Schede Aree di Trasformazione AT

AT 24- Hotel Centrale P.za Verdi (Piombino)

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: P.za Verdi

UTOE: 6

PROPRIETA’: privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq. 1.230
Superficie Coperta esistente mq 1.190
Volume esistente mc 11.770

Dati progettuali

Descrizione

L’area di trasformazione è ubicata in Piazza Verdi, e comprende l’edificio che ospita l’Hotel Centrale (risalente ai primi decenni del ‘900), principale struttura alberghiera della città.

Il fabbricato oggetto dell’AT coincide con l’isolato posto tra Piazza Verdi, Via San Francesco, Via del Fosso e Piazza Edison; l’edificio, costituito dal fabbricato principale di origine novecentesca e da un corpo aggiunto di più recente edificazione, è attualmente utilizzato al piano terreno per attività commerciali e per i servizi complementari della struttura alberghiera (ristorante, spazi congressuali, garage, ecc.) ed ai livelli superiori per la ricettività alberghiera.

Obiettivi e Finalità

  • - favorire la permanenza della struttura ricettiva alberghiera pur riducendone la capacità ricettiva complessiva in relazione al sovradimensionamento della struttura e delle relative dotazioni di servizio;
  • - ottimizzare l’utilizzo dei volumi disponibili, integrando la funzione ricettiva con altre funzioni di tipo commerciale e direzionale peraltro già presenti nell’immobile;
  • - incrementare l’offerta abitativa nella città consolidata;

Disposizioni generali

E’consentita la riconversione funzionale del piano terra e del piano primo del fabbricato principale prospettante su Piazza Verdi, per funzioni di tipo commerciale, direzionale e di servizio. I piani superiori dovranno conservare invece la funzione ricettiva (albergo).

Le dotazioni di servizio della struttura ricettiva potranno essere in parte conservate al piano terra o collocate ai livelli superiori.

Per il fabbricato in oggetto sono ammissibili interventi di ristrutturazione edilizia (r1).

La porzione del complesso edilizio prospettante su Via del Fosso potrà essere sopraelevato di due livelli ammettendovi funzioni di tipo residenziale e/o di servizio all’attività ricettiva. L’intervento di sopraelevazione potrà essere attuato conservando l’organismo edilizio esistente o in alternativa mediante la realizzazione di un nuovo fabbricato in sostituzione dell’esistente.

Sono prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda. Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Il dimensionamento dell’intervento è così previsto:

  • - l’albergo dovrà mantenere una ricettività minima pari a 50 posti letto;
  • - SLP max in incremento pari a mq. 700;
  • - n. alloggi max: 8

Parametri urbanistici ed edilizi:
Altezza massima (Hmax) edificio prospettante su Via del Fosso: 13 mt.

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

  • fabbricato principale:
    • - commerciale al dettaglio di vicinato e attività assimilate, anche organizzate nella forma di centro commerciale, (di cui ai punti 3.02.02, 3.03 dell’art. 17 del RU) direzionale e servizi (di cui al punto 6.02 dell’art. 17 del RU), limitatamente al piano terra e al piano primo dell’immobile;
    • - albergo.
  • intervento di sopraelevazione:
    • - residenziale/direzionale/servizi all’attività ricettiva.

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

  • - si dovrà-assicurare il mantenimento dei caratteri architettonici e decorativi del fabbricato storico di origine novecentesca;
  • - per l’intervento di sopraelevazione, si potrà ricorrere a soluzioni di tipo tradizionale, richiamando gli elementi compositivi e decorativi dell’architettura novecentesca del fabbricato prospettante Piazza Verdi; è ammessa, in alternativa, una soluzione architettonica che usi stili e materiali della contemporaneità, per la quale occorre dimostrare che si instaurano nuovi rapporti percettivi con il contesto di dominanza o di distinguibilità, e che essi risultano di valore pari o maggiore rispetto alla soluzione dell’integrazione tramite utilizzo delle componenti architettoniche tradizionali e consolidate.

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

  • - la sistemazione dello spazio pedonale circostante il Rivellino dovrà utilizzare materiali di qualità appropriati al centro storico da concordare con il Comune e la competente Soprintendenza;

requisiti funzionali:

  • - nel caso di riconversione funzionale del piano terra dell’immobile per funzioni commerciali i singoli esercizi dovranno attestarsi su una galleria interna con ingresso da Piazza Verdi;
  • - i parcheggi pertinenziali di cui alla L. 122/89 connessi all’intervento di sopraelevazione dovranno essere ricavati al piano terra del complesso edilizio esistente o a livello interrato.

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

  • - sistemazione dell’area circostante il Rivellino in continuità con la pavimentazione del centro storico

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area di trasformazione di cui trattasi non è interessata da invarianti strutturali; l’area è interessata dalla fascia di rispetto a tutela del Rivellino identificato come "bene culturale" ai sensi dell’art. 13 del D. Lgs. 42/2004, così come rappresentato nella tavola 5 del presente RU.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

Considerata la scala esclusivamente architettonica dell’intervento, non si rilevano interferenze negative con il paesaggio tali da giustificare particolari azioni di tutela.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

L’attuazione è assentibile mediante piano urbanistico attuativo convenzionato di iniziativa privata.

Considerata la particolare visibilità e centralità dell’area, dovranno essere sottoposte alla valutazione dei competenti uffici comunali ed alla cittadinanza, mediante attivazione di un percorso partecipato, due soluzioni alternative:

  • - la prima che dia continuità all’edificio primi-novecento dell’Hotel Centrale, riproponendone gli elementi tipologici e architettonici
  • - la seconda che proponga una soluzione architettonica "di rottura", che comunque dialoghi con l’edificio esistente pur facendone leggere la discontinuità in termini di materiali e soluzioni costruttive.

Il percorso partecipato, da attivare nell’ambito del processo valutativo di cui all’art. 11, comma 2, della L.R. 1/05 e ai sensi della L.R. 69/2007, sarà svolto a cura e a spese del soggetto proponente in collaborazione con l’amministrazione comunale.

Condizioni alla trasformazione:

Il piano attuativo sarà assoggettato a valutazione degli effetti di cui all’art. 11 comma 2 della L.R. 1/2005; in relazione agli obiettivi ed alle criticità specifiche dell’AT si dovranno in particolare valutare gli effetti prodotti dalle trasformazioni previste in ordine ai seguenti fattori:

  • - qualità architettonica e insediativa
  • - capacità di attivare relazioni funzionali tra gli spazi interni del complesso edilizio e gli spazi pubblici circostanti.

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nella Classe di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa); trattandosi di area distante da corsi d'acqua, la pericolosità idraulica risulta pari alla Classe I.1 (pericolosità bassa); rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli) alla Classe F.1i (fattibilità senza particolari limitazioni) per gli aspetti idraulici e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Disciplina in caso di scadenza del quinquennio

In caso di assenza del P.A. o in caso di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione del Regolamento Urbanistico senza che sia intervenuta la sottoscrizione della relativa convenzione, agli immobili e alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

  • - totale inedificabilità dell’area
  • - manutenzione straordinaria dei fabbricati esistenti.

Disciplina successiva alla realizzazione dell'intervento

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti dal permesso a costruire, agli immobili compresi nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

  • - tessuto S4 - vedi art. 59 NTA RU.