Norme Tecniche di attuazione del Piano Operativo

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Art. 18 Disposizioni generali per il patrimonio edilizio esistente

1. Sulla base della schedatura effettuata anche in adeguamento alle disposizioni dell'art. 4 della L.R. 3/2017, il P.O., secondo le specifiche caratteristiche e lo stato di conservazione, classifica gli edifici ed i complessi edilizi esistenti e le relative pertinenze.

2. Il P.O. di Greve in Chianti attraverso la classificazione di cui al presente Titolo regolamenta le opere ammissibili sugli edifici e sugli spazi aperti. Le classi, come definite nei successivi articoli, stabiliscono il limite massimo dell'intervento edilizio ammesso per il patrimonio edilizio esistente; le classi fanno riferimento a tre principali ambiti di azione, corrispondenti a primarie finalità rispettivamente di conservazione, adeguamento o sostituzione del patrimonio edilizio esistente, secondo la seguente articolazione:

  • - conservazione
    • classe c1a
    • classe c1b
  • - adeguamento
    • classe c2a
    • classe c2b
  • - sostituzione
    • classe c3a
    • classe c3b.

3. Per gli edifici, i complessi e gli spazi aperti le Tavole del P.O. riportano la classificazione per la gestione degli insediamenti esistenti attraverso perimetrazione e sigla di colore nero (la sigla della classe è posizionata in basso a destra rispetto al simbolo a forma di croce di colore rosso) alla scala 1:2.000 oppure attraverso campiture di colore - limitatamente al patrimonio edilizio esistente di particolare valore - alla scala 1:10.000, con riferimento allo specifico ambito di appartenenza ed in relazione all'eventuale pregio o valore storico-documentale attribuiti dal piano.

4. Per gli edifici, complessi e manufatti presenti nel territorio rurale non classificati in quanto non appartenenti al patrimonio edilizio di particolare valore si intendono ammessi tutti gli interventi alle condizioni definite ai Capi III e IV del Titolo VII, secondo la destinazione d'uso esistente.

5. Nel caso di pertinenze di edifici e manufatti destinati ad attività e attrezzature di servizio pubbliche, sempreché essi siano privi di particolare pregio o di valore storico-testimoniale, qualora non sia riportata alcuna sigla corrispondente ai limiti di intervento eventualmente definiti dal presente P.O., si intendono ammessi tutti gli interventi che si rendano necessari in ragione delle funzioni e delle attività da svolgere.

6. Gli interventi di trasformazione degli assetti insediativi, infrastrutturali ed edilizi del territorio sono individuati da apposita perimetrazione e sigla (di colore rosso) che rinvia alla specifica disciplina contenuta nella Parte III delle presenti Norme.

Art. 19 Disposizioni per opere, interventi e manufatti privi di rilevanza urbanistico-edilizia

1. Fermo restando il rispetto delle eventuali condizioni e limitazioni stabilite dalle presenti Norme in riferimento alle categorie di intervento oppure a specifici contesti e/o edifici e complessi, le opere, gli interventi e i manufatti privi di rilevanza urbanistico-edilizia di cui alla L.R. 65/2014 e s.m.i. sono consentiti alle seguenti condizioni:

  • - non devono comportare trasformazione edilizio-urbanistica dei luoghi (art. 10 comma 1 del D.P.R. 380/2001 e s.m.i.);
  • - devono essere destinati a soddisfare esigenze contingenti, quindi non perduranti nel tempo;
  • - devono avere caratteristiche (dimensionali, strutturali, ecc.) tali da consentire la facile amovibilità ed asportabilità;
  • - devono essere privi di fondazioni e di allaccio a pubblici servizi (acqua, luce, gas).

2. Per le specifiche opere, interventi e manufatti di seguito elencati, oltre alle condizioni di cui al comma 1, ai fini della non rilevanza urbanistico-edilizia si dettano specifiche ulteriori prescrizioni:

  1. a) elementi di arredo da giardino - manufatti di piccole dimensioni che costituiscono arredo e corredo dei giardini privati: panchine, giochi fissi, statue, fontanelle, vasche e vasi per fiori, ombrelloni, pannelli grigliati, pavimentazioni di limitate dimensioni a segnare percorsi pedonali realizzate in materiali semplicemente appoggiati al suolo con sottofondo in sabbia;
  2. b) barbecue o caminetti - strutture di piccole dimensioni, anche dotate di cappa per convogliare i fumi e camino, destinate esclusivamente alla cottura di cibi - con ingombro massimo di 2 mq. per ogni unità immobiliare;
  3. c) gazebo e pergolati - manufatti di arredo di spazi esterni costituiti da montanti verticali e da elementi di connessione fra i montanti, atti a sostenere piante rampicanti o elementi mobili per ombreggiamento (tende avvolgibili e simili); sia gli elementi portanti sia gli elementi di connessione orizzontale devono essere realizzati con materiali leggeri, quali legno o metallo e di sezione necessariamente modesta, dovendo portare esclusivamente il peso proprio; tali strutture non possono essere dotate di delimitazioni e/o pareti verticali e non devono avere ingombro planimetrico a terra superiore a 15 mq. per ogni unità immobiliare ed altezza superiore a 2,70 ml.; l'eventuale sporgenza dalla struttura portante (cornice) non deve essere superiore a 50 cm.; in particolare, la realizzazione di manufatti di ombreggiamento per la sosta delle auto con le caratteristiche sopra definite è consentita:
    • - nel caso di attività turistico-ricettive o agrituristiche, possono essere realizzate pergole ombreggianti per le auto in sosta nella misura di 12,50 mq. per ogni camera o appartamento, fino ad un massimo di complessivi 75 mq.;
    • - nel caso di attività industriali ed artigianali, attività commerciali all'ingrosso e depositi, possono essere realizzate pergole ombreggianti per le auto in sosta nella misura di 12,50 mq. per posto macchina, fino ad un massimo di complessivi 75 mq.;
  4. d) piccoli depositi per attrezzi in legno - strutture costituite da un assemblaggio di elementi prefabbricati in legno a costituire un manufatto a pianta quadrilatera, appoggiate ed eventualmente ancorate al suolo - con superficie lorda massima di 8 mq. per ogni unità immobiliare e altezza massima (Hmax) di 2,20 ml.; la copertura deve essere realizzata in legno ed eventualmente rivestita in guaina ardesiata o tegole canadesi; nel caso di pertinenze condominiali è consentito coprire una superficie massima complessiva di 50 mq.;
  5. e) ricoveri per animali domestici, limitatamente a manufatti con ingombro massimo di 2 mq. per ogni unità immobiliare ed altezza al colmo non superiore a 1,50 ml., realizzati con strutture leggere e semplicemente appoggiati al suolo;
  6. f) pensiline poste sopra le porte di ingresso ed aperture in genere - strutture sporgenti a sbalzo dalla facciata degli edifici, con funzione di deflettore per la pioggia; con sporgenza massima dalla facciata di 1,50 ml. e larghezza non eccedente 0,50 ml. dai lati dell'apertura; tali strutture, che non possono avere caratteristiche proprie delle costruzioni edilizie, devono essere realizzate con materiali leggeri (legno, metallo, vetro) e facilmente amovibili, quindi fissate con viti e tasselli su opportune staffe, e possono essere coperte con vetro, legno, tegole canadesi o policarbonato trasparente, escludendo comunque la lamiera, la plastica e la vetroresina di tipo ondulato;
    l'installazione di tali strutture è comunque esclusa nel caso di edifici appartenenti alla classe c2a;
  7. g) tende solari retraibili - strutture sporgenti a sbalzo al prospetto degli edifici con funzione di riparo per l'irraggiamento solare, dotate di dispositivo di chiusura manuale o automatico e struttura retrattile -; tali strutture devono essere realizzate con materiali leggeri (legno, metallo, plastica) e asportabili, quindi fissate con viti e tasselli su opportune staffe, con forma aperta a falda obliqua, a capanna o cupola; le dimensioni di tali installazioni devono essere contenute, non è pertanto ammessa la realizzazione di tendaggi a circoscrivere il perimetro del fabbricato o anche di una sola facciata per esteso;
    l'installazione di tali strutture è comunque esclusa nel caso di edifici appartenenti alle classi c1b e c2a.

3. L'istallazione dei manufatti elencati nel presente articolo è comunque soggetta alla preventiva acquisizione, se dovuta, degli eventuali nulla-osta o atti di assenso comunque denominati prescritti da norme e piani sovraordinati o da discipline di settore.

Art. 20 Disposizioni sulle distanze

1. Negli interventi edilizi e urbanistici dovranno essere sempre rispettati i limiti di distanza tra fabbricati di cui all'art. 9 del D.M. 1444/68, fatte salve le deroghe ivi previste.

2. Per distanza si intende la lunghezza sul piano orizzontale del segmento più breve che congiunge l'edificio con il confine di riferimento (di proprietà, stradale, tra edifici o costruzioni, tra i fronti, di zona o di ambito urbanistico, ecc.). Da tale misurazione sono esclusi gli elementi aggettanti di modesta entità, quali sporti di gronda, cornicioni mensole e simili, compresi i balconi ove aggettanti per meno di ml. 1,50.

3. Le distanze tra fabbricati potranno essere derogate, oltre che nei casi previsti all'art. 9 del D.M. 1444/68, per le zone A e per edifici o gruppi di edifici oggetto di piani attuativi o interventi convenzionati, esclusivamente nei seguenti casi:

  • - quando si intenda costruire in aderenza ad un edificio esistente per una altezza ed una profondità non superiori a quelle dell'edificio esistente;
  • - in caso di demolizione e ricostruzione di un edificio con posizione e ingombro planivolumetrico identici a quelli preesistenti.

4. Sono soggette al rispetto delle distanze di legge anche tutte quelle opere che determinano la creazione di un terrapieno artificiale che superi l'altezza di ml. 1. Le distanze tra fabbricati dovranno essere osservate anche rispetto a edifici costruiti in difformità da titolo abilitativo o in assenza di esso. La distanza di legge deve essere rispettata anche in caso di soprelevazione di edifici esistenti. La trasformazione in residenziale di locali non residenziali, o residenziali di tipo accessorio (SA), è consentita esclusivamente se le pareti finestrate del locale stesso si collocano ad almeno 10 ml. dalle pareti di eventuali fabbricati antistanti.

5. Le distanze dai confini non devono essere inferiori a 5 ml. e, comunque, devono essere tali da garantire sempre il rispetto delle distanze tra edifici previste dal D.M. 1444/68, anche in riferimento a edifici di futura costruzione. Ferma restando la inderogabilità delle distanze tra gli edifici come sopra descritta, le distanze dai confini possono essere derogate esclusivamente mediante atto pubblico registrato e trascritto, con il quale il proprietario del fondo confinante, oltre a concedere tale deroga, si impegni, in caso di eventuali future edificazioni, a rispettare una distanza dal confine di proprietà tale da garantire la distanza tra fabbricati prevista dalla vigente legislazione e dagli strumenti urbanistici.

Art. 21 Interventi sempre ammessi sul patrimonio edilizio esistente

1. Nel patrimonio edilizio esistente sono sempre ammessi gli interventi di manutenzione ordinaria e quelli di manutenzione straordinaria, come definiti dalle vigenti norme e leggi statali e regionali. Sono altresì sempre ammessi, compatibilmente con il rispetto dei caratteri formali e strutturali degli edifici, gli interventi necessari al superamento delle barriere architettoniche e all'adeguamento per le esigenze dei disabili nell'ambito delle volumetrie esistenti e purché non comportino la realizzazione di rampe o ascensori esterni o altri manufatti che alterino la sagoma dell'edificio.

