Norme Tecniche di attuazione del Piano della Città Storica

Le unità edilizie, definite al precedente articolo 5, sono caratterizzate dalla corrispondenza ad una tipologia, cioè ad un sistema organizzativo e spaziale con carattere di modularità e continuità costruttiva, tale da formare edifici simili e ripetuti.

L’analisi tipologica effettuata sul catasto del 1873 rapportato al catasto del 1953 e confrontato con l’aggiornata CTR ha permesso di sintetizzare le seguenti categorie:

• edificio specialistico religioso
• edificio specialistico civile
• palazzo
• palazzetto
• edificio modulare di base
• edificio modulare di fusione

Ai tipi edilizi presenti nel catasto del 1873, si affiancano altri edifici realizzati dopo l’Unità d’Italia fino alla formazione della Repubblica, che sono stati inquadrati e censiti nelle seguenti categorie tipologiche:

• edificio specialistico otto/novecentesco
• edificio otto/novecentesco (palazzina, villa o villino)

Negli ultimi decenni a partire dal secondo dopoguerra numerosi sono gli interventi edili realizzati sia come sostituzione di tipologie storiche, sia in zone storicamente libere, orti o giardini o prati, sia in come appendice o superfetazione di tipologie storiche, che sono stati individuati come:

• fabbricato nuovo

Per ogni tipologia individuata è indicata la categoria d’intervento e le possibili destinazioni d’uso.

Definizione: chiese, oratori, cappelle, conventi e monasteri, fabbricati destinati a funzioni di culto religioso, alla residenza di ordini religiosi, rivestono interesse collettivo. Sono individuati nell’Atlante dei tipi edilizi con il colore blu le chiese, con il colore azzurro conventi e monasteri, palazzo vescovile ecc.

Modalità d’intervento: manutenzione ordinaria, restauro, ripristino filologico; ripristino tipologico per i conventi e gli edifici individuati in azzurro. Tali interventi comprendono:

• la conservazione o il ripristino dell’impianto tipologico originario;
• la conservazione o il ripristino degli elementi architettonici e decorativi (fronti interni ed esterni, copertura, ripristino degli ambienti interni) con il ripristino delle parti alterate;
• il consolidamento con sostituzione delle parti non recuperabili, senza modificare la posizione e la quota di murature portanti, solai a volte, scale, copertura;
• la conservazione e il ripristino degli spazi liberi e circostanti con demolizione delle superfetazioni;

Destinazione d’uso: per le chiese (edifici in blu) la destinazione naturale è quella religiosa o, in mancanza, una destinazione culturale e museale che renda fruibile l’involucro architettonico, il corredo delle finiture e delle opere d’arte, nonché direzionale di servizio, purchè non si creino motivi di contrasto con i valori formali e simbolici presenti.

Per i conventi e i palazzi religiosi (edifici azzurri) ove sia venuta a mancare la destinazione religiosa originaria sono ammesse altre destinazioni compatibili con l’integrità del manufatto fra cui:

• direzionali e direzionali di servizio, in particolare le sedi di comunità, fondazioni, associazioni culturali;
• turistico-ricettive, purché non si creino motivi di contrasto con i valori formali e simbolici presenti.

La destinazione residenziale è ammessa se la trasformazione in residenza è già avvenuta e ormai consolidata nel tempo.

Qualsiasi destinazione non può alterare l’impianto tipologico e distributivo, in particolare nei conventi la manica lunga e le celle, se conservate.

Definizione: sono gli edifici destinati a funzioni civili che rivestono interesse collettivo, quali palazzi per il governo, zecche, biblioteche, teatri, fortificazioni, mura mulini, lavatoi ecc., individuati nell’Atlante dei tipi edilizi con il colore rosso.

Modalità d’intervento: manutenzione ordinaria, restauro, ripristino filologico, ripristino tipologico. Tali interventi comprendono:

• la conservazione o il ripristino dell’impianto distributivo originario;
• la conservazione o il ripristino degli spazi liberi: corti, piazzali, giardini;
• la manutenzione degli elementi architettonici e decorativi;
• la manutenzione o il ripristino dei fronti esterni ed interni, degli ambienti interni, della copertura;
• il consolidamento con sostituzione delle parti non recuperabili, senza modificare la posizione o la quota degli elementi strutturali: murature portanti, solai e volte, scale;
• la conservazione o il ripristino degli ambienti interni di pregio per le loro caratteristiche costruttive e decorative: volte, soffitti a cassettoni, affreschi, stucchi, impiantiti e pavimenti vari;
• l’inserimento degli impianti tecnologici ed igienico-sanitari e le opere per il superamento delle barriere architettoniche. Senza alterarne le caratteristiche morfologiche e decorative.

