Norme Tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico

Ai fini dell'applicazione delle presenti Norme si danno le seguenti definizioni.

Superficie lorda di pavimento (SLP)

Si intende per SLP la somma delle superfici delimitate dal perimetro esterno di ciascun piano il cui volume sia collocato prevalentemente o esclusivamente fuori terra. Nel computo di detta superficie sono comprese anche le porzioni di sottotetto delimitate da strutture orizzontali praticabili con altezza libera media superiore a mt. 2.4.
Sono esclusi i volumi tecnici (compresi i vani ascensore), i vani scala comuni per edifici pluripiano, le logge ed i porticati, i balconi, i terrazzi, gli spazi scoperti interni al perimetro dell'edificio.
È comunque demandato al Regolamento edilizio di specificare e articolare nel dettaglio la suddetta definizione in funzione delle diverse tipologie edilizie, nonché ai fini della promozione dell'edilizia sostenibile e del risparmio energetico. In caso di difformità, prevalgono le definizioni contenute nel Regolamento edilizio.

Superficie utile abitabile (SUA)

Misura le superfici di tutti i piani abitabili di un edificio al netto di tutte le strutture verticali (murature, pilastri, vani ascensore, scale, cavedi, vani porte e finestre, ecc.).
Da tali superfici sono esclusi porticati, balconi e logge aperte, ascensori e servizi.
Nel caso di singole unità immobiliari misura le superfici di tutti i vani al netto di tutte le strutture verticali.
È comunque demandato al Regolamento edilizio di specificare e articolare nel dettaglio la suddetta definizione.

Alloggio

Si intende per alloggio l'insieme di spazi privati strutturalmente correlati tra loro, destinati allo svolgimento delle attività di nuclei familiari, delimitati da frontiere fisiche di chiusura, le cui caratteristiche distributive dipendono dalla tipologia edilizia di appartenenza.
Il presente RU stabilisce le dimensioni degli alloggi per i diversi ambiti territoriali e per le Aree di Trasformazione (At), e in particolare per le zone agricole agli artt. 80 e 81 delle presenti Norme, per il sistema insediativo agli art. 18, 29 e 30, per le At nelle relative schede di ogni area.

Ambiti e tessuti

Il presente R.U. individua ambiti e tessuti, a prevalente o esclusiva funzione residenziale e a specializzazione funzionale identificati rispettivamente con le sigle Rp e Re.
All'interno dei tessuti storici che costituiscono sottoarticolazione del subsistema insediativo storico, il presente R.U., sulla base di specifico quadro conoscitivo, individua edifici o loro parti, complessi o loro parti, spazi non edificati soggetti a specifiche regole per la conservazione delle peculiarità storicamente consolidate.
Ambiti e tessuti sono assimilati a zone omogenee definite dal D.M. n. 1444/1968 secondo quanto disposto dall'art. 9 delle presenti Norme.

Organismo edilizio

L'organismo edilizio é un edificio o un complesso di edifici con carattere unitario riguardante l'impianto tipologico e il rapporto con gli spazi di pertinenza.

Sistemi e subsistemi territoriali

La definizione dei sistemi e subsistemi territoriali operata dal piano strutturale in base alla morfologia, alla rete viaria, alle colture, agli insediamenti, al sistema idrico, all'ambiente e al paesaggio, è recepita dal presente R.U. per organizzarne coerentemente l'articolazione in ambiti.

Tipo edilizio

Il tipo edilizio é un esempio di costruzione avente caratteristiche specifiche relative a planimetria, altezza media, articolazione distributiva, rapporto con il lotto, rapporto con la strada, modalità di aggregazione con edifici analoghi caratteri ricorrenti riconducibili alla risoluzione formale dei manufatti, all'impianto distributivo, alla organizzazione delle funzioni, all'impiego di determinati materiali e tecnologie, che concorrono a definire morfologie edilizie la cui prevalenza connota un determinato contesto.
Il presente Regolamento urbanistico considera le caratteristiche tipologiche degli insediamenti esistenti per definire i nuovi interventi di sostituzione, di nuova edificazione e di ristrutturazione urbanistica.
Gli interventi diretti e i PA devono riferirsi a tali caratteristiche e alle relative modalità di crescita e di trasformazione, nella progettazione e nell'attuazione degli interventi.
Le schede di intervento allegate alle presenti Norme, indicano caratteristiche tipologiche e morfologiche in modo da rendere coerente ogni intervento con i caratteri del tessuto urbanistico entro il quale é previsto.