2. Gli interventi di manutenzione non possono alterare i caratteri architettonici e i volumi degli edifici e nel caso di edifici e complessi ai quali il presente piano attribuisce le classi c1a, c1b e c2a tali interventi dovranno comunque essere realizzati nel rispetto dei caratteri tipologici, formali e strutturali e nel rispetto delle tecniche e dei materiali originari.

3. Gli interventi di demolizione senza ricostruzione sono sempre consentiti con l'esclusione degli edifici di particolare valore ai quali il P.O. attribuisce le classi c1a, c1b e c2a.

4. Per gli edifici esistenti sono inoltre consentiti gli interventi necessari al superamento delle barriere architettoniche e all'adeguamento degli immobili per le esigenze dei disabili gravi ivi residenti, anche se comportano aumento dei volumi esistenti.

Gli interventi di ampliamento a tali fini sono consentiti nella misura massima di Volume totale pari a 100 mc. e di Superficie edificabile (o edificata) (SE) pari a 30 mq. per unità immobiliare residenziale, da realizzare in aderenza agli edifici esistenti; sono comunque fatte salve le disposizioni a tutela dei beni culturali ed ambientali e quelle della normativa vigente sulle distanze dalle strade, dai confini e tra pareti finestrate e tra pareti di edifici antistanti.

La documentazione allegata al titolo abilitativo dovrà in tali casi contenere anche:

  1. a) certificazione medica dell'Azienda Sanitaria Locale o dell'Autorità Sanitaria competente comunque denominata attestante la grave disabilità della persona residente nell'edificio oggetto dell'intervento, con l'indicazione delle condizioni necessarie a garantire il soddisfacimento delle esigenze abitative della persona stessa;
  2. b) dettagliata relazione a firma di progettista abilitato, accompagnata da idonea documentazione grafica, che attesti l'impossibilità tecnica di superare le barriere architettoniche presenti e di adeguare gli spazi dell'edificio esistente alle esigenze della persona affetta da grave disabilità ivi residente;
  3. c) progetto del nuovo volume che evidenzi le soluzioni tecniche adottate per il soddisfacimento delle esigenze abitative della persona disabile residente ed il rispetto della normativa vigente.

L'intervento dovrà essere garantito con un vincolo di durata ventennale, attraverso una apposita convenzione, registrato e trascritto a spese del richiedente, contenente l'impegno a non modificare la destinazione d'uso, a non frazionare l'immobile ampliato e a non alienare o locare a soggetti non affetti da gravi disabilità.

Art. 22 Classe c1a

1. Il P.O. nelle Tavole in scala 1:2.000 e nel Titolo VII, Capo III delle presenti norme, con la sigla c1a individua gli edifici i complessi edilizi ed i relativi spazi aperti tutelati ai sensi della parte seconda del D.lgs. 42/2004, per i quali gli interventi devono essere preventivamente approvati ed autorizzati dal competente organo ministeriale.

2. Per gli edifici di cui al comma 1 sono consentiti gli interventi di restauro, di cui all'art. 29 del D.lgs. 42/2004, che comprendono un complesso di operazioni finalizzate all'integrità materiale e al recupero dell'immobile, alla protezione e alla trasmissione dei suoi valori culturali.

Tali interventi non si configurano come insieme di opere a sé, ma come specifiche modalità progettuali, tecniche e operative con cui operare sugli edifici di interesse storico-architettonico e documentale.

3. Nel caso di beni immobili situati nelle zone dichiarate a rischio sismico, in base alla normativa vigente, il restauro comprende anche l'intervento di miglioramento strutturale.

4. Fermo restando quanto definito al precedente comma 2, ai fini delle presenti Norme, le tecniche del restauro e quanto indicato per gli elementi costitutivi dell'organismo edilizio di cui al successivo art. 23, comma 3, sono comunque da osservare anche negli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria degli edifici per i quali il P.O. indica la classe c1a.

Art. 23 Classe c1b

1. Gli interventi previsti per la classe c1b sono volti a conseguire il riuso e la rifunzionalizzazione degli edifici, anche con diversa distribuzione delle unità immobiliari, conservando comunque gli elementi tipologici, formali e strutturali dell'edificio, utilizzando tecniche e materiali tradizionali o comunque di cui sia dimostrata la compatibilità. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio.

2. Per gli edifici ed i complessi edilizi per i quali il P.O. limita gli interventi a quelli previsti dalla classe c1b si possono prevedere:

  • - la realizzazione di vespai, intercapedini aerate, scannafossi, ecc., purché realizzati in modo da non alterare il rapporto tra edificio e terreno circostante e coperti mediante formazione di sovrastante pavimentazione adeguata al resto delle finiture, con modeste e motivate variazioni delle quote del pavimento al piano terreno; tali variazioni possono essere realizzate anche per il raggiungimento dei requisiti minimi di altezza dei vani abitabili o accessori, comunque in misura non superiore a ml. 0,30;
  • - l'eliminazione di eventuali superfetazioni senza ricostruzione e l'esecuzione di circoscritti interventi di demolizione/ricostruzione che si rendano indispensabili per motivi di sicurezza statica e consolidamento o di adeguamento sismico;
  • - il rifacimento e la sostituzione, con materiali simili purché con le stesse caratteristiche e tecniche costruttive, di singoli elementi delle strutture in elevazione, dei collegamenti verticali, dei solai e della copertura;
  • - il ripristino di solai conseguenti all'eliminazione di vani scala interni, quando incongrui;
  • - la limitata introduzione di nuovi elementi strutturali e distributivi interni (soppalchi per una superficie non superiore al 30% del locale interessato, scale, ecc.), che è subordinata dalle seguenti condizioni:
    • - che eventuali nuovi solai, soppalchi e scale siano realizzati con tecniche costruttive non invasive, comunque non in muratura, preferibilmente riferibili allo stesso tipo edilizio (annesso rustico, fienile, opificio, ecc.) e, quando ne siano dimostrati i vantaggi, anche in altri materiali non tradizionali, comunque leggeri e non invasivi; il soppalco e le nuove scale dovranno essere fisicamente e formalmente elementi giustapposti e distinti dall'organismo originario, mentre i locali derivati dalla soppalcatura devono prevedere un'altezza non inferiore a ml. 2,40 per i locali abitabili e non inferiore a ml. 2,10 per i locali accessori;
    • - che l'inserimento di nuovi collegamenti verticali non modifichi, né interessi travature lignee portanti, volte e solai con caratteristiche di pregio;
    non è in ogni caso ammessa la realizzazione di nuove scale esterne, ivi comprese le scale di sicurezza;
  • - modifiche ai prospetti limitatamente all'adeguamento di eventuali aperture in contrasto con le caratteristiche tipologiche dell'organismo edilizio originario e all'eventuale ripristino di aperture di cui sia dimostrata l'esistenza nell'impianto originario sulla base di documentazione storica; a fronte di particolari situazioni di degrado, per il migliore e più compatibile riuso del patrimonio edilizio esistente e per il raggiungimento dei rapporti aeroilluminanti prescritti, l'introduzione di nuove aperture e/o modifiche a quelle esistenti, che devono comunque essere compatibili con l'assetto compositivo e tipologico dell'edificio o del complesso edilizio esistente, è consentita mediante lo strumento del Piano di Recupero;
  • - la realizzazione di volumi tecnici interrati, con le dimensioni minime previste dalla normativa vigente;
  • - la realizzazione di piccoli lucernari piani, uno per edificio, con funzione di ispezione della copertura stessa, da posizionare sulle falde visivamente meno esposte.