Destinazione d’uso : sono quelle originarie o quelle per altri servizi e attività pubbliche o di uso collettivo:

• direzionali e direzionali di servizio, in particolare le sedi di comunità, fondazioni, associazioni culturali, musei, scuole e università, istituzioni pubbliche.

La destinazione residenziale è ammessa se la trasformazione in residenza è già avvenuta e ormai consolidata nel tempo.

Definizione: sono le residenze dell’aristocrazia, individuate in marrone scuro in cartografia, variabili per dimensione ed importanza architettonica, caratterizzate da un impianto distributivo unifamiliare di grandi dimensioni e da una veste architettonica riconoscibile, eventualmente composta da più parti successive nel tempo. Possono essere organizzati con una corte interna, accessibile da un androne carrabile, o senza corte, ma quasi sempre con un giardino di pertinenza, che non sempre si è conservato integro.

Modalità d’intervento: manutenzione ordinaria, restauro, ripristino filologico (e ripristino tipologico). Tali interventi comprendono:

• la conservazione o il ripristino delle costanti che definiscono la tipologia e caratterizzano l’architettura dell’edificio: i collegamenti verticali e orizzontali (androni, scale, portici, loggiati), i muri portanti perimetrali ed interni, i solai, le coperture e gli spazi scoperti (cortili e giardini e tutti gli elementi architettonici isolati: fontane, esedre, muri, edicole, lapidi)
• la conservazione nella loro integrità o il ripristino dei fronti esterni ed interni, salvaguardando gli elementi di particolare valore storico-architettonico;
• la conservazione o il ripristino degli ambienti interni di pregio per le loro caratteristiche costruttive e decorative: volte, soffitti a cassettoni, affreschi, stucchi, impiantiti e pavimenti vari;
• il consolidamento con sostituzione delle parti non recuperabili, senza modificare la posizione o la quota degli elementi strutturali: murature portanti, solai e volte, scale, tetto con ripristino del manto di copertura originale;
• l’inserimento degli impianti tecnologici ed igienico-sanitari, nel rispetto delle strutture e dei materiali esistenti, Senza alterarne le caratteristiche morfologiche e decorative;
• l’aumento di unità immobiliari occupando porzioni unitarie dell’organismo edilizio, senza sconvolgere l’impianto distributivo, né elementi di pregio architettonico, nel rispetto del precedente articolo 5.

Destinazione d’uso: quella originaria di abitazione unifamiliare di grandi dimensioni; quella adeguata al nostro tempo, residenziale suddivisa in vari alloggi, nel rispetto dei punti precedenti. Sono poi ammesse altre destinazioni compatibili con l’integrità del manufatto, soprattutto al piano terra e al piano nobile, fra cui:

• direzionale (in particolare sedi di rappresentanza, studi professionali, solo al piano nobile senza alterare la sua conformazione originaria)
• direzionale e direzionale di servizio, (in particolare le istituzioni e i servizi pubblici o privati);
• le attività commerciali al solo piano terreno.

Definizione: sono gli edifici realizzati, in scala minore, sul modello architettonico e distributivo del palazzo patrizio, individuati in marrone in cartografia. In alcuni episodi derivano dall’accorpamento di più edifici con l’imposizione di una veste architettonica unitaria; in questi casi l’unità edilizia è di solito organizzata per più famiglie. La caratteristica distintiva resta l’androne d’ingresso unico con l’eventuale presenza di cortile (anche ristretto o parzialmente coperto) o chiostrina e la mancanza di un vero e proprio piano nobile; più raramente si ha il giardino di pertinenza.

Modalità d’intervento: manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e ristrutturazione/riqualificazione edilizia nella modalità R1

Gli interventi debbono garantire il mantenimento strutturale, tipologico e formale dei corpi-scala e delle caratteristiche della scala principale, alla conservazione del disegno della facciata sugli spazi pubblici e della quota delle coperture, al mantenimento delle strutture esterne ed interne architettonicamente formalizzate.

