Norme Tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico

aggiornate alla Variante n° - adeguamento del Regolamento Urbanistico recependo il perimetro cartografico delle aree di cava rappresentate nel Piano Attività Estrattive e di Recupero della Provincia di Siena (PAERP), ai sensi dell’art.21 della L.R.T 65/2014
approvata con D.C.C. n° 32 del 27.02.18
Vigente dal 27.02.18

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Capo I Gli elaborati guida per la progettazione delle trasformazioni

Art. 14 Schede Progetto (TU)

1. Le Schede Progetto sono elaborati guida riferiti ad aree di trasformazione, per la quali, in ragione della minore complessità e/o estensione dei singoli interventi, non é necessaria la preventiva approvazione di uno strumento urbanistico attuativo. Le Schede Progetto garantiscono che gli interventi edilizi, da attuarsi con D.I.A. o Permesso di Costruire, si inseriscano correttamente nel proprio contesto paesaggistico e urbano, producano un ordinato ed armonico sviluppo del tessuto urbano, siano connotati da un apprezzabile livello di qualità architettonica e rispondano alle finalità assegnate da PS e dagli altri strumenti di pianificazione territoriale.

2. Il RU delimita gli ambiti disciplinati dalle Schede Progetto, dettagliatamente elencate nell'art. 129.

3. La Scheda Progetto, oltre a descrivere le caratteristiche e le finalità dell'intervento di trasformazione, possono contenere indirizzi, criteri e parametri inerenti:

  • - il dimensionamento complessivo dell'intervento;
  • - le dotazioni pubbliche o di uso pubblico da garantire;
  • - l'articolazione del verde privato;
  • - le caratteristiche delle trasformazioni edilizie da realizzare ed in particolare:
    • - l'indicazione della superficie fondiaria, dell'indice di edificabilità fondiaria, dei lotti, dell'indice di copertura e della superficie utile lorda di nuova edificazione e di recupero; l'indicazione del numero massimo di alloggi, del numero massimo dei piani fuori terra, seminterrati e interrati, della distanza dai confini e dalla strada;
    • - le prescrizioni inerenti i singoli lotti quali la determinazione della superficie fondiaria e della superficie utile lorda, del numero massimo di alloggi, l'indicazione della tipologia, dei piani fuori terra, seminterrati e interrati, e dell'altezza massima assentibile.

4. La Scheda Progetto contiene lo schema progettuale della trasformazione da realizzare, con l'indicazione delle diverse funzioni e della loro organizzazione spaziale.

5. La Scheda Progetto definisce inoltre gli elementi non prescrittivi la cui eventuale modifica comporta, con le modalità indicate dal successivo art. 128, la redazione di un piano attuativo contenente le motivazioni che hanno condotto alla diversa soluzione progettuale, fatta eccezione per quanto previsto al successivo comma 8.

6. Gli interventi previsti dalle Schede Progetto possono essere attuati da operatori pubblici o privati aventi comunque titolo sull'area immobiliare oggetto dell'intervento, alle condizioni previste dalle leggi e dai regolamenti in vigore al momento della presentazione della relativa istanza.

7. Le opere di urbanizzazione e le dotazioni pubbliche o di uso pubblico indicate nella Scheda Progetto, sono realizzate contestualmente alle opere di carattere privato e comunque completate prima del termine dei lavori di edificazione.

8. Per le Schede Progetto da realizzarsi con intervento edilizio diretto, che non prevedano espressamente la cessione al Comune delle opere di urbanizzazione o dotazioni pubbliche, è consentita l'attuazione per stralci funzionali tramite la redazione di un progetto unitario che definisca modalità e termini di esecuzione da sottoporre ad atto d'obbligo o convenzione.

9. Gli stralci funzionali dovranno sempre garantire la continuità del tessuto edilizio nel quale la previsione si inserisce.

Art. 15 Dossier Progettuali e Valutativi (DPV)

1. Il Dossier Progettuale e Valutativo è uno strumento di indirizzo per l'attuazione delle ATI e di raccordo esplicito tra il disegno di governo del PS e gli obiettivi e la disciplina del RU limitatamente ad ambiti del territorio comunale caratterizzati da elevata complessità e da occasioni di collaborazione tra soggetti pubblici e privati.

