Norme Tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico

Art. 26 Norme generali

1. I centri urbani corrispondono alle parti urbanizzate del territorio con presenza intensiva delle attività umane di tipo non agricolo.

2. Il Piano Strutturale individua nel territorio comunale la presenza dei centri urbani del Capoluogo, di Staggia Senese e di Bellavista, come individuati nella cartografia del R.U..

3. Il R.U. persegue lo scopo di riqualificare e diversificare la distribuzione delle funzioni in maniera da creare zone con alto valore sotto il profilo della qualità urbana e della integrazione tra funzioni residenziali, terziarie e di servizio.

4. Il perimetro dei centri urbani è individuato anche ai fini di cui all'articolo 55 della legge regionale 1/2005 e quindi ai sensi dell'articolo 17 della legge 6 agosto 1967 n. 765 e dell'articolo 4 del D.Lgs. 30 aprile 1992 n. 285. 5. All′interno dei centri urbani sono comprese aree corrispondenti alle zone A, B, C, D, F del D.M. 1444/68. Gli spazi liberi compresi entro le aree classificate A e B ai sensi del D.M. 1444/68 sono considerate come aree a verde urbano privato di pertinenza di edifici esistenti e destinate a giardini, orti e aree coltivate che svolgono funzioni di elemento connettivo e rete ecologica entro i centri urbani o che definiscono il perimetro degli stessi.

6. All′interno dei centri urbani sono comprese anche aree agricole corrispondenti alle zone E del D.M. 1444/68. Esse sono costituite da spazi non edificati destinati esclusivamente allo svolgimento della funzione agraria. Tali aree si configurano come elemento connettivo e rete ecologica entro le aree urbane o definiscono il perimetro delle stesse. L’area compresa tra le zone industriali D8 e il torrente Foci, già individuate nel Piano Strutturale entro il “Sub-Sistema del territorio urbanizzato” / UTOE 2, fra gli “Spazi verdi del margine urbano” e fra le “Zone vocate per il reperimento di standard urbanistici”, è destinata a svolgere un ruolo di cerniera tra la zona industriale e il territorio aperto. In conformità con il vigente PS, tale area è soggetta alla sistemazione paesaggistica per la costituzione del margine urbano allo scopo di conseguire un migliore inserimento dell’area produttiva nel contesto territoriale in cui si colloca. Essa è destinata a verde privato o, qualora il Comune lo ritenga possibile, al reperimento, in alternativa alla monetizzazione, di quelle aree di standard che i soggetti privati hanno l’obbligo di cedere al Comune nei casi previsti dalle schede-norma che regolano gli interventi nei comparti della limitrofa zona industriale D8. Dette aree potranno pertanto essere sistemate a verde pubblico. In ogni caso, gli interventi dovranno perseguire i seguenti obiettivi:

  1. - tutelare e riqualificare i caratteri morfologici e figurativi del torrente in relazione alle proprie aree di contesto nonché agli aspetti storico-culturali del paesaggio fluviale;
  2. - evitare i processi di artificializzazione dell’area di pertinenza fluviale , garantendo che gli interventi di trasformazione non ne compromettano i rapporti figurativi identitari , le visuali connotate da un elevato valore estetico-percettivo, la qualità delle acque e degli ecosistemi;
  3. - promuovere forme di fruizione sostenibile del contesto fluviale anche attraverso la creazione di punti di sosta, itinerari, percorsi di mobilità dolce;
  4. - migliorare la qualità ecosistemica dell'ambiente fluviale, anche mediante interventi di ricostituzione della vegetazione ripariale;
  5. - perseguire la compatibilità ambientale e paesaggistica nella progettazione delle opere e delle infrastrutture ammesse in alveo e nelle aree di pertinenza fluviale privilegiando l’uso di materiali e tecnologie appropriate al contesto, oltre che nelle attività di taglio della vegetazione ripariale, anche in attuazione dei contenuti della Del. C.R. 155/1997.

