Norme Tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico

1. Si definisce "intervento" un evento intenzionale che determina un cambiamento di stato fisico o di stato d'uso o di diritto in un immobile. Gli interventi significativi dal punto di vista della pianificazione territoriale e urbanistica e delle procedure di controllo edilizio si distinguono in:

• interventi edilizi, ossia tipi di intervento che determinano cambiamenti dello stato fisico di un immobile; i tipi di intervento edilizio sono definiti dalla legislazione nazionale e regionale vigente e possono essere ulteriormente specificati nel RU;
• interventi di trasformazione urbanistica, ossia atti che determinano cambiamenti dell'assetto urbano, con conseguenti modifiche anche nello stato di diritto dei suoli; sono interventi di trasformazione urbanistica quelli di nuova urbanizzazione, nonché quelli di ristrutturazione urbanistica o di sostituzione di cospicui insediamenti con nuovi insediamenti e con diverse funzioni;
• interventi di cambio d'uso, ossia che determinano modificazioni dello stato d'uso di un immobile, sia esso un edificio o un'area;
• interventi che comportano significativi movimenti di terra, ossia le rilevanti modificazioni morfologiche del suolo non a fini agricoli ed estranei all'attività edificatoria.

2. Gli interventi edilizi, articolati dal presente RU nei tipi di intervento, di cui al presente Capo, sono quelli definiti dalle vigenti disposizioni di legge nazionale e regionale, in particolare dall'art. 3 del D.P.R. n. 380/2001, "Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia".

1. Sono privi di rilevanza urbanistico-edilizia le opere, gli interventi e i manufatti non incidenti in modo significativo o permanente sulle risorse del territorio, per i loro obiettivi caratteri di precarietà costruttiva e facile amovibilità o in ragione della temporaneità di installazione, ed in particolare:

• a) gli elementi di arredo o di delimitazione di giardini e spazi pertinenziali, quali:

1) i pergolati, limitatamente alle strutture leggere, variamente configurate, costituenti il supporto di vegetazione rampicante o di altri elementi aventi esclusiva funzione ombreggiante, comunque non suscettibili di offrire riparo dalle precipitazioni atmosferiche;

2) i gazebo da giardino, limitatamente alle strutture leggere in legno o metallo contraddistinte da facile amovibilità e reversibilità, prive di chiusure laterali, di coperture realizzate con materiali rigidi e durevoli nonché di pavimentazioni continue o altre opere murarie, destinate a uso stagionale e atte a ombreggiare spazi di soggiorno temporaneo all'aperto;

3) gli arredi da giardino di piccole dimensioni e contraddistinti da facile amovibilità e reversibilità, quali barbecue prefabbricati semplicemente appoggiati al suolo, fontanelle, sculture e installazioni ornamentali in genere, fioriere, voliere e simili;

4) le pavimentazioni esterne costituite da elementi accostati e semplicemente appoggiati sul terreno, prive di giunti stuccati o cementati;

5) i piccoli manufatti con funzioni accessorie non destinati alla permanenza di persone collocati nelle aree di pertinenza degli edifici, quali ricoveri per animali domestici o da cortile, ripostigli per attrezzi, coperture di pozzi e simili, purché realizzati in materiali leggeri, senza parti in muratura, semplicemente appoggiati o ancorati al suolo;

6) le recinzioni realizzate in rete a maglia sciolta e pali in legno semplicemente infissi al suolo senza opere murarie e le staccionate in legno semplicemente infisse al suolo;

7) gli elementi amovibili volti a limitare o regolare l'accessibilità carrabile a spazi di proprietà privata, quali sbarre, paracarri, fioriere, separatori, dissuasori e simili;

• b) le installazioni temporanee o stagionali, quali:

1) le installazioni stagionali poste a corredo di attività economiche, quali esercizi di somministrazione di alimenti e bevande o attività turistico ricettive, costituite da elementi facilmente amovibili quali pedane, paratie laterali frangivento, tende ombreggianti o altri elementi non rigidi di copertura, purché non insistano su marciapiedi o altri spazi pubblici destinati alla sosta o al transito pedonale o carrabile. Sono da ritenersi prive di rilevanza urbanistico-edilizia solo le installazioni aventi obiettivo carattere temporaneo, con durata non superiore a 90 giorni consecutivi, contraddistinte da facile amovibilità e reversibilità, e comunque prive di tamponamenti esterni continui e di coperture realizzate con materiali rigidi e durevoli;

