Schede Aree di Trasformazione AT

AT 39- Borgo degli Olivi (Riotorto)

Dati di base

COMUNE: Piombino

UBICAZIONE: Riotorto

UTOE: 5

PROPRIETA’: pubblica – privata

DATI DIMENSIONALI:
Superficie Territoriale mq 49.500 Superficie Coperta esistente mq -
Volume esistente mc -

Dati progettuali

Descrizione

L’area di trasformazione è ubicata all’ingresso della frazione di Riotorto in aderenza alla struttura turistico ricettiva esistente denominata Borgo degli Olivi e comprende le aree a verde lungo il fosso Valnera, in parte di proprietà comunale. Il complesso esistente contiguo all’AT, di recente edificazione, caratterizza per l’unitarietà del linguaggio e per la cura degli spazi aperti l’ingresso alla frazione di Riotorto.

Obiettivi e Finalità

  • - rafforzare la capacità ricettiva della frazione di Riotorto, a servizio della costa orientale, potenziando la struttura alberghiera esistente;
  • - promuovere la diversificazione e destagionalizzazione dell’offerta turistica verso il segmento del turismo congressuale;
  • - limitare il consumo di suolo agricolo esterno al sistema insediativo mediante un intervento di completamento che ottimizzi l’utilizzo degli spazi e dei servizi della struttura ricettiva esistente;
  • - accrescere l’offerta abitativa per la frazione di Riotorto attraverso un intervento di completamento a saldatura del tessuto urbano esistente lungo Via Bensi.

Disposizioni generali

Si prevede:

  • - la realizzazione di un albergo, comprensivo di un centro congressuale, ad integrazione della struttura ricettiva esistente, nelle aree comprese tra quest’ultima ed il fosso Valnera di proprietà pubblica cedute al Comune a seguito della realizzazione del complesso denominato Borgo degli Olivi (ex IU 53 del previgente PRG
  • - la traslazione ed il potenziamento delle aree a verde nella aree a sud del fosso Valnera con funzione di filtro tra il paesaggio agricolo ed il nucleo edificato e di connessione ecologica lungo il corso d’acqua esistente;
  • - la realizzazione di un nuovo parcheggio pubblico per i fruitori del nuovo complesso alberghiero/congressuale e del parco urbano;
  • - la realizzazione di un intervento residenziale a completamento del nucleo abitativo esistente lungo Via Bensi, all’estremità orientale dell’AT.

L’assetto planivolumetrico presente nello schema allegato non è prescrittivo. Il nucleo residenziale dovrà comunque essere collocato al margine est dell'area insediativa entro il limite individuato dal percorso pedonale alberato di nuova previsione.

Sono comunque prescrittive tutte le disposizioni contenute nella presente scheda.

Dovranno inoltre essere osservate le disposizioni normative generali, ove pertinenti all’intervento, di cui al Titolo II, Capo IV (regole per la tutela ambientale) e al Titolo III , Capo III (infrastrutture e dotazioni territoriali e urbane) delle NTA del RU.

Dimensionamento, parametri urbanistico-edilizi e destinazioni d'uso ammesse

Il dimensionamento dell’intervento è così previsto:

  • - N° alloggi max: 26
  • - SLP max residenziale: 2.100 mq
  • - N° posti letto max: 200
  • - SLP max albergo/servizi congressuali: 7000 mq

Parametri urbanistici ed edilizi:

  • - altezza massima (Hmax) per i nuovi edifici:
    • - edifici residenziali: 3 piani fuori terra
    • - edifici a destinazione ricettiva/ servizi congressuali: 7mt.
    • - tipologia edilizia ammessa per gli edifici residenziali: palazzine

Sono ammesse le seguenti destinazioni:

  • - residenziale
  • - albergo e relativi servizi (comprensivi dei servizi congressuali)

Disposizioni normative

criteri tipo-morfologici e progettuali:

  • - il nuovo complesso turistico ricettivo e residenziale dovrà uniformarsi ai caratteri architettonici e compositivi del complesso esistente;
  • - i nuovi edifici residenziali dovranno riproporre la tipologia dei fabbricati esistenti di recente realizzazione (Borgo degli Olivi);

qualità e caratteristiche degli spazi pubblici e collettivi:

  • - le aree a verde pubblico di nuova previsione dovranno essere connotate come parco agricolo, trasferendovi le piante di olivo presenti nell’area insediativa ed arricchendole di nuove alberature, nonché attrezzate con percorsi pedonali ed aree di sosta;

requisiti funzionali:

  • - il complesso alberghiero e congressuale di nuova previsione potrà condividere i servizi e gli spazi di uso comune con la struttura ricettiva esistente;
  • - il nuovo parco dovrà essere accessibile, oltreché da Via della Bonifica, da Via Bensi e dal complesso ricettivo/residenziale esistente tramite collegamenti pedonali; si dovranno ricavare nel parco percorsi fitness e aree di sosta attrezzata;
  • - i parcheggi pertinenziali dell’intero complesso dovranno trovare ubicazione, preferibilmente a livello interrato.

Opere e/o attrezzature pubbliche e/o d’interesse pubblico

  • - realizzazione e sistemazione del nuovo parco urbano per complessivi mq. 23.500 e cessione delle relative aree di proprietà privata;
  • - realizzazione e cessione di nuovi parcheggi pubblici per complessivi 2.900 mq. di cui 800 mq. da ricavare a servizio del nucleo residenziale previsto lungo Via Bensi e/o nelle aree contigue;
  • - realizzazione di percorsi di collegamento ciclo-pedonale tra il parco di nuova previsione, Via Bensi ed il complesso turistico e residenziale esistente;
  • - adeguamento di Via della Bonifica fino all’ingresso delle nuove aree a parcheggio pubblico, mediante l’allargamento della sezione stradale fino a mt. 10 e la messa a dimora di alberature lungo strada;
  • - n. 3 alloggi da cedere/riservare all’affitto a canone concordato (taglio medio 80 mq slp);
  • - qualunque altra opera a rete oggi non ancora definibile, la cui necessità dovesse emergere in sede di definizione del piano attuativo o di rilascio del titolo abilitativo.

Invarianti strutturali e Vincoli sovraordinati

L’area di trasformazione non è interessata da invarianti strutturali, è invece interessata dai seguenti vincoli:

  • - vincolo paesaggistico di cui all’art. 142, lettera c) comma 1, del D. Lgs. 42/2004
  • - fascia di rispetto corsi d’acqua di cui al R.D. 1775/1933 (fosso Valnera).

Dette aree sono rappresentate nelle tavole 5 e 6 del presente RU.

Opere di tutela e valorizzazione del paesaggio

Quanto previsto nella sezione delle disposizioni generali e normative è volto a favorire la migliore integrazione dell’intervento con il contesto paesaggistico rurale, prevedendo il parco agricolo quale elemento di filtro tra l’edificato ed il territorio aperto.

A tal fine il progetto dovrà curare particolarmente la sistemazione dell’area a parco richiamando le componenti del paesaggio rurale sia per le essenze ed i materiali impiegati, sia per il richiamo alle orditure caratterizzanti il contesto agricolo. A tal fine il piano attuativo dovrà essere corredato di specifico progetto di inserimento paesaggistico a cura di architetto paesaggista.

MODALITA’D’ATTUAZIONE

Modalità di attuazione:

Piano Attuativo di iniziativa privata convenzionato previa alienazione al soggetto attuatore, o altra modalità di assegnazione, delle aree di proprietà comunale comprese nell’AT.