7. Per spazi verdi di superficie compresa tra 100 e 500 mq è consentita l′installazione di un box con superficie coperta di mq 4,00 ed altezza in gronda di m.1,80. Per spazi verdi di misura superiore a mq 500 è consentita l′installazione di n. 2 box con superficie coperta di mq 4,00 ciascuno ed altezza in gronda di m 1,80. Tali annessi dovranno comunque rispettare le distanze dai confini di proprietà e da altri edifici come previsto dalle norme del Regolamento Urbanistico. Per tali aree valgono le limitazioni previste dall′art .46 della L.R. 1/2005 in ordine al frazionamento dei fondi.

8. Gli edifici ricadenti nelle aree agricole all′interno dei centri urbani, in assenza di relativa “scheda edificio”, sono equiparati a quelli ricadenti nelle zone B1 di cui al successivo art. 28.

9. Entro il perimetro urbano, in loc. Filetto / Via Aldo Moro, viene individuato un lotto libero nel tessuto consolidato per la cui edificazione valgono le prescrizioni contenute nella apposita scheda – norma del comparto “B.45”. Le diposizioni della scheda norma prevalgono sulle disposizioni eventualmente contrastanti del presente capo delle Norme di Attuazione del Regolamento Urbanistico.

10. Poiché nei centri urbani ricorrono le condizioni di cui all’art. 28, lettere b) e c) del D.P.G.R. 15/R/2009, per gli esercizi di vicinato non sono richieste superfici destinate alla sosta di relazione.

Art. 27 Edifici di rilevante valore e vincoli di facciata

1. Sono gli edifici o i complessi, esterni al centro storico, di particolare valore e rilevanza ambientale, paesaggistica, storica, culturale e architettonica.

2. Gli interventi che comportino modifiche agli edifici o alle pertinenze esterne degli stessi dovranno tenere in debito conto la particolare condizione degli stessi e tendere alla conservazione dei loro caratteri tipici, considerati patrimonio di tutta la collettività.

3. Gli edifici sono classificati in zona omogenea B di saturazione ai fini del D.M. 2 aprile 1968 n. 1444, mentre sono inclusi, per la definizione delle caratteristiche degli interventi e delle destinazioni d'uso non specificamente indicate dal presente articolo, in zona B1.

4. Gli edifici sono indicati nelle tavole di progetto del Regolamento urbanistico, che ne individua la localizzazione.

5. Il vincolo riguarda i corpi degli edifici che abbiano caratteristiche di tipo storico e architettonico significative e tutti gli esterni ed il rapporto degli edifici con il territorio e l'edificato circostante. Su queste parti sono consentiti interventi che non eccedano la categoria del restauro, mentre sulle parti aggiunte e prive di valore questi potranno prevedere anche la ristrutturazione edilizia.

6. In questi edifici non sono consentiti interventi di ampliamento della consistenza attuale.

7. Inoltre sulle tavole di progetto sono indicati alcuni edifici soggetti a vincolo di facciata, in cui viene tutelata l'omogeneità di particolari fronti edilizi prospicienti strade, piazze e spazi pubblici.
Non sono ammessi interventi edilizi che eccedano il criterio del restauro conservativo per gli elementi soggetti a vincolo, ovvero:- gli allineamenti stradali e di gronda esistenti; - le giaciture delle falde di copertura afferenti le facciate interessate; - la posizione e dimensione delle aperture principali; - gli elementi di decoro significativi (cornici, sottogronda, motivi cromatici); - le coloriture, i materiali di finitura e le tipologie di infisso tipici della zona.

Art. 28 Zone di completamento B1

1. Sono le zone già edificate e consolidate nelle funzioni e nell'assetto urbanistico, comprese nei centri abitati di Poggibonsi, Bellavista e Staggia Senese.

2. Per tali aree, corrispondenti alle Zone B del D.M. 1444/68, si prevede il mantenimento della attuale configurazione urbanistica.