2) l'occupazione temporanea di suolo privato, pubblico, o di uso pubblico, con strutture mobili, chioschi e simili, con durata non superiore a 90 giorni consecutivi;

3) le coperture pressostatiche stagionali per lo svolgimento di attività sportive o ricreative al coperto, purché mantenute in opera per periodi di tempo non superiori a 90 giorni consecutivi;

4) le strutture temporanee per manifestazioni, concerti, spettacoli viaggianti, eventi sportivi, fiere, sagre e simili, purché mantenute per il solo periodo di svolgimento della manifestazione, comunque non superiore a 90 giorni consecutivi, comprensivo dei tempi di allestimento e smontaggio delle strutture;

5) le strutture temporanee di supporto a prospezioni geognostiche o al monitoraggio ambientale, non soggette a titolo abilitativo, né a obbligo di comunicazione al comune ai sensi delle norme statali o regionali;

• c) le installazioni impiantistiche di modeste dimensioni, quali:

1) l'installazione di impianti tecnologici esterni per uso domestico autonomo, quali condizionatori e impianti di climatizzazione dotati di unità esterna, caldaie, parabole, antenne e simili, escluse le eventuali opere in muratura necessarie per l'installazione;

2) le parabole satellitari condominiali e gli impianti esterni centralizzati di climatizzazione, escluse le eventuali opere in muratura necessarie per l'installazione;

• d) gli elementi segnaletici e pubblicitari, quali:

1) le insegne di esercizio di attività commerciali, artigianali e industriali, turistico ricettive, esercizi di somministrazione di alimenti e bevande e simili, escluse le eventuali strutture di sostegno aventi autonoma rilevanza urbanistico-edilizia, nonché le eventuali opere in muratura necessarie per l'installazione;

2) i cartelloni pubblicitari, i segnali e cartelli indicatori di attività private, nonché gli altri mezzi pubblicitari consimili, escluse le eventuali strutture di sostegno aventi autonoma rilevanza urbanistico-edilizia, nonché le eventuali opere in muratura necessarie per l'installazione;

• e) ulteriori opere, interventi o manufatti privi di rilevanza urbanistico-edilizia, quali:

1) l'installazione di serramenti esterni, quali persiane, inferriate, serrande e simili;

2) le tende da sole retrattili o scorrevoli collocate sulle facciate degli edifici;

3) le coperture retrattili a servizio delle attività artigianali industriali, mantenute stabilmente in posizione chiusa e utilizzate in posizione aperta per il solo tempo necessario all'effettuazione di operazioni di carico e scarico merci;

4) i pozzi per approvvigionamento idrico autonomo, limitatamente alle opere di perforazione del terreno e di captazione da falda, escluse le eventuali opere in muratura in soprasuolo, fermo restando il rispetto della normativa di settore;

5) le opere funerarie collocate all'interno delle aree cimiteriali, quali lapidi, cippi, elementi scultorei, monumenti funebri;

6) l'installazione di espositori, bacheche, supporti informativi e simili, nonché di apparecchi per servizi bancomat o per vendita automatizzata;

7) le serre temporanee e le serre con copertura stagionale con altezza inferiore a un metro, non soggette a titolo abilitativo né a obbligo di comunicazione al comune ai sensi delle norme statali o regionali;

8) ogni altra opera, intervento o manufatto, equiparabili per entità e caratteristiche obiettive alle fattispecie elencate nel presente comma.

2. Le opere, interventi e manufatti di cui al comma 1 non rilevano ai fini dei parametri urbanistici ed edilizi oggetto del regolamento di cui all'articolo 194.

3. È comunque prescritto:

• a) il rispetto delle disposizioni del Codice per le opere, interventi e manufatti da realizzarsi o installarsi in aree soggette a tutela paesaggistica;
• b) il previo conseguimento degli eventuali nulla-osta o atti di assenso comunque denominati, eventualmente prescritti da discipline di settore per la realizzazione o l'installazione delle opere, interventi e manufatti di cui al presente articolo;
• c) il rispetto delle eventuali limitazioni e prescrizioni contenute nelle norme regolamentari comunali riferite alle opere, interventi e manufatti di cui al presente articolo.

1. Il Regolamento urbanistico individua i tipi d'intervento ammissibili sugli edifici e sugli spazi aperti, coerentemente a quelli definiti dalle vigenti disposizioni di legge nazionale e regionale.

