Norme Tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico

Art. 18 Definizioni delle categorie

Categorie di conservazione:

  • - manutenzione ordinaria: sono gli interventi definiti dall'art. 3 lettera a) del D.P.R. 380/2001 e smi;
  • - manutenzione straordinaria: sono gli interventi definiti dall'art. 3 lettera b) del D.P.R. 380/2001 e smi;
  • - restauro e risanamento conservativo: sono gli interventi definiti dall'art. 79 comma 2 lettera c) della L.R. 01/2005 e smi.

Categorie di adeguamento:

  • - ristrutturazione edilizia: sono gli interventi definiti dall'art. 79 comma 2 lettera d) della L.R. 01/2005 e smi;
  • - interventi pertinenziali: sono gli interventi definiti dall'art. 79 comma 2 lettera e) della L.R. 01/2005 e smi;
  • - interventi per il superamento delle barriere architettoniche: sono gli interventi definiti dall'art. 79 comma 2 lettera a);
  • - Addizione volumetrica: sono gli interventi definiti dall'art. 78 comma 1 lettera g) della L.R. 1/2005 e smi;

Categorie di trasformazione:

  • - demolizione senza ricostruzione: sono gli interventi definiti dall'art. 79 comma 1 lettera d) della L.R. 1/2005 e smi;
  • - sostituzione edilizia: sono gli interventi definiti dall'art. 78 comma 1 lettera h) della L.R. 01/2005 e smi;
  • - nuova edificazione sono gli interventi definiti dall'art. 78 comma 1 lettera a) della L.R. 1/2005 e smi;
  • - ristrutturazione urbanistica sono gli interventi definiti dall'art. 78 comma 1 lettera f) L.R. 1/2005 e smi.

18.1 Disposizioni in merito agli interventi di Manutenzione ordinaria (MO)

Si considerano manutenzione ordinaria gli interventi di riparazione o sostituzione delle finiture in genere, quali: intonaci, tinteggiature, infissi, manto di copertura, ecc. quando eseguiti nel rispetto dei materiali, colori e caratteristiche originarie.

18.2 Disposizioni in merito agli interventi di Manutenzione straordinaria (MS)

Gli interventi di manutenzione straordinaria non possono comportare incremento della Superficie utile lorda e della Superficie accessoria, nonché modifica alla sagoma geometrica.

18.3 Disposizioni in merito agli interventi di Restauro e risanamento conservativo (RC)

Gli interventi di restauro e risanamento conservativo non possono comportare l'alterazione del posizionamento delle strutture orizzontali, né di quelle verticali avente carattere strutturale, né l'introduzione di nuovi orizzontamenti, salvo, per gli interventi di restauro, quando si tratti di ripristino di situazioni preesistenti documentate come originarie.

In relazione all'art. 79 comma 2 lett. c), per elementi estranei all'organismo edilizio si intendono tutte le aggiunte e modifiche, avvenute in epoca posteriore alla costruzione originaria, non integrate in modo coerente con i caratteri architettonici e storico-ambientali dell'edificio.

Tali elementi superfetativi possono essere, a titolo di esempio:

  • - aggiunte o modificazioni generate da esigenze particolaristiche e contingenti, tali da non consentire un corretto riuso dell'immobile;
  • -aggiunte o modificazione pregiudizievoli in ordine alle esigenze igieniche o di abitabilità nonché alteranti la composizione degli edifici o i rapporti tra edifici e spazi liberi sia pubblici che privati.

Per consolidamento si intendono quelle operazioni che tendono ad assicurare la stabilità delle strutture dell'edificio conservando il sistema statico dell'organismo e consentendone la sopravvivenza senza alterare le strutture originarie stesse. Si considerano interventi di consolidamento le operazioni di sottofondazione, la posa di tiranti, i cordoli, i rimpelli di muratura, le contraffortature ed in genere le operazioni che rafforzano elementi strutturali importanti senza comportarne la sostituzione.

Per ripristino si intendono le operazioni di eliminazione delle superfetazioni recenti e spurie finalizzate ad una rilettura dell'antico organismo secondo lo schema originario.

Per rinnovo si intendono due ordini di operazioni: la prima strutturale che deve essere limitata all'indispensabile per le parti realmente deteriorate che necessitino di sostituzione; la seconda di ordine funzionale finalizzata a sopperire alle carenze funzionali dell'edificio con l'inserimento degli impianti tecnologici e dei servizi necessari in funzione del nuovo uso. Tali inserimenti dovranno peraltro essere previsti con la minima indispensabile compromissione delle murature. Negli inserimenti non è ammessa l'installazione di ascensori o corpi montanti in rottura di strutture di pregio architettonico (volte, soffitti lignei, ecc.). Si richiede pertanto che nel progetto sia specificato l'andamento delle condutture e la soluzione adottata per la posa dei servizi via cavo (elettrici, telefonici, ecc.).