Sono di seguito individuati tipi edilizi con carattere prescrittivo ed elementi architettonici compositivi degli stessi tipi edilizi da intendersi come criteri orientativi, non vincolanti, per la progettazione edilizia, che potrà interpretare liberamente i capisaldi delle tipologie, dimostrando e motivando esplicitamente, e con apposite elaborazioni, le ragioni delle scelte e i loro impatti positivi, migliori di quelli ottenuti con l'applicazione delle regole tipologiche tradizionali di seguito descritte.
Poichè la progettazione delle singole opere, la loro forma e collocazione in rapporto ai vari elementi del contesto, può determinare un impatto negativo o positivo, ai fini del controllo e della valutazione della progettazione edilizia attuativa del presente Regolamento urbanistico, si definisce positivo l'impatto sostanzialmente rispettoso dei valori estetici caratteristici del luogo, in quanto capace di un'organica integrazione tramite i nuovi inserti edilizi.
All'Amministrazione comunale, con i propri organi, competono modalità di controllo e di valutazione e decisione in merito alla determinazione della forma, che compete alla fase progettuale, nel presupposto che essa è funzione prioritaria di pubblico interesse, relativamente all'esteriore aspetto delle opere e al loro rapporto con il contesto. Non esistendo una sola forma rispondente a tal fine, del quale è competente l'Amministrazione, controllo e valutazioni possono essere condotte nel confronto fra diverse soluzioni, al fine di raggiungere decisioni il più possibile condivise.

Infine, per l'applicazione dei disposti del Piano strutturale vigente, che orienta verso le case basse ad alta densità e le ville urbane, quale modalità insediativa per un nuovo paesaggio urbano a basso consumo di suolo, si danno le seguenti definizioni, che devono essere utilizzate per la nuova edificazione nelle Utoe 6 e 8.

CASE BASSE AD ALTA DENSITÀ

Le case basse ad alta densità hanno caratteristiche simili alle case a schiera ma sfruttano maggiormente il suolo occupato, potendo raggiungere i quattro piani di altezza. Le caratteristiche delle case basse ad alta densità sono l'andamento allungato del corpo di fabbrica; la differenziazione tra la parte pubblica e formale sulla strada di accesso e la parte privata ed informale sul retro; la ripetizione seriale delle singole abitazioni.
I principi delle case basse ad alta densità sono ottenere densità fondiarie adeguate all'ambito urbano (350-550 ab/ha) utilizzando corpi di fabbrica non eccedenti i quattro piani sopra terra; dotare ogni alloggio di un più elevato senso di individualità attraverso la chiara identificazione di singolari elementi di accesso, il più possibile direttamente dal suolo; eliminare gli spazi di cui non sia prevista una precisa territorialità; in particolare privatizzare grande parte delle aree esterne del complesso con ambiti di pertinenza diretta degli alloggi; sostituire alla separazione tra le case, le strade e gli spazi, la continuità della fabbrica attraverso un sistema a "tappeto" di edificazione.

VILLE URBANE

Le ville urbane sono complessi architettonici che contengono la dispersione insediativa, aumentando la densità ma al contempo garantendo l'alta qualità dell'abitazione e dei suoi servizi. Esse sono caratterizzate dall'accorpamento del volume; dall'organizzazione in isolati a formare fronti e tessuto urbani; dall'utilizzo di linguaggi e componenti architettoniche riconoscibili, ripetute dal linguaggio classico o liberamente interpretate, comunque tali da far percepire complessità, monoliticità, e composizione urbana. A tali fini le ville urbane sono multipiano, possono raggiungere anche più di quattro piani fuori terra, e possono distribuire due alloggi per piano.