2. I tipi di intervento definiti dal presente RU sono:

• manutenzione ordinaria (mo)
• manutenzione straordinaria (ms)
• restauro e risanamento conservativo (re, rc)
• ristrutturazione edilizia (ri)
• sostituzione edilizia (se)
• nuova costruzione (ne)
• ristrutturazione urbanistica (ru)

3. Ai fini delle presenti norme, l'ammissibilità di un tipo d'intervento, comporta l'ammissibilità degli interventi previsti dai tipi che lo precedono, mentre le tecniche del restauro e quanto indicato per gli elementi costitutivi l'organismo edilizio per il risanamento conservativo, sono da osservare anche negli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria degli edifici per i quali il RU prescrive l'intervento di restauro - re o risanamento conservativo rc. Questo perché gli interventi di restauro non si configurano come insieme di opere a sé, ma come specifiche modalità progettuali, tecniche e operative, con cui intervenire sugli edifici di interesse storico-architettonico.

4. Le tavole "Disciplina del territorio: le aree urbane", riportano, con specifica sigla posta in alto a destra del simbolo a croce, il tipo d'intervento ammesso nell'ambito perimetrato, sia questo edificio o tessuto.

5. Per tutti gli edifici esistenti sono sempre consentiti gli interventi di manutenzione ordinaria e quelli di manutenzione straordinaria e, con le prescrizioni e limitazioni definite ai successivi articoli, quelli per il superamento delle barriere architettoniche.

1. Gli interventi di manutenzione ordinaria sono quelli che si limitano alle opere di riparazione, di rinnovamento e di sostituzione delle finiture degli edifici (quali intonaci, infissi, coperture, rivestimenti, tinteggiature, elementi della facciata, inferriate, pavimentazioni, etc.) e quelle necessarie all'integrazione e al mantenimento in efficienza degli impianti tecnologici esistenti, ivi comprese quelle necessarie alla installazione di nuovi impianti accessori, se effettuata senza opere edilizie.

2. Sono interventi di manutenzione ordinaria:

• - la riparazione, l'integrazione e la sostituzione di protezioni, impianti e finiture degli edifici e loro pertinenze. Tali interventi possono modificare l'aspetto esteriore e le caratteristiche architettoniche degli edifici e degli spazi aperti a seguito dell'utilizzo di materiali e tecniche di posa diverse da quelle esistenti, ma comunque compatibili per tipi, materiali e colori con l'edificio ed il contesto. Sono tali ad esempio la tinteggiatura, la riparazione e la sostituzione degli infissi e dei serramenti e delle recinzioni, in quest'ultimo caso senza modificarne i materiali, la forma e la dimensione;
• - la riparazione e l'adeguamento di impianti tecnologici e servizi igienico-sanitari che non comportino la sostituzione degli impianti di trattamento dei liquami o la realizzazione ex novo dei medesimi;
• - la riparazione, l'integrazione e la sostituzione parziale degli elementi non strutturali della copertura (manto, gronda, pluviali, canne fumarie e camini), senza modificare materiali e modalità di posa; le opere di rinnovo, rifacimento o installazione di dispositivi isolanti o impermeabilizzanti che non comportano alterazioni dell'aspetto esterno dell'edificio;
• - le opere necessarie al superamento delle barriere architettoniche senza alterazione della sagoma degli edifici e senza inserimento di elementi esterni.

3. Nel caso di edifici per i quali sono previsti interventi di restauro e risanamento conservativo non potrà essere effettuato il rifacimento degli intonaci con tecniche diverse da quelle originarie e/o tinteggiature con coloriture e tonalità cromatiche contrastanti con l'immagine preesistente o consolidata;

4. Gli interventi di manutenzione ordinaria non possono interessare gli elementi strutturali degli edifici e non possono comportare modifiche o alterazione agli elementi architettonici e decorativi degli edifici.

1. Gli interventi di manutenzione straordinaria sono costituiti dalle opere finalizzate al rinnovamento ed alla sostituzione di parti anche strutturali e dei collegamenti verticali degli edifici, nonché alla realizzazione ed all'integrazione dei servizi igienico-sanitari e tecnologici. Gli interventi di manutenzione straordinaria non possono alterare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari, né possono comportare l'aumento del loro numero, né modifiche della loro destinazione d'uso.

