistema dei collegamenti verticali e delle aperture esistenti.
  9. f1) Gli interventi di cambio di destinazione d'uso non dovranno comportare la realizzazione di unità immobiliari con Superficie utile inferiore a 42 mq;
  10. g) Potranno essere effettuati interventi di riapertura di porte e finestre esterne tamponate, senza modifica di forma, dimensioni e posizione; sarà possibile valutare, in sede di valutazione del progetto, la possibilità di introdurvi modifiche in relazione alla specifica destinazione d'uso proposta, esclusivamente nella misura minima sufficiente a rendere abitabile o agibile l'immobile, ai sensi delle attuali disposizioni normative e legislative e se salvaguardata
  11. l'integrità compositiva e le originarie caratteristiche architettoniche del complesso; tale disposizione non si applica ai locali igienici sanitari ed in genere a tutti i locali di servizio e/o accessori.
  12. h) Gli interventi sugli spazi aperti dovranno essere finalizzati a conservare lo spazio aperto esistente nei suoi caratteri tipologici e formali, nel rispetto dell'assetto storico e paesistico-ambientale.

Art. 108 Aree da sottoporre ad interventi di conservazione

1. Sono edifici, complessi e spazi aperti per i quali si rendono necessari interventi volti al mantenimento e/o al recupero della loro struttura morfologica, tipologica e materica.

2. In tali aree sono previsti e consentiti i seguenti interventi:

3. mu - manutenzione ordinaria e straordinaria, così come definiti al precedente art. 106; tali tipi di intervento sono sempre consentiti, anche quando non specificamente indicati, ad eccezione dell'intervento di manutenzione straordinaria sugli edifici sottoposti ad intervento di restauro, così come disciplinato dal precedente art. 107.

4. cs - interventi di restauro e risanamento conservativo, così come definiti al precedente art. 106, con le seguenti precisazioni:

  1. a) Gli interventi sugli elementi strutturali degli edifici potranno comportare soltanto alterazioni non sostanziali del funzionamento statico dell'edificio, cioè interventi che non modifichino la gerarchia statica e la distribuzione delle sollecitazioni se non in porzioni limitate del fabbricato e che mantengano in generale le caratteristiche strutturali esistenti.
    Gli orizzontamenti dovranno essere realizzati in legno o acciaio, con elementi dell'orditura principale ben inseriti nelle murature portanti e ad esse collegati mediante legature metalliche o bolzoni; le tecniche impiegate per l'impalcato devono garantire, oltre a una sufficiente rigidezza, la massima leggerezza.
  2. b) Gli interventi sugli elementi di completamento e di finitura degli edifici esistenti potranno comportare operazioni di pulizia, protezione, rifacimento e consolidamento, mentre gli interventi di sostituzione e nuova realizzazione, fermi restando quelli definiti alla lettera c.2 del precedente art.106, saranno limitati ai soli elementi complementari interni; si ammettono inoltre il ripristino dei materiali originali nelle parti degli edifici esistenti dove siano stati sostituiti in interventi successivi da materiali non tradizionali, scadenti e/o estranei oppure la sostituzione di materiali con tali caratteristiche quando impiegati nella realizzazione di superfetazioni ed aggiunte posteriori che risultino incongrue rispetto al complesso edilizio ed al contesto.
  3. c) la realizzazione di strutture di collegamento verticale interne è subordinata all'impiego di tecnologie leggere che garantiscano il minimo incremento di carico sulle strutture contigue; tale indicazione vale anche per i soppalchi che potranno essere realizzati per una superficie complessiva massima pari al 50% della superficie del locale nel quale si realizza l'intervento;
  4. d) Gli interventi sugli elementi tecnici degli edifici potranno comportare l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi impianti tecnologici senza alterare i volumi esistenti, la superficie netta di pavimento e la quota degli orizzontamenti e della copertura; è comunque ammessa l'introduzione di elementi di isolamento per quanto riguarda le murature perimetrali e le coperture; un modesto abbassamento della quota di calpestio al piano terra, nel caso di edifici privi di locali interrati o seminterrati, è consentito purché siano adottate misure idonee a garantire la salubrità degli spazi.
  5. e) nel rifacimento, nel ripristino e nella sostituzione con materiali tradizionali in laterizio dovrà essere impiegata una percentuale almeno pari al 50% di materiali di recupero o del tipo fatti a mano.
  6. f) Gli interventi di frazionamento negli edifici residenziali non dovranno comportare la realizzazione di unità immobiliari con Superficie Utile inferiore a 60 mq.; potranno essere concesse deroghe a tale limite, in sede di valutazione del progetto, quando la superficie complessiva dell'unità immobiliare da suddividere sia inferiore a 120 mq. o comunque si dimostri impossibile rispettare il limite minimo di 60 mq. per tutte le unità frazionate; in quest'ultimo caso la deroga è concessa relativamente ad una sola unità immobiliare; condizione comunque indispensabile alla concessione di tale deroga è che in tale caso l'intervento di frazionamento non comporti la modifica sostanziale del sistema dei collegamenti verticali e delle aperture esistenti.
  7. f1) Gli interventi di cambio di destinazione d'uso non dovranno comportare la realizzazione di unità immobiliari con Superficie utile inferiore a 42 mq;
  8. g) Potranno essere effettuati interventi di riapertura di porte e finestre esterne tamponate, senza modifica di forma, dimensioni e posizione; solo nel caso in cui tali interventi sull'originario sistema delle aperture di un edificio o di parte di esso non consenta comunque il cambiamento di destinazione d'uso ammesso invece dalle presenti norme, sarà possibile valutare, in sede di valutazione del progetto, la possibilità di introdurvi modifiche, esclusivamente nella misura minima sufficiente a rendere abitabile o agibile l'immobile, ai sensi delle attuali disposizioni normative e legislative e se salvaguardate l'integrità compositiva e le originarie caratteristiche architettoniche del complesso; tale disposizione non si applica ai locali igienici sanitari ed in genere a tutti i locali di servizio e/o accessori.
  9. h) Gli interventi sugli spazi aperti dovranno essere finalizzati in generale a conservare lo spazio aperto esistente nei suoi caratteri tipologici e formali, nel rispetto dell'assetto storico e paesistico-ambientale.

Art. 109 Aree da sottoporre ad interventi di riqualificazione

1. Sono edifici, complessi e spazi aperti per i quali si rende necessaria un'operazione generale di riqualificazione allo scopo di migliorarne l'assetto morfologico, tipologico e materico.

2. In tali aree sono previsti e consentiti, oltre agli interventi di manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria, i seguenti interventi:

3. rq1 - interventi di ristrutturazione edilizia, limitatamente agli interventi del tipo d1 e d2, così come definiti al precedente art. 106 e con le seguenti precisazioni:

  1. a) Gli interventi sugli elementi strutturali degli edifici potranno comportare soltanto alterazioni non sostanziali del funzionamento statico dell'edificio, cioè interventi che non modifichino la gerarchia statica e la distribuzione delle sollecitazioni se non in porzioni limitate del fabbricato e che mantengano in generale le caratteristiche strutturali esistenti.
  2. b) Gli interventi sugli elementi tecnici degli edifici non dovranno alterare i volumi esistenti, la superficie netta di pavimento e la quota degli orizzontamenti e della copertura; è comunque ammessa l'introduzione di elementi di isolamento per quanto riguarda le murature perimetrali e le coperture; un modesto abbassamento della quota di calpestio al piano terra, nel caso di edifici privi di locali interrati o seminterrati, è consentito purché siano adottate misure idonee a garantire la salubrità degli spazi.
  3. c) Gli interventi necessari al superamento delle barriere architettoniche ed all'adeguamento degli immobili per le esigenze dei disabili non dovranno comportare aggiunte ai volumi esistenti;
  4. d) Gli interventi di frazionamento negli edifici residenziali non dovranno comportare la realizzazione di unità immobiliari con Superficie Utile inferiore a 60 mq.; potranno essere concesse deroghe a tale limite, in sede di valutazione del progetto, quando la superficie complessiva dell'unità immobiliare da suddividere sia inferiore a 120 mq. o comunque si dimostri impossibile rispettare il limite minimo di 60 mq. per tutte le unità frazionate; in quest'ultimo caso la deroga è concessa relativamente ad una sola unità immobiliare; condizione comunque indispensabile alla concessione di tale deroga è che in tale caso l'intervento di frazionamento non comporti la modifica sostanziale del sistema dei collegamenti verticali e delle aperture esistenti.
    1. d1) Gli interventi di cambio di destinazione d'uso non dovranno comportare la realizzazione di unità immobiliari con Superficie utile inferiore a 42 mq;
  5. e) Gli interventi sugli spazi aperti dovranno essere finalizzati al ridisegno generale degli elementi costitutivi.

4. rq2 - interventi di ristrutturazione edilizia così come definiti al precedente art. 106 e con le seguenti precisazioni:

  1. a) Gli interventi sugli spazi aperti dovranno essere finalizzati al ridisegno generale degli elementi costitutivi;
  2. b) La realizzazione di pensiline è consentita nella misura massima del 5% della Superficie coperta dell'immobile sul quale vengono apposte;
  3. c) i nuovi volumi ricostruiti nell'ambito delle operazioni definite al punto d4) del precedente art. 106, si intendono anch'essi quali volumi secondari, per tali interventi non è richiesto il rispetto delle distanze minime dai confini e
  4. dai limiti di zona.
  5. d) il rialzamento del sottotetto così come previsto al punto d.6 del precedente art. 106 è ammesso solo nei casi in cui l'altezza minima originaria del locale da rendere abitabile sia pari ad almeno cm. 170.
  6. e) è consentita la realizzazione e/o ampliamento di un livello interrato di altezza interna massima pari a 250 cm., se posto all'interno della proiezione del perimetro dell'edificio stesso e con solo accesso interno;
  7. f) sono ammessi interventi che prevedano un aumento della superficie netta di pavimento ma che non alterino i volumi esistenti;
  8. g) nei fabbricati a destinazione produttiva, così come definiti al precedente art.62, è ammesso "una tantum" l'incremento della superficie netta di pavimento fino ad un massimo del 10% di quella esistente e senza alterare i volumi esistenti per quelli classificati rq2a e fino ad un massimo del 20% per quelli classificati rq2b;

5. rq3 - interventi di ristrutturazione edilizia così come definiti al precedente art. 106 e con le precisazioni di cui al precedente comma 4., oltre ad interventi di ampliamento anche volumetrico, "una tantum", che non comportino un aumento del numero delle unità immobiliari e della superficie netta o accessoria superiore al 10% di quella esistente alla data di adozione del Regolamento Urbanistico; tale ampliamento volumetrico non potrà essere cumulato con quello previsto alla lettera d) del precedente comma 4.; nel caso di attività industriali e artigianali o ad esse assimilate, così come definite al precedente art. 62, la stessa percentuale sarà riferita alla superficie coperta;

6. rq4 - interventi di ristrutturazione edilizia e di ricomposizione volumetrica, così come definiti al precedente art. 106, e con le precisazioni di cui al precedente comma 4., oltre ad interventi di ampliamento anche volumetrico che non comportino un aumento della superficie netta o accessoria superiore al 20% di quella esistente alla data di adozione del Regolamento Urbanistico; tale ampliamento volumetrico non potrà essere cumulato con quello previsto alla lettera d) del precedente comma 4.; nel caso di attività industriali e artigianali o ad esse assimilate, così come definite al precedente art. 62 la percentuale di cui sopra viene ridotta al 10% e sarà riferita alla superficie coperta;

7. rq5 - interventi di ristrutturazione edilizia così come definiti al precedente art. 106 e con le precisazioni di cui al precedente comma 4., oltre ad interventi di ampliamento anche volumetrico, limitatamente alle attività esistenti alla data di adozione del vigente Regolamento urbanistico, da attuarsi entro il limite massimo del 20% della Sn; tale ampliamento volumetrico non potrà essere cumulato con quello previsto alla lettera d) del precedente comma 4.

8. rq6 - interventi di ristrutturazione edilizia così come definiti al precedente art. 106 e con le precisazioni di cui al precedente comma 4., oltre ad interventi di ampliamento anche volumetrico, limitatamente alla realizzazione di parcheggi coperti fuori terra, da attuarsi entro il limite massimo del 20% della Sn; tale ampliamento volumetrico non potrà essere cumulato con quello previsto alla lettera d) del precedente comma 4.

9. rq7 - interventi di recupero e sistemazione ambientale da realizzare mediante rimozione del materiale terroso accumulato sull'area utilizzata come discarica durante l'attività di escavazione e ricostituzione del paesaggio naturale preesistente.

9bis. rq8 - interventi di ristrutturazione edilizia così come definiti al precedente art. 106, e con le precisazioni di cui al precedente comma 4., oltre ad interventi di rialzamento della copertura fino ad massimo di 150 cm. 2

Art. 110 Aree da sottoporre ad interventi di completamento o ricostruzione edilizia

1. Sono edifici, complessi e spazi aperti per i quali si rende necessaria un'operazione di trasformazione dell'attuale assetto morfologico, tipologico e materico.

2. In tali aree sono previsti e consentiti, oltre agli interventi di manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria, i seguenti interventi:

  • co: interventi di completamento edilizio, all'interno di aree già edificate, da attuarsi attraverso nuova edificazione e/o ampliamenti, secondo i parametri riportati al successivo art. 111, per tali interventi è richiesto il rispetto delle distanze minime dai confini e dai limiti di zona.
  • tr: interventi di ricostruzione edilizia, da attuarsi secondo i parametri riportati al successivo art. 112 o secondo quanto prescritto dall'eventuale scheda norma.

Art. 111 Parametri edificatori e quantità minime per le aree co di completamento edilizio

1. co1

  • - indice fondiario per le aree residenziali (mq/mq) = 0.10 Sn/Sf
  • - rapporto massimo di copertura = 30%
  • - distanze dai confini 5 ml.
  • - altezza massima 1 piano

2. co2

  • - indice fondiario per le aree residenziali (mq/mq) = 0.20 Sn/Sf
  • - rapporto massimo di copertura nelle aree produttive = 40%
  • - altezza massima 2 piani

2bis. co2a

  • - indice fondiario (mq/mq) = 0.18 Sn/Sf
  • - altezza massima 2 piani

2ter. co2b

  • - indice fondiario (mq/mq) = 0.25 Sn/Sf
  • - altezza massima 2 piani

3. co3a

  • - indice fondiario (mq/mq) = 0.50 Sn/Sf
  • - rapporto massimo di copertura nelle aree produttive = 40%
  • - altezza massima 2 piani ad esclusione dei nuovi edifici o impianti destinati a particolari attività produttive quali forni, silos, magazzini automatizzati, ecc.