3. Destinazioni d′uso consentite:

  • - residenziale
  • - attività terziarie
  • - turistico-ricettiva
  • - artigianale compatibile con la residenza in base alle normative generali e di settore in vigore;
  • - di servizio con esclusione dei luoghi di intrattenimento (sale da ballo, discoteche e altre attività non compatibili con il carattere prevalentemente residenziale della zona) e i servizi per gli animali “(canili, gattili e simili)”;
  • - Con il termine “attività terziarie” devono intendersi tutte le attività non riconducibili alle destinazioni residenziale, artigianale-industriale, attività di servizio di competenza degli enti pubblici, agricola e funzioni connesse, turistico-ricettiva, commercio all′ingrosso/depositi. Tale definizione è valida per tutto il territorio comunale.

4. Sono vietate le destinazioni d′uso non comprese nell′elenco di cui sopra.

5. Le destinazioni d′uso comprese nell′elenco di cui sopra sono consentite con le seguenti prescrizioni:

  • - per i locali non residenziali o destinati ad accessori di un'abitazione e collocate al piano terreno di edifici esistenti è vietata la trasformazione in residenziali se le aperture fonte di illuminazione per gli alloggi, con esclusione, quindi, delle porte di accesso, non distano almeno cinque metri da aree pubbliche o di uso pubblico e tre metri da aree che non siano di esclusiva pertinenza dell′unità immobiliare. Nel caso che le finestre si affaccino su superfici coperte da logge o porticati, anche se di tipo privato, la distanza di cui sopra dovrà essere verificata dal filo esterno delle logge o porticati.
  • - Il cambiamento della destinazione d'uso è sempre subordinato all'acquisizione del parere di fattibilità da parte dell'ente gestore della risorsa idrica oltre che dalla dimostrata fattibilità di tutti gli altri adeguamenti infrastrutturali.
  • - Il cambio di destinazione dei locali ad uso autorimessa è consentito esclusivamente previa dimostrazione che la quantità di posti auto necessari ai sensi della L. 122/89, e comunque almeno n. 2 posti auto per ogni alloggio compreso nell′edificio interessato, viene soddisfatta anche senza l′apporto del locale che si intende trasformare.
  • - Il mutamento di destinazione fra le categorie elencate al precedente comma 3, è consentito, a condizione che sia garantito l′accesso ai servizi di interesse pubblico di cui all′art. 3, comma 5, della L.R. 1/2005.

6. Categorie di intervento consentite:

  • - manutenzione ordinaria;
  • - manutenzione straordinaria;
  • - restauro e risanamento conservativo;
  • - ristrutturazione edilizia.

La realizzazione di nuovi volumi è consentita esclusivamente nei seguenti casi:

  • - per ampliamenti di edifici esistenti, nella misura massima del 10% del volume esistente, nel rispetto delle distanza di cui all′art.9 del D.M. 1444/68 e a condizione che, nel caso di ampliamenti mediante sopraelevazione, non si ottenga edifici con altezze superiori a tre piani fuori terra.
  • - per spazi verdi di superficie compresa tra 100 e 500 mq è consentita l′installazione di un box con superficie coperta di mq 4,00 ed altezza in gronda di m.1,80. Per spazi verdi di misura superiore a mq 500 è consentita l′installazione di n. 2 box con superficie coperta di mq 4,00 ciascuno ed altezza in gronda di m 1,80. Tali annessi dovranno comunque rispettare le distanze dai confini di proprietà e da altri edifici come previsto dalle norme del Regolamento Urbanistico.

7. Sono vietate le categorie d′intervento non comprese nell′elenco di cui sopra.

Art. 29 Zone di ristrutturazione B2

1. Sono le zone, incluse nei centri abitati, che presentano potenzialità di trasformazione nell′ambito di un complessivo disegno di rinnovo urbano, in assenza del quale sono destinate a conservare sostanzialmente l′attuale configurazione urbanistica. Tali aree, non essendo per il momento incluse nel quadro previsionale strategico, sono ricondotte alla disciplina per la gestione degli insediamenti esistenti di cui all′art. 55, comma 1, lettera a) della L.R. 1/2005.