2. 2. Il DPV costituisce il presupposto per il ricorso a strumenti di attuazione indiretta quali i PCI e i piani urbanistici attuativi o, in determinati casi, a strumenti di attuazione diretta.

3. Il DPV contiene:

  1. a) l'individuazione della perimetrazione delle aree di intervento e, dove previsti, dei PCI;
  2. b) l'individuazione dei riferimenti fondamentali per valutare la fattibilità e la sostenibilità degli obiettivi derivanti dalle scelte prefigurate dal PS, elaborate in chiave progettuale dal RU;
  3. c) la definizione delle dotazioni pubbliche e di uso pubblico con una attenzione particolare per lo spazio pubblico di relazione; d) la localizzazione indicativa degli spazi con prevalente destinazione a verde e del verde di compensazione ambientale;
  4. e) il dimensionamento e la localizzazione indicativa dei servizi, delle infrastrutture pubbliche e dei parcheggi;
  5. f) i contenuti tecnici utili allo svolgimento della valutazione integrata e della VAS di cui alla L.R. 1/2005 e al D.L. 152/2006 e successive modifiche ed integrazioni.

4. Le eventuali integrazioni e approfondimenti al quadro conoscitivo, non costituiscono variante al RU.

Capo II Gli interventi edilizi diretti

Art. 16 Gli interventi edilizi diretti: norme generali

1. In tutte le zone del territorio comunale ove non sia prevista la formazione di un atto di governo del territorio, l'attuazione delle previsioni del Regolamento Urbanistico si realizza con intervento edilizio diretto. Sono riconducibili a questa fattispecie le Trasformazioni Urbane attuate secondo le indicazioni contenute nelle relative Schede Progetto (TU), tutti gli interventi di completamento, gli interventi di riqualificazione urbana con esclusione di quelli da attuarsi con Piano di Recupero, gli interventi sul patrimonio edilizio esistente nonché il progetto unitario, il progetto di restauro e i piani PMAA che non hanno valore di piano attuativo.

2. Gli interventi edilizi diretti sono subordinati al rilascio o alla presentazione di uno dei titoli abilitativi di seguito indicati:

  • - permesso di costruire (p.c) (art. 78, comma 1 della L.R. 1/2005);
  • - denuncia inizio attività (D.I.A.) (art. 79 della L.R. 1/2005);
  • - progetti per le opere pubbliche dei comuni (art. 78, comma 2 della L.R. 1/2005).

3. Gli interventi edilizi diretti sono soggetti, oltre che al presente Regolamento Urbanistico, alle disposizioni del Regolamento Edilizio (RE) e degli altri regolamenti comunali, nonché agli eventuali piani e programmi di settore di competenza comunale, per quanto non in contrasto con le presenti Norme Tecniche di Attuazione.

Art. 17 Progetto unitario convenzionato

1. Le previsioni che, pur non presentando caratteri di complessità e rilevanza tali da richiedere la formazione di un piano attuativo, richiedono comunque un adeguato coordinamento della progettazione e la previa sottoscrizione di una convenzione finalizzata a disciplinare opere o benefici pubblici correlati all'intervento, sono assoggettate a progetto unitario convenzionato ai sensi della dalla normativa regionale vigente in materia di governo del territorio.

2. ABROGATO

3. ABROGATO

4. ABROGATO

5. ABROGATO

6. ABROGATO

7. ABROGATO

Art. 18 Progetto di restauro

1. Progetto di Restauro ha quale scopo primario la conoscenza e la salvaguardia degli elementi che costituiscono la struttura storica e fisica degli edifici storici, ai fini della conservazione e rispetto dei caratteri e dei valori peculiari di fabbricati di notevole importanza, anche oggetto di vincoli di tutela.