Sono altresì consentiti eventuali maggiori spessori del pacchetto di copertura, da realizzarsi ai fini del risparmio energetico, mentre non sono consentiti gli intonaci a cappotto.

Non è consentita la chiusura di tettoie, logge e porticati al piano terra, né con pareti, né con infissi, mentre è ammessa l'installazione di infissi vetrati allineati al filo interno della muratura, nel caso di logge e porticati ai piani superiori e nel caso di locali chiusi da elementi architettonici comunque assimilabili a superfici parietali, quali "mandolati" o "grigliati" in laterizio ed è inoltre consentito il tamponamento parziale o totale, comunque dall'interno, mantenendo invariato l'assetto del prospetto esterno; il tamponamento parziale o totale dei "mandolati" non è consentito se ciò comporta la necessità di realizzazione di nuove aperture o la modifica di quelle esistenti.

Non è ammessa la realizzazione di logge, porticati e tettoie in aderenza all'edificio.

3. Per gli elementi costitutivi degli edifici e dei complessi edilizi per i quali il piano indica la classe c1b valgono inoltre le seguenti prescrizioni:

  1. a) assetto distributivo e tipologico - La suddivisione dell'organismo edilizio in più unità immobiliari è ammissibile qualora gli interventi edilizi siano limitati e non comportino alterazioni delle parti comuni, dei prospetti, degli elementi strutturali. Non sono ammessi frazionamenti che compromettano i caratteri architettonici di locali o di spazi di dimensione o di ruolo significativi o che presentino apparati decorativi unitari.
  2. b) coperture - Non dovranno essere modificate le caratteristiche costruttive delle strutture di copertura, nonché la geometria e la quota d'imposta e di colmo, qualora corrispondano ad una tipologia originaria o comunque tradizionale (ad esempio doppia orditura lignea e pianelle in cotto). Non sono ammessi terrazze a tasca, abbaini, ecc. Dovranno essere mantenute e consolidate le gronde esistenti, qualora corrispondano ad una tipologia originaria o comunque tradizionale. Dovrà altresì essere mantenuto il tipo di manto esistente, qualora corrisponda ad una tipologia originaria o comunque tradizionale, reintegrando i pezzi danneggiati con altri dello stesso tipo, mentre in caso di presenza di elementi e materiali incongrui, si dovrà ripristinare il tipo di manto tradizionale (es. coppi ed embrici).
  3. c) prospetti - Gli interventi devono comportare la salvaguardia dei fronti e prospetti di carattere unitario e compiuto. Sulle facciate non è ammesso introdurre elementi come pensiline, balconi o altre strutture in aggetto rispetto al corpo dell'edificio.
  4. d) elementi decorativi - Dovranno essere conservati e/o riportati allo stato originario tutti gli elementi decorativi esistenti ed ogni altro elemento della facciata che abbia assunto valore storico o ambientale, che faccia parte integrante dell'organismo edilizio (cornici, davanzali, marcapiani, fregi, cornicioni, modanature, riquadrature, grigliati in mattoni, graffiti, targhe, elementi in ferro battuto o ghisa, bugnato di facciata e di spigolo, lesene, tabernacoli, lapidi, decorazioni dipinte, stemmi, rilievi, parapetti, membrature varie, ecc.), anche facendo riferimento a tracce parziali o documentazioni, anche fotografiche, purché attendibili.
  5. e) intonaci e coloriture esterne - La finitura esterna dell'edifico deve essere coerente con il carattere originario e la tipologia dello stesso; non è permesso asportare o non ripristinare l'intonaco su intere pareti o porzioni di esse, al fine di creare paramenti faccia a vista o "finto rustico" che non facciano parte della tradizione edilizia locale. Per gli intonaci non sono ammesse finiture al quarzo, patinate, spatolate o impropriamente "rustiche".
  6. f) infissi esterni - Gli infissi devono essere impostati, di norma, sul filo interno della mazzetta, salvo i casi nei quali siano originariamente presenti soluzioni diverse; per grandi aperture e situazioni architettoniche particolari, è ammessa la formazione di infissi in ferro verniciato, sempre posti a filo interno della mazzetta, con vetri trasparenti. Sono vietate le ferrature "in stile", le suddivisioni "all'inglese", le controfinestre e le controporte sul filo esterno del muro.
  7. g) dispositivi di oscuramento - Nei sistemi di oscuramento degli infissi di tipo tradizionale deve essere privilegiata la soluzione a scuri interni; altre tipologie sono ammesse solo se congrue con le originarie caratteristiche e se già precedentemente presenti nell'edificio oggetto di intervento, quando facciano parte di una consolidata e definitiva configurazione architettonica; anche nel caso degli infissi in metallo per grandi aperture e mandolati o grigliati, come prima descritti, eventuali sistemi di oscuramento dovranno essere posizionati all'interno. Non sono consentite le serrande avvolgibili e le saracinesche metalliche, fatta eccezione per le aperture dei fondi a piano terra in ambito urbano.
  8. h) impianti tecnologici - Gli interventi possono comportare l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi impianti tecnologici senza alterare la sagoma esistente, la Superficie edificabile (o edificata) (SE) e la quota degli orizzontamenti e della copertura; il rinnovo e l'installazione di impianti tecnologici (idrico, elettrico, telefonico, televisivo, di riscaldamento e condizionamento, ecc.) deve avvenire senza alterazione sensibile dei prospetti e delle coperture, adottando i necessari accorgimenti tecnici utili a ridurre l'effetto dell'installazione degli elementi impiantistici; in particolare, per quanto riguarda le parabole satellitari e altri elementi impiantistici dotati di particolare visibilità essi dovranno mimetizzarsi con la colorazione delle coperture o delle pareti ed essere collocati su falde o fronti secondari, evitando di impegnare vedute panoramiche; pompe di calore, caldaie, condizionatori e unità motocondensanti, non dovranno essere installati su falde e fronti principali; l'installazione, ove indispensabile, dovrà essere studiata in modo da non interferire con l'impaginato e la caratterizzazione dei prospetti.