2. Nelle aree di cui sopra sono vietati il frazionamento delle unità immobiliari ed il mutamento della destinazione d'uso, fatta salva la possibilità di cui all'art. 9 della L. 122/89 per la realizzazione di autorimesse al piano terra di edifici esistenti. Sugli edifici in questione sono consentite tutte le categorie d'intervento fino alla Ristrutturazione Edilizia con esclusione degli interventi di demolizione e ricostruzione e delle addizioni funzionali. Sono vietate le altre categorie d'intervento.

3. Rispetto alle prescrizioni di cui sopra fa eccezione il comparto B2 n°g2, occupato dal Consorzio Agrario di Siena per il quale la ristrutturazione edilizia è consentita con intervento diretto esclusivamente a condizione che non venga modificato l′aspetto esteriore. Qualsiasi intervento di ristrutturazione edilizia che comporti la modifica dell′aspetto esteriore del fabbricato, fermo restando il divieto di modificare le facciate della parte più antica del complesso, è soggetto a Piano di recupero. Le destinazioni d′uso consentite sono quelle relative alla produzione, commercializzazione e promozione dell′agricoltura e del settore alimentare. In caso di modifica dell′attuale assetto delle funzioni presenti nel complesso (per esempio inserimento di medie strutture di vendita o di estensione dell′attività produttiva) è richiesto un Piano di Recupero. Le unità residenziali attualmente presenti dovranno essere mantenute nella consistenza attuale e con finalità di custodia o di ospitalità legate alle attività economiche svolte nella struttura.

Art. 30 Zone di espansione C1

1. Nei centri urbani del Capoluogo e di Staggia Senese sono previste zone destinate alla espansione dell'abitato per soddisfare le condizioni poste dal Piano strutturale.

2. Le zone sono rappresentate sulle tavole di progetto in scala 1/2000. 3. Le zone di espansione dell'abitato sono classificate C ai sensi del D.M. 2 aprile 1968 n. 1444.

4. In conformità a quanto previsto nelle schede, redatte per ogni singolo intervento, si dovrà procedere secondo le indicazioni relative alle opere di urbanizzazione da realizzare, alla cessione delle aree necessarie, alle condizioni di fattibilità e ad altre condizioni particolari o speciali. In caso vi sia la impossibilità di realizzare alcuno degli interventi previsti si potrà prevederne la monetizzazione, in sede di convenzionamento dell'intervento.

5. In ognuno degli interventi di nuova edificazione residenziale il numero dei piani è da ritenere il massimo consentito e non quello cui obbligatoriamente conformarsi. E' inoltre possibile, per non più del 20% degli edifici previsti in ciascun intervento, la realizzazione di un piano in più rispetto a quelli indicati sulle singole schede.

6. La nuova edificazione dovrà rispettare, oltre ai parametri indicati dal piano, quelli più generali relativi a distanze dai confini, da pareti finestrate, alla permeabilità dei suoli e ai vincoli eventualmente esistenti nella zona. Le aree incluse nel perimetro delle zone concorrono tutte alla determinazione delle possibilità edificatorie dell'espansione urbana. Le indicazioni grafiche riportate sulle schede fissano dei criteri prestazionali e non indicano specifiche destinazioni d'uso delle aree. I progetti ed i piani attuativi, quando richiesti, dovranno quindi interessare tutta l'area inclusa nei perimetri. I piani e i progetti dovranno essere sottoscritti dai proprietari che rappresentino almeno una quota non inferiore al 75% dell'intera proprietà dell'area interessata.