2. Sono interventi di manutenzione straordinaria:

• la realizzazione, il rinnovo e la sostituzione ed in ogni caso, la modifica delle finiture degli edifici esistenti e delle sistemazioni esterne, con altre comunque compatibili per tipi, materiali e colori con l'edificio ed il contesto, senza alterazione dei caratteri architettonici e decorativi dell'edificio;
• la sostituzione e la realizzazione di servizi ed impianti per il miglioramento delle prestazioni degli edifici, quando questa ecceda i limiti della manutenzione ordinaria;
• la realizzazione di vespai, intercapedini aerate, scannafossi ed altri sistemi di protezione delle murature contro terra, senza variazione della quota del pavimento;
• la riparazione e la sostituzione di singoli elementi strutturali, verticali e/o orizzontali, senza modifiche al sistema statico dell'edificio e senza modifica di quote, planimetrie e tipi;
• la riparazione e la sostituzione di singole parti delle strutture orizzontali e di copertura, senza modifica di quote, sia d'imposta che di colmo e senza incremento di Sul o modifica alla sagoma dell'edificio;
• la riparazione e la sostituzione dei complementi di struttura con materiali e tecniche di posa diverse da quelle esistenti, comunque compatibili per tipi, materiali e colori, con l'edificio ed il contesto;
• il consolidamento di parti strutturali degli edifici con l'inserimento di nuovi elementi, senza modifiche al sistema statico dell'intero fabbricato, ma finalizzati al suo miglioramento;
• la diversa distribuzione all'interno delle singole unità immobiliari, senza modifica del sistema strutturale, del tipo edilizio e dei caratteri distributivi dell'edificio;
• la modifica o il rifacimento di volumi tecnici.

3. Nel caso di edifici per i quali sono previsti interventi di restauro e risanamento conservativo la realizzazione, il rinnovo, la riparazione, l'integrazione e la sostituzione di protezioni, impianti e finiture degli edifici esistenti e delle sistemazioni esterne, non potrà essere effettuato con tecniche diverse da quelle originarie o compatibili con l'edificio ed il contesto e senza alterazione dei caratteri architettonici e decorativi dell'organismo edilizio.

1. Sono interventi di restauro e risanamento conservativo gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio, ancorché recente e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio.

2. Il RU, ai fini delle presenti norme, distingue il tipo di intervento di restauro da quello di risanamento conservativo, in particolare si definisce:

re - restauro: per restauro si intende l'intervento diretto sull'immobile attraverso un complesso di operazioni finalizzate all'integrità materiale e al recupero dell'immobile, alla protezione e alla trasmissione dei suoi valori culturali.

L'intervento di restauro, previo giudizio storico-critico, deve rispettare gli elementi tipologici, formali e strutturali dell'edificio rendendone possibile un uso adeguato alle intrinseche caratteristiche e dovrà utilizzare materiali e tecnologie compatibili, documentando e dimostrando in modo puntuale, in fase di progettazione, tali principi guida.

Sono interventi di restauro:

• il restauro degli aspetti architettonici o il ripristino di parti alterate (restauro o ripristino dei fronti esterni e interni e degli ambienti interni, ricostruzione filologica di parti dell'edificio eventualmente mancanti, conservazione o ripristino dell'impianto distributivo e organizzativo originale, conservazione o ripristino degli spazi liberi pertinenziali quali corti, orti, giardini);
• il consolidamento, con sostituzione delle parti non recuperabili senza modificare la posizione o la quota di murature portanti, solai e volte, scale, tetti (con ripristino del manto di copertura originale);
• l'eliminazione delle superfetazioni come parti incongrue all'impianto originario e agli ampliamenti organici del medesimo;
• l'inserimento degli impianti tecnologici e igienico-sanitari essenziali nel rispetto delle precedenti indicazioni;
• interventi sulle strutture interne, purché nel rispetto degli elementi tecno-morfologici caratteristici;
• eliminazione di elementi o parti che alterino l'organismo edilizio nella sua integrità statica ed architettonica;
• ricostruzioni di parti di edificio crollate o demolite, possibile comunque solo in presenza di esauriente documentazione;
• conservazione e ripristino di spazi liberi.

Nel caso di beni immobili situati nelle zone dichiarate a rischio sismico in base alla normativa vigente, il restauro comprende anche l'intervento di miglioramento strutturale.