2. Il Progetto di Restauro è redatto con l'obiettivo di guidare gli interventi edilizi nel rispetto degli aspetti formali, spaziali e storici dell'edificio, e deve condurre alla formulazione di una proposta metodologica che dimostri, oltre alla necessità di interventi puramente conservativi, anche la eventuale fattibilità di interventi quali demolizioni di superfetazioni considerate incongrue, stamponature considerate coerenti con gli elementi compositivi che si vogliono salvaguardare o ripristinare, spostamenti di elementi strutturali orizzontali e verticali nelle loro posizioni originarie e realizzati con tecniche e materiali originali, ricostruzioni di parti di cui sia certa la forma e il materiale originale, e considerati coerenti con gli obiettivi del restauro.

3. Quando vi siano richieste di intervento relative alle sole facciate degli edifici, il Progetto di Restauro dovrà essere riferito a "parti organiche", senza alcuna rilevanza dei confini di proprietà.

4. Il Progetto di Restauro è corredato da una dettagliata indagine storico-filologica, da un rilievo geometrico e fotografico (rilievo architettonico in scala maggiore o uguale a 1:50 con dettagli in scala maggiore per edifici di notevole interesse e con particolari architettonici di particolare pregio) e da una relazione di progetto. L'indagine storico-filologica è costituita da ricerche storiche e iconografiche, da adeguati saggi, campionature ed esami di laboratorio.

5. Al termine di ogni intervento il direttore dei lavori è tenuto, contestualmente alla dichiarazione di fine lavori, a trasmettere all'Ufficio Comunale competente una relazione sui risultati conseguiti e sui rinvenimenti eventualmente occorsi, accompagnata da una adeguata documentazione fotografica a intervento ultimato.

6. Il Progetto di Restauro assume valenza di piano attuativo, ai sensi della L.R.T. 65/2015, solo nei casi previsti al successivo art. 84 comma 2.

Art. 19 Manufatti precari, edifici incongrui o fatiscenti: trasferimento dei crediti edilizi

1. Al fine della riqualificazione e del recupero urbanistico, paesaggistico e ambientale, l'Amministrazione comunale promuove la eliminazione degli edifici e manufatti incongrui, fatiscenti e precari.

2. Sono definiti incongrui o fatiscenti quegli edifici privi di valore storico, tipologico e ambientale costruiti dopo il 1942 con uso diverso dalla residenza. Sono precari i manufatti realizzati in legno, lamiere, materiali di recupero di varia natura.

3. In coerenza con la legislazione regionale e statale in materia, l'Amministrazione Comunale può riconoscere, a titolo di credito edilizio, diritti edificatori derivanti dalla demolizione senza ricostruzione di edifici incongrui o fatiscenti autorizzati o comunque risultanti da atti pubblici, da utilizzare con le modalità indicate nei successivi commi da 5 a 10.

4. ABROGATO

5. Le disposizioni di cui al presente articolo si applicano agli edifici che presentano le caratteristiche di cui al comma 2 appartenenti al sottosistema funzionale dell'insediamento diffuso, ai tessuti dei Filamenti Urbani 2 (FU2), dei Filamenti Urbani 4 (FU4), dei Filamenti del territorio aperto in ambito urbano (FA1), dei Filamenti del territorio aperto in ambito rurale (FA2) oppure collocati nel verde urbano di tipo Vb, Vc, Vd e Ve nonché all'interno del resede dei BSA. L'applicazione della presente disciplina agli annessi agricoli è subordinata alla loro preventiva deruralizzazione ai sensi della vigente normativa.

6. Il RU individua le aree, denominate NET, sulle quali trasferire le nuove superfici, stabilendone la minima e la massima potenzialità edificatoria, le caratteristiche tipologiche, il numero minimo e massimo degli alloggi da realizzare, nonché gli standard urbanistici. Dette aree non hanno indice proprio di fabbricabilità.