7. Le indicazioni contenute nelle schede relative a ciascun intervento dovranno essere rispettate in sede di progetto edilizio, a meno che non venga dimostrata con adeguate analisi la validità di soluzioni alternative. In tal caso sarà in ogni caso necessaria la predisposizione di un piano urbanistico attuativo ai sensi dell'articolo 31 della legge regionale 5/95. 8. Ai fini di garantire un corretto sviluppo economico e sociale del Comune di Poggibonsi le quantità di superficie utile assegnate ad ogni singolo comparto sono incrementate fino ad un massimo di un terzo in caso si propongano, per le quantità in aumento, interventi di edilizia sovvenzionata o convenzionata, ai sensi della legge 10/77 e della legge regionale 52/99. 9. Le quantità stesse, definite ai sensi del comma precedente, sono ulteriormente incrementate di una percentuale del 8% in caso si realizzino interventi che abbiano caratteristiche di basso impatto ambientale, di corretto uso dei materiali e delle risorse e di qualità energetica, secondo le specifiche caratteristiche definite dal Regolamento edilizio comunale.

10. Le prescrizioni di cui al presente articolo interessano sia gli interventi relativi alla residenza che quelli previsti per altre destinazioni compatibili. Sulle tavole del Regolamento sono indicate le destinazioni diverse cui è fatto obbligo attenersi, congiuntamente a quanto indicato per i parametri dimensionali.

11. La indicazione dei parametri dimensionali massimi ammessi mantiene la propria efficacia anche successivamente alla realizzazione degli edifici.

12. Per ogni intervento di nuova costruzione dovranno essere reperite aree per parcheggio secondo le prescrizione di legge e comunque almeno due posti auto per ogni alloggio, da vincolare nel tempo a questa specifica destinazione.

13. La superficie utile abitabile netta degli alloggi previsti in ogni organismo non potrà in media essere inferiore a mq. 60, con il limite minimo inferiore di mq. 45. 14. In queste zone è sempre ammessa la destinazione d'uso residenziale ma non sarà ammessa la possibilità di realizzare vani principali di abitazione nei piani terra e seminterrati dei fabbricati che prospettano direttamente o siano ubicati a meno di tre metri lineari, nella parte in cui sono presenti aperture a qualunque uso destinate, da aree pubbliche, condominiali o che comunque non siano nella esclusiva pertinenza ed uso della relativa unità immobiliare.
Sono inoltre consentite destinazioni compatibili di tipo

  • - artigianale, limitatamente ad unità di superficie non superiore a mq. 250, con esclusione delle attività inquinanti che trasmettano all'esterno fumi, calore, vibrazioni o rumori di intensità superiore a quelli fissati dal Piano del rumore vigente al momento, che comportino la presenza di materiali infiammabili o comunque pericolosi, che risultino moleste, anche per volume di traffico od occupazione di parcheggi pubblici;
  • – turistiche e ricettive, fino ad un massimo di 15 posti-letto per ogni esercizio;
  • – direzionale e di servizio
  • – sportive o ricreative;
  • – per commercio al minuto, limitatamente agli esercizi definiti "di vicinato", con superficie di vendita fino a mq. 250;
  • – di pubblico esercizio.

15. In caso di realizzazione di nuove costruzioni ad uso commerciale per esercizi di vicinato è obbligatorio il reperimento, oltre ai parcheggi previsti ai sensi della legge 122/89, anche di spazi per la sosta di relazione nella misura di un metro quadrato per ogni metro quadrato di superficie di vendita. Non è consentita la realizzazione di nuove strutture commerciali di superficie di vendita superiore a metri quadrati 250. I parcheggi per la sosta di relazione sono reperiti all'interno degli edifici o nell'area di pertinenza degli stessi ovvero in aree o edifici collegati pedonalmente agli esercizi commerciali.

16. Sono inoltre consentite attività sportive che si svolgono prevalentemente al chiuso, fra cui sono da considerare a puro titolo di esempio quelle ginniche o natatorie. E' ammessa la realizzazione delle opere e dei servizi strettamente necessari al funzionamento delle attività compatibili, con esclusione delle attività accessorie e non pertinenti, quali quelle di ristorazione o ricettive. La realizzazione degli interventi dovrà essere prevista nel piano attuativo, richiesto per la utilizzazione dell'area, ai sensi dell'articolo 31 della legge regionale 5/95.