Facendo salve le specifiche caratteristiche costruttive e storiche degli edifici sottoposti a tale tipo d'intervento e facendo salve prescrizioni più restrittive delle commissioni comunali e/o della competente Sovrintendenza, valgono comunque le seguenti prescrizioni:

• per il consolidamento strutturale, compresa la sostituzione di singoli elementi dei solai e delle coperture, nei casi di irreversibile degrado e senza modifica di nessuna quota, si devono utilizzare tecnologie la cui l'efficacia, durabilità e compatibilità chimico-fisica e meccanica con i materiali originari sia preventivamente comprovata e che non comportino aumento sostanziale dei carichi, evitando altresì la modifica delle strutture portanti mediante interventi sulle strutture stesse o l'inserimento di nuovi elementi che alterino lo schema statico;
• le finiture e gli elementi decorativi dovranno essere conservati, recuperati e consolidati utilizzando tecniche tradizionali o comunque di cui sia dimostrata la compatibilità; localizzati rifacimenti saranno possibili solo in caso di documentata impossibilità tecnica alla conservazione e dovrà avvenire con materiali e tecnologie compatibili.

Valgono inoltre le prescrizioni di non ammissibilità relative al successivo tipo d'intervento, rc - risanamento conservativo.

rc - risanamento conservativo: oltre a quanto specificato per il re - restauro, il tipo di intervento comprende:

• la realizzazione di vespai, intercapedini aerate, scannafossi, etc., con modeste e motivate variazioni delle quote del pavimento;
• il rifacimento e la sostituzione, con materiali simili, di singoli elementi delle strutture in elevazione, dei collegamenti verticali, dei solai e della copertura, senza modifiche delle relative quote;
• la limitata possibilità di introdurre nuovi elementi strutturali e distributivi (solai, soppalchi, scale, etc.), che è subordinata dalle seguenti condizioni:
• che se ne documenti la presenza nell'organismo originario (elementi demoliti);
• che, in edifici che ne offrono la possibilità, eventuali nuovi solai, soppalchi e scale dovranno essere realizzati con tecniche costruttive non invasive, comunque non in muratura, preferibilmente riferibili allo stesso tipo edilizio (annesso rustico, fienile, opificio, ecc.) e, quando ne siano dimostrati i vantaggi, anche in altri materiali moderni, comunque leggeri e non invasivi; il soppalco e le nuove scale dovranno essere fisicamente e formalmente elementi giustapposti e distinti dall'organismo originario;
• che l'inserimento di nuovi collegamenti verticali non dovrà modificare né interessare travature lignee portanti, volte e solai con caratteristiche di pregio;
• modifiche alle facciate degli edifici, adeguando le aperture in contrasto e con l'eventuale ripristino di aperture di cui sia dimostrata l'esistenza nell'impianto originario; limitatamente ai piani terra, negli ambiti storici e storicizzati (AS) ) e negli Ambiti ad Assetto Consolidato (AC), adeguamento e modifiche alle aperture esistenti, per l'inserimento di attività commerciali, comunque nel rispetto dei caratteri architettonici e della riconoscibilità tipologica dell'edificio;
• per le facciate secondarie e non unitarie si potranno inserire limitate nuove aperture, che dovranno rispettare per forma, dimensione e partizione quelle esistenti (per forme, ovvero per difformità dell'una con le altre, quando conviene, o allineando le une alle altre quando è appropriato), comunque nel rispetto dei caratteri architettonici e della riconoscibilità tipologica dell'edificio.
• l'eliminazione degli elementi non coerenti all'organismo edilizio, la demolizione delle eventuali superfetazioni e di altri volumi incongrui e la loro ricostruzione più appropriata, che non potrà superare la superficie demolita. Detti interventi sono ammissibili solo se finalizzati al reinserimento del manufatto nel contesto storico e ambientale di appartenenza.

È ammessa la realizzazione di volumi tecnici interrati, con le dimensioni minime previste dalla normativa vigente, all'interno della sagoma dell'edificio.

Per gli elementi costitutivi l'organismo edilizio valgono inoltre le seguenti prescrizioni:

non dovrà essere alterato l'assetto delle strutture murarie verticali;

non è ammessa la realizzazione di nuovi balconi, di pensiline o altri elementi a sbalzo;

non sono ammesse aperture o interruzioni praticate nelle falde di copertura (terrazze, abbaini, ecc.), fatta eccezione per piccoli lucernari piani con funzione di ispezione della copertura stessa, da posizionare sulle falde visivamente meno esposte;

non dovranno essere modificate le caratteristiche e le tecniche costruttive e le quote dei solai interni;

nelle modifiche alle facciate, quando consentite, le aperture dovranno comunque avere dimensioni, moduli di partitura e proporzioni analoghi a quelli esistenti (es. altezza che prevale sulla larghezza), rilevabili nello stesso edificio. Non è ammesso rimuovere la porzione di muratura tra architrave ed arco di scarico per ottenere aperture ad arco ribassato, né sono consentiti elementi "finto rustico" a vista, quali archetti in laterizio o pietra ad opus incertum.

