Norme Tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico

Art. 23 Norme generali

1. Sono le parti del territorio che costituiscono la parte originaria ed autentica degli insediamenti del Capoluogo e di Staggia Senese. Il tessuto urbano che li caratterizza, oltre a comprendere edifici di particolare valore e rilevanza storica, culturale e architettonica, costituisce una testimonianza culturale avente valore di civiltà.

2. Gli interventi che comportino modifiche di queste parti dei centri abitati dovranno tenere in debito conto la particolare condizione degli stessi e tendere alla conservazione dei loro caratteri tipici, considerati patrimonio di tutta la collettività.

3. I centri storici del capoluogo e di Staggia Senese sono classificati in zona omogenea A ai fini del D.M. 2 aprile 1968 n. 1444.

4. Le aree sono rappresentate nella cartografia in scala di 1:2.000 del Regolamento urbanistico e gli interventi ammessi descritti nelle schede allegate.

5. Gli edifici e le aree sono classificati in categorie e gruppi omogenei per caratteristiche tipologiche, architettoniche, storiche e di conservazione, in relazione alle indagini svolte in occasione della predisposizione del precedente Piano per il centro storico, da cui sono dedotte anche le cartografie e le schede di progetto. Alle suddette analisi si dovrà riferirsi in ogni caso di dubbio o interpretazione delle presenti norme.

Art. 24 Interventi ammessi

1. Per gli edifici e le aree di particolare valore, soggetti alla conservazione totale dell'organismo edilizio nei suoi elementi tipologici, strutturali e formali, indicati con il simbolo "C" sulle tavole sono ammessi esclusivamente interventi che non eccedano la categoria del restauro.

2. Per gli edifici e le aree di pregio, che comunque non presentano caratteri di tipicità e di conservazione tali da meritare una conservazione integrale, indicati con il simbolo "D" sulle tavole sono ammessi interventi che non eccedano il restauro, con la possibilità di eseguire gli interventi di seguito descritti. In caso di grave degrado fisico sono consentiti la sostituzione di parte degli elementi strutturali orizzontali (solai) mediante tecniche e materiali diversi da quelli esistenti o tradizionali, e lo spostamento di essi, fatta esclusione di quello di copertura, in un intervallo da contenere entro 30 centimetri. Sono esclusi da questi interventi di sostituzione e di spostamento i solai voltati o cassettoni o decorati o in presenza di elementi architettonici rilevanti quali archi o architravi. Sono inoltre ammessi interventi di modifica delle aperture esistenti sui fronti, consistenti in limitate traslazioni di esse, comunque non superiori a 30 cm. e in piccole variazioni delle loro dimensioni purché non risultino alterati l'assetto compositivo e la scansione originaria dei fronti e siano mantenuti o ripristinati i caratteri morfologici tradizionali. Le aperture modificate debbono uniformarsi alle caratteristiche tipologiche e costruttive di quelle tradizionali. Nel caso che esistano ambienti sottotetto privi di illuminazione (vani utili e scale) è consentito l'inserimento nella copertura di lucernari a filo falda. Sulle tavole di progetto sono indicati alcuni edifici soggetti a vincolo di facciata, in cui viene tutelata l'omogeneità di particolari fronti edilizi prospicienti strade, piazze e spazi pubblici. Non sono ammessi interventi edilizi che eccedano il criterio del restauro conservativo per gli elementi soggetti a vincolo, ovvero:

  • - gli allineamenti stradali e di gronda esistenti;
  • - le giaciture delle falde di copertura afferenti le facciate interessate;
  • - la posizione e dimensione delle aperture principali;
  • - gli elementi di decoro significativi (cornici, sottogronda, motivi cromatici);
  • - le coloriture, i materiali di finitura e le tipologie di infisso tipici della zona.

In questi edifici non sono consentiti interventi di ampliamento della consistenza attuale e debbono essere demolite le superfetazioni che non risultino essere il portato significativo e consolidato della stratificazione storica dell'edificio. In caso di frazionamenti che comportino l'aumento delle unità immobiliari questi saranno consentiti a condizione che gli interventi prevedano il rispetto delle caratteristiche tipologiche, storiche e architettoniche degli edifici, in particolare in relazione alla necessità di inserimento di scale e servizi.