7. L'entità dei crediti edilizi riconosciuti nell'ambito di questa procedura è definito sulla base del seguente rapporto di equivalenza:

Dimensione degli edifici interessati da interventi di demolizione senza ricostruzione (SUL) Entità dei crediti edilizi riconosciuti al richiedente (SUL)
fino a 100 mq. equivalenza
da 100 mq. a 500 mq. riduzione del 20%
oltre 500 mq. riduzione del 40%

8. L'attribuzione dei crediti edilizi di cui al comma precedente è in ogni caso assentita dall'Amministrazione comunale ed è subordinata ad un contestuale atto unilaterale d'obbligo del proprietario richiedente di volontaria rinuncia a riedificare sulla medesima area.

9. La demolizione senza ricostruzione di edifici incongrui o fatiscenti finalizzata alla acquisizione di un credito edilizio è subordinata alla redazione di una perizia asseverata da tecnico abilitato che ne determini la consistenza.

10. L'efficacia del credito edilizio è condizionata alla realizzazione di interventi di ripristino dello stato dei luoghi nelle aree cedenti capacità edificatoria. Il sedime liberato dall'edificio trasferito acquista contestualmente, a seconda dei casi, il sistema di paesaggio, il tipo di tessuto o i caratteri del resede del BSA di appartenenza.

Capo III Gli interventi edilizi indiretti

Art. 20 Gli interventi indiretti: norme generali

1. Gli interventi indiretti sono costituiti da:

  • - gli interventi subordinati all'approvazione di strumenti urbanistici attuativi di iniziativa pubblica o privata;
  • - gli interventi che comportano il ricorso ad atti di natura contrattuale tra l'amministrazione e privati relativamente alla realizzazione delle dotazioni urbanistiche, o al perseguimento degli obiettivi di riqualificazione e recupero urbanistico e paesaggistico.

2. Per ciascuna delle aree oggetto di interventi attuativi, il RU definisce l'edificabilità complessiva, le destinazioni d'uso, nonché i vincoli, i caratteri e le prestazioni da rispettare in sede di predisposizione delle procedure attuative.

3. In caso di inerzia dei soggetti attuatori, il Comune può sostituirsi ai privati nella formazione e attuazione degli strumenti urbanistici esecutivi nel rispetto delle norme definite dal PS e dal RU.

Art. 21 Piani urbanistici attuativi

1. I piani urbanistici attuativi costituiscono atti di governo del territorio per l'attuazione degli interventi previsti dal RU.

2. I piani urbanistici attuativi sono estesi a tutta l'area d'intervento indicata con apposita simbologia nella cartografia del RU e perseguono la finalità di coordinamento degli interventi sul territorio comunale.

3. La realizzazione dei piani urbanistici attuativi di iniziativa privata è subordinata alla stipula della convenzione che regola i rapporti tra le proprietà interessate e il comune.

4. I piani urbanistici attuativi, nonché i comparti e le concessioni convenzionate, devono prevedere la cessione gratuita o l'asservimento all'uso pubblico di aree per l'urbanizzazione primaria o le aree per opere di urbanizzazione secondaria nella misura richiesta dalle vigenti disposizioni, come esplicitato nel RU. Le aree per servizi devono essere computate, per ogni singolo intervento, separatamente per le parti aventi destinazioni residenziali, produttiva e direzionale, commerciale e turistico ricettiva. L'Amministrazione comunale ha la facoltà di non accettare la cessione di aree di difficoltosa utilizzazione a causa delle dimensioni, della loro conformazione ed ubicazione e dello stato idrogeologico del suolo.

5. In alternativa alla cessione gratuita di aree per opere di urbanizzazione secondaria, in caso di dimostrata impossibilità del loro idoneo reperimento nelle adiacenze immediate dell'intervento ovvero su aree accessibili, è ammessa la monetizzazione da parte del privato, da effettuare con applicazione dei criteri previsti dalle vigenti disposizioni per la determinazione dell'indennità di esproprio, con riferimento all'area dell'intervento e alle sue capacità edificatorie.

6. I piani urbanistici attuativi possono essere di iniziativa e realizzazione pubblica oppure privata ai sensi dell'art. 66 della L.R. 1/2005.

