Norme Tecniche di attuazione del Piano della Città Storica

Il tessuto edificato interno alle mura è suddiviso in unità edilizie, che corrispondono ai lotti catastali. Le unità edilizie, individuate in cartografia, di norma corrispondono all’assetto catastale di primo impianto (1953) e rappresentano la struttura urbana consolidata dell’edificato. Per questo non è ammesso di norma l’accorpamento di unità edilizie contigue.

Le unità edilizie sono composte da uno o più edifici, dagli spazi aperti e dagli annessi collegati e sono suddivise in una o più unità immobiliari.

Per ogni edificio è individuata la classificazione tipologica (vedi articolo 15), l’intervento ammesso e l’uso compatibile.

Le unità immobiliari possono essere aumentate in relazione alle divisioni catastali storiche, riportate in cartografia in puntinato nero. Tali divisioni devono essere rispettate nel determinare l’eventuale aumento di unità immobiliari negli edifici storici (tipologizzati)

Una comprovata documentazione storico-catastale, può portare a diverse e ulteriori divisioni che comunque si mantengano coerenti con il processo tipologico, sintetizzato nell’Atlante delle tipologie.

Negli edifici recenti, individuati in grigio in cartografia e comunque realizzati dopo il 1950, l’aumento di unità immobiliari è sempre ammesso. Per gli altri edifici l’aumento delle unità immobiliari è consentito con le modalità previste nei rispettivi interventi edilizi ammessi. La fusione di unità immobiliari è sempre ammessa per ricomporre una unità edilizia storica e individuata in cartografia.

Allo scopo di tutelare la struttura dei lotti catastali, che costituisce l’ossatura della città storica, gli interventi edilizi possono essere su un’intera unità edilizia o su parti di essa, mentre non sono di norma previsti interventi estesi a più unità edilizie contigue con un unico progetto. Qualora si dovesse presentare l’esigenza di intervenire su più unità edilizie, con l’obiettivo del restauro, del ripristino o del recupero da elementi di degrado, l’intervento è attuabile mediante la realizzazione coordinata delle opere sulle singole unità tramite specifici atti d’obbligo, oppure mediante un piano attuativo (D.L. 380/2001, L.R. 1/05) di iniziativa pubblica o privata.

Per tutti quegli interventi, che non siano limitati alla manutenzione, da eseguire su parti di unità edilizie, il progetto deve dimostrare la congruenza con l’intera unità, mettendo in evidenza l’integrazione delle parti comuni, delle costanti tipologiche (per costanti tipologiche si intendono: l’androne di accesso o l’ingresso, la posizione delle scale, la distribuzione interna -zona giorno/zona notte, la posizione dei solai, la forma delle coperture, le caratteristiche costruttive, il rapporto con gli spazi aperti: orti, cortili, chiostrine, giardini), degli impianti tecnologici, degli spazi aperti dell’intera unità.

Nell’ambito delle unità edilizie, nel rispetto dell’articolo 24, nei manufatti privi di indicazioni specifiche di intervento è ammessa la ristrutturazione urbanistica, se legittimi, a parità di superficie utile lorda per pertinenze e servizi alla residenza.

Le destinazioni d’uso sono prevalentemente:

• residenziali
• culturali, religiose
• commerciali, solo con strutture di vicinato (botteghe);
• turistico-ricettive e di ristoro;
• direzionale di servizio: istruzione, attività sanitarie e sociali, uffici pubblici-amministrativi
• direzionali
• artigianali

L’uso deve essere compatibile con la tipologia dell’edificio. Le attività non residenziali potranno interessare quegli edifici o parti di edificio la cui organizzazione tipologica e i cui caratteri architettonici siano compatibili e che, per caratteristiche costruttive, dimensionali e igienico sanitarie non possano essere adibiti ad uso residenziale.

Le attività commerciali e artigianali devono essere compatibili con la residenza, non inquinanti, né rumorose e tali requisiti devono essere verificati secondo le modalità di legge. Esse si debbono collocare al piano terra nelle apposite strutture edilizie in cui possono essere svolte.