per gli edifici tradizionali, nei sistemi di oscuramento, deve essere privilegiata la soluzione a scuri interni, mentre altre tipologie sono ammesse solo se congrue con le originarie caratteristiche e se già precedentemente presenti nell'edificio oggetto di intervento; gli infissi devono essere impostati, di norma, sul filo interno della mazzetta, salvo i casi nei quali siano originariamente presenti soluzioni diverse.

3. Gli interventi di restauro e di risanamento conservativo devono essere volti alla conservazione non solo della struttura, ma anche dei caratteri dell'edificio, di cui si deve poter leggere l'organismo e la struttura originaria e quindi le principali articolazioni volumetriche.

4. La suddivisione dell'organismo edilizio in più unità immobiliari è ammissibile, qualora gli interventi edilizi siano limitati e non comportino alterazioni delle parti comuni, dei prospetti, degli elementi strutturali e della tipologia distributiva dell'edificio. Non sono ammessi frazionamenti che compromettano i caratteri architettonici di locali o di spazi di dimensione o di ruolo significativi o che presentino apparati decorativi unitari.

5. La possibilità di cambio di destinazione degli edifici dovrà comunque assicurare la conservazione dei caratteri architettonici originari, escludendo quelle utilizzazioni che risultino incompatibili con la conservazione. Pertanto i lavori di adattamento dovranno essere limitati al minimo, conservando scrupolosamente i caratteri formali e decorativi ed evitando alterazioni all'individualità tipologica, all'organismo spaziale, agli elementi strutturali e costruttivi ed alle caratteristiche distributive.

6. Dovranno essere conservati e/o riportati allo stato originario tutti gli elementi decorativi esistenti ed ogni altro elemento della facciata che abbia assunto valore storico o ambientale, che fanno parte integrante dell'organismo edilizio (cornici, davanzali, marcapiani, fregi, cornicioni, modanature, riquadrature, ecc.).

7. Il Regolamento Edilizio comunale potrà prevedere di derogare parzialmente alle norme igienico-sanitarie per quanto riguarda altezze, superfici vetrate, ventilazione naturale, superficie minima dei vani, ove il rispetto puntuale di tali disposizioni comporti contrasto con gli obiettivi culturali delle presenti disposizioni normative, pur tendendo a raggiungere miglioramenti igienico-sanitari, al fine di consentire il mantenimento di funzioni in atto, della funzione residenziale, ovvero delle destinazioni previste o consentite dal R.U.

8. Non sono ammessi interventi che riguardino solo una parte dell'organismo edilizio, tranne che un'analisi storico-critico-stilistica dimostri la compatibilità dell'intervento con i caratteri storici, artistici, architettonici e ambientali dell'edificio ed il conseguimento del fine ultimo dato dalla sua conservazione e valorizzazione. Il rispetto dell'organismo edilizio come unità minima d'intervento è comunque necessario per quanto riguarda gli interventi sui caratteri architettonici chiaramente unitari (assetto delle facciate, coperture, decorazioni, coloriture), compreso infissi e sistemi di oscuramento.

Per gli edifici per i quali il presente RU prevede il tipo d'intervento re o rc, anche per interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, si devono osservare anche le norme riferite agli elementi costitutivi l'organismo edilizio di cui all'Allegato 2 - Schede dell'edificato sparso delle presenti NTA.

1. Allo scopo di salvaguardare il valore tipologico e/o testimoniale ed eventuali elementi architettonici o caratteri riconosciuti di rilievo, la ristrutturazione di tipo ri1 consente la riorganizzazione funzionale e la diversa distribuzione interna del fabbricato e delle singole unità immobiliari, con limitate modifiche a singoli elementi del sistema strutturale e dei collegamenti verticali, eseguite nel rispetto delle caratteristiche tipologiche, formali e strutturali dell'organismo edilizio originario, con l'impiego di appropriate tecniche costruttive che garantiscano la salvaguardia degli elementi architettonici e decorativi caratterizzanti l'edificio e che in ogni caso non comportino:

1. i. modificazioni sostanziali del funzionamento statico dell'edificio, cioè interventi che modifichino la gerarchia statica e la distribuzione delle sollecitazioni, se non in porzioni limitate del fabbricato;
2. ii. modifiche alle caratteristiche tipologiche delle strutture orizzontali esistenti e alle relative quote di calpestio, fatti salvi gli interventi strettamente necessari per la realizzazione o modifica di collegamenti verticali e la modifica della quota del pavimento del piano terra per l'adeguamento alle norme igienico-sanitarie;
3. iii. modifiche alla sagoma dell'edificio, fatti salvi gli interventi che possono interessare la copertura per il risparmio energetico, con l'introduzione di elementi di isolamento, l'adeguamento del sistema statico alle vigenti norme antisismiche, con la formazione di cordoli perimetrali e fatta salva la realizzazione di volumi tecnici necessari per le opere volte all'eliminazione delle barriere architettoniche.

2. La ristrutturazione di tipo ri1 può comportare:

• modifiche distributive interne, anche con variazione del numero delle unità immobiliari, comunque senza significative modifiche agli elementi strutturali;
• il rifacimento e la sostituzione, con materiali simili, di singoli elementi delle strutture in elevazione, dei solai, dei collegamenti verticali e della copertura; la eventuale realizzazione di un cordolo strutturale perimetrale in occasione del rifacimento della copertura dell'edificio, è da ricavarsi all'interno dello spessore della muratura, con il mantenimento delle quote di gronda e di colmo;
• modifica dei collegamenti verticali interni e l'inserimento di nuovi all'interno delle singole unità immobiliari, che comunque non dovranno interessare travature lignee portanti, volte e solai con caratteristiche di pregio;
• incrementi di superficie utile abitabile o accessoria all'interno dell'involucro edilizio esistente;
• gli interventi di recupero dei sottotetti a fini abitativi eseguiti nel rispetto delle disposizioni di cui alla legge regionale 8 febbraio 2010, n. 5 (Norme per il recupero abitativo dei sottotetti);
• limitate modifiche ai prospetti dell'edificio, rispettandone il sistema strutturale; possono essere effettuati interventi di riapertura di porte e finestre esterne, conservando forma, dimensioni e posizione originarie; eventuali e limitate nuove aperture, che si dovessero rendere necessarie per le funzioni previste, possono essere consentite purché venga salvaguardata l'integrità compositiva e le originarie caratteristiche della facciata e purché diano luogo ad una soluzione coerente con la tipologia e i caratteri architettonici dell'edificio, secondo moduli di partitura analoghi a quelli dello stesso edificio o agli edifici di interesse storico-testimoniale dello stesso contesto di riferimento;
• l'eliminazione di eventuali superfetazioni e per l'esecuzione di circoscritti interventi di demolizione/ricostruzione che si rendano indispensabili per motivi di sicurezza e/o di adeguamento sismico;
• la demolizione dei locali accessori, se di nessun valore, facenti parte di un medesimo organismo edilizio residenziale e la ricostruzione delle relative superfici non residenziali (Snr) nel lotto di pertinenza, anche in diversa collocazione, finalizzata alla razionalizzazione ed al riordino degli spazi e delle funzioni pertinenziali;

3. Per gli edifici ri1, dotati di compiutezza formale e per quelli di interesse tipologico-ambientale, valgono le prescrizioni riguardanti gli elementi costitutivi l'organismo edilizio di cui all'Allegato 2 - Schede d'intervento per l'edificato sparso. Si dovranno altresì tutelare le caratteristiche degli spazi aperti di pertinenza e per questo nelle pavimentazioni di nuova realizzazione si dovranno impiegare materiali e modalità di posa in opera tradizionali e consoni al contesto e non realizzare recinzioni o altre opere che frazionino le aree di pertinenza originariamente unitarie.

4. Nel caso di complessi edilizi recenti, per i quali è ammesso il tipo di intervento ri1, privi di particolare valore o di eventuali caratteri riconosciuti di rilievo, ma realizzati secondo un progetto unitario e quindi connotati in maniera unitaria, si dovranno rispettare le scelte progettuali originarie senza introduzione di elementi, anche di finitura atipici e non consoni rispetto al contesto architettonico esistente, fatta salva la possibilità di modifiche estese all'intero complesso edilizio.