4. co3b

  • - indice fondiario (mq/mq) = 0.65 Sn/Sf
  • - rapporto massimo di copertura nelle aree produttive = 55%
  • - altezza massima 2 piani ad esclusione dei nuovi edifici o impianti destinati a particolari attivitàproduttive quali forni, silos, magazzini automatizzati, ecc.
  • - nell'ambito dell'area di pertinenza dovranno essere reperiti superfici da destinare a parcheggio per i dipendenti e visitatori pari a 5.000 mq.

5. co4

  • - rapporto massimo di copertura nelle aree produttive = 30%
  • - altezza massima 2 piani

6. co5

  • - sono ammessi interventi di completamento per l'ampliamento di unità immobiliari esistenti fino ad un massimo del 20% della Sn e per la realizzazione di una nuova unità immobiliare della superficie massima di 80 mq. di Sn per le esigenze abitative dei figli; tali interventi sono consentiti per gli immobili esistenti alla data di adozione del Regolamento Urbanistico e destinati alla residenza dei genitori da almeno 10 anni; l'intervento è subordinato alla sottoscrizione di una convenzione o atto d'obbligo unilaterale mediante il quale sia previsto il divieto di vendità dell'immobile ampliato per almeno 20 anni dal rilascio dell'abitabilità e l'obbligo di residenza per almeno 10 anni per i figli con adeguate forme sanzionatorie.
  • - altezza massima 2 piani

7. co6

  • - interventi di ristrutturazione edilizia così come definiti al precedente art. 106 ed ampliamento senza aumento delle unità immobiliari delle sole attività produttive esistenti documentate alla data di adozione del vigente Regolamento Urbanistico e comunque entro il rapporto di copertura massimo del 45%; tali interventi saranno subordinati alla sottoscrizione di convenzioni o atti unilaterali d'obbligo nei quali sia previsto il divieto di frazionamento e/o vendita dell'unità immobiliare ampliata e di svolgervi la propria attività per un periodo non inferiore a 10 anni.
  • - altezza massima 2 piani

Art. 112 Parametri edificatori e quantità minime per le aree tr di ricostruzione edilizia

Salvo diversa indicazione, l'edificazione dovrà avvenire nel rispetto della distanza minima dai confini e dai limiti di zona di ml. 5,00.)
Fino all'attuazione delle trasformazioni previste dal seguente articolo sono ammessi solo interventi di tipo rq1 senza possibilità di cambio di destinazione d'uso.

Parametri edificatori e quantità minime per le aree tr
  Sn consentita in percentuale sul volume esistente Sn n° piani Rc Prescrizioni
tr1 0.26   2 35 %  
tr2a 0.30   3 40 %  
tr2b 0,30   3   Obbligo di destinare il piano terra dell'edificio in Via Gramsci a funzioni direzionali e commerciali
tr3 0.16   3 35 %  
tr4 0.25   3 100%  
tr5 0.26   3 40% Obbligo di destinare a Tc e/o Tu il piano terra
tr6a 0.23   2 35%  
tr6b 0.23   3 35 %  
tr7a 0.20   2 35 %  
tr7b 0.20   3 35 % Obbligo di destinare a Tc il piano terra
tr7c 0,20   3 35%  
tr8 0.20   2    
tr9 0.20   3   Obbligo di destinare il piano terra a parcheggi
tr10 0.50   2    
tr11   640 4   Obbligo di destinare a Tc e/o Tu il piano terra e di realizzare un percorso pedonale di attraversamento verso il parco di S.Agostino
tr12   1680 2 35%  
tr13   300 2 30%  
tr14   220 2 30%  
tr15 0.35   3 30%  
tr16   280 2   Obbligo di destinare a Tc e/o Tu il piano terra
tr17   650 2    
tr18   2650 4 55% Obbligo di mantenere il muro perimetrale lato fiume
tr19   1800 3 45%  

Art. 113 Aree da sottoporre ad interventi di ristrutturazione urbanistica

1. Sono aree all'interno delle quali sono previsti interventi di ristrutturazione urbanistica, così come definiti al precedente art. 106 lett. f).

2. La realizzazione degli interventi previsti dovrà avvenire attraverso un intervento unitario da attuarsi secondo i parametri riportati al successivo art. 114 o, per quelle inserite all'interno delle aree di trasformazione AT, secondo quanto prescritto dalla relativa scheda norma.

Art. 114 Parametri edificatori e quantità minime di standard per le aree RU

Parametri edificatori e quantità minime di standard per le aree RU
Sn max. Rc max. n° piani max. Parcheggi pubblici: nº posti auto minimo Verde pubblico: mq. minimo
Ru1 2.400 > 10 40 % 3 45 800
Ru2 7.000 > 5 35 % 5 (5) 100 2.400
Ru3 1450 > 20 30 % 2 30 500
Ru4 450 - 30 % 2 8 -
Ru5 950 - 30 % 3 15 -
Ru6 4.100 > 10 35 % (1) 3/4(2) 75 (3)
Ru7a 19.500 > 50 40 % 5 330 3.000
Ru7b 4
Ru7c 8
Ru7d 4
Ru7e 3
Ru7f 5
Ru7g 4 (4)
Ru8 3.040 > 10 35 % 8 40 -

(1) tale superficie massima non comprende quella per eventuali volumi interrati o seminterrati destinati a parcheggio

(2) per gli edifici da costruire lungo la nuova viabilit&ageave; sulla ex linea ferroviaria e misurati dal piano di campagna attuale

(3) la quantit&ageave; è indicata all'interno della AT

(4) misurata da via delle Casette

(5) consentiti n.6 piani per una superficie coperta non superiore al 30% di quella complessiva e un'altezza massima non superiore a 18,50 ml.

Capo III Il centro antico: Borgo e Castello

Art. 115 Criteri generali di intervento

1. Gli interventi previsti e consentiti per gli edifici del centro antico sono indicati nella tavola "Usi del suolo e modalità di intervento" in scala 1:1000.

2. Per ciascuna unità edilizia, così come individuata nella tav. "Unità edilizie" in scala 1:1000 allegata allo "Studio urbanistico per il centro antico", è stata compilata una scheda di rilievo che riporta informazioni relative a: denominazione, toponimo, eventuale notifica e/o presenza di schedatura della Soprintendenza, destinazione d'uso prevalente ai vari piani, destinazione d'uso secondaria, notizie storiche; assieme alla descrizione delle caratteristiche principali dell'edificio e/o del complesso, possono essere presenti annotazioni, suggerimenti, indicazioni per gli interventi che vanno ad integrare le prescrizioni normative riferite ai singoli tipi d'intervento di cui al Capo II; la scheda rilievo assume pertanto carattere orientativo per la stesura e conseguente eventuale approvazione dei progetti riferiti ai diversi interventi consentiti dal Piano sulle singole unità edilizie.

3. Negli interventi sugli edifici del centro antico: Borgo e Castello, corrispondente all'UTOE A.1.3., dovranno essere rispettate, oltre alle norme del "Piano del colore e decoro delle facciate" ed alle disposizioni generali di cui al precedente Capo I, anche le seguenti prescrizioni:

  1. a. le aperture nuove o modificate dovranno avere forme e dimensioni analoghe a quelle degli edifici preesistenti e di proporzioni conformi a quelle dell'edilizia circostante (di norma rettangolari con asse maggiore verticale), senza alterare sostanzialmente l'impaginato presente (sia esso regolare o irregolare);
  2. b. gli aggetti dei tetti non potranno essere modificati alterando la sporgenza preesistente; i manti di copertura dovranno essere realizzati con elementi in laterizio;
  3. c. non sono ammessi, in quanto considerati incongrui, i seguenti materiali o elementi:
    • architravi in cemento nelle aperture;
    • intonaco di cemento;
    • canne fumarie in cemento o altro materiale con finitura analoga;
    • gradini in cemento o rivestiti in marmo nelle scale esterne;
    • infissi in alluminio anodizzato ed in plastica o altro materiale con finitura analoga;
    • persiane in legno naturale o in alluminio anodizzato e verniciato o altro materiale con finitura analoga
    • avvolgibili e rotolanti;
  4. d. in caso di interventi di restauro, conservazione o riqualificazione, di cui ai precedenti artt. 107, 108 e 109, i materiali e gli elementi in contrasto elencati alla precedente lettera c) se presenti, dovranno essere rimossi e sostituiti.
  5. e. non è consentita la realizzazione di unità abitative di superficie utile inferiore a 42 mq. In caso di frazionamento delle unità immobiliari, la media della superficie utile dovrà essere comunque non inferiore a mq. 60.

Capo IV Edifici rurali e case sparse

Art. 116 Criteri generali di intervento

1. Nelle tavole "Usi del suolo e modalità di intervento" sono individuati i perimetri delle aree di pertinenza degli edifici rurali e delle case sparse; gli interventi consentiti e riferiti alle definizioni di cui al Capo II "Modalità d'intervento" sono direttamente indicati sulle tavole suddette.
Quando contrassegnate con la lettera S, sono disciplinate attraverso specifiche schede normative allegate al Regolamento Urbanistico e costituenti parte integrante delle presenti norme ed i cui testi e disegni sono da utilizzare con le indicazioni e precisazioni riportate al precedente art.2 comma 4.

2. All'interno delle aree di cui al precedente comma 1 non sono applicabili le disposizioni degli artt. 3, 5 e 5 bis della L.R. n. 64/95 e successive modifiche ed integrazioni, relative agli interventi sul patrimonio edilizio esistente, mentre si applicano integralmente i disposti dell'art. 5 ter, tutto ciò in applicazione del comma 4 dell'art. 1 della suddetta legge.

3. E' consentita la realizzazione di un singolo impianto natatorio all'interno delle aree di pertinenza con superficie scoperta maggiore o uguale a 1000 mq anche se non esplicitamente previsto dalla eventuale scheda normativa; il rapporto massimo tra la superficie della vasca e la superficie scoperta deve essere minore o uguale a 0.05 con un massimo dimensionale assoluto di 100 mq. La sua localizzazione dovrà rispettare le caratteristiche morfologiche del terreno e del paesaggio al fine di contenere al massimo i movimenti di terra e le opere di contenimento; l'impianto dovrà essere realizzato senza la creazione di volumetria fuori terra (non sono ammessi volumi tecnici esterni), con il divieto di abbattimento di alberi e dell'utilizzo dell'acqua del pubblico acquedotto. Tali impianti natatori dovranno avere le seguenti caratteristiche:

  • - forme semplici rettangolari, con un rapporto dimensionale pari a 1/3 tra i lati,
  • - finiture che si integrino con il contesto ambientale in cui vengono realizzate, si prediligono rivestimenti in pietra; l'utilizzo di materiale ceramico o vetroso potrà essere valutato caso per caso in sede di esame del progetto; non sono ammessi rivestimenti in PVC o altro materiale sintetico.
  • - bordo vasca di larghezza non superiore a 60 cm, con la possibilità di realizzare un solarium di larghezza massima complessiva di 240 cm, solo su uno dei 4 lati (vedi allegato 3).I materiali utilizzati saranno gli stessi della vasca o in alternativa in dogato di legno.

4. Per gli interventi sugli spazi aperti diversi da quelli di manutenzione ordinaria o straordinaria e per la realizzazione degli impianti natatori di cui al comma precedente è richiesta la redazione di un progetto dettagliato, almeno in scala 1:200, relativo all'intera area di pertinenza, basato su di un rilievo topografico che riporti tutti gli elementi vegetali e artificiali che la costituiscono, con l'indicazione e la puntuale descrizione grafico testuale di tutti gli interventi ed i materiali previsti.