Per gli interventi edilizi diretti valgono le definizioni contenute nelle leggi nazionali e regionali e nei piani e regolamenti comunali con le precisazioni, dettate dalle specificità della città murata di Pistoia, riportate nei successivi articoli. Esse sono:

• manutenzione ordinaria e straordinaria
• restauro e ripristino filologico e tipologico
• ristrutturazione edilizia
• ristrutturazione urbanistica
• demolizione
• nuove opere

Gli interventi di manutenzione sono ammessi per tutte le categorie di edifici e sono:

• a) Interventi di manutenzione ordinaria: in aggiunta alla normativa nazionale e regionale, per quanto concerne gli edifici tipologizzati costituiscono manutenzione ordinaria le opere di riparazione o rifacimento delle finiture, con gli stessi materiali e tecnologie tradizionali, e le opere necessarie a integrare o a mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

In particolare:

• la ripresa parziale di intonaci esterni senza alterazione dei materiali e delle tinte esistenti;
• la riparazione, sostituzione o tinteggiatura degli infissi esterni, recinzioni o manti di copertura, rivestimenti e pavimentazioni esterne senza modificare tipi di materiali, tinte e tecnologie esistenti se tradizionali;
• la riparazione e l’ammodernamento di impianti e servizi igienici e tecnologici;
• il rifacimento di intonaci interni, la sostituzione di infissi interni;
• la sostituzione di tetti, manti di copertura, grondaie e la riparazione di canne fumarie purché avvengano utilizzando i sistemi tradizionali evitando in ogni caso materiale plastico o altro materiale non conforme alla storia e ai caratteri materici e morfologici di ogni singola componente sottoposta a manutenzione.

Si attuano dopo semplice comunicazione scritta corredata da fotografie dell’esistente.

• b) Interventi di manutenzione straordinaria: per tutti gli edifici le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso.

In particolare:

• il rifacimento totale degli intonaci esterni purché fatti con calce e grassello di calce, ovvero in malta bastarda o con altre tecniche storiche;
• il rifacimento di recinzioni, manti di copertura e pavimentazioni esterne utilizzando tecniche, materiali e forme della tradizione, quando non sono recuperabili quelli originali;
• il consolidamento e risanamento delle strutture verticali esterne e interne mediante sistemi statici tradizionali di legno o mediante trefoli in acciaio, catene o altre tecniche storiche o comunque compatibili;
• la sostituzione di singoli elementi di orditura delle strutture orizzontali (solai, coperture, volte) ripetendo il disegno, la forma, le tecniche e il posizionamento preesistente con materiali della tradizione;
• rifacimento di elementi architettonici e decorativi: inferriate, bancali, grondaie, cornicioni ecc. ripetendo tecniche, disegni e materiali analoghi o comunque coerenti con quelle originali;
• la realizzazione di servizi igienici e impianti tecnologici mancanti, destinando a tale uso locali già esistenti all’interno dell’edificio, senza modifiche alla facciata per gli impianti;
• la riapertura di finestre tamponate che rientrano nel quadro tipologico,
• la riduzione in pristino di aperture incongrue,
• demolizione, sostituzione e costruzione di partizioni e strutture interne;
• rifacimento di scale e rampe senza modifiche dello schema distributivo e dell'articolazione del vano scala,
• realizzazione di chiusure o di aperture interne che non modifichino lo schema distributivo,
• consolidamento e rifacimento parziale delle strutture di fondazione
• consolidamento e rifacimento parziale di strutture di elevazione, compreso sottomurazioni,
• costruzione e rifacimento di vespai e scannafossi e muri di sostegno,

Si attuano con denuncia d’inizio dell’attività.