3. Per gli edifici morfologicamente non compatibili con il tessuto edilizio esistente, indicati con il simbolo "E" sulle tavole, sono ammessi interventi fino alla ristrutturazione urbanistica, mediante opere di parziale o totale demolizione e ricostruzione del volume originario, le cui caratteristiche sono indicate dalle schede specifiche redatte per ogni singolo intervento. Nelle finiture esterne, nella copertura, nei materiali e nei colori dei fronti ci si riferirà ai caratteri architettonici tradizionali in modo da salvaguardare l'unità culturale del centro storico. In tali casi l'unità minima cui riferire la progettazione esecutiva dell'intervento è riferita all'organismo edilizio, come rappresentata sugli elaborati grafici di progetto del Regolamento urbanistico.

4. In casi particolarmente degradati o complessi gli interventi ammessi dovranno essere preceduti dalla preventiva approvazione di in piano attuativo, ai sensi dell'articolo 31 della legge regionale 5/95. Per le zone interessate da piani attuativi vigenti al momento della entrata in vigore delle presenti norme continuano ad applicarsi le disposizioni ivi previste. Le aree e gli edifici interessati sono rappresentate nelle tavole grafiche di progetto del Regolamento urbanistico.

5. Per i alcuni specifici casi, indicati con numerazione progressiva sulle tavole sono ammessi interventi di nuova costruzione. Per ognuno sono state redatte singole schede progettuali, contenenti indicazioni preferenziali circa accessi, posizione dei fabbricati, tipologia, materiali e finiture che dovranno essere rispettati in sede di progetto edilizio, a meno che non venga dimostrata con adeguate analisi la validità di soluzioni alternative. In tal caso sarà in ogni caso necessaria la predisposizione di un piano urbanistico attuativo.

6. Per gli edifici che presentano caratteri incongrui con il tessuto esistente o che occupano spazi impropri sono previsti interventi di demolizione senza ricostruzione. Fino alla attuazione delle previsioni di Piano su tali immobili saranno consentiti solo interventi di manutenzione straordinaria.

7. In presenza di lotti liberi o di aree agricole incluse all'interno dei centri edificati e su cui non sia presente alcun edificio non sarà possibile la loro edificazione, salvo i casi espressamente previsti dal Regolamento urbanistico. In queste aree sarà possibile la coltivazione agricola nonché l'uso a parco o a giardino. Non è consentita la realizzazione di alcun fabbricato.

8. Non è ammesso il recupero ad altri usi di volumetrie derivanti da concessioni in sanatoria.
Nel caso che il recupero di queste ultime possa costituire occasione per il risanamento di aree urbane degradate, il Comune potrà valutare la possibilità di approvare appositi Piani attuativi con contestuali varianti al R.U..

9. Sono ammessi i frazionamenti della consistenza attuale degli edifici, purché non si alterino i caratteri tipologici, formali e strutturali meritevoli di tutela per gli edifici di rilevante valore e non si ottengano in ogni caso edifici con tipologie riconducibili ai residence o ai monolocali. Non saranno ammessi in ogni caso nuovi alloggi di superficie utile abitabile netta inferiore a mq. 45.

Art. 25 Destinazioni d′uso ammesse

1. Nei centri storici sono consentite le seguenti destinazioni d′uso:

  • - residenziale;
  • - commerciale limitatamente agli esercizi di vicinato ed agli esercizi di somministrazione;
  • - artigianale compatibile con la residenza in base alle normative generali e di settore in vigore;
  • - direzionale;
  • - di servizio con esclusione dei luoghi di intrattenimento (sale da ballo, discoteche e altre attività non compatibili con il carattere prevalentemente residenziale della zona) e dei servizi per gli animali “(canili, gattili e simili)”;
  • - turistico-ricettiva limitatamente ad attività con un massimo di 15 posti letto.

2. Per i locali non residenziali o destinati ad accessori di un′abitazione e collocati al piano terra di edifici esistenti è vietata la trasformazione in residenziali. Rispetto a tali limitazioni, fanno eccezione i locali già in comunicazione diretta con appartamenti soprastanti, a condizione che le aperture fonte di illuminazione per gli alloggi, con esclusione, quindi, delle porte di accesso, distino almeno cinque metri da aree pubbliche o di uso pubblico e tre metri da aree che non siano di esclusiva pertinenza dell′unità immobiliare. Nel caso che le finestre si affaccino su superfici coperte da logge o porticati, anche se di tipo privato, la distanza di cui sopra dovrà essere verificata dal filo esterno delle logge o porticati.

3. Poiché nel centro storico ricorrono le condizioni di cui all′art. 28, lettere a), b), e c) del D.P.G.R. 15/R/2009, per gli esercizi di vicinato non sono richieste superfici destinate alla sosta di relazione.