5. Negli interventi sugli edifici o sugli spazi aperti compresi all'interno delle aree di pertinenza di cui al precedente comma 1, si dovranno rispettare, oltre le eventuali prescrizioni specifiche riportate nelle singole schede, le seguenti prescrizioni:

  1. a) è consentita la realizzazione o ampliamento di un livello interrato, con solo accesso interno e nella misura massima del 30% della originaria superficie coperta dell'edificio;
  2. b) è vietata la realizzazione di autorimesse interrate o seminterrate, salvo quanto eventualmente previsto dalle schede normative; gli spazi per la sosta degli autoveicoli dovranno essere del tipo a raso;
  3. c) nel caso in cui sia consentito realizzare nuove aperture o modificare quelle esistenti, queste dovranno avere forme e dimensioni analoghe a quelle degli edifici preesistenti e proporzioni conformi a quelle dell'edilizia circostante (di norma rettangolari con asse maggiore verticale); non dovrà essere alterato sostanzialmente l'impaginato presente (sia esso regolare o irregolare) e dovrà essere garantito il mantenimento di adeguati maschi murari; le nuove aperture non dovranno comunque interessare parti staticamente rilevanti delle murature (cantonali, incroci a T, ecc.);
  4. d) le griglie in laterizi solitamente presenti nelle aperture dei fienili dovranno essere mantenute; sarà comunque consentito il tamponamento parziale o totale all'interno, con materiali "leggeri" quale il legno, purché ciò non renda necessaria la realizzazione di nuove aperture indispensabili al rispetto degli standard igienico sanitari;
  5. e) le grandi aperture dei fienili, delle carraie e delle parate non potranno di norma essere chiuse, con l'eccezione di quelle che occupano una superficie inferiore al 30% della parete del vano al quale appartengono, in strutture comunque chiuse su tre lati: in tal caso è ammessa l'introduzione di un serramento con infisso allineato al filo interno della muratura;
  6. f) gli aggetti dei tetti non potranno essere modificati alterando la sporgenza preesistente; i manti di copertura dovranno essere realizzati con elementi in laterizio;
  7. g) di norma non sono ammessi, in quanto considerati incongrui, i seguenti materiali o elementi:
    • - architravi in cemento nelle aperture;
    • - intonaco di cemento;
    • - canne fumarie in cemento o altro materiale con finitura analoga;
    • - gradini in cemento o rivestiti in marmo nelle scale esterne;
    • - infissi in alluminio anodizzato ed in plastica o altro materiale con finitura analoga;
    • - persiane in legno naturale o in alluminio anodizzato e verniciato o altro materiale con finitura analoga
    • - avvolgibili e rotolanti;
  8. h) in caso di interventi di restauro, conservazione o riqualificazione, i materiali e gli elementi in contrasto elencati alla precedente lettera g) se presenti, dovranno essere rimossi e sostituiti;
  9. i) è ammessa la realizzazione di pergolati privi di copertura impermeabile entro i limiti del 15% della superficie coperta degli edifici esistenti; non è consentita la realizzazione di tettoie, salvo quanto eventualmente previsto nelle schede normative; le recinzioni potranno essere localizzate in corrispondenza di elementi di divisione esistenti quali limiti di colture, ciglioni, scarpate, filari di piante e comunque in posizione tale da non alterare il rapporto tra l'edificio e l'ambiente circostante.
  10. l) negli spazi aperti compresi all'interno delle aree di pertinenza, fermo restando il rispetto delle prescrizioni particolari riportate in ciascuna scheda normativa, sono ammessi interventi di riassetto generale dell'area, pur nel rispetto dei caratteri tipologici e formali e nel rispetto dell'assetto storico e paesistico-ambientale esistente; il disegno degli spazi aperti ed in particolare l'impianto del verde dovranno corrispondere a criteri di massima semplicità, in accordo con le regole tradizionali del paesaggio rurale; saranno pertanto da evitare disegni ispirati ai giardini di tipo ottocentesco e specie estranee al contesto rurale locale.
  11. m) nelle pavimentazioni di nuova realizzazione dovranno essere impiegati materiali e modalità di posa in opera tradizionali e consoni al contesto rurale (non sono ammessi il porfido, le monocotture, le pietre lucidate o la posa "ad opus incertum"); le superfici impermeabilizzate non potranno comunque superare il 50% della superficie coperta dagli edifici. I percorsi all'interno degli ambiti, sia a carattere pedonale che carrabile, non potranno essere pavimentati;

6. Nel caso in cui siano ammessi interventi di ampliamento, (in particolar modo per gli ampliamenti di superficie residenziale "una tantum" della Sn esistente), nuova edificazione e/o demolizione con ricostruzione valgono inoltre le seguenti disposizioni:

  1. a. i nuovi edifici dovranno essere muniti di fondazioni adeguate, anche in relazione alla natura del substrato;
  2. b. le strutture verticali, qualora compatibili con la normativa antisismica, dovranno essere realizzate privilegiando le murature di pietrame regolare o di mattoni pieni o semipieni, con esecuzione a regola d'arte, ossia con spessori pieni, cantonali ben ammorsati e giunti di malta ridotti;
  3. c. le superfici, se intonacate, dovranno essere realizzate con intonaci a base di calce o, solo nelle parti basamentali o in presenza di forte umidità, con intonaci misti;
  4. d. le coperture di norma dovranno essere del tipo a falda ed avere la struttura portante in legno ed il manto di copertura in laterizio (preferibilmente in coppi); i pluviali dovranno essere in rame a sezione tonda;
  5. e. gli elementi di finitura, gli elementi decorativi ed il carattere generale dell'edificio dovrà essere analogo a quello degli edifici preesistenti senza alterazione dei caratteri formali e delle volumetrie esistenti (non sono permesse aggiunte volumetriche sommarie); le aperture dovranno avere forma e dimensioni in sintonia con quelle degli edifici preesistenti e, nel caso di strutture in muratura, non dovranno interessare parti staticamente rilevanti delle murature stesse;
  6. f. dovrà essere verificata l'interazione con il fabbricato preesistente, eventualmente adeguandone le fondazioni; dovrà essere inoltre garantito l'ingranamento con le strutture preesistenti, mediante conci passanti e legature in legno (radicamenti) o metallo (grappe e catene).
  7. g. negli interventi di demolizione con ricostruzione dei manufatti esistenti le quantità previste dalle disposizioni specifiche riportate nella scheda normativa, sia direttamente indicate che derivate dalle quantità preesistenti, sono sempre riferite alla superficie massima realizzabile escludendo, se non diversamente indicato nella scheda stessa, la realizzazione di superfici accessorie in aggiunta a tali quantità stabilite;

7. Fatte salve le prescrizioni riportate nelle schede normative degli edifici rurali e delle case sparse, all'interno delle relative aree di pertinenza di cui al comma 1, il cambiamento di destinazione d'uso è ammesso solo nel caso in cui l'area di intervento sia dotata o venga contestualmente dotata delle infrastrutture (acquedotto, fognature, viabilità) e dei servizi necessari per l'uso previsto; non è consentito il cambio di destinazione d'uso in residenza per quei fabbricati con volume inferiore a mc. 220, per quelli aventi parti strutturali inconsistenti e non idonee al nuovo uso comunque autorizzati (tettoie, capanni in ferro o legno, ecc.) e per quelli aventi destinazione d'uso artigianale e/o industriale o comunque per quei fabbricati che sono stati costruiti e utilizzati come manufatti specifici per l'attività agricola quali frantoi, cantine, stalle, porcilaie od altro, costruiti con materiali non tradizionali quali pannelli di cemento, laterizio forato, od altro.

8. Qualora l'intervento proposto sia ritenuto, a giudizio dell'Amministrazione Comunale, significativo per la riqualificazione del contesto ambientale in cui si inserisce, può essere consentito il cambio di destinazione d'uso in residenza, anche nei casi di cui al precedente comma 7, previa contestuale riduzione della volumetria complessiva dell'intervento, in misura non inferiore al 30% e per realizzare non più di due unità abitative di 120 mq. utili ciascuna.

9. Gli edifici per i quali si richiede il cambio di destinazione d'uso in residenza, dovranno prevedere spazi per il ricovero delle attrezzature necessarie alla gestione dell'area di pertinenza con accesso diretto dall'esterno, pari a:

  • - mq. 5 di Sn per pertinenze fino a mq. 1.500;
  • - mq. 12 di Sn per pertinenze fino a mq. 5.000;
  • - mq. 15 di Sn per pertinenze superiori a mq. 5.000.

10. Per tutti gli edifici compresi all'interno dei sistemi B, C, e D ma esterni alle aree di pertinenza di cui al precedente comma 1, oltre alle prescrizioni specifiche riportate al Titolo VI - "Sistemi, subsistemi e ambiti", valgono le disposizioni di cui ai precedenti comma 3, 6, 7, 8 e 9; quando per suddetti edifici le tavv. "Usi del suolo e modalità d'intervento" non riportano nessun riferimento al tipo di intervento, potranno essere effettuati, oltre ad interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, quelli di riqualificazione di tipo 2 di cui al precedente art. 109 comma 4.

Titolo IX Interventi di nuova edificazione

Capo I Disposizioni generali

Art. 117 Indicazioni e parametri

1. Gli interventi di nuova edificazione, sono quelli finalizzati a creare una o più nuove opere autonome o dipendenti da altre preesistenti, secondo parametri riportati nelle presenti norme tecniche; per gli interventi relativi alla realizzazione di servizi ed attrezzature di uso pubblico, realizzate da soggetti istituzionalmente competenti, tali parametri sono demandati al progetto definitivo dell'opera da realizzare.

2. Nelle tavv. "Usi del suolo e modalità d'intervento", per gli interventi di nuova edificazione, sono riportate particolari indicazioni riferite agli allineamenti ed al limite di edificabilità così come rispettivamente definiti ai precedenti artt. 9 e 12.

Salvo diversa indicazione, l'edificazione dovrà avvenire nel rispetto della distanza minima dai confini e dai limiti di zona di ml. 5,00.

Negli interventi di nuova edificazione previsti dal Regolamento Urbanistico la Superficie accessoria del nuovo edificio, così come definita all'art. 15 non potrà essere superiore al 25% della Superficie netta consentita.

5. Per gli edifici a destinazione esclusiva non residenziale, il limite di cui al precedente punto 4 è esteso fino al 30% della Superficie netta consentita.

6. La superficie utile di ogni unità immobiliare ad uso residenziale non potrà essere inferiore a 55 mq. Sono ammesse unità immobiliari di superficie utile non inferiore a 42 mq per una percentuale del 20 % sul totale delle unità immobiliari realizzate arrotondata per eccesso o difetto all'unità.

Tali disposizioni non sono applicabili ai progetti già approvati in Commisione Edilizia prima dell'adozione della variante al Regolamento Urbanistico.

7. Negli interventi di nuova edificazione dovranno essere rispettate le norme di riduzione dell'impermeabilizzazione di cui alla DCR 21 giugno 1994 n.230 ed in particolare:

  • - nella realizzazione di nuovi edifici si dovrà garantire il mantenimento di una superficie permeabile pari ad almeno il 30% della superficie fondiaria così come previsto negli indirizzi e parametri di gestione delle UTOE A.1 (Aree residenziali) del P.S.
  • - nella realizzazione di nuovi edifici produttivi dovranno essere verificate e rispettate le norme di cui al precedente art. 46 (Bacini di accumulo) delle presenti norme.

Art. 118 Nuova edificazione

1. Nelle aree contrassegnate con la sigla ne nelle tavole "Usi del suolo e modalità di intervento" sono previsti interventi di nuova edificazione che possono prevedere anche la demolizione degli eventuali edifici preesistenti ed il riassetto degli spazi aperti esistenti.

2. La realizzazione degli interventi previsti dovrà avvenire secondo le indicazioni specifiche desumibili dalle tavole "Usi del suolo e modalità di intervento".

3. Per ciascuna area di nuova edificazione ne è previsto un intervento unitario da attuarsi con i parametri riportati al successivo art. 119.

Art. 119 Parametri edificatori e quantità minime per le aree ne

Parametri edificatori e quantità minime per le aree di Nuova Edificazione
Aree ne Ef=Sn/Sf Rc=Sc/Sf N° piani Prescrizioni
ne1 0.13 35% 2 Superficie media minima per appartamento mq 80.
ne2a 0.18 35% 2  
ne2b 0.18 35% 6 Oltre ai volumi interrati ed alla Superficie accessoria da contenere entro il 30% della Sn
ne3 0.22 35% 2 Per la zona ATPA1 la superficie media minima per appartamento dovrà essere di mq 80.
ne4a 0.25 35% 2 Superficie media minima per appartamento mq 80.
ne4b 0.25 40% 2  
ne4c 0.25 35% 2  
ne5a 0.30 35% 2  
ne5b 0.30 35% 2 Ambiti preferenziali per la localizzazione di interventi di edilizia economica e popolare (L.167/1962) con obbligo di prevedere una superficie minima a Tu/Tc di 400 mq.
ne5c 0.30 35% 3 Obbligo destinazione a Tc e/o Tu del P.T. complessivamente maggiore del 30 %
ne6a 0.33 35% 2  
ne6b 0.33 35% 4  
ne7a 0.40 35% 2 Obbligo destinazione a Tc e/o Tu del P.T.
ne7b 0.40 35% 2  
ne8a 0.45 35% 2  
ne8b 0.45 35% 3 Obbligo parcheggi al piano terra
ne9a 0.50 35% 3  
ne9b 0.50 35% 2  
ne10 0.55 35% 2  
ne11a 0.60 35% 2  
ne11b 0.60 35% 3  
ne12a 0.62 35% 4  
ne12b 0.62 35% 2  
ne13a 0.65 40% 3  
ne13b 0.65 40% 2  
ne14 0.55 45% 2  
ne15 0.76 40% 2  
ne16 0.30 35% 7 Obbligo destinazione a Tc e/o Tu del P.T. complessivamente maggiore del 30 %

Capo II Nuovi fabbricati rurali ad uso abitativo e annessi agricoli (L.R. 64/95)

Art. 120 Prescrizioni generali e localizzazione

1. Le nuove costruzioni rurali, residenze ed annessi, realizzate in applicazione della L.R. 14 aprile 1995 n.64 e successive modifiche ed integrazioni, dovranno porsi prioritariamente lungo la viabilità esistente o comunque in aree che non richiedano la realizzazione di nuovi percorsi carrabili.

2. Le nuove costruzioni rurali dovranno porsi quanto più possibile nelle vicinanze di nuclei ed edifici esistenti, in una logica di accorpamento dei volumi e fabbricati che limiti e contenga le aree urbanizzate, senza alterare quadri paesistici caratterizzati dall'assenza di costruito; andranno tuttavia salvaguardati l'intorno e l'area di pertinenza visiva di edifici o nuclei di particolare pregio storico e/o architettonico, lasciandoli liberi da nuovi interventi edilizi.

3. In caso di dimostrata impossibilità di reperire localizzazioni prossime a nuclei esistenti, dovranno essere privilegiati luoghi di basso impatto visivo (ad esempio con presenza di masse e cortine boscate come schermatura) od eventualmente adottate opportune forme di mitigazione visiva (ad esempio barriere verdi con specie autoctone e modalità di impianto tipiche del luogo).

4. Le nuove costruzioni rurali nelle aree collinari dovranno essere localizzate al di sotto della linea di crinale.

5. Non saranno consentite localizzazioni che richiedano in generale significativi movimenti di terra. Laddove vi siano situazioni di pronunciata acclività, viene consigliata l'adozione di piani terra seminterrati, limitando così sia gli sbancamenti che il riporto di terra per il livellamento dei piani.

6. Negli atti d'obbligo di durata ventennale previsti dalla legge Regionale 64/95 deve essere inserito l'impegno da parte del richiedente di rimuovere, trascorso un numero di 3 anni, qualora non siano più utilizzati a scopo agricolo, i seguenti manufatti: - tettoie realizzate in qualunque materiale destinate al ricovero di macchine e attrezzi agricoli;

  • - ricovero di paglia e fieno;
  • - silos verticali e a trincea;
  • - serre fisse sia con strutture in ferro-vetro che ferro-plastica;
  • - prefabbricati a qualunque uso siano destinati.