Gli interventi di restauro sono rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurare la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essa compatibili. Tali interventi comprendono il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso senza alterare gli elementi che qualificano il fabbricato da restaurare. Comprendono altresì l’eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio, nonché gli interventi sistematici, eseguiti mantenendo gli elementi tipologici formali e strutturali dell’organismo edilizio, volti a conseguire l’adeguamento funzionale degli edifici stessi.

Le opere di restauro possono prevedere interventi di ripristino filologico per consentire la ricostruzione delle parti mancanti. Ovvero in assenza di documentazione adeguata, interventi di ripristino tipologico nel rispetto delle parti ancora superstiti, come specificati nei commi successivi.

L’intervento di restauro può comportare una modifica del numero delle unità immobiliari preesistenti solo dopo dimostrazione specifica della compatibilità con le caratteristiche distributive, architettoniche e morfologiche dell’edificato.

Gli interventi di restauro si attuano con denuncia di inizio dell’attività, sentita la Commissione edilizia integrata e, se l’edificio è vincolato, la Soprintendenza.

Ripristino

L'intervento di ripristino è finalizzato alla ricostruzione di un edificio preesistente, demolito in tutto o in parte, o in condizioni statiche tali da rendere tecnicamente impossibili altri tipi di intervento.

Si applica nelle modalità "filologico" e "tipologico", come sotto indicato, anche quando il fabbricato, pur in condizioni statiche stabili, è stato manomesso ma ha conservato pressoché integra l’area di sedime.

ripristino filologico

Il ripristino filologico è la ricostruzione fedele, parziale o totale, di un organismo edilizio, sulla base dei disegni originali di progetto, di una documentazione grafica (disegni d’archivio, rilievo, piante e mappe catastali) o fotografica dell'assetto originale.

Il ripristino filologico si rende necessario quando l’edificio da conservare è perduto in tutto o in gran parte, o quando lo stato di conservazione renda preferibile la demolizione e fedele ricostruzione delle strutture, estesa alla maggiore parte dell'unità edilizia. Oltre alla disponibilità di una documentazione appropriata dell'organismo originario, ha per condizione una documentazione delle tecniche tradizionali in modo da essere ripetute nelle forme e nei materiali, diventando la guida pratica vincolante per la ricostruzione.

ripristino tipologico.

Il ripristino tipologico è la ricostruzione parziale o totale di un organismo edilizio nei vari casi in cui esiste una documentazione parziale o non esiste una documentazione dell'assetto originario, ma una conoscenza delle caratteristiche tipologiche, costruttive e materiche che dovranno essere adeguatamente ricreate, documentate e rispettate.

Il ripristino tipologico dell’intera unità edilizia, è consentito nei casi previsti negli elaborati di progetto (Tavola 1 Quadro generale degli interventi) e in tutti i casi si renda necessaria una soluzione progettuale in parte diversa da quella originaria, ma derivante dal paragone con altri casi appartenenti alle medesime categorie tipologiche. E’ da considerarsi altresì ripristino tipologico il rifacimento della copertura, di uno o più solai, delle strutture portanti, delle pareti verticali, degli infissi, dei particolari costruttivi e decorativi, delle facciate in modo conforme alla tipologia del fabbricato.

Gli interventi di ripristino filologico o tipologico richiedono permesso di costruire nel caso di nuovi interventi sull’intera unità edilizia.

La ristrutturazione/riqualificazione edilizia è costituita da un insieme sistematico di opere rivolto a trasformare l’organismo edilizio, conservando i suoi elementi tipologici, formali e strutturali, assicurandone la funzionalità per le destinazioni d’uso originarie o per altre compatibili con l’organismo edilizio.

La ristrutturazione/riqualificazione edilizia comprende: il ripristino o la sostituzione di elementi costruttivi; la sostituzione (o nuovi interventi) di impianti tecnici; il riordino dei collegamenti verticali e orizzontali dei servizi e della distribuzione interna; la ricostruzione secondo i principi della manutenzione straordinaria accompagnata da nuovi interventi.