Fra gli elementi da sottoporre a disciplina di restauro conservativo sono incluse anche:

  • - le recinzioni murarie di impianto storico tipiche e caratterizzanti la suddivisione fondiaria del territorio, anche se non strettamente connesse all'organismo edilizio;
  • - brani o reperti di antiche vestigia pertinenti a fasi storiche dell'impianto urbano.

Sono realizzabili nell'ambito del restauro e risanamento conservativo i seguenti interventi:

  • - inserimento di elementi accessori, quali controsoffittature, soppalchi che non comportino S.U.L. (solo se riferiti e realizzati all'interno di singoli vani, con strutture indipendenti e comunque funzionali al vano entro cui viene realizzato) scale interne secondarie, che non comportino alterazione del sistema strutturale, scale removibili in ferro o in legno, in ambienti privi di pregio architettonico;
  • - il ripristino di forometrie è consentito e/o prescritto quando ne sia dimostrata la preesistenza con saggi e documentazione iconografica.

Gli interventi di restauro e risanamento conservativo non possono comportare:

  • - aumento di superficie coperta e di S.U.L.;
  • - variazione di sagoma geometrica o alterazioni volumetriche;
  • - interventi alle coperture degli edifici che comportino modifiche all'andamento e alle pendenze delle falde (a meno che non si tratti, negli interventi di restauro, di ripristini di situazioni preesistenti documentate);
  • - inserimenti di nuovi elementi di distribuzione verticale interna (gruppi scala).

18.3.1 (articolo soppresso)

18.3.2 (articolo soppresso)

18.4 Disposizioni in merito agli interventi di Ristrutturazione edilizia (RE)

Gli interventi di ristrutturazione edilizia sono consentiti, nei casi previsti dal presente regolamento, con le prescrizioni di cui ai successivi commi.

L'intervento di demolizione e fedele ricostruzione degli edifici è realizzabile a condizione che:

  • - la ricostruzione avvenga mediante l'utilizzo di materiali dello stesso tipo o di tipo analogo a quelli preesistenti;
  • - abbia la stessa collocazione, ovvero la stessa area di sedime dell'edificio demolito preesistente;
  • - abbia lo stesso ingombro planivolumetrico, ovvero la stessa sagoma geometrica, come definita all'art. 8.17, fatti salvi gli incrementi di cui al D. Lgs. 115/2008 e s.m.i.

Gli interventi di ristrutturazione edilizia che non determinano la totale demolizione dell'edificio, mantengono inalterati gli elementi strutturali che individuano e qualificano l'edificio esistente, potendo però comportare integrazioni strutturali e cioè anche modifiche non stravolgenti la sagoma, nonché addizioni funzionali, ove ammesse.

Le modifiche alla sagoma geometrica per realizzare addizioni funzionali ad organismi edilizi esistenti sono consentite alle seguenti condizioni:

  • - realizzano un volume aggiuntivo fino ad un massimo del 20% del volume, calcolato con riferimento alla sagoma geometrica esistente;
  • - le addizioni siano funzionali all'unità immobiliare di riferimento e non suscettibili di utilizzo autonomo.
  • - siano realizzate in aderenza o sopraelevazione all'unità immobiliare di riferimento;
  • - non siano finalizzate alla formazione di nuove unità immobiliari;
  • - non siano realizzate in ampliamento di volumetrie secondarie.

Le addizioni funzionali di cui al precedente comma devono comunque rispettare i limiti o i parametri fissati dal presente Regolamento (distanze, altezze, rapporto di copertura, numero di piani), anche nel caso che non siano computate ai fini dell'applicazione dell'indice di utilizzazione fondiaria.

Non sono computabili ai fini dell'applicazione dell'indice di utilizzazione fondiaria, le addizioni con le quali si realizzano:

  • - servizi igienici, se carenti all'interno dell'unità immobiliari, e sia dimostrata l'impossibilità di realizzarli all'interno dell'unità esistente;
  • - rialzamento del sottotetto, in riferimento alle unità immobiliari residenziali esistenti alla data di entrata in vigore delle presenti norme, per realizzare vani abitabili, a condizione che sia limitato al raggiungimento dei parametri minimi richiesti dai requisiti di abitabilità, e che il sottotetto esistente abbia un'altezza interna media non inferiore a 1,00 mt. (misurata sull'intera superficie indipendentemente dalle partizioni interne)
  • - volumi tecnici, come definiti dall'art. 8.20;
  • - scale, ascensori con le limitazioni di cui agli art. 11.12, 11.13 e 75.4.2;
  • - le autorimesse pertinenziali, intesi come parcheggi coperti fuori terra di cui all'art. 8.15 lett. m), all'interno della perimetrazione dei centri abitati.