7. La realizzazione di serre fisse deve essere accompagnata da opere di mitigazione dell'impatto visivo anche con schermature parziali, realizzate con vegetazione arborea e arbustiva sempreverde autoctona che non pregiudichi il soleggiamento interno; le serre con copertura stagionale si considerano "manufatti precari" e sono sottoposte alla procedura prevista dalla legislazione regionale (L.R. 64/95 e successive modifiche ed integrazioni).

Art. 121 Indicazioni riferite alla morfologia, alle tecniche costruttive ed ai materiali

1. Le nuove costruzioni rurali realizzate in applicazione della L.R. 14 aprile 1995 n.64 e successive modifiche ed integrazioni dovranno impiegare materiali e finiture coerenti con le peculiarità e le tipicità dell'edilizia tradizionale e consolidata; dovrà essere posta attenzione al recupero dei materiali locali e delle soluzioni costruttive tradizionali, in particolare quelle tipiche del luogo, evitando al contempo l'impiego esteso o pervasivo di materiali e tecniche di uso recente o non tipici del luogo.

2. Per garantire soluzioni costruttive e morfologiche affini ed omogenee al panorama edilizio sarà necessario confrontarsi con i caratteri del contesto edilizio in cui la nuova costruzione andrà a collocarsi, individuandone quelle tipicità costruttive e morfologiche che storicamente hanno caratterizzato quel contesto.

3. Per tale lettura gli edifici di riferimento sono quelli contenuti nelle schede relative all'analisi del patrimonio edilizio rurale; si dovranno analizzare i seguenti aspetti:

  • - il tipo edilizio;
  • - la morfologia in rapporto alle caratteristiche stereometriche e volumetriche principali, gli assetti distributivi generali;
  • - la tipologia costruttiva prevalente, sia delle strutture verticali che degli orizzontamenti;
  • - il tipo di copertura, manto, tipo di gronda, pluviali;
  • - caratteri dell'involucro: muratura facciavista, intonaco; presenza di scale esterne, logge, balconi, etc.
  • - disposizione e forma delle aperture; tipo di infissi;
  • - caratteri dell'intorno e sistemazioni esterne: pavimentazioni, sistemazioni a verde.

Art. 122 Piccoli annessi

1. È possibile realizzare annessi agricoli (tettoie destinate al ricovero di macchine e attrezzi agricoli, ricovero di paglia e fieno, silos verticali e a trincea, serre fisse sia con strutture in ferro-vetro che ferro-plastica) eccedenti le capacità produttive del fondo ovvero riferiti a fondi aventi superfici inferiori ai minimi di cui al comma 2 dell'art. 3 della L.R. 64/95 e comunque con una superficie fondiaria non inferiore a 3.000 mq., solo se realizzati in struttura precaria; la dimensione di tali annessi non potrà eccedere quella strettamente necessaria per soddisfare le esigenze connesse alla coltivazione del fondo; tale dimensionamento sarà valutato in sede di esame del progetto.

2. La realizzazione di tali annessi è consentita comunque previa autorizzazione del sindaco a scadenza decennale e stipula di atto unilaterale d'obbligo di durata decennale, che stabilisca l'obbligo della loro demolizione e del ripristino dell'area alla cessazione dell'utilizzazione; l'autorizzazione sarà rinnovabile previa presentazione di documentazione che ne dimostri la sussistenza della necessità aziendale. A semplice titolo esemplificativo si riportano nell'allegato 4 le tipologie consentite.

Titolo X Aree di trasformazione urbanistica

Capo I Disposizioni generali

Art. 123 Aree di trasformazione

1. Nelle aree individuate nelle tavole "Usi del suolo e modalità d'intervento" contrassegnate con la sigla AT sono previsti una serie di interventi la cui attuazione dovrà avvenire in modo unitario o coordinato, secondo le indicazioni riferite all'intera area di intervento e riportate al successivo art. 124.

2. I singoli interventi previsti all'interno di tali aree possono riguardare:

  1. a. interventi sul patrimonio edilizio esistente, come disciplinati al Titolo VIII;
  2. b. interventi di nuova edificazione, come disciplinati al Titolo IX;
  3. c. interventi relativi al trattamento del suolo, come disciplinati al Titolo VII.

3. Le quantità indicate al successivo art. 124 e riferite alle aree per spazi pubblici attrezzati e ai parcheggi, sono da considerare quantità minime inderogabili da osservare per l'attuazione dei relativi interventi, in applicazione del D.M. 2 aprile 1968 n.1444.

4. Le opere di urbanizzazione primaria identificate all'interno delle aree AT non possono essere trasferite o monetizzate e la loro realizzazione e cessione all'Amministrazione Comunale, così come quella relativa agli interventi sul suolo, è a totale carico dei privati proponenti i quali, secondo le disposizioni dell'art. 26 comma 5 della L.R. 52/99, possono scomputare i relativi oneri dal pagamento delle quote di urbanizzazione primaria e secondaria a loro carico fino alla concorrenza dell'importo delle opere eseguite.

Art. 124 Prescrizioni per l'attuazione delle aree AT

1. Nelle aree individuate nelle tavole "Usi del suolo e modalità d'intervento" contrassegnate con la sigla AT sono previsti una serie di interventi la cui attuazione dovrà avvenire secondo quanto indicato e prescritto dal comma 2 dell'art. 21; per tali aree l'Amministrazione Comunale potrà ricorrere all'attuazione anche mediante i comparti edificatori previsti dall'art. 23 della Legge Urbanistica.

2. La verifica degli standards è obbligatoria per ogni area soggetta a Piano Attuativo; laddove in sede di indagine si constati un esubero delle aree a standard, ovvero le stesse non risultino reperibili all'interno dell'area interessata dal Piano Attuativo, il responsabile del servizio, previo parere della Commissione Urbanistica, può dichiarare che il piano non necessita di dotazione di standard aggiuntivi e quindi procedere alla monetizzazione del valore delle aree a ciò destinate, ovvero, dichiarare che gli standard debbano essere reperiti altrove, previa eventuale adozione di variante allo strumento urbanistico.

3. Le aree AT sotto riportate sono inoltre assoggettate alle seguenti ulteriori prescrizioni:

  • ATPA1: obbligo di prevedere la messa a dimora di alberature di alto fusto lungo i margini della zona a verde pubblico.
  • ATPA2: dovrà essere prevista una superficie minima da destinare a verde pubblico pari a mq. 16.189 ed un minimo di 419 posti auto pubblici; in sede di redazione del P.P. dovrà essere prevista una fascia inedificata della larghezza di 50 ml. lungo il margine del parco dell'Elsa.
  • ATPA3: l'intervento dovrà essere attuato attraverso un Piano Particolareggiato di iniziativa pubblica che dovrà prevedere la realizzazione di un passaggio pubblico di adeguate dimensioni al piano terra dell' ex fabbricato viaggiatori della stazione ferroviaria per la comunicazione tra la Piazza Arnolfo e la nuova viabilità sulla vecchia linea ferroviaria nonché l'accesso al parcheggio interrato esistente.
  • ATPA4: in sede di redazione del Piano Particolareggiato le previsioni relative alla viabilità interna ed alla individuazione delle aree a parcheggio, fermo restando la quantità di quest'ultime, potrà essere modificata qualora la tipologia e dimensione delle attività da insediare necessitino di spazi diversi da quelli previsti dal Regolamento Urbanistico; il P.P. dovrà indicare eventuali aree da destinare specificatamente ad attività commerciali e/o direzionali nella misura massima del 20% della Sn.
  • ATCC1: è fatto obbligo del mantenimento della sagoma dell'edificio esistente attualmente destinato a silos e la conservazione e restauro della relativa scala di accesso; gli altri volumi potranno essere demoliti e ricostruiti entro il limite di edificazione indicato nelle tavole di progetto.

3bis. In assenza di intervento unitario nelle zone AT sono ammessi interventi di tipo rq1, senza possibilità di cambio di destinazione d'uso.

Capo II Disposizioni generali

Art. 125 I Macelli (ATSN 1)

Immagine della planimetria dell'area Planimetria scala 1:1000 Immagine dello stato di fatto dell'area Stato di fatto scala 1:2000 Sezione A-A dell'edificio Sezione A-A scala 1:1000 Sezione B-B dell'edificio Sezione B-B scala 1:1000 Legenda dei colori e delle convenzioni usate nelle immagini
Indicazioni da osservare per gli interventi
H max. (nº piani) Residenziale Sn max. (mq) Non residenziale Sn max. (mq) Park. Pub. (nº p. a. minimo) U.M.I. Modalità di attuazione
1 3 1000   9 1 Concessione Convenzionata
2 3 340     2 Concessione Convenzionata
3a 3* 600   28 3 Concessione Convenzionata
3b 3* 960  
3c 1*   100
4 3 920     4 Intervento edilizio diretto
* È ammessa la realizzazione di un piano interrato o seminterrato da destinare a garages anche oltre i limiti delle presenti norme.
U.M.I. 1 È un lotto di modeste dimensioni occupato quasi per intero da vecchi manufatti ad uso artigianale. Il progetto prevede la creazione di una strada di collegamento tra via della Ferriera e via delle Terme e di modesti spazi ad uso pubblico su due lati. Il nuovo edificio residenziale chiude e ridefinisce l'isolato su tre lati: è separato dall'edificio adiacente dal passaggio veicolare per l'accesso all'autorimessa interrata. È previsto uno sviluppo prevalentemente a tre piani.
U.M.I. 2 È un lotto prevalentemente libero costituito dalle aree di pertinenza degli edifici contermini: è presente un unico edificio lineare ad uso magazzino. Il progetto prevede la completa liberazione dell'area, la creazione di un passaggio pedonale, la continuazione della strada di cui alla precedente U.M.I. 1 e la realizzazione di un edificio residenziale a tre piani con un piano interrato o seminterrato destinato a parcheggio.
U.M.I. 3 È un'area di dimensioni relativamente consistenti attualmente occupata dai pubblici macelli. Oltre alla demolizione del suddetto edificio, si prevede la creazione di due parcheggi pubblici (uno su via della Lisciata parzialmente coperto e l'altro sulla nuova strada di raccordo fra via delle Terme e via della Ferriera) e di un nuovo percorso pedonale (in continuità con quello previsto nella U.M.I. 2 fino a via della Lisciata.L'edificato si articola in tre corpi: un corpo porticato ad un piano destinato a servizi prospiciente la nuova strada di raccordo e due corpi in linea a tre piani destinati a residenze disposti rispettivamente sul margine Nord e sul margine Sud del comparto. In virtù di tale conformazione l'edificato disporrà di una grande corte interna affacciata verso Nord-Est sulla vallata dell'Elsa. Il parcheggio interrato potrà avere estensione pari a quella dell'area sottesa dall'edificio e dall'accesso veicolare su via della Lisciata.
U.M.I. 4 L'intervento all'interno di questa unità è costituito in pratica unicamente dalla demolizione e dalla ricostruzione dell'edificio posto lungo via della Ferriera: è prevista una costruzione a due piani da adibire a residenza, oltre ad un piano terra destinato ad autorimessa.

Art. 126 La Fabbrichina (ATSN 2)

Immagine della planimetria dell'area Planimetria scala 1:1000 Immagine dello stato di fatto dell'area Stato di fatto scala 1:4000 Sezione A-A dell'edificio Sezione A-A scala 1:1000 Sezione B-B dell'edificio Sezione B-B scala 1:1000 Sezione C-C dell'edificio Sezione C-C scala 1:2000 Legenda dei colori e delle convenzioni usati nelle immagini
Indicazioni da osservare per gli interventi
H max. (nº piani) Residenziale Sn max-mq Non residenziale Sn max-mq Park. Pub. o di uso Pub. (nº p. a. minimo) U.M.I. Modalità di attuazione
1 3   3400 42 1 Concessione Convenzionata
2 2   1200 41 2 Concessione Convenzionata
3 2 1200   39 3 Concessione Convenzionata
4a 2 400   15 4 Concessione Convenzionata
4b 4 750  
4c 4 430  
4d 4 750  
4e 4 430  
4f 3 450  
4g 3 930  
4h 3 930  
4i 3 450  
CRITERI GENERALI DI INTERVENTO
La zona in oggetto ha una estensione complessiva di circa 23000 mq, è delimitata ad Est dal vecchio tracciato ferroviario Colle-Poggibonsi e ad Ovest dalla pendice del Poggino.
È un'area a destinazione prevalentemente artigianale in considerevole stato di degrado e priva di un reale schema insediativo.
La strategia di intervento così come delineata nel piano particolareggiato redatto da A. J.Nouvel alla fine degli anni '90, consiste in un ridisegno complessivo basato sulla conservazione di alcuni manufatti industriali dotati di una qualche rilevanza storico-architettonica capaci di testimoniarne la sedimentazione storica, sulla creazione di un tessuto connettivo ordito parallelamente e ortogonalmente alla ferrovia e sottolineato da filari di essenze ad alto fusto, sulla realizzazione di fasce tematiche adagiate all'orografia del terreno che prevedono una fascia a verde che contiene anche la pista ciclabile sul vecchio tracciato della linea ferroviaria, una fascia occupata da edifici polifunzionali di grandi dimensioni e una fascia di edifici lungo strada ad uso residenziale. Per la ferrovia è prevista una riconversione ludico-ricreativa.
U.M.I. 1 Il lotto è caratterizzato da un importante edificio artigianale esistente con valore di testimonianza storica. La U.M.I. prevede il restauro e la riconversione a servizi scolastici e la realizzazione delle infrastrutture costituite dalla fascia a verde in corrispondenza del tracciato ferroviario, dai parcheggi lungo strada sui tre lati interni, da alcuni tratti di viabilità e da un filare di cipressi disposto sul margine settentrionale del comparto.
U.M.I. 2 Il comparto è occupato in buona parte da manufatti artigianali di nessun pregio architettonico; si prevede la demolizione dei manufatti esistenti e la successiva riedificazione di un edificio a due piani con corte interna destinato a servizi. Saranno inoltre realizzati parcheggi a raso su tre dei quattro lati del comparto e creata una quinta di cipressi sul lato Nord come nella U.M.I. 1.
U.M.I. 3 Gli interventi previsti in questo comparto ricalcano in gran parte quanto già detto relativamente all'U.M.I. 2. L'unica differenza di rilievo, oltre alla diversa postura del fabbricato, è costituita dalla progressiva rarefazione dell'edificato a partire dall'U.M.I. 1 e dalla destinazione d'uso, che in questo caso sarà esclusivamente residenziale.
U.M.I. 4 È un comparto piuttosto articolato caratterizzato dalla nuova strada di penetrazione che delimita ad Ovest buona parte dell'area di trasformazione e dal notevole dislivello esistente fra la parte a monte e quella a valle. Oltre alla strada è prevista la realizzazione di alcuni parcheggi a raso (nella parte bassa) e del tratto terminale delle strade di penetrazione provenienti dalle U.M.I. 1,2 e 3, culminanti con un sistema di rampe pedonali fino a raggiungere la nuova strada. La parte edificata è costituita da nove edifici residenziali posti lungo la strada, tranne uno situato più in basso sulla pendice della collina.