Per il rispetto dei caratteri e dei valori del centro storico di Pistoia, in relazione alla classificazione tipologica degli edifici, si articolano nelle seguenti categorie:

R1: ristrutturazione/riqualificazione edilizia con limitate trasformazioni dell’organismo edilizio:

• il rifacimento con le medesime caratteristiche e la sostituzione di alcuni elementi costruttivi (travi, solai, volte, strutture murarie), l’eliminazione o sostituzione di nuovi elementi ed eventuale trasformazione degli impianti tecnici;
• il riordino di collegamenti orizzontali e verticali, nel rispetto della posizione consolidata, dei servizi e della distribuzione interna;
• piccolo rialzamento –da 10 ai 30 cm- dei solai di copertura, per la formazione di vani sottotetto senza modifica del profilo (pendenza) della copertura e senza la creazione di nuove aperture sul fronte strada e di nuove terrazze e di terrazze a tasca.
• la traslazione di un solaio se privo di valore architettonico e decorativo
• la realizzazione di vani cantina con altezza massima di ml 2,20 e la trasformazione di superficie accessoria in superficie utile
• il cambio di destinazione d’uso per i piani terra e l’aumento delle unità immobiliari se e in quanto finalizzate alla residenza

R2: ristrutturazione edilizia con trasformazione dell’organismo edilizio. Per l’uso di materiali, per il disegno delle facciate, per la tipologia edilizia di riferimento, la ristrutturazione/riqualificazione tende a ricostituire l’immagine morfologica del paesaggio urbano di Pistoia. Sono ammessi:

• la demolizione e ricostruzione delle strutture interne orizzontali e verticali fino allo svuotamento del fabbricato;
• la formazione di nuove aperture;
• l’accorpamento al fabbricato principale e il cambio di destinazione di volumi accessori esistenti.
• rifacimento delle facciate purché conformi a quelle della tradizione storica

Gli interventi R1 e R2 si attuano con denuncia di inizio dell’attività, salvo quanto previsto all’articolo 78 della L.R. 1/2005

Per gli edifici realizzati dopo gli anni ’50 del novecento, per quelli profondamente modificati, individuati in cartografia, gli interventi di ristrutturazione sono rivolti a reintegrare gli organismi edilizi nel contesto edificato circostante con la ricostruzione dei caratteri propri della tipologia originaria di appartenenza con interventi tesi a conferire una specie di storicizzazione mediante interventi di ristrutturazione/riqualificazione edilizia.

Gli interventi di riqualificazione/ristrutturazione sono da considerare nuovi interventi (parziali o totali) tesi ad un consolidamento dell’immagine complessiva e a un miglioramento abitativo.

Questi interventi fanno riferimento solo agli edifici realizzati dal secondo dopoguerra ad oggi e in genere incorporati in un contesto rimasto pressoché integro. L’interpretazione “formale” é rimandata ai modelli illustrati nelle tavole che accompagnano la sistemazione delle piazze. Essi non costituiscono un paradigma di riferimento o un obbligo normativo da tradurre al momento della presentazione del progetto per la concessione edilizia, ma solo un riferimento metodologico. In alcuni casi, individuati in cartografia, è ammesso il rialzamento di un piano abitabile (altezza attuale più metri 2,70 di altezza media), che deve avvenire nel rispetto dei criteri tipologici e architettonici del tipo edilizio individuato come modello a cui riferisi. E nel riportare una copertura in coppi di cotto analoga a quelle tradizionali. Gli interventi di ristrutturazione con rialzamento e quelli di ripristino tipologico si attuano con permesso di costruire.

Gli interventi di ristrutturazione urbanistica sono ammessi per singoli edifici o per ambiti, individuati in cartografia con la simbologia RU, e sono gli interventi rivolti a sostituire l'esistente assetto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi di demolizione e ricostruzione.

Gli interventi di ristrutturazione urbanistica interni alla cinta murata medicea sono tesi ad una “storicizzazione” di edifici recenti che possono essere demoliti, parzialmente o totalmente, per essere ricostruiti secondo i criteri del ripristino tipologico e la forma, nell’organizzazione delle piante e delle facciate, delle case tipiche, come individuate nella tavola Interventi edilizi/Atlante dei tipi.