Condizioni alla trasformazione:

In relazione all’entità ed alla collocazione dell’intervento, il piano attuativo sarà assoggettato a valutazione degli effetti, compresi quelli sull’ambiente, di cui all’art. 11 comma 2 della L.R. 1/2005; in relazione agli obiettivi ed alle criticità specifiche dell’AT si dovranno in particolare valutare gli effetti prodotti dalle trasformazioni previste in ordine ai seguenti fattori:

  • - qualità architettonica e insediativa
  • - capacità di integrazione con il paesaggio rurale

Fattibilità geologico-idraulica

Sotto l'aspetto geomorfologico, la zona ricade nella Classe di Pericolosità geomorfologica G.1 (pericolosità bassa) e nella Classe G.2a (pericolosità media).

Nell'ambito degli studi idraulici condotti a supporto del presente Regolamento Urbanistico è emersa la vulnerabilità di alcune zone per eventi con tempo di ritorno ventennale (Tr20), trentennale (Tr30) e duecentennale (Tr200) che hanno permesso di assegnare la classe di Pericolosità idraulica I.4 (pericolosità molto elevata) e I.3 (pericolosità elevata), oltre ad aree adiacenti inserite nella Classe I.3m (pericolosità elevata) secondo criteri morfologici.

Rispetto alla Tutela della Risorsa idrica, la zona è inserita nella Classe 3 (Tutela elevata).

Il giudizio di Fattibilità, discendente dalle valutazioni di pericolosità sopra espresse, corrisponde, per gli aspetti geomorfologici, alla Classe F.2.g (fattibilità con normali vincoli); sotto l'aspetto della tutela della risorsa idrica, le trasformazioni sono ricondotte alla Classe F.3t (fattibilità condizionata).

Relativamente agli aspetti idraulici gli interventi sono ricondotti alla Classe F.3i (fattibilità condizionata) ed alla Classe F.4i (fattibilità limitata), per cui gli interventi di trasformazione sono legati alla messa in sicurezza del sistema idraulico locale definita a partire dagli scenari individuati negli studi idraulici condotti a supporto del presente R.U.: tali dati dovranno essere implementati con nuovi dati idraulici di dettaglio che portino alla progettazione (ed alla successiva realizzazione) di un bacino di laminazione delle piene da realizzarsi nell’area a verde inserita nella porzione meridionale della stessa AT (sinistra idrografica) oltre alla definizione delle nuove quote arginali in grado di garantire la sicurezza idraulica degli insediamenti esistenti e in progetto, definiti per tempi di ritorno due centennali.

Tali Gli interventi per la messa in sicurezza idraulica dovranno essere basati su studi ideologico-idraulici eseguiti a livello di bacino e rispettare le indicazioni del PAI del Bacino Toscana Costa, sui quali il comitato tecnico di Bacino si esprime con proprio atto circa la completezza degli studi, l’adeguatezza delle soluzioni e la coerenza con gli obiettivi e gli indirizzi del PAI.

Nelle aree destinate alle nuove edificazioni, quando raggiunta la sicurezza idraulica definita dalla normativa vigente, potranno essere realizzati anche volumi interrati, definendo un residuo franco di sicurezza (con soglie di accesso ed aperture rialzate dal piano campagna) non minore di 30 cm.

Disciplina in assenza di Piano Attuativo o in caso di scadenza del quinquennio

In caso di assenza del P.A. o in caso di scadenza del termine quinquennale dalla data di approvazione del Regolamento Urbanistico senza che sia intervenuta la sottoscrizione della relativa convenzione, agli immobili e alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

  • - totale inedificabilità dell’area
  • - manutenzione straordinaria dei fabbricati esistenti.

Disciplina successiva alla realizzazione del piano attuativo

Ad avvenuta ultimazione degli interventi previsti dal P.A., agli immobili ed alle aree comprese nella presente area di trasformazione si applica la seguente disciplina:

  • - spazi pubblici: vedi art. 90 delle norme di R.U. per gli spazi a verde attrezzato e art. 86 per i parcheggi pubblici;
  • - per i nuovi fabbricati: tessuto T9- vedi art. 60 delle norme di R.U.