Art. 127 Via Gramsci

Art. 127 - Via Gramsci (ATSN 3) Immagine della planimetria dell'area Planimetria scala 1:1000 Immagine dello stato di fatto dell'area Stato di fatto scala 1:1000 Sezione A-A dell'edificio Sezione A-A scala 1:1000 Sezione B-B dell'edificio Sezione B-B scala 1:1000 Legenda dei colori e delle convenzioni usati nelle immagini
Indicazioni da osservare per gli interventi
H max. (nº piani) Residenziale Sn max-mq Non residenziale Sn max-mq Park. Pub. o di uso Pub. (nº p. a. minimo) U.M.I. Modalità di attuazione
1 3 580 150 16 1 Concessione Convenzionata
2 3 220 80 16 2
3 3 350 240 19 3
4 3 220 100 6 4
5 3 Rialzamento dell'ultimo piano per renderlo abitabile 0 5  
U.M.I. 1
- 2
- 3
- 4
- 5
Sono aree di dimensioni abbastanza ridotte la cui filosofia di intervento è riassumibile come segue: recupero di manufatti dotati di significato storico- architettonico; demolizione dei manufatti di poco e nessun pregio; ricostruzione di nuovi edifici lungo strada (allineati con quelli esistenti); realizzazione di una corsia veicolare sul retro degli edifici per l'accesso ai parcheggi coperti situati sul retro dell'edificio ed a quelli scoperti da realizzare a ridosso del vecchio tracciato ferroviario.
Al fine di consolidare il senso di continuità del fronte strada lungo viale Antonio Gramsci, è prevista l'installazione di alcune pensiline a copertura dei passaggi e degli accessi veicolari. Ogni unità è sottolineata nella sistemazione a terra, da una siepe che delimita e disegna l'area.

Art. 128 La Lisciata (ATSN 4)

Immagine della planimetria dell'area Planimetria scala 1:1000 Immagine dello stato di fatto dell'area Stato di fatto scala 1:2000 Sezione A-A dell'edificio Sezione A-A scala 1:1000 Sezione B-B dell'edificio Sezione B-B scala 1:1000 Sezione C-C dell'edificio Sezione C-C scala 1:1000 Sezione D-D dell'edificio Sezione D-D scala 1:1000 Legenda dei colori usati nelle immagini
Indicazioni da osservare per gli interventi
H max.
(nº piani)
Residenziale Sn max-mq Non residenziale Sn max-mq Park. Pub. (nº p. a. minimo) U.M.I. Modalità di attuazione
1 2+1 360 12 3 Concessione convenzionata
 
2 2+2 750 200 14 2 Concessione convenzionata
 
3a 1 90   -- 1 Concessione convenzionata
3b 1 90  
4 4+2 1400 250 21 3 Concessione convenzionata subordinata all'attuazione della UMI 2 od alla demolizione dei fabbricati esistenti sulla UMI 2
U.M.I. 1 È un lotto caratterizzato dalla presenza dell'edificio dei Bagni della Lisciata, per il quale è previsto un intervento di restauro. Per il resto è previsto un consistente intervento di ristrutturazione urbanistica costituito dalla rimozione degli edifici esistenti (tranne quello dei bagni della Lisciata), la creazione di una fascia alberata a definizione del limite A.N.P.I.L., la realizzazione di un'area a parco fino al Fiume Elsa e di un'area pavimentata a ridosso degli edifici, ed infine la creazione mediante demolizione dei fabbricati esistenti e ricostruzione di due nuovi edifici ad un piano ubicati su via della Lisciata accanto ai Bagni.
U.M.I. 2 È un'area di ristrutturazione urbanistica per la quale si prevede la demolizione dei volumi esistenti e la riconfigurazione dello schema insediativo. A partire da Est troviamo una consistente fascia a parco, dal fiume Elsa fino alla fascia alberata che segue il confine A.N.P.I.L., una fascia a parcheggi e le strade di accesso; proseguendo verso monte troviamo una vasta area pavimentata a ridosso degli edifici, ed infine sul limite di via della Lisciata, un lungo edificio a due piani lungo strada sormontato da due volumi disassati che ne costituiscono l'elemento caratterizzante.
U.M.I. 3 Ha praticamente lo stesso schema insediativo dell'U.M.I. 2, tanto che una parte dell'edificato è addirittura in continuità con quello della U.M.I.precedente.

Art. 129 Ferriera (ATSN 5)

Immagine della planimetria dell'area Planimetria scala 1:1000 Immagine dello stato di fatto dell'area Stato di fatto scala 1:2000 Sezione A-A dell'edificio Sezione A-A scala 1:1000 Sezione B-B dell'edificio Sezione B-B scala 1:1000 Legenda dei colori usati nelle immagini
Indicazioni da osservare per gli interventi
H max.
(nº piani)
Residenziale Sn max-mq Non residenziale Sn max-mq Park. Pub. (nº p. a. minimo) U.M.I. Modalità di attuazione
1a 3* 890   -- 4 Concessione Convenzionata
1b 3* 200   -- 3 Piano attuativo di iniziativa pubblica o Concessione Convenzionata
2 3* 150   28
3 1 50  
4 2* 140  
5a 3* 280  
5b 3* 300  
6 2* 180   6 2 Concessione Convenzionata
7 3* 580   -- 1 Concessione Convenzionata
* Obbligo del parcheggio al piano terra
U.M.I. 1 Il lotto è caratterizzato dalla presenza di un grosso volume artigianale in disuso. Il nuovo edificio ripropone una parte consistente del volume originario disponendolo sui lati esterni e liberando uno spazio aperto di uso pubblico, aperto verso la nuova strada prevista sulla ex sede ferroviaria. Si prevedono due piani di residenze ed un piano terra adibito ad autorimesse.
U.M.I. 2 È un lotto di proporzioni ridotte per il quale si prevede la demolizione del fabbricato esistente e la successiva ricostruzione; è prevista anche la realizzazione di un parcheggio a raso alberato.
U.M.I. 3-4 È un complesso esteso ed estremamente articolato, in parte in avanzato stato di degrado. Il programma prevede la demolizione dei volumi fatiscenti e la ricostruzione, essenzialmente sul perimetro verso via della Ferriera, di nuovi volumi ad uso residenziale. Nel complesso è prevista la trasformazione da comparto misto con connotazioni prevalentemente artigianali a comparto misto con prevalenza di residenze e dotato di una maggiore urbanità. L'interno del lotto dovrà essere liberato ed utilizzato come parcheggio, aree verdi, aree pavimentate.

Art. 130 Selvamaggio (ATSN 6)

Immagine della planimetria dell'area Planimetria scala 1:1000 Immagine dello stato di fatto dell'area Stato di fatto scala 1:2000 Sezione A-A dell'edificio Sezione A-A scala 1:1000 Legenda dei colori usati nelle immagini
Indicazioni da osservare per gli interventi
H max. (nº piani) Residenziale Sn max-mq Non residenziale Sn max-mq Park. Pub. o di uso Pub. (nº p. a. minimo) U.M.I. Modalità di attuazione
1 2 220   49 unica Concessione Convenzionata
2 3 300 330
3 4 650 330
 
U.M.I. 1 L'area è caratterizzata dalla presenza di edifici industriali privi di ogni pregio architettonico. È prevista la completa demolizione dei manufatti e la successiva realizzazione di un edificio a destinazione mista residenza e attività terziarie.
L'edificio sarà composto da tre corpi di fabbrica disposti a ferro di cavallo, rispettivamente a due, tre e quattro piani, con corte interna ad uso pubblico; il comparto sarà dotato di viabilità e parcheggi pubblici.

Art. 131 San Marziale (ATSN 7)

Immagine della planimetria dell'area Planimetria scala 1:2000 Immagine dello stato di fatto dell'area Stato di fatto scala 1:2000 Sezione A-A dell'edificio Sezione A-A scala 1:1000 Legenda dei colori usati nelle immagini
Indicazioni da osservare per gli interventi
H max.
(nº piani)
Residenziale Sn max-mq Non residenziale Sn max-mq Park. Pub. (nº p. a. minimo) U.M.I. Modalità di attuazione
1a 4 + pilotis 750   15 1 Concessione Convenzionata
1b 2 375  
1c 2 375  
2a 4 + pilotis 750   20 2 Concessione Convenzionata
2b 2 375  
3 2 375  
4a 4 + pilotis 750   10 3 Concessione Convenzionata
4b 2 650  
U.M.I. 1 L'intero comparto è contraddistinto dalla serrata presenza di manufatti industriali, sia vecchi ed in disuso, che recenti ed in uso, e da alcune presenze al contorno di un certo valore tra i quali l'Elsa, il torrente Scarna e gli edifici esistenti che delimitano l'area in corrispondenza del Ponte di San Marziale. In virtù delle considerazioni che precedono, è prevista la completa ristrutturazione urbanistica dell'area, con la sostituzione degli edifici artigianali esistenti mediante corpi residenziali a due o quattro piani disposti grossomodo in direzione perpendicolare al fiume. Gli edifici in linea a quattro piani sono disposti lungo il margine dell'Elsa mentre le stecche a schiera sono dislocate lungo la parte più interna dei lotti.
U.M.I. 2 È un lotto in gran parte inedificato e per la parte rimanente occupato da edifici in elevato stato di degrado.
U.M.I. 3 Questa U.M.I. è caratterizzata dalla presenza di un edificio industriale che occupa quasi la metà dell'area. L'intervento previsto consiste nella completa demolizione dei manufatti esistenti e nella costruzione di nuovi edifici secondo uno schema unitario estensibile all'intero comparto.

Art. 132 Campo Sportivo San Marziale (ATSN 8)

Immagine della planimetria dell'area Planimetria scala 1:1000 Immagine dello stato di fatto dell'area Stato di fatto scala 1:2000 Legenda dei colori usati nelle immagini Vista in sezione dell'edificio
Indicazioni da osservare per gli interventi
H max.
(nº piani)
Residenziale Sn max-mq Non residenziale Sn max-mq Park. Pub. (nº p. a. minimo) U.M.I. Modalità di attuazione
1 1   100 32 unica Intervento diretto
 
U.M.I. unica L'area in oggetto, destinata ad impianti sportivi, necessita di una generale riqualificazione e riorganizzazione sia a livello distributivo che qualitativo. Il progetto prevede la delimitazione dell'area sportiva mediante la piantumazione di alberi in filare dalla parte rivolta verso l'abitato di Gracciano e la realizzazione di una fascia boscata nel versante rivolto verso la zona industriale. È previsto inoltre l'ampliamento dei locali spogliatoio, la ridefinizione della zona di ingresso all'area sportiva e al parcheggio oltre alla realizzazione di aree pedonali e gradinate.

Art. 133 S. Agostino

Art. 133 - S. Agostino (ATSN 9) Immagine della planimetria dell'area, scala 1:1000 Planimetria scala 1:1000 Immagine dello stato di fatto dell'area, scala 1:2000 Stato di fatto scala 1:2000 Immagine della pianta del piano interrato, scala 1:1000 Pianta piano interrato 1:1000 Sezione A-A dell'edificio, scala 1:1000 Sezione A-A scala 1:1000 Legenda dei colori usati nelle immagini
Indicazioni da osservare per gli interventi
H max.
(nº piani)
Residenziale Sn max-mq Non residenziale Sn max-mq Park. Pub. (nº p. a. minimo) U.M.I. Modalità di attuazione
1 3 + 1 interrato 1045     1 Intervento diretto
  1     78 2 Intervento diretto
  1     60 3* Intervento diretto
  1     50 4* Intervento diretto
* Le U.M.I. 3 e 4 si riferiscono ai parcheggi interrati
CRITERI GENERALI DI INTERVENTO
Il comparto in esame è caratterizzato dalla presenza di un campo sportivo in disuso di cui una parte è stato recentemente trasformata in un parcheggio auto. La zona è interessata da un progetto di parco contemporaneo redatto dalla facoltà di architettura di Firenze, che studia e ne delinea i caratteri fondamentali, cercando di inglobarla funzionalmente nell'ambito urbano.
U.M.I. 1 L'intervento iniziale consiste nel liberare l'accesso all'area da un volume edificato per penetrare più agevolmente dietro gli edifici di Sant'Agostino, dove è prevista la costruzione di un blocco di residenze a tre piani a margine dell'inizio del parco, che definisce una sorta di piazza dalla parte dell'edificato e che a sua volta dialoga con il parco retrostante. Sul fronte, una fascia a verde farà da filtro con il parcheggio.
U.M.I. 2 Per quest'area, pur mantenendo l'attuale destinazione a parcheggio, è previsto un generale ridisegno e riqualificazione impostati sulle linee direttrici dell'intervento precedente; sarà realizzato un parcheggio alberato a servizio degli abitanti di Sant'Agostino e non.
U.M.I. 3-4 Le U.M.I. in questione riguardano la realizzazione del parcheggio interrato, che può essere effettuata anche in tempi differenti in quanto l'impianto ellittico del parcheggio risulta tagliato in due parti dall'edificio abitativo previsto. Il parcheggio interrato avrà accesso dalla piazza e sarà dotato di circa 110 posti auto.