4. Fermo restando quanto definito al precedente comma 2, ai fini delle presenti Norme, le tecniche del restauro e quanto indicato per gli elementi costitutivi dell'organismo edilizio, di cui al precedente comma 3, sono comunque da osservare anche negli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria degli edifici per i quali il P.O. indica la classe c1b.

Art. 24 Classe c2a

1. Gli interventi previsti per la classe c2a consentono l'adeguamento degli edifici a nuovi usi con la complessiva riorganizzazione funzionale e la diversa distribuzione del fabbricato e/o delle singole unità immobiliari, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti, comunque nel rispetto dei caratteri architettonici e decorativi dell'edificio e dei sistemi strutturali, utilizzando tecniche e materiali tradizionali o comunque compatibili.

2. Per gli edifici per i quali il P.O. indica la classe c2a, oltre a quanto già consentito per gli edifici in classe c1b, si possono prevedere:

  • - la modifica alle strutture di fondazione;
  • - le trasformazioni da realizzarsi all'interno dell'involucro edilizio esistente, fino alla complessiva riorganizzazione funzionale dell'edificio, con limitate modifiche ai singoli elementi strutturali e con l'impiego di appropriate tecniche costruttive;
  • - modeste variazioni delle quote del pavimento al piano seminterrato per il raggiungimento dei requisiti minimi di altezza dei vani abitabili o accessori, comunque in misura non superiore a ml. 0,30;
  • - la sostituzione dei solai e il loro rifacimento a quote lievemente diverse da quelle originarie, a condizione che sia strettamente correlata ad esigenze di adeguamento strutturale e che l'eventuale spostamento non generi alcuna necessità di modificare l'aspetto esteriore dell'edificio e che non si creino ulteriori piani, ad eccezione di quello eventualmente ricavabile nel sottotetto; questa possibilità è comunque subordinata all'impiego di tecnologie leggere, che garantiscano il minimo incremento di carico sulle strutture contigue
  • - modifiche ai collegamenti verticali interni, nel rispetto del tipo edilizio e del sistema strutturale ed il ripristino di solai conseguenti all'eventuale eliminazione di vani scala interni;
  • - limitate modifiche all'aspetto esteriore degli edifici, con l'introduzione di nuove aperture e/o modifiche a quelle esistenti a condizione che vengano tutelati i fronti di carattere unitario e compiuto, per i quali si escludono, e che negli altri siano salvaguardate l'integrità compositiva e le originarie caratteristiche architettoniche dell'edificio; le nuove aperture dovranno rispettare per forma, dimensione e partizione quelle esistenti e le caratteristiche tipologiche dell'organismo edilizio originario; non sono consentite nuove aperture per illuminare e/o areare i locali igienici sanitari e gli altri locali di servizio e/o accessori della residenza; per gli ambiti urbanizzati, a fronte di particolari situazioni di degrado, per una maggiore compatibilità e miglior inserimento nel contesto urbano di appartenenza, ai fini del conseguimento di una maggiore omogeneità del tessuto è ammessa la modifica della tipologia della copertura, senza aumento del Volume totale esistente;
    ai fini del rispetto dei caratteri originari dell'edificio, negli edifici storici, con caratteri e tipologie tradizionali, non sono consentiti pacchetti di isolamento delle facciate a cappotto esterni;
  • - la realizzazione o la modifica di eventuali lucernari in funzione dei rapporti minimi di illuminazione per i locali sottostanti, che negli edifici con copertura tradizionale e struttura portante in travi e travetti in legno non deve interferire con l'orditura principale di copertura; tali lucernari devono inoltre essere posizionati ad una distanza minima di 1,50 ml. dalla linea di gronda;
  • - l'eliminazione di eventuali superfetazioni senza ricostruzione e l'esecuzione di circoscritti interventi di demolizione/ricostruzione che si rendano indispensabili per motivi di sicurezza statica e consolidamento di adeguamento sismico.

