Schede Aree di Trasformazione AT

AT 29- Vallone Salivoli Via Salivoli (Piombino)

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: Via Salivoli

UTOE: 6

PROPRIETA’: pubblica–privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq. 2.175
Superficie Coperta esistente mq. 860 Volume esistente mc. 3.250

Dati progettuali

Descrizione

L’area si attesta su Via Salivoli in corrispondenza dell’accesso pedonale al "Vallone". Comprende un impianto tecnologico comunale dismesso ed alcuni fabbricati di proprietà privata (la sede della Lega Navale ed una civile abitazione). L’AT comprende parte delle aree critiche identificate dal PS d’Area (AC15 integralmente e AC16 in parte).

Obiettivi e Finalità

  • - complessiva riqualificazione e riconversione funzionale dell’area, collocata in prossimità della spiaggia e in testata all’area verde del Vallone, al fine di realizzarvi una piccola struttura turistico-ricettiva;
  • - delocalizzazione delle funzioni incongrue esistenti (attività veliche e deposito natanti) e demolizione degli impianti pubblici dismessi (stazione sollevamento acque reflue).

Disposizioni generali

Si prevede il riordino complessivo dell’area da attuarsi mediante la demolizione dei manufatti e dei fabbricati esistenti e la ricostruzione di un nuovo fabbricato a destinazione alberghiera. Ad integrazione della funzione ricettiva è comunque ammesso il mantenimento della sede istituzionale della Lega Navale Italiana.

Il nuovo fabbricato sarà collocato nella parte sommitale dell’area, di maggiore panoramicità, mentre le aree a valle saranno destinate agli spazi di pertinenza della struttura ricettiva (parcheggi di servizio, piscina, spazi per l’accoglienza all’aperto, ecc.).

Non è prescrittivo l’assetto planivolumetrico presente nello schema allegato. Sono invece prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda. Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Dimensionamento dell’intervento:

  • - volumetria: 3.250 mc.
  • - SLP max: 1.080 mq.
  • - posti letto: n. 38

Parametri urbanistici ed edilizi:

  • - Altezza massima (Hmax): due livelli fuori terra.

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

  • - Albergo (L.R. 42/2000) e relativi servizi
  • - sede istituzionale/sociale Lega Navale Italiana (con esclusione attività di rimessaggio, deposito natanti)

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

  • - l’intervento, in relazione alla collocazione dell’area posta all’ingresso del percorso lineare del Vallone, dovrà curare particolarmente l’inserimento paesaggistico privilegiando volumetrie a diversa altezza, che si armonizzino con la naturale morfologia del terreno;
  • - il nuovo complesso edilizio potrà essere articolato anche in più corpi di fabbrica;
  • - si dovranno privilegiare soluzioni architettoniche "leggere" e di linguaggio contemporaneo (con prevalenza dei vuoti sui pieni e pareti vetrate schermate da brise soleil);
  • - in alternativa alla completa demolizione dei fabbricati esistenti si potrà recuperare l’edificio abitativo esistente, da integrare, fino alla concorrenza della slp max, con nuovi corpi di fabbrica.

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

-

requisiti funzionali:

  • - l’accesso carrabile alla struttura ricettiva è previsto dal parcheggio pubblico, al fine di evitare traffico veicolare lungo il percorso del Vallone.

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

Al fine della determinazione degli standards, l’intervento è considerato di saturazione

In relazione alla natura ed alla collocazione dell’intervento, le dotazioni di standards pubblici (verde e parcheggi) saranno oggetto di monetizzazione da parte del soggetto attuatore.

In sede di attuazione dell’intervento potranno essere poste a carico del soggetto attuatore eventuali opere a rete, oggi non ancora definibili, la cui necessità dovesse emergere in sede di rilascio del titolo abilitativo.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area di trasformazione di cui trattasi non è interessata da invarianti strutturali;

l’AT è interessata:

  • - dal vincolo paesaggistico di cui all’art. 136 D.Lgs. 42/2004, istituito con D.M. 22/9/1957;
  • - vincolo idrogeologico di cui al R.D. 3267/1923;
  • - fasce di rispetto di tutela assoluta dei corsi d’acqua di cui al R.D. 523/1904.

Tali aree sono rappresentate nelle tavole 5 e 6 del presente RU.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

Fermo restando il rispetto dei criteri progettuali sopra indicati, l’intervento dovrà curare particolarmente l’arredo vegetazionale , con impiego di essenze mediterranee sul fronte del parcheggio pubblico e lungo il confine con il percorso del Vallone

La piscina a servizio dell’albergo, qualora prevista, dovrà essere realizzata con rivestimenti e materiali che ne assicurino la mitigazione visiva curando in particolare la scelta cromatica degli stessi.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

L’attuazione è assentibile mediante piano attuativo convenzionato di iniziativa privata, previa alienazione delle aree di proprietà comunale.

Condizioni alla trasformazione:

Il piano attuativo sarà assoggettato a valutazione degli effetti, compresi quelli sull’ambiente, di cui all’art. 11 comma 2 della L.R. 1/2005; in relazione agli obiettivi ed alle criticità specifiche dell’AT si dovranno in particolare valutare gli effetti prodotti dalle trasformazioni previste in ordine ai seguenti fattori:

  • - qualità architettonica e insediativa
  • - inserimento paesaggistico.

L’intervento è soggetto alle seguenti condizioni alla trasformazione:

  • - trasferimento attività veliche e area deposito natanti in altro ambito specificatamente dedicato alla nautica.

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nelle Classi di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa) e G.2a (pericolosità media).

Sotto l'aspetto idraulico l'area ricade nella Classe di Pericolosità idraulica I.1 (pericolosità bassa) risulta adiacente al Rio Salivoli, oggetto di studi idraulici nel suo tratto più a monte che evidenziavano la sicurezza per eventi con Tr200 del tratto incassato.

Rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli) e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Per gli aspetti idraulici, la fattibilità è riconducibile alla Classe F.3i (fattibilità condizionata): le valutazioni del rischio residuo dovranno essere condotte attraverso studi idraulici omogenei con quelli realizzati a supporto del presente R.U., definendo le eventuali opere di messa in sicurezza e provvedendo anche alla mitigazione dei loro effetti sulle aree al contorno. Tali studi dovranno essere eseguiti a livello di intero bacino idrografico, oltre ad essere corredati di asseverazione a firma di tecnico abilitato che assicuri, nel caso di intervento antropico di messa in sicurezza idraulica, il non aumento di rischio in altre aree, con riferimento anche agli effetti dell'eventuale incremento dei picchi di piena a valle: le eventuali opere per la messa in sicurezza idraulica dovranno essere realizzate preventivamente o contestualmente agli interventi edificatori.

Disciplina in assenza di Piano Attuativo o in caso di scadenza del quinquennio

In caso di assenza del P.A. o in caso di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione del Regolamento Urbanistico senza che sia intervenuta la sottoscrizione della relativa convenzione, agli immobili e alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

  • - totale inedificabilità dell’area
  • - manutenzione straordinaria dei fabbricati esistenti.

Disciplina successiva alla realizzazione dell'intervento

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti, agli immobili ed alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

  • - tessuto T9- vedi art. 60 delle norme di R.U.