Art. 134 Museo del Cristallo (ATSN 10)

Immagine della planimetria dell'area, scala 1:1000 Planimetria scala 1:1000 Immagine dello stato di fatto dell'area, scala 1:2000 Stato di fatto scala 1:2000 Legenda delle convenzioni grafiche usate nelle planimetrie Immagine in 3 dimensioni del progetto Sezione A-A dell'edificio, scala 1:1000 Sezione A-A scala 1:1000 Sezione B-B dell'edificio, scala 1:1000 Sezione B-B scala 1:1000
Indicazioni da osservare per gli interventi
H max. (nº piani) Residenziale Sn max. (mq) Non residenziale Sn max. (mq) Park. Pub. (nº p. a. minimo) U.M.I. Modalità di attuazione
1 Cfr disegni Cfr disegni Cfr disegni Cfr disegni unica Intervento edilizio diretto

L'area di intervento è costituita da una stretta fascia pedecollinare situata ai piedi del Castello ed ai margini dell'edificato del Piano, tesa fra l'attuale via Livini e la piazza all'Agio. Occupa un fondamentale ruolo di cerniera e collegamento fra il parco di Bacìo, l'edificato storico circostante e gli interventi di ristrutturazione urbanistica previsti nell'area Ferriera-Scalo Merci. È necessario in quest'area un intervento di minimo impatto ambientale ma di grande significato architettonico ed urbanistico.

U.M.I. unica
A partire dalla demolizione di alcuni volumi fatiscenti situati sul margine dell'area (cfr disegni) e dalla ridislocazione del tratto iniziale di via Livini è prevista la realizzazione di un grande volume prevalentemente ipogeo che ospiterà il Centro del Cristallo e cioé un grande edificio polifunzionale destinato ad essere il fulcro di tutto ciò che ruota attorno all'industria del cristallo, vale a dire: produzione, vendita, lavorazione, innovazione, sperimentazione, formazione professionale. Le parti a vista dell'edificio dovranno essere prevalentemente in cotto da esterni. Dovrà essere garantito un passaggio pedonale di collegamento fra via Livini e via del Pozzo Tondo (cfr disegni). Contestualmente alla realizzazione del Centro del Cristallo dovrà essere potenziata l'area a parcheggio esistente in piazza all'Agio anche facendo ricorso a parcheggi interrati o parzialmente interrati a servizio del Centro. L'accesso dei veicoli pesanti dovrà avvenire esclusivamente da via Livini.

Art. 135 Il Baluardo (ATSN 11)

inquadramento cartografico dell'area

L'area del Baluardo è interessata dal progetto di realizzazione di un impianto di risalita meccanizzata di collegamento tra Colle bassa e l’area di Castello. Vista la posizione, all’interno di un contesto delicato quale quello del centro antico, l’aspetto riguardante l’inserimento ambientale delle nuova struttura è stato affrontato con la previsione di un impianto completamente interrato, costituito da un sistema ad ascensori, interni al bastione, raggiungibile attraverso un tunnel. Particolare attenzione dovrà essere comunque rivolta alla progettazione delle due strutture di ingresso, l’una situata in via Meoni, l’altra direttamente sul Bastione, la cui sistemazione esterna potrà essere rivista anche in funzione del nuovo ruolo che quest’area, in qualità di nuovo punto di approdo alla città, verrà ad occupare all’interno del tessuto urbano. Nell’edificio su via Meoni, coinvolto nella realizzazione del tratto finale di collegamento, è ammesso, contestualmente alla realizzazione del progetto della risalita, il rialzamento della falda di copertura a monte di 60 cm.

Progetto dell'impianto di risalita: sezione Esempio di pavimentazione locale in mattoni Immagine esempio di giardino verticale Esempio di materiale: roccia naturale consolidata Esempio di segnaletica elettronica Esempio di muro in pietra naturale

Art. 136 Piazza Santa Caterina (ATSN 12)

inquadramento cartografico dell'area

L'intervento riguarda la piazza di Santa Caterina, luogo percepito dagli abitanti come zona tra le più rappresentative di Borgo, sia per la posizione centrale che per la presenza, ormai da quasi un secolo, di un punto di ristoro. Luogo di incontro e di sosta, quindi, ma anche di connessione, al livello urbano, tra via Gracco del Secco e via del Campana. La sistemazione attuale affronta il primo aspetto, senza forse però approfondire le potenzialità del luogo quale area di connessione all’interno del tessuto urbano.
Piazza Santa Caterina si presenta oggi come episodio slegato dal contesto circostante, privo di elementi di raccordo con l’intorno. La sistemazione dell’area di Bacio, quale luogo di approdo alla città antica, ha comportato infatti la realizzazione di un nuovo percorso che, da nord, confluisce nella piazza, suggerendo un nuovo possibile asse di penetrazione oltre a quello tradizionale di crinale. Vista anche l’intenzione di un recupero delle mura e del progetto di un percorso per rendere accessibile questa parte di città, una revisione progettuale di piazza Santa Caterina si rende necessaria in quanto fulcro dell’eventuale collegamento tra Bacio e il versante meridionale della cinta muraria di Borgo.
Particolare attenzione in tal caso dovrà essere riservata alla scelta dei materiali utilizzati per le pavimentazioni e al disegno e alla collocazione degli elementi di arredo al fine di evitare, vista anche la presenza nella piazza delle alberature, di appesantire eccessivamente uno spazio tutto sommato di dimensioni abbastanza modeste.

Esempio di pavimentazione e materiali: pavimentazione di tipo tradizionale Esempio di pavimentazione e materiali: Paseo maritimo de la Fosca (Palamos) Esempio di pavimentazione e materiali: casa privata (Cranbrook) Esempio di pavimentazione e materiali: sistemazione esterna a verde con giochi d'acqua Esempio di pavimentazione e materiali: Borough High Street (Londra) Esempio di pavimentazione e materiali: biblioteca Moreno, Santiago

Art. 137 Ex ospedale di San Lorenzo e area limitrofa

Art. 137 - Ex ospedale di San Lorenzo e area limitrofa (ATSN 13) Immagine della planimetria dell'area, scala 1:1000 Planimetria scala 1:1000 Immagine dello stato di fatto dell'area, scala 1:2000 Stato di fatto scala 1:2000 Legenda dei colori e delle convenzioni usati nelle immagini (continua) Sezione A-A dell'edificio, in scala 1:1000 Sezione A-A scala 1:1000 Legenda dei colori e delle convenzioni usati nelle immagini
Indicazioni da osservare per gli interventi
H max.
(nº piani)
Residenza Sn max-mq Modalità di attuazione
1 2* 620 intervento edilizio diretto previo progetto unitario di massima esteso a tutta l'area d'intervento
2 3** 840
3    
 
* All'interno dell'area destinata all'edificazione del fabbricato 1 è ammessa la realizzazione di un'autorimessa interrata, di pertinenza del fabbricato 3 e con una quota di posti auto destinati ad uso pubblico. Nº max. di piani interrati: 2.  
** All'interno dell'area destinata all'edificazione del fabbricato 2 è ammessa la realizzazione di un'autorimessa interrata di pertinenza degli edifici residenziali 1 e 2. Nº max. di piani interrati: 2.

Il lotto è caratterizzato dalla presenza su un lato dell’Ospedale di San Lorenzo (3), ormai in disuso, e sull’altro, lungo la strada provinciale, dalla presenza del fabbricato adibito a residenza per anziani. Il progetto consiste nel recupero, con intervento di restauro, dell’ex ospedale, per il quale si ipotizza quale funzione principale quella turistico - ricettiva, oltre a quelle ammesse nel relativo subsistema di appartenenza (residenza, commercio, direzionale), vedi art. 70 NTA. Al fine di agevolare la fruibilità degli spazi e l’accessibilità all’interno del complesso è ammessa la riconfigurazione ed eventualmente l’ampliamento della corte interna, con demolizione delle superfetazioni presenti; dovranno inoltre essere demoliti i corpi di fabbrica addossati al fronte nord dell’edificio e il volume ad un piano giustapposto al fronte ovest.
Per quanto riguarda l’area attualmente occupata dalla “residenza protetta” il progetto consente la demolizione del fabbricato, con conseguente realizzazione di un edificio residenziale costituito da due corpi di fabbrica, il primo (1), di 2 piani fuori terra, con fronte allineato lungo via della Porta Vecchia, il secondo (2), di 3 piani fuori terra, situato sul perimetro meridionale del lotto. Sfruttando il dislivello del terreno tra via della Porta Vecchia e l’area destinata alla nuova edificazione, potrà in tal caso essere realizzato un parcheggio interrato, di supporto alla nuova funzione prevista nell’ex ospedale e con una parte, a livello strada, destinata ad uso pubblico. Una seconda autorimessa interrata, di pertinenza del nuovo edificio residenziale, potrà essere costruita nell’area destinata all’edificazione del fabbricato 2. Alcuni posti auto a raso, eventualmente coperti con struttura leggera, potranno essere realizzati sul fronte occidentale del fabbricato, mentre il restante spazio dovrà rimanere a verde.
Nell’ipotesi di mantenere l’edificio esistente, sullo stesso potranno essere effettuati interventi di ristrutturazione edilizia senza ampliamenti volumetrici, se non finalizzati alla realizzazione di parcheggi a servizio dell’intera area di intervento. In tale ipotesi è consentita la realizzazione di parcheggi interrati anche nell’area occupata dagli edifici da demolire, a ridosso dell’ex Ospedale, con l’obbligo della destinazione a verde prevista per tale area.Il recupero del fabbricato dell’ospedale e la sua conseguente riconversione funzionale potrà avvenire solo se contestuale o successiva alla realizzazione della quota di parcheggi stabilita dalle norme.

Art. 138 Via del Refe Nero (ATSN 14)

Immagine della planimetria dell'area Planimetria scala 1:1000 Immagine in sezione A-A dello stato di fatto dell'area, scala 1:1000 Stato di fatto.
Sezione A-A scala 1:1000
Immagine in sezione B-B dello stato di progetto dell'area, scala 1:1000 Stato di progetto.
Sezione B-B scala 1:1000
Immagine in sezione A-A dello stato di progetto dell'area, scala 1:1000 Stato di progetto.
Sezione A-A scala 1:1000
Immagine in sezione C-C dello stato di progetto dell'area, scala 1:1000 Stato di progetto.
Sezione C-C scala 1:1000
Immagine in sezione D-D dello stato di progetto dell'area, scala 1:1000 Stato di progetto.
Sezione D-D scala 1:1000
Legenda dei colori e delle convenzioni usati nelle immagini Immagine dello stato di fatto dell'area, in scala 1:2000 Stato di fatto scala 1:2000
Indicazioni da osservare per gli interventi
H max. (nº piani) Sn max-mq Modalità di attuazione
1 1 80 Intervento edilizio diretto
2 1 35
 
L'intervento si riferisce ad un’area dove, a seguito delle distruzioni belliche, si è venuta a creare una frattura nell’originario tessuto urbano, con la creazione di uno spazio aperto che a conclusione della strada, è divenuto elemento di connessione tra via del Refe Nero e gli orti situati tra l’edificato e la cinta muraria. Il recupero di tale area, attualmente alquanto malmessa, potrà essere eseguito secondo varie modalità nel rispetto, per quanto riguarda materiali e tecnologie, nel contesto urbano del centro storico. La progettazione e attuazione potrà avvenire in modo autonomo per ciascuna delle seguenti U.M.I.
U.M.I. 1 L'intervento dovrà prevedere la sistemazione di uno spazio ad uso pubblico, una piazza lastricata che si pone come belvedere verso la cinta muraria e il paesaggio, particolare cura dovrà essere posta nella progettazione delle soluzioni architettoniche di questo spazio. È consentita la demolizione del fabbricato indicato nello schema con la lettera “b”, con ricostruzione nella stessa posizione di un nuovo volume, di un solo piano fuori terra, sotto il livello della nuova piazza. Tale intervento è comunque subordinato alla progettazione esecutiva dello spazio pubblico ed alla cessione dei diritti di proprietà su tale spazio da parte del soggetto attuatore.
Nel caso non venisse attuata l’ipotesi di ampliamento è consentito un intervento di riqualificazione di tipo 2.
U.M.I. 2 È consentita la demolizione del fabbricato indicato nello schema con la lettera “a”, con ricostruzione nella stessa posizione di un nuovo volume, di un solo piano fuori terra; sono ammesse per il nuovo fabbricato sia la funzione residenziale sia quella commerciale. Nel caso non venisse attuata l’ipotesi di ampliamento è consentito un intervento di riqualificazione di tipo 2.

Art. 139 Spedaletto (ATSN 15)

Immagine della planimetria dell'area Planimetria scala 1:1000 Sezione A-A dell'edificio Sezione A-A scala 1:1000 Immagine dello stato di fatto dell'area Stato di fatto scala 1:2000 Legenda dei colori e delle convenzioni usati nelle immagini
Indicazioni da osservare per gli interventi
H max. (nº piani) Residenziale Sn max. (mq) Non residenziale Sn max. (mq) Park. Pub. (nº p. a. minimo) U.M.I. Modalità di attuazione
1 2 345 -- 12 1 Concessione Convenzionata
2 2 750 -- -- 1 Concessione Convenzionata
3 2 200 -- -- 1 Concessione Convenzionata
4 2 1460 -- 14 2 Concessione Convenzionata

L'area di intervento è costituita da quella fascia di terreni ai margini dell'abitato di Gracciano che separano la frazione dal nucleo di Spedaletto. Si tratta di terreni residuali, in massima parte non più utilizzati a fini agricoli, alcuni dei quali hanno ospitato attività ora dislocate altrove e non più recuperati o recuperabili all'attività agricola. La riconversione di alcune aree degradate offre l'opportunità per definire un intervento edilizio che "concluda" il margine sud di Gracciano.
L'intervento può essere attuato per ciascuna delle seguenti U.M.I., previa presentazione di un elaborato, sottoscritto da tutti i proprietari dell’intera ATSN15, in cui siano indicati i materiali e le finiture che devono essere uguali per tutti gli edifici.