3. Sono altresì interventi ammessi dalla classe c2a:

  1. a) negli edifici o nelle parti di edificio che risultano modificati, con alterazione dei caratteri tradizionali, il reintegro dei caratteri formali e materiali dell'impianto di matrice storica; a questo scopo sono consentite anche modifiche esteriori a eventuali parti aggiunte recenti, non omogenee ai caratteri tradizionali dell'edificio, con interventi di riordino compositivo delle facciate e utilizzo di appropriati e coerenti materiali e tecniche costruttive;
  2. b) la demolizione di eventuali volumi accessori privi di valore storico testimoniale, addossati o meno all'edificio principale, e la loro ricostruzione a un solo piano, finalizzata alla razionalizzazione e al riordino delle pertinenze; la loro superficie non potrà superare la superficie accessoria (SA) - che deve rimanere tale - legittima demolita, e dovrà essere ricollocata all'interno del resede di pertinenza purché non in aderenza all'edificio principale, evitando in ogni caso di impegnare vedute panoramiche ;
  3. c) gli interventi di recupero dei sottotetti a fini abitativi eseguiti nel rispetto delle disposizioni di cui alla L.R. 5/2010 (Norme per il recupero abitativo dei sottotetti) e s.m.i.;
  4. d) la realizzazione di locali tecnici in aggiunta al volume esistente, se riferiti ad un insieme di opere riconducibili alla ristrutturazione edilizia;
  5. e) il ripristino di edifici o di parte di essi alle condizioni di cui al successivo art. 25.

4. Per la finitura esterna dei paramenti murari e dei serramenti esterni negli edifici appartenenti alla classe c2a sono consentite esclusivamente modalità di intervento che mantengano il valore ambientale della configurazione attuale o che tendano a ripristinare la originaria configurazione, mediante utilizzo di elementi, tecniche e materiali appropriati. L'utilizzo di tecniche e materiali diversi da quelli originari è consentito esclusivamente per caratterizzare le aperture dei locali al piano terra destinati ad attività terziarie, a condizione che tali tecniche e materiali risultino compatibili con le caratteristiche architettoniche e decorative dell'edificio e del contesto urbano in cui si collocano.

Art. 25 Interventi di ripristino di edifici o parti di edifici

1. Secondo quanto disposto dalla vigente legislazione in materia, gli interventi di ripristino di edifici, o parti di essi, crollati o demoliti sono ammissibili in forma di ristrutturazione edilizia laddove si renda possibile l'accertamento della originaria consistenza e configurazione. La ricostruzione, che deve essere intesa come fedele riproposizione di volumi preesistenti, è dunque ammessa a condizione che sia presentata documentazione inequivocabile in merito alla consistenza planivolumetrica dei fabbricati originari.

2. Ai fini del recupero degli edifici di cui al comma 1, le unità volumetriche crollate o demolite potranno essere ripristinate esclusivamente quando, pur presentandosi gravemente degradate, possano considerarsi visivamente riconoscibili e misurabili in loco, con riferimento sia all'andamento ed all'altezza dei muri perimetrali, che alla esatta posizione della copertura.

3. La mancanza fisica dei connotati essenziali di un edificio può essere superata se è possibile darne evidenza certa, attraverso idonea documentazione storica, grafica e/o fotografica che serva a identificare inequivocabilmente l'esatta ubicazione e consistenza dell'edificio o di parte di esso. In particolare, tale documentazione deve poter consentire, nel caso, di stabilire i dati essenziali della sagoma, del volume e della superficie, allorché risultino oggettivamente verificabili sulla base delle planimetrie e degli elaborati grafici e fotografici in possesso del Comune o di altri enti (e riferite ad un tempo precedente alla parziale demolizione dell'edificio) e delle misurazioni ancora eseguibili sulla struttura rimasta integra (muri perimetrali ed area di sedime occupata dalla costruzione).

4. La ricostruzione dovrà avvenire nel pieno rispetto dei caratteri tipologico-architettonici originari desumibili dalla documentazione reperita. Il progetto per l'esecuzione delle opere di ricostruzione dovrà contenere una apposita relazione, redatta a firma di tecnico abilitato, con la quale sia accertata, dimostrata e dichiarata la consistenza del manufatto che si intende ricostruire. Mediante approfondita analisi storico tipologica dovranno poi essere ricostruiti, con l'ausilio di tutto il materiale analitico, grafico e fotografico all'uopo reperibile ed in maniera congruente, sia con le murature ancora esistenti, che con la documentazione amministrativa sopra citata, la configurazione ed i caratteri architettonici da rispettare nel ripristino filologico del manufatto.

5. Gli interventi di cui al presente articolo dovranno garantire un corretto inserimento nel contesto di riferimento dal punto di vista paesaggistico ed ambientale e saranno inoltre subordinati all'esistenza di condizioni di uso e accessibilità tali da non richiedere nuova viabilità e opere di urbanizzazione che inducano movimenti di terra, o sistemazioni che alterino il carattere dei luoghi.

6. Nel rispetto delle vigenti disposizioni di legge e fatte salve le eventuali limitazioni di natura geologica o idraulica derivanti dalle disposizioni di cui al Titolo IV delle presenti Norme, l'intervento di ricostruzione di un edificio crollato, o parte di esso, sarà effettivamente realizzabile se, con la ricostruzione stessa, non vengano meno i requisiti igienico sanitari degli edifici, compresa la distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti esclusi i casi di deroga alle distanze espressamente previsti da normativa.

7. Ad avvenuta realizzazione e ultimazione degli interventi di ripristino gli edifici saranno da considerare in classe c2a.

Art. 26 Classe c2b

1. Gli interventi previsti per la classe c2b sono quelli di adeguamento degli edifici esistenti che comportano la complessiva riorganizzazione funzionale e la diversa distribuzione interna del fabbricato e/o delle singole unità immobiliari e che possono comportare anche modifiche dei caratteri architettonici e decorativi e dei sistemi strutturali, oltre che l'ampliamento dell'edificio esistente.