Obiettivi e caratteristiche generali degl’interventi relativi ad ambiti organici: ricostruzione di un comparto edilizio con un progetto unitario di ripristino tipologico che produca il completamento residenziale ed eventualmente commerciale (negozi di vicinato o di servizio) dell’abitato e la formazione di uno spazio libero interno all’isolato. Si realizza con edifici ripresi dall’Atlante dei tipi edilizi o, direttamente, da modelli cittadini. Si possono aggregare a schiera con unità mono o plurifamiliari.

Gli interventi di ristrutturazione urbanistica si attuano con permesso di costruire se riferiti ad un singolo edificio; eventualmente con piano attuativo (art. 65 L.R. 1/2005) se riferiti ad un ambito organico di degrado.

Demolizione parziale. Sono le demolizioni che riguardano parti di fabbricati storici classificati tipologicamente o fabbricati non tipologizzati. La demolizione può essere parziale o totale.

La demolizione parziale può avvenire senza ricostruzione, in presenza di superfetazioni, o con ricostruzione.

Nel caso in cui l’edificio sia tipologizzato, la demolizione parziale è ammessa solo come parte di un progetto di restauro, ripristino o ristrutturazione/riqualificazione dell'intera unità, secondo le modalità dei rispettivi articoli corrispondenti alla tipologia di appartenenza dell'unità edilizia.

Le demolizioni parziali nel contesto dei fabbricati storici sono da intendere quale intervento atto a sostituire le parti staticamente labili o ammalorate o tali che il loro restauro comporterebbe interventi che snaturano la forma e la materia su cui si interviene.

Le demolizioni parziali di fabbricati realizzati dopo il 1945 (non tipologizzati) sono ammesse in genere come parti di un progetto di ripristino tipologico o di ristrutturazione/riqualificazione teso a conferire alla parte ricostruita caratteristiche materiche e morfologiche della tradizione.

Gli interventi di demolizione parziale richiedono denuncia d’inizio dell’attività

Demolizione totale. La demolizione totale si ha quando l'unità immobiliare viene sostituita per:

• definire o ricostituire uno spazio libero (corte o giardino);
• realizzare mediante criteri del ripristino filologico una nuova costruzione identica al fabbricato storico preesistente che sia stato irreparabilmente danneggiato o che presenta caratteristiche statiche tali da preferirne la ricostruzione piuttosto che un restauro strutturalmente invasivo che potrebbe alterarne le caratteristiche statiche storiche.
• attuare il ripristino tipologico di ciò che c'era prima del fabbricato che si intende demolire, se e in quanto realizzato dopo gli anni ‘50 del novecento.

In cartografia sono individuati manufatti di cui si prevede espressamente la demolizione, in quanto superfetazioni in contrasto con il contesto.

Gli interventi di demolizione totale richiedono denuncia d’inizio dell’attività e presentazione di un progetto di sostituzione del fabbricato esistente.

Costituiscono nuove opere i seguenti interventi:

• il ripristino totale di un’unità immobiliare nel rispetto delle indicazioni metodologico–operative contenute negli articoli successivi.
• la sostituzione di fabbricati demoliti ma catastalmente documentabili e tali da poterne ricostituire fisionomia e tipologia mediante documentazione grafica e fotografica;
• la trasformazione di fabbricati che hanno modificato o sostituito edifici storici determinando a volte conformazioni stradali diverse dall’attuale o nuove compagini architettoniche;
• gli interventi di nuova edificazione che completano un processo tipologico a carattere urbano, eventualmente specificati nei successivi articoli in relazione a parametri e quantità.

In alcuni casi sono individuati, in rosso in cartografia, gli allineamenti principali da rispettare nei progetti esecutivi.

Le nuove opere richiedono permesso di costruire comunale