L’eventuale aumento delle unità immobiliari è ammesso nel rispetto dell’articolo 5.

Destinazione d’uso: residenza unifamiliare o plurifamiliare;
sono inoltre ammesse le seguenti attività:

• le attività commerciali solo al piano terreno;
• le attività artigianali preferibilmente al piano terreno.

Definizione: sono gli edifici che rappresentano l’edilizia caratterizzati dalla tipologia classificale di base e sono costituiti:

1) Casa a torre e casa a schiera

tipi modulari con fronte non superiore a 6/8 braccia (fino a m 5 circa) a cellula singola (torri), individuati in cartografia in nero, o a doppia cellula, organizzati in schiere, individuati in cartografia in marrone chiaro;

2) Edificio di fusione

tipi modulari risultati dall’aggregazione storica di più corpi di fabbrica del tipo precedente, in cui gli alloggi sono stati ricollegati mantenendo la posizione di uno dei corpi scala o ricostruiti con diverse dimensioni e varianti, anche in relazione alla posizione d’angolo, destinati prevalentemente alla residenza, quasi sempre alloggi in affitto, individuati in cartografia con colore arancione.

Modalità d’intervento: manutenzione ordinaria e straordinaria ristrutturazione/riqualificazione R1.

Si prescrive sempre la conservazione del corpo scala per i tipi modulari 1) e per gli edifici nei quali le fusione è avvenuta mantenendo uno dei corpi scala e si conserva il modello originario su cui è basata l’aggregazione antica, come individuata nell’Atlante dei tipi. Inoltre si richiede sempre per tutti la conservazione del disegno della facciata sugli spazi pubblici.

Per gli edifici, specificatamente individuati in cartografia, per i quali il processo di crescita tipologica non si è definito, anche in relazione al tessuto circostante, è ammesso il rialzamento di un piano, come specificato all’articolo 11, nel rispetto di tutte le proprie caratteristiche tipologiche, architettoniche e formali delineate nell’Atlante dei tipi edilizi e nelle Norme tecniche.

L’aumento delle unità immobiliari è ammesso, nel rispetto dell’articolo 5, seguendo prioritariamente le divisioni catastali storiche, individuate in cartografia.

Destinazione d’uso: residenza,
Solo il piano terra può essere destinato ad attività commerciali o artigianali di servizio. Attività artigianali di servizio, che non siano insalubri, sono ammissibili ai piani diversi dal terreno, purché il loro svolgimento sia compatibile con le caratteristiche architettoniche proprie dei locali abitativi e rispettoso della funzione residenziale.

Definizione: sono gli edifici destinati a funzioni pubbliche o collettive (stazioni ferroviarie, padiglioni di ospedali, banche, sedi rappresentanza, ecc) funzioni comunque non religiose, realizzati in genere fra otto e novecento (in stile “umbertino” o neo-fiorentino) ovvero fra le due guerre (in stile deco o razionalista), che rivestono interesse comunitario, individuati in cartografia con un colore viola.

Modalità d’intervento: ristrutturazione R2
Gli interventi potranno anche far riferimento alla tipologia originaria con progetti di ripristino tipologico e con interventi R1.

Destinazione d’uso: sono quelle originarie o quelle per altri servizi e attività pubbliche o di uso pubblico/collettivo:

• residenziale, purché non si creino motivi di contrasto con i valori formali e simbolici presenti;
• direzionali e direzionali di servizio, in particolare le sedi di comunità, fondazioni, associazioni culturali, musei, scuole e università, istituzioni pubbliche);
• turistico-ricettiva purché non si creino motivi di contrasto con i valori formali e simbolici presenti;

Definizione: sono gli edifici residenziali, presenti al catasto d’impianto. Realizzati dall’Unità d’Italia alla Repubblica, fra la seconda e la terza cerchia, individuati in cartografia, che si suddividono in due categorie:

• palazzine plurifamiliari a tre o più piani, singoli o in ambiti di isolato;
• ville o villini unifamiliari, isolati o a schiera;

Modalità di intervento: ristrutturazione R2
Gli interventi dovranno comunque prevedere la conservazione dell’area di sedime e dei fronti esterni nella loro unitarietà, la conservazione o il ripristino degli elementi di pregio architettonico e decorativo, la conservazione o il ripristino dell’impianto tipologico originario.