2. In aggiunta a quanto previsto dalla classe c2a, la classe c2b può comportare:

  • - consolidamenti statici, anche con la variazione di schema e tipologia strutturale e fino al completo svuotamento dell'intero organismo edilizio, ai fini dell'adeguamento strutturale del fabbricato al rispetto dei criteri antisismici;
  • - le modifiche alle strutture in elevazione ed ai solai, comprese le relative quote d'imposta, con opere che possono prevedere anche l'inserimento di materiali e tecniche diverse da quelle esistenti;
  • - la realizzazione di scale esterne all'involucro edilizio ad uso di singole unità immobiliari, prive di copertura o non delimitate da tamponamenti perimetrali e purché limitate al superamento di un solo piano di dislivello e di scale di sicurezza esterne all'involucro edilizio, comunque configurate;
  • - le modifiche dei prospetti compresa la chiusura con infissi vetrati di logge o porticati, fermo restando il rispetto delle distanze minime;
  • - la realizzazione di verande, attraverso la chiusura con infissi di balconi esistenti;
  • - la demolizione con fedele ricostruzione dell'intero edificio, nella stessa collocazione, sagoma e ingombro planivolumetrico, per i quali sono fatte salve esclusivamente le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica; tale intervento deve essere anche finalizzato al risparmio energetico e all'applicazione dei criteri di edilizia sostenibile e al complessivo miglioramento della qualità architettonica dell'organismo edilizio.

3. Nei soli edifici ad uso residenziale, sia nel territorio urbanizzato che rurale, sono comunque ammessi - una volta soltanto - ampliamenti volumetrici fino a 25 mq. di Superficie edificabile (o edificata) (SE) per unità abitativa esistente alla data di adozione del presente Piano Operativo e col mantenimento di almeno il 25% della superficie fondiaria permeabile. Tali addizioni volumetriche devono essere coerenti con la tipologia e la forma dell'edificio oggetto di ampliamento e, preferibilmente, essere l'esito di una ristrutturazione complessiva dell'organismo edilizio, il cui fine è anche il riordino delle pertinenze e l'eliminazione degli elementi incongrui. Gli ampliamenti devono uniformarsi alle caratteristiche del contesto di appartenenza e pertanto:

  • - per gli edifici posti nel territorio rurale, le addizioni potranno riferirsi agli organismi tradizionali o tipicizzati, oppure proporre un linguaggio contemporaneo, con materiali innovativi che sappiano integrarsi in quanto a capacità di invecchiamento e durevolezza con il contesto rurale, finalizzando l'intervento a riqualificare o creare nuovi paesaggi di qualità;
  • - per gli edifici posti all'interno del territorio urbanizzato, mantenere un'adeguata omogeneità rispetto alla posizione ed agli allineamenti delle costruzioni all'interno del lotto in relazione con il tessuto esistente; gli interventi dovranno porre attenzione alla relazione con la viabilità, nei sistemi di recinzione e nella sistemazione delle pertinenze; più in particolare, nel caso di edifici in linea dovranno essere assentiti dal condominio, mentre per le schiere dovranno comunque riferirsi ad un progetto unitario, coordinato tra le diverse proprietà.

L'altezza massima (Hmax) di tali addizioni è stabilita in 7,50 ml., fatto salvo il rispetto di altezze maggiori preesistenti.

Negli interventi di ampliamento devono essere utilizzate tecniche costruttive di edilizia sostenibile che garantiscano prestazioni migliorative rispetto ai parametri di legge.

4. Oltre al riordino dei volumi pertinenziali consentita dalla classe c2a, per la classe c2b, in alternativa alle addizioni di cui al precedente comma, è consentita la realizzazione di interventi pertinenziali, che comportano la realizzazione, all'interno del resede di riferimento, di un volume aggiuntivo fino al 20% del volume totale fuori terra dell'edificio principale e comunque fino ad un massimo di 50 mq. di Superficie edificabile (o edificata) (SE), compresa la demolizione di eventuali volumi secondari di valore nullo facenti parte dello stesso organismo edilizio e la loro ricostruzione anche in diversa collocazione all'interno del resede di riferimento; tali interventi, che mantengono la destinazione d'uso accessoria, comprendono anche la realizzazione di volumi tecnici sulla copertura dell'edificio principale.

Gli interventi pertinenziali devono avere forma e struttura edilizia coerente con la funzione assolta ed essere compatibili con le caratteristiche tipologiche dell'edificio o dell'unità immobiliare principale di riferimento. Per la loro realizzazione dovrà essere ricercata prioritariamente una posizione visivamente poco esposta, evitando in ogni caso di impegnare vedute panoramiche.

Art. 27 Classe c3a

1. Per gli edifici, i complessi e gli spazi aperti per i quali il P.O. indica la classe c3a, in aggiunta a quanto previsto dalla classe c2b, sono consentiti gli interventi volti a sostituire gli edifici esistenti, purché con il mantenimento dello stesso sedime per almeno il 50% del nuovo edificio.

2. Nel caso di interventi di demolizione e ricostruzione o di sostituzione edilizia di edifici esistenti con destinazione d'uso residenziale, sia nel territorio urbanizzato che rurale, è consentito l'incremento della Superficie edificabile (o edificata) (SE) fino ad un massimo del 35% di quella originaria riferita all'edificio principale, purché sia garantito:

  • - l'utilizzo di tecniche costruttive di edilizia sostenibile che, anche attraverso l'impiego di impianti tecnologici e dispositivi volti al risparmio energetico, consentano al nuovo edificio il raggiungimento di prestazioni energetiche globali particolarmente qualificanti, tali da raggiungere prestazioni migliorative rispetto ai parametri di legge;
  • - il raggiungimento di una migliore qualità architettonica, anche in relazione al contesto urbanistico e paesaggistico.

L'altezza massima (Hmax) del nuovo edificio derivato da interventi di demolizione e ricostruzione o di sostituzione edilizia è stabilita in 7,50 ml., fatto salvo il rispetto di altezze maggiori preesistenti.

3. La classe c3a consente inoltre, nel caso di edifici a destinazione residenziale, i seguenti interventi che comportano la soprelevazione del fabbricato fino ad un massimo di 1,50 ml., per raggiungere un'altezza utile (HU) del piano sottotetto pari a:

  • - 2,70 ml., al fine di renderlo abitabile;
  • - 2,40 ml. al fine di realizzare spazi accessori e di servizio, anche condominiali.