7. I piani urbanistici attuativi sono approvati in attuazione del RU e in conformità alle procedure previste dagli artt. 65 ss. della L.R. 1/2005. Ai sensi dell'art. 55, comma 6, L.R. 1/2005, i piani attuativi di iniziativa privata perdono efficacia nel caso in cui, entro cinque anni decorrenti dal giorno della pubblicazione sul BURT della delibera del Consiglio Comune di approvazione del presente RU, non sia stata stipulata la relativa convenzione, ovvero i proponenti non abbiano formato un valido atto unilaterale d'obbligo a favore del Comune

8. I piani urbanistici attuativi hanno i contenuti e l'efficacia di uno dei seguenti piani o programmi:

  • - piani particolareggiati (legge n. 1150/1942 e successive modifiche ed integrazioni);
  • - piani di lottizzazione (legge n. 1150/1942 e successive modifiche ed integrazioni);
  • - piani per l'edilizia economica e popolare (legge n. 167/1962 e successive modifiche ed integrazioni);
  • - piani per insediamenti produttivi (legge n. 865/1971 e successive modifiche ed integrazioni);
  • - piani di recupero del patrimonio edilizio esistente (legge n. 457/1978 e successive modifiche ed integrazioni);
  • - programmi complessi di riqualificazione insediativa che comprendono i programmi integrati di intervento ex art. 16, legge n. 179/1992, i programmi di recupero urbano ex lege n. 493/1993 nonché ogni altro programma di riqualificazione insediativa comunque denominato, individuato ai sensi della legge statale.

9. La formazione del piano urbanistico attuativo è obbligatoria nei casi indicati dal RU nonché nei PMAA che prevedono interventi edilizi pari o superiori a 1.000 mq di SUL oppure ai 3000 mc.

Art. 22 Convenzioni attuative

1. Le convenzioni attuative sono quelle accessive ad interventi edilizi indiretti o stipulate in relazione ad obbligazioni da assumersi dai privati.

2. Le convenzioni attuative disciplinano, tra l'altro:

  1. a) la cessione gratuita all'Amministrazione comunale delle aree destinate a sedi viarie e a servizi o l'eventuale assoggettamento ad uso pubblico delle stesse;
  2. b) la cessione gratuita all'Amministrazione comunale delle aree per la viabilità, infrastrutture di trasporto e i servizi nelle aree di trasformazione, o nelle aree di riqualificazione ambientale e in tutti i casi in cui il privato utilizzi la capacità edificatoria attribuita a tali aree;
  3. c) la realizzazione delle opere di urbanizzazione indotte dall'intervento in progetto o il versamento degli oneri di concessione;
  4. d) la monetizzazione delle aree di proprietà pubblica destinate a servizi e/o delle relative utilizzazioni edificatorie se previsto nel piano attuativo;
  5. e) la cessione delle aree a servizi per impianti tecnici di interesse generale, per la erogazione di pubblici servizi e di servizi di interesse pubblico;
  6. f) l'impegno dell'Amministrazione comunale a sistemare l'area ceduta dai privati a verde pubblico senza infrastrutture nel caso in cui la realizzazione dell'opera non sia prevista nel successivo triennio.

3. In sede di convenzionamento sono stabilite le quote di edilizia residenziale pubblica, sovvenzionata, convenzionata e agevolata da realizzare.

Art. 23 Piani Complessi di Intervento (PCI)

1. I Piani complessi di intervento sono atti di governo del territorio che, in conformità con il PS, possono essere adottati nel caso di trasformazioni di elevata complessità che richiedano il coordinamento di più soggetti e l'esecuzione programmata e contestuale di interventi pubblici e privati, i cui contenuti sono quelli stabiliti dal comma 2 dell'art. 56 della medesima legge regionale. L'efficacia del PCI è disciplinata dall'art. 57 della L.R. 1/2005.

2. Il primo RU prevede il ricorso al Piano Complesso di Intervento per le Aree di trasformazione integrata Parco scientifico e tecnologico (ATI 1) e Abbadia-Renaccio (ATI 10).

3. La definizione della fattibilità economica-finanziaria degli interventi potrà essere limitata alle risorse dei soli attuatori privati, nel caso in cui l'Amministrazione comunale si limiti a coordinare e dirigere le trasformazioni mediante la predisposizione di adeguate strumentazioni regolamentari e prefigurazioni spaziali.