L’aumento delle unità immobiliari è riservato ai soli complessi plurifamiliari.

Destinazione d’uso:

• residenza.

Definizione: l’insieme degli interventi edili realizzati nel secondo dopoguerra presentano diverse caratteristiche funzionali e/o dimensionali: dal palazzo al grande magazzino, dal garage alla superfetazione, dall’edifico specialistico alla casa unifamiliare. Sono gli edifici, (tutti individuati in grigio in cartografia), inseriti nel tessuto storico, non riconducibili a tipologie o morfologie tradizionali, che hanno sostituito un manufatto mantenendo o no il sedime catastale, accorpando a volte più lotti limitrofi, ovvero occupando aree libere, orti o giardini o prati.

Si differenziano secondo tre distinte caratteristiche:

1. 1. Fabbricato che segue le preesistenze catastali e il linguaggio (compositivo, morfologico e materico) del contesto circostante.
2. 2. Fabbricato in contrasto con i parametri tipologico dimensionali e il linguaggio architettonico del contesto che può essere stato costruito nel tessuto urbano pre-esistente, sostituendolo e alterando la fisionomia della strada o piazza; ovvero inserito un un’area libera fino agli anni della seconda guerra mondiale.
3. 3. Fabbricato in contrasto con il linguaggio architettonico limitrofo, realizzato in un ambito nel quale non si è completato il processo tipologico di crescita.

Modalità di intervento:
ristrutturazione/riqualificazione R2. Per i fabbricati definiti al precedente punto 2, l’intervento di ristrutturazione deve tendere ad una storicizzazione, come prevista all’articolo 11. Per gli edifici individuati al terzo punto, sono ammessi interventi di ristrutturazione urbanistica RU quando indicati specificatamente in cartografia.
È ammesso l’aumento di unità immobiliari

Destinazione d’uso: è legata alla diversa caratteristica degli edifici. Di norma è la residenza, ma sono ammesse destinazioni direzionali, direzionali di servizio, turistico ricettive, commerciali e artigianali di servizio al piano terreno.

Le corti, il verde di pertinenza e i giardini storici sono parte integrante della tipologia e il loro mantenimento o il restauro deve essere programmato o progettato con l’edificio cui si riferisce, nel rispetto delle unità edilizie individuate all’articolo 5.

Tali spazi dovranno essere conservati e non sono edificabili, salvo i casi di tipologie che ammettono interventi di ristrutturazione urbanistica o ripristino, per raggiungere gli obiettivi del piano.

In particolare sono individuati in cartografia i giardini/orti dei palazzi e degli edifici/complessi religiosi o civili, privati, pubblici o di uso pubblico, che caratterizzavano, completandolo, il tessuto urbano. Per questi è previsto il restauro o, se trasformati, il ripristino, secondo il disegno che si ricava dal catasto leopoldino e dalle cartografie storiche. Tali interventi si accompagnano alla demolizione di superfetazioni o volumi recenti, individuati o non individuati in cartografia, che non sono funzionali alla gestione del giardino stesso.

In cartografia (tavola 1) sono individuati anche i muri di cinta, da conservare e restaurare, dei giardini storici di particolare importanza per la definizione dello spazio urbano e della sua immagine storica consolidata.

In cartografia sono individuate le corti destinate a parcheggi privati di uso pubblico, nelle quali si mantiene tale destinazione con il miglioramento della qualità degli spazi, da sistemare con alberature perimetrali, singole piante, pavimentazioni permeabili alle acque, che consentano l’inerbimento degli spazi aperti.

Le corti possono essere modificate mantenendo la quantità di spazio libero, precedente gli interventi, nel caso di demolizione e accorpamento all’edificio principale di pertinenze regolarmente concessionate nelle tipologie nelle quali si ammettono interventi di ristrutturazione variamente definiti.

Gli elementi in ferro, ghisa, pietra o altro materiale della tradizione di carattere storico e tutti gli elementi architettonici isolati: fontane, esedre, muri, edicole, statue, lapidi devono essere mantenuti con opportuni interventi di conservazione. Eventuali sostituzioni di parti deteriorate si faranno con elementi di uguale forma e materiale.