Tali soprelevazioni sono consentite purché riguardino l'intera copertura dell'edificio.

4. Per gli edifici con destinazione d'uso ad attività commerciali al dettaglio, ad attività direzionali e di servizio e per artigianato di servizio o artigianato di produzione di beni artistici o con destinazione d'uso mista (comprendente destinazioni quali: attività commerciali al dettaglio, attività direzionali e di servizio, artigianato di servizio o artigianato di produzione di beni artistici, attrezzature di servizio pubbliche e residenza) è ammesso l'incremento della SE fino ad un massimo del 20% di quella esistente, anche con addizione volumetrica senza demolizione e ricostruzione o sostituzione edilizia, con un'altezza massima (Hmax) di 8 ml., fatto salvo il rispetto di altezze maggiori preesistenti.

Art. 28 Classe c3b

1. Per gli edifici, i complessi e gli spazi aperti per i quali il P.O. indica la classe c3b, posti esclusivamente negli ambiti urbanizzati, oltre alle addizioni volumetriche in aderenza e in sopraelevazione dell'edificio esistente, di cui alle classi c2b e c3a, è consentita la sostituzione edilizia nel lotto fondiario senza obblighi di sedime.

2. Nel caso di interventi di demolizione e ricostruzione o di sostituzione edilizia di edifici esistenti con destinazione d'uso residenziale è consentito l'incremento della SE fino ad un massimo del 35% di quella originaria riferita all'edificio principale, purché siano garantite le stesse caratteristiche del caso della classe c3a, senza il vincolo di mantenimento del sedime per il 50%.

L'altezza massima (Hmax) del nuovo edificio è stabilita in 7,50 ml., fatto salvo il rispetto di altezze maggiori preesistenti.

3. Per gli edifici con destinazione d'uso ad attività industriali ed artigianali, attività commerciali all'ingrosso e depositi è ammesso l'incremento della SE entro un Indice di Copertura massimo complessivo del 60%, anche con addizione volumetrica (senza demolizione e ricostruzione o sostituzione edilizia), con un'altezza massima (Hmax) di 10,50 ml.

Nel caso di incremento della SE superiore al 20% di quella esistente dovranno essere garantiti:

  • - l'utilizzo di tecniche costruttive di edilizia sostenibile che, anche attraverso l'impiego di impianti tecnologici e dispositivi volti al risparmio energetico, consentano al nuovo edificio il raggiungimento di prestazioni energetiche globali particolarmente qualificanti, con almeno una classe superiore a quelle obbligatorie per legge;
  • - il raggiungimento di una migliore qualità architettonica, anche in relazione al contesto urbanistico e paesaggistico;
  • - il raggiungimento della dotazione minima di parcheggi pertinenziali non inferiore a 2 mq. ogni 3,5 mq. di SE.

Art. 29 Dotazioni di parcheggi privati in relazione agli interventi

1. Il reperimento di dotazioni di parcheggi ad uso privato pertinenziali è prescritto in tutto il territorio comunale in relazione all'aumento di carico urbanistico, così come definito dal Regolamento di attuazione dell'art. 216 della L.R. 65/2014 in materia di unificazione dei parametri urbanistici e edilizi, derivante dai seguenti interventi:

  • - nuova edificazione;
  • - ristrutturazione urbanistica;
  • - sostituzione edilizia;
  • - ristrutturazione edilizia comportante mutamento di destinazione d'uso;
  • - ristrutturazione edilizia comportante incremento di Superficie edificabile (o edificata) (SE) non inferiore a 25 mq.;
  • - addizione volumetrica comportante incremento di Superficie edificabile (o edificata) (SE) non inferiore a 25 mq.;
  • - frazionamenti e altri interventi comportanti aumento delle unità immobiliari;
  • - recupero dei sottotetti a fini abitativi.

2. La realizzazione di superfici a parcheggio, coperte o scoperte, legate da vincolo pertinenziale all'edificio ovvero alle singole unità immobiliari che lo compongono, deve rispettare i seguenti rapporti minimi:

Destinazione d'uso Parcheggi privati
Residenziale 1 mq/3,5 mq di SE, con minimo 1 posto auto per unità immobiliare
Artigianale-Industriale 1 mq/3,5 mq di SE
Commerciale al dettaglio 1 mq/3,5 mq di SE, oltre allo spazio per la movimentazione delle merci
Turistico-ricettiva 1 mq/3,5 mq di SE
Direzionale e di servizio 1 mq/3,5 mq di SE, con minimo 1 posto auto per unità immobiliare
Commerciale all'ingrosso 1 mq/3,5 mq di SE, oltre allo spazio per la movimentazione delle merci

3. Negli interventi sul patrimonio edilizio esistente i nuovi posti auto potranno essere ricavati all'interno delle aree a parcheggio esistenti, nel caso in cui queste abbiamo una superficie maggiore di quella richiesta in rapporto alla SE complessiva.

Nel caso in cui non sia possibile realizzare i parcheggi privati nell'area di pertinenza dell'edificio i nuovi spazi per la sosta possono essere reperiti anche in altre aree, entro un raggio di 150 ml. dall'edificio interessato dal progetto.

Esclusivamente nel caso di interventi comportanti aumento delle unità immobiliari, nell'accertata impossibilità di reperire le aree per i nuovi parcheggi richiesti neppure ricorrendo all'utilizzo di aree limitrofe all'intervento, sarà possibile monetizzare gli oneri relativi sulla base di una stima prodotta dai competenti uffici comunali o con le procedure previste da apposito regolamento comunale.

4. Il numero di posti auto che deve essere individuato non può essere inferiore ad un posto auto ogni 25 mq. di superficie di parcheggio; eventuali aree che non raggiungano tale requisito minimo non potranno essere computate per la verifica delle dotazioni richieste.

COMUNE DI GREVE IN CHIANTI
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