4. Con riferimento alla rilevanza economico-finanziaria e urbanistica degli interventi previsti dai PCI è ammessa una attuazione per stralci funzionali e per fasi temporali distinte, la cui definizione deve essere necessariamente prevista dal DPV.

5. Nelle more dell'approvazione del PCI è consentita l'anticipazione di interventi parziali in regime di attuazione diretta a condizione che essi siano, in via preliminare, adeguatamente perimetrati e dimensionati nei rispettivi DPV e conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici vigenti. L'anticipazione di interventi parziali, adeguatamente perimetrati e dimensionati, è parimenti consentita, in conformità con gli strumenti di pianificazione e gli atti di governo del territorio, nei casi in cui la realizzazione dell'intervento benefici di finanziamenti pubblici derivanti dalla partecipazione a procedure concorsuali riguardanti previsioni del RU inerenti le aree ricompresse nel PCI.

Art. 24 Aree soggette a perequazione e compensazione urbanistica

1. Nel rispetto dell'art. 60 della LR 1/2005 nonché di quanto stabilito nell'art. 15 delle NTA del PS, il RU assoggetta alla disciplina della compensazione urbanistica tutte le aree destinate ad usi urbani intensivi per i quali si renda necessario il conseguimento dell'equità distributiva dei valori immobiliari derivanti dalle prescrizioni urbanistiche.

2. La fattispecie della compensazione urbanistica è costituita da una pluralità di procedure, da attuare in ogni caso mediante lo strumento della convenzione o attraverso atti unilaterali d'obbligo dei soggetti interessati, che possono avere ad oggetto i seguenti dispositivi:

  • - la cessione di aree private all'Amministrazione comunale per favorire l'attuazione di interventi pubblici;
  • - la realizzazione diretta di interventi di rinnovo del patrimonio edilizio esistente, pubblico o privato, anche finalizzati al risparmio energetico e in conformità con la Legge Regionale Toscana 8 maggio 2009, n. 24;
  • - la riserva di una quota della produzione edilizia a residenza con finalità sociali così come previsto dall'art. 134 delle NTA del PS;
  • - la realizzazione di interventi di rinaturalizzazione ai sensi dell'art. 32 delle NTA del PS.

3. La disciplina delle aree di cui al comma 1 è contenuta nelle Schede Progetto e nei Dossier progettuali e valutativi.

4. Nelle aree soggette a compensazione urbanistica, tutti gli altri oneri e le obbligazioni comunque connesse alla realizzazione dell'intervento sono ripartiti tra i soggetti interessati.

5. Gli interventi di trasformazione urbanistica, salvo diversa indicazione contenuta nel RU, sono realizzati in regime di perequazione tra i soggetti privati interessati, in modo da assicurare la condivisione dei medesimi vantaggi e dei medesimi oneri derivanti dalle prescrizioni urbanistiche.

Art. 25 Disciplina degli interventi di nuova edificazione con finalità sociali

1. Oltre a stabilire la quota di Sul e la tipologia degli alloggi da riservare a edilizia residenziale con finalità sociali, i Dossier progettuali e valutativi, le Schede progettuali e i PCI definiscono per ciascuna area la suddivisione della capacità edificatoria in edilizia residenziale convenzionata, sovvenzionata e in locazione, e stabiliscono per quest'ultima la durata del vincolo di destinazione alla locazione a canone controllato che non potrà essere inferiore ai 20 anni. Le previsioni perequative di edilizia sociale contenute nel RU si potranno attuare anche con interventi in locazione con patto di futura vendita.

2. L'Amministrazione comunale provvede all'assegnazione di detti alloggi alle categorie interessate mediante la predisposizione di bandi pubblici che definiscano i requisiti soggettivi e di reddito dei nuclei familiari, le garanzie per il rispetto delle pattuizioni tra soggetto pubblico e privato, i canoni di locazione e i criteri per la determinazione dei relativi aggiornamenti.