Schede Aree di Trasformazione AT

AT 30- Waterfront Salivoli Via Salivoli (Piombino)

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: Via Salivoli

UTOE: 6

PROPRIETA’: privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq. 2.063
Superficie Coperta esistente mq. 1.042

Dati progettuali

Descrizione

L’area comprende il fronte edificato che si affaccia sulla spiaggia e il golfo di Salivoli. Il fronte si presenta, sotto il profilo formale ed architettonico, eterogeneo e frammentario comprendendo immobili di origine e tipologia diversa, altezza variabile tra uno e quattro livelli fuori terra nonché alcuni "vuoti" rimasti inedificati.

Obiettivi e Finalità

  • - ridefinire l’immagine del waterfront di Salivoli sotto il profilo architettonico e formale superando le attuali condizioni di degrado e frammentarietà;
  • - accrescere la ricettività turistica urbana in un’area di particolare pregio ed attrattività (affaccio diretto sulla spiaggia e il mare, prossimità al porto turistico di Salivoli);
  • - favorire la creazione di tipologie ricettive del tipo "albergo diffuso" e le possibili sinergie con le altre strutture ricettive previste nell’ambito di Salivoli (AT 29).

Disposizioni generali

Si prevede il riordino complessivo del fronte edificato, mediante interventi di ristrutturazione, sostituzione, sopraelevazione e completamento, al fine di riconvertire progressivamente il patrimonio edilizio a funzioni di tipo ricettivo (albergo).

Per ciascun fabbricato, contraddistinto nella scheda grafica allegata, con lettera maiuscola sono stabilite le seguenti modalità d’intervento:

  1. fabbricato A: rialzamento in sagoma (am2)
  2. fabbricato B: ristrutturazione edilizia (r1)
  3. fabbricato C: rialzamento in sagoma (am2)
  4. fabbricato D: ampliamento verticale (am1
  5. fabbricato E: ristrutturazione edilizia (r1)
  6. fabbricato F: ristrutturazione edilizia (r1)
  7. fabbricato G: ristrutturazione edilizia (r1)
  8. fabbricato H: ristrutturazione edilizia (r1)
  9. fabbricato L: nuova edificazione (cu)

Per l’impianto ENEL presente nell’AT sono ammessi interventi di manutenzione e adeguamento funzionale.

Per l’intervento di completamento previsto nell’area di sedime L, l’ingombro massimo a terra del nuovo fabbricato indicato nella scheda grafica allegata è prescrittivo, fatto salvo l’aggetto di logge, balconi e porticati.

Sono prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda.

Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Dimensionamento dell’intervento:

  • - SLP max:
    • fabbricato A: 35 mq (aggiuntiva alla SLP esistente)
    • fabbricato C: 130 mq (aggiuntiva alla SLP esistente)
    • fabbricato L: 700 mq. (esclusa la SLP recuperabile a livello interrato o seminterrato)
  • - n. posti letto max per gli interventi sui fabbricati A, C e sull’area di sedime L: n. 26 (di cui 22 insediabili nel fabbricato L); non determinati per gli altri interventi sul patrimonio edilizio esistente.

Parametri urbanistici ed edilizi:
Altezza massima (Hmax):

  1. fabbricato A: rialzamento fino all’altezza edificio B
  2. fabbricato C: rialzamento fino all’altezza dell’edificio B
  3. fabbricato D: sostituzione della copertura inclinata con copertura piana fino al raggiungimento dell’altezza massima esistente
  4. fabbricato L: fino alla quota massima del muro di recinzione esistente posto lungo la strada Salivoli, salvo il corpo scala/ascensore che potrà eccedere detta altezza; per questo intervento è ricompresa nell’altezza massima il parapetto della copertura piana, qualora realizzato in muratura;

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

  • - Albergo (L.R. 42/2000) e relativi servizi
  • - Ristorazione

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

  • - gli interventi edilizi, ancorché attuabili separatamente, dovranno essere caratterizzati da unitarietà di linguaggio architettonico, finiture e materiali, richiamando gli interventi di ristrutturazione di recente realizzazione;
  • - i fronti dei fabbricati, dovranno essere caratterizzati dalle presenza di logge e balconi ricercando soluzioni compositive equilibrate tra "pieni" e "vuoti";
  • - coperture dei fabbricati dovranno essere piane;

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

-

requisiti funzionali:

  • - i parcheggi pertinenziali di cui alla L.122/89, dovuti limitatamente agli interventi di sostituzione edilizia e di completamento, potranno essere ricavati sulla copertura dei nuovi fabbricati; in alternativa potranno essere individuati fondi/aree nelle vicinanze dell’AT ai sensi di quanto previsto all’art. 87 delle NTA del presente RU; ad integrazione della quota dovuta, potrà essere riservato, nel parcheggio pubblico esistente in loc. Calamoresca, un massimo di n. 6 posti auto a servizio delle nuove strutture ricettive (limitatamente agli interventi di sostituzione e di completamento) il cui canone verrà quantificato in sede attuazione dell’intervento;

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

Le dotazioni di standards pubblici sono dovute limitatamente all’intervento di completamento sull’area di sedime L che al fine della determinazione degli standards, è considerato di saturazione. In relazione alla natura ed alla collocazione dell’intervento, le dotazioni di standards pubblici (verde e parcheggi) saranno oggetto di monetizzazione da parte dei soggetti attuatori in sede di rilascio del permesso a costruire.

In sede di attuazione dell’intervento potranno essere poste a carico del soggetto attuatore eventuali opere a rete, oggi non ancora definibili, la cui necessità dovesse emergere in sede di rilascio del titolo abilitativo.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area di trasformazione di cui trattasi non è interessata da invarianti strutturali;

L’AT è interessata:

  • - dal vincolo paesaggistico di cui all’art. 136 del D.Lgs. 42/2004 istituito con Decreto Ministeriale del 22/9/1957;
  • - dal vincolo paesaggistico di cui alla lettera a), comma 1, art. 142 D.Lgs. 42/2004 (aree tutelate per legge);
  • - dal vincolo idrogeologico di cui al R.D. 3267/1923.

Le suddette aree sono rappresentate nella tavola 5 del presente RU.

OPERE DI TUTELA E VALORIZZAZIONE DEL PAESAGGIO

Quanto previsto nella sezione "disposizioni normative" è volto a favorire la migliore integrazione dell’intervento con il contesto paesaggistico e a promuovere la complessiva riqualificazione dell’ambito urbano interessato.

Modalità d'attuazione e condizioni alla trasformazione

Modalità di attuazione:

L’attuazione è assentibile mediante intervento diretto.

E’consentita l’attuazione separata degli interventi sui singoli fabbricati, nel rispetto delle disposizioni contenute nella presente scheda. In ogni caso ciascun intervento dovrà essere contestualizzato rispetto all’intero fronte edificato ricompreso nell’AT. E’sempre ammessa la facoltà di presentare istanza di permesso a costruire estesa a più fabbricati o all’intera AT.

Condizioni alla trasformazione:

L’intervento non è assoggettato a specifiche condizioni alla trasformazione.

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nelle Classi di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa) e G.4 (pericolosità molto elevata), in quanto interessata da fenomeni di dissesto attivi censiti, collegati all'evoluzione della falesia marina ed alla sua area di influenza.

Trattandosi di area distante da corsi d'acqua, la pericolosità idraulica risulta pari alla Classe I.1 (pericolosità bassa); rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2g (fattibilità con normali vincoli) ed alla Classe F.4g (fattibilità limitata): le trasformazioni previste, limitatamente agli interventi che comportano la realizzazione di nuove volumetrie, sono condizionate all'esecuzione di interventi di consolidamento delle opere di fondazione di contenimento esistenti da dimensionare sulla base delle spinte del terreno nelle condizioni attuali e dei sovraccarichi indotti dai fabbricati in progetto.

Le indagini riferite agli interventi ricadenti in classi di fattibilità F.4g dovranno rispettare le indicazioni del PAI del Bacino Toscana Costa, sulle quali il Comitato Tecnico di Bacino si esprime con proprio atto circa la completezza degli studi, l'adeguatezza delle soluzioni e la coerenza con gli obiettivi e gli indirizzi del PAI.

Per gli aspetti idraulici la fattibilità è riconducibile alla Classe F.1i (fattibilità senza particolari limitazioni) e, considerando che l'intervento si inserisce in un ambito urbano servito da pubblica fognatura, alla Classe F.2t (fattibilità senza particolari limitazioni) circa la tutela della risorsa idrica.

Disciplina in caso di scadenza del quinquennio

L’intervento non è soggetto a decadenza quinquennale, ad esclusione della previsione relativa al fabbricato L (completamento edilizio).

In attesa dell’attuazione dell’intervento disciplinato dalla presente scheda, e, per il fabbricato L, in caso di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione del RU, agli immobili e alle aree comprese nell’area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

  • - manutenzione straordinaria.

Disciplina successiva alla realizzazione dell'intervento

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti dalla presente scheda, agli immobili compresi nella presente area di trasformazione si applica la categoria di intervento "r1" – ristrutturazione edilizia.