Salvo diversa specificazione, le addizioni funzionali di cui al precedente comma non sono cumulabili ad interventi di nuova edificazione, sostituzione edilizia o addizione volumetrica.

Ad eccezione dei casi elencati al comma 6 e salvo ulteriori prescrizioni previste espressamente dalle presenti norme, le addizioni funzionali sono ammesse nei limiti di edificabilità fissati dal Regolamento per la specifica zona urbanistica di appartenenza.

La modifica della sagoma geometrica derivante dalla sola necessità di adeguamento della struttura di copertura alla normativa antisismica è consentita nell'ambito degli interventi di cui al presente articolo, se limitata alla realizzazione del cordolo in c.a, nella misura massima complessiva di 30 cm.

Le aggiunte agli organismi edilizi esistenti che non presentino le caratteristiche specificate al comma 4 sono da considerarsi addizioni volumetriche. Gli incrementi di Sul derivanti da interventi di addizione funzionale, non sono cumulabili con gli ampliamenti effettuati ai sensi della Legge Regionale 24/09 e ss.mm..

Gli interventi di recupero dei sottotetti esistenti a fini abitativi eseguiti con le finalità della L.R. 05/2010 e s,m,i, sono eseguiti nel rispetto dei parametri e delle prescrizioni riportate all'art. 18.4 ter del presente regolamento

18.4.1 (articolo soppresso)

18.4.2 (articolo soppresso)

18.4.3 (articolo soppresso)

18.4.bis Interventi pertinenziali

La realizzazione di nuovi manufatti edilizi, destinati in modo durevole a servizio dell'edificio o dell'unità immobiliare di cui costituiscono pertinenza, e non suscettibili di utilizzo autonomo, avviene alle seguenti condizioni:

  • - il volume del nuovo manufatto, calcolato con riferimento alla sua sagoma geometrica, deve essere non superiore al 20% del del Volume Utile Lordo del fabbricato principale;
  • - deve essere realizzato all'interno del resede di pertinenza, entro o fuori terra;

I manufatti realizzati di cui al comma 1 devono comunque rispettare i limiti o i parametri fissati dal presente Regolamento (distanze, altezze, rapporto di copertura), anche nel caso che non siano computate ai fini dell'applicazione dell'indice di utilizzazione fondiaria.

Gli interventi di cui al comma 1 con le quali si realizzano le autorimesse pertinenziali intesi come parcheggi coperti fuori terra di cui all'art. 8.15 lett. m), ad unità immobiliari poste all'interno della perimetrazione dei centri abitati non sono computabili ai fini dell'applicazione dell'indice di utilizzazione fondiaria alle seguenti condizioni:

  • - siano realizzati all'interno del resede di pertinenza delle stesse unità;
  • - siano di altezza non superiore a 2,40 mt., con superficie di calpestio non superiore a 1/10 del Volume utile lordo dell'unità esistente o comunque fino al raggiungimento della superficie di un posto macchina (mq. 15).

La demolizione di volumetrie secondarie, come definite dall'art. 10.2.1, e la loro ricostruzione all'interno del resede di pertinenza del fabbricato principale, è ammessa se il volume, calcolato con riferimento alla sagoma geometrica, del manufatto ricostruito è uguale o inferiore al quello del manufatto demolito. Non è ammesso lo spostamento di volumi secondari oltre il limite del resede di pertinenza, o comunque fuori dalla zona urbanistica omogenea di appartenenza del manufatto originario.

In ogni caso gli interventi di cui al precedente comma non possono comportare la trasformazione di Superficie accessoria (art. 8.15) in Superficie Utile Lorda (art. 8.13).

Sono considerati interventi pertinenziali, la realizzazione, ad esempio, di

  • - opere ad uso privato, a servizio di organismi edilizi residenziali, turistico-ricettivi, ed attività agrituristiche, quali piscine, campi da tennis, maneggi e altre attrezzature sportive;
  • - nuovi muri di cinta e recinzioni in genere.

18.4.ter Norme per il recupero dei sottotetti

In tutti gli edifici residenziali, esistenti o in via di realizzazione al 12/02/2010, è consentito il recupero abitativo dei sottotetti nel rispetto delle disposizioni contenute nella legge regionale n. 5/2010. Sono edifici in via di realizzazione quelli per cui a tale data sia stata presentata la comunicazione di inizio lavori conseguente il titolo edilizio.