È l'area più degradata in cui era presente fino a poco tempo fa un impianto di autolavaggio e che comprende attualmente alcune baracche fatiscenti. Una viabilità pubblica che da accesso ad una serie di parcheggi divide l'attuale area a verde pubblico dalla nuova edilizia residenziale che prende il posto delle baracche esistenti e prefigura un futuro collegamento viario con l'attuale Via Volturno a delimitazione dell'area residenziale a nord. Il nuovo edificio disposto ad "L" e rialzato rispetto al piano di campagna attuale, è previsto a due piani oltre ad un piano interrato o seminterrato destinato a garage.
L'area 3, delimitata da due viabilità pubbliche, si allinea sui fronti piccoli degli edifici adiacenti a chiudere questo lato dell'isolato. l'intervento prevede la realizzazione della modifica dell'innesto della viabilità per Pieve a Elsa sulla S.S. 541 anche in funzione di una migliore sicurezza della circolazione stradale, particolarmente pericolosa in quel tratto di strada.

Questa unità è caratterizzata dalla presenza di aree con differenti funzioni: un lotto residenziale, una spazio per verde ed un'area a parcheggio pubblico. Nella realizzazione di questo intervento assume particolare importanza il sospirato collegamento pedonale previsto a margine della strada statale 541 che lega (quasi come un cordone ombelicale) Spedaletto a Gracciano.

Art. 140 Brentine

Art. 140 - Brentine (ATSN 16) Immagine della planimetria dell'area Planimetria scala 1:2000 Sezione A-A dell'edificio Sezione A-A scala 1:1000 Una immagine dell'edificio Legenda dei colori e delle convenzioni grafiche utilizzate nelle planimetrie Una immagine dell'edificio
Indicazioni da osservare per gli interventi
H max. (nº piani)
1 5
2 5
3 5
4 5
5 5
6 2 + 2 piani interrati
7 1 + 1 piano interrato
Descrizionegli interventi
L'ambito individuato dalla presente scheda normativa dovrà accogliere il complesso turistico ricettivo di Brentine situato a margine del previsto impianto sportivo destinato al gioco del Golf; tale ambito è delimitato da un lato dalla viabilità di accesso mentre l'altro lato è aperto sulla vallata in posizione dominante sull'intero territorio circostante. L'attuazione dell'intervento dovrà avvenire sulla base di un Piano Particolareggiato di iniziativa privata da convenzionare con l'Amministrazione comunale. La presente scheda individua tre comparti caratterizzati da diverse destinazioni d'uso ammissibili:
1 Nell'area a monte è prevista la realizzazione di parcheggi a servizio del complesso turistico-ricettivo oltre alla possibilità di realizzarvi attrezzature sportive anch'esse legate all'attività. I parcheggi dovranno essere dimensionati oltre che per la struttura ricettiva anche per i visitatori e frequentatori del complesso golfistici.
2 La parte centrale dovrà accogliere l'edificazione del complesso turistico ricettivo vero e proprio con la previsione di una vasta area da sistemare con terrazzamenti su cui saranno piantumati, secondo geometrie regolari, olivi o essenze arboree autoctone. Gli edifici, le cui dimensioni sono schematicamente riportate nella planimetria dovranno avere forme cilindriche facendo uso di materiali tradizionali (pietra e/o laterizio).
3 La parte a valle accoglierà invece delle strutture sportive di servizio all'attività turistica quali piscina, palestra, attività per la cura del corpo, ecc.

Art. 140bis Elsa Brentine (ATSN 17)

Immagine dello stato di fatto dell'area Stato di fatto scala 1:2000 Immagine della planimetria dell'area Planimetria progetto scala 1:2000 Sezione tipo dell'edificio Sezione tipo scala 1:1000 Legenda dei colori e delle convenzioni usati nelle immagini
Indicazioni da osservare per gli interventi
H max. (nº piani) Residenziale Sn max. (mq) Non residenziale Sn max. (mq) Park. Pub. (nº p. a. minimo) U.M.I. Modalità di attuazione
1 4 2500   -- 1 Concessione Convenzionata
Descrizione degli interventi
U.M.I. 1 È un lotto caratterizzato dalla presenza di un complesso di edifici industriali in condizioni fatiscenti, contraddistinto dall’attraversamento della gora, prima della confluenza nel fiume Elsa. Si prevede la demolizione degli edifici tranne il muro perimetrale verso il fiume e via della Ferriera, che resta come memoria della pre-esistente attività industriale, e la riconfigurazione dell’area attraverso la realizzazione di due edifici che si attestano sui due allineamenti, e si affacciano sullo spazio a corte interno sistemato a verde, attraversato dalla gora, che collega il livello stradale con il livello delle residenze. È possibile la realizzazione di un piano a parcheggio seminterrato che occupi la superficie del lotto.

Art. 140ter La Ferriera (ATSN 18)

Immagine della planimetria dell'area Planimetria scala 1:1000 Sezioni dell'edificio: di fatto, di progetto e i due stati sovrapposti Sezione A-A scala 1:1000

L'intervento si riferisce ad un immobile in cui, a seguito della demolizione di una intera falda del tetto per la creazione, in epoca remota, di una consistente terrazza a tasca, si è verificata una frattura nell’originario tessuto urbano. Il recupero di tale situazione anomala rispetto alla tipologia storica delle coperture, potrà essere effettuato con la ricostruzione della falda del tetto mancante, su via dell’Amore, nel rispetto, per quanto riguarda materiali e tecnologie, del contesto urbano del centro storico. La parte del sottotetto ricostruita non potrà avere una altezza media superiore a 240 cm ed una superficie netta superiore a 15 mq; il manto di copertura dovrà essere realizzato con elementi in laterizio di recupero.
Sulla restante parte dell’edificio potranno essere effettuati interventi di riqualificazione di tipo 1.

Art. 140quater Spuntone (ATSN 19)

Immagine dello stato di fatto dell'area Stato di fatto scala 1:1000 Immagine della planimetria dell'area Planimetria scala 1:1000 Pianta del piano interrato Pianta del piano terra Pianta del piano primo Piante scala 1:500 Immagine in sezione dell'edificio Sezione tipo scala 1:200 Legenda dei colori utilizzati nelle immagini e planimetrie
 
1 -Immagine dal modello in tre dimensioni dell'edificio 2 -Immagine dal modello in tre dimensioni dell'edificio 3 -Immagine dal modello in tre dimensioni dell'edificio 4 -Immagine dal modello in tre dimensioni dell'edificio

L'intervento si riferisce ad un immobile industriale di cui si prevede una ristrutturazione complessiva che mira a realizzare un edificio a destinazione mista residenziale e direzionale.

La ristrutturazione è caratterizzata dal parziale svuotamento dell’edificio esistente al piano terra, dove viene inserito un volume destinato a garages e uno destinato a residenza.

Il primo piano viene reso accessibile da un nuovo ballatoio dove si trovano gli ingressi delle unità residenziali.

Una nuova copertura a sezione curva, leggermente staccata dal profilo di gronda attuale, riunifica l’edificio. Particolare attenzione dovrà essere posta nel definire i materiali di tutto l’intervento e della progettazione di tutte le aree scoperte.

Non sono ammessi ampliamenti di alcun tipo, neanche per realizzare autorimesse per reperire il numero di posti macchina necessari.

In alternativa all’attuazione delle previsioni contenute nella presente Scheda Norma sono ammessi interventi di ricostruzione edilizia (tr) nel rispetto dei parametri edificatori della sottozona tr7a.

Art. 140quinquies via dei Cipressi (ATSN 20)

Immagine dello stato di fatto dell'area, scala 1:2000 Stato di fatto scala 1:2000 Legenda delle convenzioni grafiche usate nelle planimetrie Immagine della planimetria dell'area, scala 1:1000 Planimetria scala 1:1000 Sezione A-A dell'edificio, scala 1:1000 Sezione A-A scala 1:1000 Sezione B-B dell'edificio, scala 1:1000 Sezione B-B scala 1:1000
Indicazioni da osservare per gli interventi
Modalità di attuazione U.M.I H max. (nº piani) Residenziale Sn max. (mq) Non residenziale Sn max. (mq) Park. Pub. (nº p. a. minimo)
1 Piano attuativo (programma complesso di riqualificazione insediativa) unica 3 (a valle) 1.600 - 24

L'area, localizzata in corrispondenza di un'ansa del fiume Elsa proprio accanto all'area golenale, è stata fino ad oggi occupata da una attività di lavorazione di marmi e pietre che dovrà essere trasferita in una sede più adeguata per disponibilità di spazi ed accessibilità; l'intervento riguarda quindi la riconversione dell'area ed in primo luogo il recupero ambientale della fascia a ridosso del fiume, appartenente all'A.N.P.I.L. dell'Elsa.
Si prevede quindi la completa demolizione dei fabbricati esistenti, compreso quello residenziale non utilizzato e dissestato in prossimità dell'innesto sulla viabilità principale, con la realizzazione di alcuni nuovi edifici a destinazione residenziale a ridefinire il margine dell'insediamento di via dei Cipressi e con affaccio sul Parco; questo tratto si dovrà confi gurare come uno dei punti privilegiati di accesso al Parco e, date le caratteristiche morfologiche, potrà comprendere spazi attrezzati a supporto delle attività di tempo libero oltre agli elementi vegetazionali del contesto fl uviale, diventando perciò un luogo rilevante per la collettività. Il progetto del nuovo insediamento residenziale dovrà tendere a valorizzare la morfologia del luogo relazionandosi con il pendio e studiando soluzioni appropriate in particolare per la localizzazione di eventuali autorimesse e per favorire la fruibilità degli spazi aperti di pertinenza degli alloggi, evitando però la costituzione di una cortina edificata continua ed alta davanti alle abitazioni preesistenti a nord della strada. La fascia più vicina all'area golenale sarà potenziata dal punto di vista naturalistico con particolare riferimento alla vegetazione ripariale, mentre la parte intermedia, a valle delle residenze, avrà maggiore connotazione di spazio per il tempo libero, con eventuali sistemazioni del suolo anche con terrazzamenti ed ampie superfi ci non alberate, mentre a lato del ponte dovrà essere predisposta una alberatura di leggero fi ltro. Dovrà essere individuato un percorso principale pedonale e/o ciclabile lungo fi ume, che si riconnetterà agli altri tratti da prevedere esternamente al comparto; la strada di accesso dovrà essere dotata di marciapiede; i parcheggi dovranno essere reperiti in prossimità della strada, limitando per quanto possibile le aree carrabili.
In considerazione della delicatezza e della specifi cità del contesto l'attuazione dell'intervento dovrà avvenire attraverso l'elaborazione di un “Programma complesso di riqualifi cazione insediativa” ed è subordinata alla sottoscrizione di un protocollo di intesa tra Amministrazione Comunale e soggetti promotori per stabilire modalità, procedure e tempi; come in casi analoghi si raccomanda il ricorso ad un procedimento concorsuale volto a selezionare l'ipotesi di maggiore pregio architettonico all'interno di un dibattito il più ampio e circostanziato possibile, preventivo alla stesura di un Piano Attuativo.
L'attuazione potrà avvenire per fasi successive dando comunque priorità all'intervento di recupero ambientale. Il piano attuativo dovrà dare indicazioni specifi che circa i monitoraggi effettuati per valutare e delimitare i fenomeni franosi in atto che dovranno essere riportati su un dettagliato rilievo geomorfologico alla scala non inferiore a 1:500. Se del caso si dovranno fornire specifi che indicazioni per la messa in sicurezza del sito.

Art. 140sexies Gore Rotte (ATSN 21)

Immagine della planimetria dell'area, scala 1:1000 Planimetria scala 1:1000 Legenda delle convenzioni grafiche usate nelle planimetrie
Indicazioni da osservare per gli interventi
H max. (nº piani) Residenziale Sn max. (mq) Non residenziale Sn max. (mq) Park. Pub. (nº p. a. minimo) U.M.I Modalità di attuazione
1 2 Come da indice di edificabilità fondiaria - - 01 Concessione edilizia o DIA
2 2 - Come da indice di edificabilità fondiaria - 02 Concessione o DIA convenzionata (1)
3 2 - Come da indice di edificabilità fondiaria - 03 Concessione o DIA convenzionata (1)

(1) Solo per interventi volti alla creazione di medie strutture di vendita

U.M.I. 1/2/3
L'area è caratterizzata dalla presenza di due edifici a destinazione mista: produttiva e commerciale (U.M.I. 2 e 3) e da un lotto (U.M.I.1) in cui è in corso un intervento di trasformazione edilizia attraverso la demolizione di una vecchia marmifera e la ricostruzione di nuovi volumi da destinare a residenza. E' un'area racchiusa e limitata tra la Strada Statale Maremmana ed il parco del fiume Elsa in cui le problematiche maggiori sono da ricercare nel sistema degli accessi e della sosta. L'edificazione dei due edifici produttivi esistenti è alquanto recente in quanto avvenuta poco prima dell'adozione del vigente piano strutturale. La qualità dei manufatti e la loro recente realizzazione rendono improponibile, a breve termine, una ristrutturazione urbanistica dell'area anche per funzioni diverse da quelle attuali.
All'interno delle UMI 2 e 3, In aggiunta alle funzioni attualmente esistenti si consente la realizzazione di medie strutture di vendita (superficie di vendita compresa tra 250 e 1.500 mq) previa realizzazione dei seguenti interventi di miglioramento e razionalizzazione della viabilità esistente:

  • - separazione delle corsie dei due sensi di marcia su Viale dei Mille in corrispondenza degli accessi a questa area e realizzazione delle due rotatorie previste: una sull'attuale svincolo di S.Marziale e l'altra sull'innesto tra Via di Casa Bassa e Viale dei Mille. Per quest'ultima, in considerazione della presenza dell'impianto di distributore di carburante su buona parte dell'area necessaria alla realizzazione della rotatoria, l'intervento dovrà avvenire non appena spostato detto impianto nella nuova zona di S.Marziale in corrispondenza dello svincolo della variante alla S.S. 541 (attualmente in fase di costruzione).
  • - realizzazione della viabilità interna a senso unico prevista dalla scheda norma compreso gli spazi di sosta in ottemperanza alla normativa vigente. Il collegamento in direzione Colle con Viale dei Mille deve seguire il tracciato evidenziato con colore rosso eliminando l'attuale accesso situato a margine del limite dell'intervento.