VILLINI BINATI E A SCHIERA –s

Edificio residenziale caratterizzato da lotto stretto e lungo occupato per la sua larghezza dall'edificio.
La singola unità abitativa presenta in genere un fronte stretto per svilupparsi in profondità e in altezza su più piani; presenta spesso un orto o un cortile retrostante e internamente una scala può portare ai piani superiori.
In altezza, non si superano i tre livelli, compresi quelli interrati o seminterrati ed eventuali mansarde.
Le aperture sul fronte sono disposte su due o tre assi.
Può costituire tessuto urbano, perché permette aggregazioni a formare un unico fronte continuo a filo strada o arretrato con una piccola pertinenza sul davanti.
Nel caso che gli edifici siano aggregati a due a due, ognuno ha tre lati liberi. In questo caso l'elemento seriale diventa l'unità binata.
L'aggregazione di case a schiera deve essere preferibilmente non inferiore a 6 - 8 unità.
Sul fronte strada é ammessa una sola terrazza, in corrispondenza dell'ingresso.
Ogni aggregazione avrà caratteri di unitarietà.
In caso di fronte arretrato, la recinzione dovrà essere eguale per tutta l'estensione dell'aggregazione.
La recinzione sarà costituita preferibilmente da muro intonacato con soprastante cancellata in ferro.
La copertura sarà preferibilmente a capanna, senza sfalsamenti tra le due falde.

VILLINI ISOLATI -v

Edificio residenziale isolato con pertinenza a giardino sui quattro lati.
E' costituito di norma da uno o più alloggi con un massimo di due livelli fuori terra, salvo eventuale livello interrato o seminterrato
Il fronte a giardino è alberato.
Per tutte le altre caratteristiche architettoniche - assi delle aperture, terrazze su strada, recinzione, ecc. - valgono le disposizioni dettate per le case a schiera.
La copertura sarà preferibilmente a padiglione; sono ammessi, oltre il secondo piano, sopratetto, terrazze, altane, belvedere, logge, mansarde e corpi rialzati abitabili che non determinino nel complesso la realizzazione di un terzo livello.
Eventuali piccoli manufatti di legno per deposito piante e attrezzi da giardino devono essere collocati sul retro del fabbricato.

PALAZZINE -p

Edificio residenziale isolato con quattro o più alloggi, con un corpo scala unico di norma centrale e altezza fino a 4 livelli fuori terra; il piano terra é di norma riservato ad accessori degli alloggi: garages, cantinole, porticati, ecc.
L'area scoperta di pertinenza è condominale e non può essere suddivisa; é sistemata a giardino e in parte, a seconda della grandezza del lotto, a sosta delle auto. Le piazzole per la sosta auto dovranno comunque avere pavimentazione filtrante.
Saranno preferite forme compatte e coperture a padiglione.
La recinzione sarà preferibilmente costituita da muro intonacato o da cancellata.

EDIFICI IN LINEA -l

Edificio residenziale con 4 o più alloggi per corpo scala e minimo 3 livelli fuori terra; il piano terra è di norma riservato ad accessori degli alloggi: garages, cantinole, porticati.
Esso si presenta in forma aggregata e seriale o isolato (4 affacci). Disposto su più lati di un isolato determina la tipologia a corte.
L'area scoperta di pertinenza è condominiale e non può essere suddivisa; è sistemata a giardino e in parte a sosta per le auto. Le piazzuole per sosta auto dovranno comunque avere pavimentazione filtrante.
Le pareti di estremità non debbono essere cieche; possono essere progettate finestre finte.
La copertura può essere a padiglione, piana o a giardino pensile.

EDIFICI A TORRE –t

Edificio residenziale multipiano di norma a tre o quattro alloggi per piano, con corpo scala centrale; il piano terra è di norma destinato ad accessori degli alloggi: garages, cantinole, porticati, ecc.
L'area scoperta di pertinenza é condominiale e non può essere suddivisa; è sistemata a giardino e solo in parte, come sosta per le auto. Le piazzole per la sosta auto dovranno comunque avere pavimentazione filtrante.
L'edificio ha di norma forma quadrata o tendenzialmente tale e deve presentare aperture su tutti i lati.
La copertura può essere piana, ma i volumi tecnici soprastanti la copertura dovranno essere risolti con una soddisfacente architettura.