Gli interventi di cui al presente articolo sono ammessi sulle unità immobiliari ad uso:

  • - residenziale, comprese gli edifici rurali ad uso abitativo;
  • - alloggi a servizio delle attività industriali e artigianali, e delle attività commerciali all'ingrosso

Per effettuare il recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti, i locali derivanti dal recupero medesimo dovranno garantire i seguenti requisiti igienico-sanitari minimi:

  • - superfici minime dei vani abitabili di 9 mq, con volumi d'aria netti non inferiori rispettivamente a mc 24,30;
  • - il rapporto aeroilluminante dei vani abitabili non inferiore a 1/16. Per vani aventi Rapporto aeroilluminante compreso tra 1/14 e 1/16 è prescritta l'installazione di impianti di aerazione meccanizzata, la cui idoneità dovrà essere asseverata dal progettista;
  • - altezza minima dei locali m 1,50 media 2,30, salvo per i locali accessori e di servizio per cui è prevista un'altezza minima di 1,30 e media 2,10 m.

I sottotetti non conformi alla legge 9 gennaio 1991, n. 10, devono essere adeguati alla vigente disciplina in materia di contenimento dei consumi energetici.

Il raggiungimento delle specifiche tecniche del precedente comma è consentito mediante:

  • - opere di manutenzione straordinaria che non comportino modificazione delle altezze di colmo e di gronda, delle linee di pendenza delle falde, nonché della quota di imposta dei solai interni
  • - opere di isolamento termico;
  • - aperture di finestre sul tetto o in facciata, realizzazione di terrazzi a tasca o abbaini;

Gli interventi di recupero dei sottotetti ai fini abitativi sono consentiti esclusivamente in ampliamento alle unità abitative esistenti e devono essere a queste direttamente collegate.
I volumi e le superfici recuperati non potranno essere oggetto di autonomi successivi frazionamenti.

Ai sensi della L.R. 05/2010, gli interventi di cui al presente articolo sono classificati, anche senza la previsione di opere edilizie, come interventi di ristrutturazione edilizia art. 79 comma 2 lettera d) della L.R. 01/2005, e sono assoggettati al pagamento del contributo di costruzione (oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, costo di costruzione) previsto per la nuova costruzione.

18.5 Disposizioni in merito alla Sostituzione edilizia (SE)

La sostituzione edilizia comprende gli interventi di demolizione e ricostruzione con contestuale riorganizzazione distributiva, funzionale e planivolumetrica di un singolo edificio, diversi da quelli compresi nella definizione di ristrutturazione edilizia.

La successiva edificazione del nuovo organismo edilizio, anche con diversa articolazione della sagoma geometrica, diverso sedime, diverso numero delle unità immobiliari e diversa destinazione d'uso, purché ammessa, deve avvenire entro i limiti della superficie utile lorda preesistente e legittimamente acquisita alla data di entrata in vigore delle presenti norme.

Sono fatti salvi maggiori incrementi di superficie utile lorda, ammessi per le diverse zone dalle presenti norme.

Per i manufatti edilizi parzialmente diruti è possibile computare in termini di superfici utili lorde o accessorie le superfici risultanti dal provvedimento abilitativo in base al quale il manufatto edilizio è stato realizzato e/o trasformato, ovvero, in legittima mancanza di tale provvedimento, quelle risultanti da documentazione catastale, da altra documentazione ufficiale, o, in legittima assenza anche di tali documentazioni, quelle ricostruibili sulla base dello stato di fatto.

L'intervento edilizio dovrà realizzarsi nel rispetto dei restanti parametri edilizi ed urbanistici di zona, del volume utile lordo preesistente, di ogni altra norma preordinata e senza comportare alcun intervento sulle opere di urbanizzazione, se non di adeguamento e manutenzione.

Sono fatte salve ulteriori limitazioni in relazione alla zona territoriale omogenea di appartenenza

È altresì consentita la sostituzione edilizia di manufatti costituiti unicamente da superfici accessorie, purché a parità del volume individuato dalla sagoma geometrica e senza che ciò possa portare alla creazione di superfici utili lorde.

18.5 (articolo soppresso)

18.6 (articolo soppresso)

18.7 (articolo soppresso)

18.8 (articolo soppresso)

18.9 Sistemazioni esterne (SSEE)

Per sistemazioni esterne si intende l'insieme coordinato di interventi, che non determinano volumi né superfici coperte, quali vasche e piscine private scoperte, arredi da giardino, realizzazione di viali pedonabili e carrabili, giardini.