Titolo XI Fattibilità geologica e pericolosità idraulica

Art. 141 Fattibilità geologica

1. In riferimento alla D.C.R. 12/02/1985, la definizione delle classi di fattibilità deriva dalla sovrapposizione della carta della pericolosità e delle destinazioni d'uso previste dal presente Regolamento Urbanistico.

2. Sulla base delle classi di fattibilità, delle problematiche geomorfologiche, geotecniche ed idrauliche, vengono date una serie di prescrizioni tecniche riguardanti le indagini geognostiche di dettaglio da eseguirsi sia in fase di progettazione dei Piani Attuativi, sia in fase di interventi diretti ed inerenti alle tipologie fondazionali e alle modalità d'esecuzione degli stessi interventi; per l'elaborazione delle carte di fattibilità e delle prescrizioni relative alle singole aree di previsione urbanistica è stato fatto riferimento agli studi geologici e alle carte tematiche di base elaborate a supporto del Piano Strutturale; in particolare per ogni area di previsione è stata redatta una scheda contenente le caratteristiche generali dell'area ed elaborata una carta della fattibilità in scala 1:2000 ridefinendo con maggior dettaglio per ogni singola area di previsione le classi di pericolosità in scala 1:2000.

3. Le aree di previsione per le quali è stata redatta apposita scheda sono le seguenti:

  • - Le Grazie
  • - Borgonuovo
  • - Ferriera
  • - Scalo Merci
  • - Colle Bassa
  • - L'Abbadia
  • - Centro Sportivo - Catarelli
  • - La Buccia
  • - Lo Spuntone
  • - Agrestino
  • - Campolungo
  • - Agresto bruciato
  • - Gore Rotte
  • - Querciolaia
  • - Gracciano
  • - Selvamaggio
  • - Belvedere
  • - S. Marziale
  • - Pian dell'Olmino
  • - Quartaia
  • - Campiglia
  • - Borgatello
  • - Castelsangimignano

4. Per le prescrizioni relative alla fattibilità geologica degli interventi, nonché alle disposizioni specifiche delle singole schede, si fa riferimento ai contenuti della "carta della fattibilità ed ai criteri e prescrizioni tecniche d'intervento", che risultano parte integrante delle presenti norme.

5. Per le aree di previsione ricadenti nel territorio aperto ed interne ai centri abitati, per le quali non è stata redatta la scheda di fattibilità, vengono di seguito date una serie di prescrizioni tecniche e di disposizioni sulle indagini geognostiche da effettuare per gli eventuali interventi diretti, in relazione alle classi di pericolosità.

6. Nelle zone classificate a pericolosità bassa (classe 2) ogni intervento di:

  • - nuova edificazione;
  • - ristrutturazione edilizia eccedente la manutenzione ordinaria e straordinaria con la riorganizzazione di spazi interni senza variazioni di volume;
  • - realizzazione di locali interrati o seminterrati (servizi tecnologici, garage, locali ad uso condominiale) sotto il fabbricato o nel resede di pertinenza; demolizione e ricostruzione dei volumi esistenti;
  • - ampliamento o sopraelevazione;
  • - realizzazione di nuove infrastrutture viarie;
  • - sbancamento e riporto terra con altezza superiore a 3 mt.;

dovrà essere redatto previa indagine geognostica sui terreni di fondazione ai sensi del D.M. 11/03/1988; le indagini dovranno essere mirate alla ricostruzione litostratigrafica, alla caratterizzazione geotecnica dei terreni e alla determinazione della profondità della falda e delle escursioni della stessa; per consentire un'idonea scelta progettuale dovranno essere effettuate valutazioni delle portanze e dei relativi cedimenti fondazionali; per quanto riguarda la regimazione delle acque superficiali dovranno inoltre essere valutate le opere necessarie al loro corretto deflusso; i programmi di indagini geotecniche dovranno essere redatti sulla base della complessità del sottosuolo, sullo stato delle conoscenze della zona in esame, sulle dimensioni e le caratteristiche strutturali delle opere da realizzare; le profondità delle indagini dovranno inoltre essere estese alla parte di sottosuolo che viene influenzata dai carichi trasmessi dalle strutture di progetto; i mezzi d'indagine per la caratterizzazione dei terreni possono essere sia diretti che indiretti; tra i diretti ricordiamo i saggi con escavatore meccanico e i sondaggi a carotaggio continuo, tra gli indiretti le prove penetrometriche statiche e/o dinamiche, le prospezioni sismiche e i sondaggi elettrici verticali.

7. Nelle aree a pericolosità geologica media (classe 3) ogni intervento di: nuova edificazione; ristrutturazione edilizia eccedente la manutenzione ordinaria e straordinaria con la riorganizzazione di spazi interni senza variazioni di volume; realizzazione di locali interrati o seminterrati (servizi tecnologici, garage, locali ad uso condominiale) sotto il fabbricato o nel resede di pertinenza; demolizione e ricostruzione dei volumi esistenti; ampliamento o sopraelevazione; realizzazione di nuove infrastrutture viarie; sbancamento e riporto terra con altezza superiore a 2 mt. o in condizioni tali da poter alterare la stabilità del versante (aree interessate da coltri detritiche di paleofrane o su versanti rocciosi acclivi con giacitura a franapoggio degli strati), è ammesso sulla base di studi finalizzati alla caratterizzazione litostratigrafica e geomeccanica dei terreni, alla valutazione delle problematiche di stabilità in relazione agli interventi previsti (verifica di stabilità), alla definizione delle opere necessarie alla bonifica degli eventuali dissesti in atto e all'impiego di particolari tipologie fondazionali; le indagini geognostiche dovranno essere estese ad un adeguato intorno per definire l'area coinvolta nei processi di instabilità: per i fronti di scavo dovrà essere calcolata la pendenza idonea per evitare alterazione delle attuali condizioni geomorfologiche dell'area d'intervento; nel caso di pendii interessati da accumuli stabilizzati di paleofrane, le indagini dovranno consentire di accertare le profondità delle superfici di scorrimento e se possibile di definire le caratteristiche cinematiche della paleofrana, effettuando le necessarie verifiche di stabilità.

8. Nelle aree a pericolosità geologica elevata (classe 4) non sono consentite nuove costruzioni; sono altresì ammesse le ristrutturazioni del patrimonio edilizio esistente con modesti ampliamenti di superficie utile, il consolidamento e risanamento (comprese le opere di sottofondazione) di edifici esistenti, gli adeguamenti di tratti viari e gli interventi di modificazione del suolo con scavi e riporti di altezza inferiore ai 2.0 mt., a condizione che siano realizzate le opere necessarie alla bonifica dei dissesti in atto e al consolidamento strutturale degli edifici esistenti, previa esecuzione di esaurienti indagini geologico-tecniche; per le opere ammesse, le indagini geologico-tecniche dovranno essere effettuate per l'intera zona d'intervento e per un congruo intorno, e finalizzate alla determinazione degli spessori dei corpi franosi e della loro dinamica; tali indagini dovranno inoltre indicare le opere di bonifica e le tipologie fondazionali necessarie al consolidamento delle strutture esistenti e quanto indicato nel punto 3.3. della Del. C.R. 94/85; nelle aree a pericolosità elevata sono consentiti, senza particolari limitazioni, le destinazioni a verde pubblico o privato prive di infrastrutture, percorsi pedonali e ciclabili con limitato movimento di terreno (scavi o riporti di altezza inferiore a 2 mt.), a condizione che non venga alterata la corretta regimazione delle acque superficiali.

Nelle aree a pericolosità idraulica media (classe 3i) ogni intervento edilizio è subordinato al rispetto delle seguenti disposizioni: la nuova superficie utile dovrà essere realizzata con il piano di calpestio ad una quota superiore di 50 cm. dalla quota di esondazione per piene con tempi di ritorno duecentennali o comunque non inferiore alla quota raggiunta dalle piene storiche avvenute nell'area (piena del 1966 e/o del 1991-92-93), eccetto che per le aree messe definitivamente in sicurezza da interventi successivi agli stessi eventi; gli interrati ed i seminterrati di nuova costruzione dovranno avere il piano di calpestio ad una quota superiore a cm.50 rispetto a quella di esondazione per piene con tempi di ritorno duecentennali; potranno essere ammesse quote inferiori purché si provveda alla esecuzione di opere di isolamento idraulico con soglie di accesso o finestrature poste a quota superiore a 50 cm dal livello di piena; tali locali dovranno essere privi di opere fognarie che possano consentire il ritorno delle acque reflue e conseguente allagamento dei locali.
Inoltre nelle aree a pericolosità idraulica 3i situate ad EST dell'abitato di Gracciano e che risultano incluse entro i limiti delle aree esondabili con tempi di ritorno duecentennali eventuali ampliamenti delle attività produttive esistenti e cambi di destinazione d'uso in residenza nonché interventi di nuova edificazione potranno essere consentiti solo dopo la realizzazione della cassa di espansione sul torrente Scarna che elimini possibili fenomeni di esondazione o comunque nel rispetto di quanto indicato nel presente comma. Nell'area a pericolosità idraulica 3i destinata a nuova edilizia residenziale (via Curiel) a margine del torrente delle Lellere gli interventi previsti potranno essere realizzati previa esecuzione di scavi che compensino eventuali occupazioni e riduzioni del bacino di esondazione.
Nell'area a pericolosità idraulica 3i nella zona dello Spuntone gli interventi di riconversione o trasformazione edilizia che saranno di volta in volta attuati dovranno tendere alla riduzione della superficie coperta esistente ed al rispetto delle quote di imposta come sopra definite.

9bis. Nelle aree a pericolosità idraulica elevata (classe 4i) non sono consentiti interventi di nuova edificazione; in tali aree potranno essere ammessi solo interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Art. 142 Classe 1: fattibilità senza particolari limitazioni

1. In questa classe sono stati inseriti gli interventi che comportano livelli di rischio irrilevante, corrispondenti alla realizzazione di zone a verde pubblico e privato privo di infrastrutture, di percorsi pedonali e ciclabili ed aree a verde di corredo alla viabilità, anche se ricadenti in zone classificate a pericolosità media ed alta.

2. In questi casi gli interventi previsti dallo strumento urbanistico sono attuabili senza particolari condizioni, purché non venga alterata la morfologia del territorio ed in modo particolare la regimazione delle acque superficiali.

Art. 143 Classe 2: fattibilità con normali vincoli

1. In questa classe sono stati inseriti gli interventi che comportano livelli di rischio basso raggiungibili in aree non sufficientemente note, anche se ipotizzabili a bassa pericolosità (classe 2), corrispondenti a ristrutturazioni edilizie senza significativi incrementi volumetrici o di carichi, a nuova edificazione, a realizzazione di nuove infrastrutture viarie, parcheggi e a sistemazione a verde in aree a rischio elevato dove sono previsti movimenti terra ed opere di regimazione delle acque superficiali.

2. Per gli interventi ricadenti in tale classe è prescritta l'esecuzione di un'idonea indagine geognostica ai sensi del D.M. 11/03/1988, mirata alla definizione delle caratteristiche litostratigrafiche e fisico-meccaniche dei terreni di fondazione ed alla valutazione delle portanze e dei relativi cedimenti fondazionali.

3. Nel caso specifico di zone con destinazione a verde ricadenti in aree a rischio elevato, le indagini geognostiche dovranno essere finalizzate alla progettazione di interventi di riduzione del rischio, comprendenti movimenti terra tali da migliorare la stabilità dei versanti ed opere di regimazione delle acque superficiali.

Art. 144 Classe 3: fattibilità condizionata

1. In questa classe sono stati inseriti gli interventi che comportano livelli di rischio medio-alto in zone ricadenti in classe 3 e 3i di pericolosità geologica ed idraulica, corrispondenti a nuova edificazione, a ristrutturazione edilizia con significativi incrementi di volume e di carichi, a demolizioni e ricostruzioni e a realizzazione di nuove infrastrutture viarie.

2. In tali aree la fattibilità degli interventi è condizionata all'esecuzione di indagini geologico-tecniche di dettaglio a livello di Piano Attuativo.

3. In particolare il progetto del Piano Attuativo dovrà essere redatto sulla base di studi geognostici a livello di area complessiva, finalizzati alla caratterizzazione litostratigrafica e geomeccanica dei terreni, alla valutazione delle problematiche di stabilità dei versanti in relazione agli interventi previsti e alla definizione delle opere necessarie alla bonifica degli eventuali dissesti presenti nell'area e alla corretta regimazione delle acque superficiali.

4. Nelle zone a pericolosità idraulica 3i, dovranno essere definiti tramite studi idraulici specifici le quote di massima inondazione per piene con tempi di ritorno duecentennali; la fattibilità degli interventi edilizi previsti è condizionata alla realizzazione di quelle disposizioni elencate nel precedente art.141 comma 9 messa in sicurezza idraulica dell'area.

Art. 145 Classe 4: fattibilità limitata

1. In questa classe sono da inserire quelle previsioni urbanistiche ad elevato grado di vulnerabilità (destinazioni per servizi essenziali e per strutture di utilizzazione pubblica ad elevata concentrazione) ricadente nella classe di pericolosità geologica media e le infrastrutture viarie, le ristrutturazioni del patrimonio edilizio esistente con modesti ampliamenti di SUL, ricadenti in aree a pericolosità elevata.

2. In queste aree, già a livello di strumento urbanistico generale, dovranno essere previste specifiche indagini geognostiche mirate alla definizione dei problemi evidenziati e alla progettazione degli interventi di consolidamento e bonifica, o all'adozione di tecniche fondazionali particolari.

3. In particolare qualora l'Amministrazione Comunale intenda sostenere scelte di utilizzazione edilizia in aree ricadenti nella classe 4 di fattibilità dovranno essere allegati al Regolamento Urbanistico il progetto di massima degli interventi di bonifica e consolidamento, un'indicazione dei costi necessari per tali interventi e dei metodi di controllo e tempi necessari alla verifica degli effetti dell'intervento stesso.

4. Nelle zone a pericolosità idraulica 4i, dovranno essere definiti tramite studi idraulici specifici le quote di massima inondazione per piene con tempi di ritorno duecentennali; la fattibilità degli interventi edilizi previsti è condizionata alla realizzazione di quelle disposizioni elencate nel precedente art.141 comma 9.