5. Sono interventi di ristrutturazione edilizia sempre ammessi:

• le modifiche alle strutture di fondazione;
• la demolizione senza ricostruzione di parti dell'edificio o dell'intero fabbricato;
• interventi necessari al superamento delle barriere architettoniche e per le esigenze dei diversamente abili, anche in aggiunta ai volumi esistenti, in deroga agli indici di edificabilità;
• la realizzazione di nuove autorimesse interrate all'interno del perimetro dei centri abitati, nel rispetto della normativa vigente, da realizzarsi nel lotto di pertinenza, compatibilmente con l'inserimento nel contesto;
• la realizzazione di locali tecnici in aggiunta al volume esistente, se riferiti ad un insieme di opere riconducibili alla ristrutturazione edilizia;
• la fedele ricostruzione di edifici crollati per cause di forza maggiore, entro dieci anni dall'evento calamitoso.

6. Per tutti gli edifici per i quali il RU ammette il tipo di intervento ri1 sono sempre consentiti gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria e quelli di risanamento conservativo rc.

1. La ristrutturazione edilizia di tipo ri2 consente la riorganizzazione funzionale e la diversa distribuzione interna del fabbricato e/o delle singole unità immobiliari, che possono comportare anche modifiche dei caratteri architettonici e decorativi dell'edificio e dei sistemi strutturali, con un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo completamente diverso dall'esistente.

2. In aggiunta a quanto previsto dal tipo di intervento ri1, la ri2 può comportare:

• modifiche ai collegamenti verticali, sia interni, che esterni e/o inserimento di nuovi;
• modifiche alle strutture in elevazione ed ai solai, compreso le relative quote d'imposta, con opere che comunque possono prevedere anche l'inserimento di tecnologie diverse da quelle esistenti;
• una nuova impaginazione dei prospetti;
• modifiche della sagoma dell'edificio e la realizzazione di terrazze e balconi, anche in aggetto, ad esclusione che negli edifici appartenenti ai Ambiti e Nuclei Storici;
• lo svuotamento dell'organismo edilizio (ferma restando la conservazione del suo involucro) e la variazione di schema e tipologia strutturale;
• interventi di demolizione con fedele ricostruzione dell'edificio esistente, nella stessa collocazione, realizzata con materiali e tecniche costruttive simili all'edificio demolito e con le innovazioni necessarie al miglioramento delle prestazioni energetiche e antisismiche e per una maggiore sostenibilità ambientale del ciclo edilizio, da effettuarsi comunque nel rispetto del volume e della Sul esistente, fatte salve le eventuali addizioni funzionali e volumetriche, di cui al successivo comma 3, lettera d).
• gli interventi pertinenziali che comportano la realizzazione, all'interno del resede di riferimento, di un volume aggiuntivo non superiore al 20 per cento del volume dell'edificio principale, ivi compresa la demolizione di volumi secondari facenti parte di un medesimo organismo edilizio e la loro ricostruzione, ancorché in diversa collocazione, all'interno del resede di riferimento. Eventuali volumi accessori già esistenti nel resede concorrono al dimensionamento del volume aggiuntivo consentito.

3. La ri2 comprende inoltre le seguenti addizioni volumetriche agli edifici esistenti non assimilate alla ristrutturazione edilizia:

1. a) per tutte le tipologie edilizie residenziali è consentita la soprelevazione del fabbricato fino ad un massimo di 1,00 m, per raggiungere un'altezza media del piano sottotetto pari:
   1. a ml 2,70, al fine di renderlo abitabile;
   2. a ml. 2,40 al fine di realizzare spazi accessori e di servizio, anche condominiali.
   Tali soprelevazioni sono consentite purché riguardino l'intera copertura dell'edificio, non modifichino la tipologia della copertura e che l'intervento sia realizzato contemporaneamente in ogni sua parte. In particolare, per le case bi-familiari con tipologia a terra-tetto, l'intervento è subordinato ad un progetto che coinvolga tutte le proprietà in modo da non creare discontinuità della copertura.
2. b) per le case unifamiliari/bifamiliari o altre tipologie con giardino di max. due piani, sono consentiti gli ampliamenti una tantum, fino ad un massimo di 25 mq complessivi, di superficie utile abitabile (Sua) e/o accessoria (Snr) o 60 mc di volume, per ogni unità immobiliare. Gli interventi devono essere coerenti con la tipologia e la forma dell'edificio oggetto dell'ampliamento e preferibilmente essere l'esito di una ristrutturazione complessiva dell'organismo edilizio, il cui fine sia anche il riordino delle pertinenze e l'eliminazione degli elementi incongrui.
3. c) Per gli edifici residenziali ad un solo piano abitabile fuori terra, per i quali si ammettono i tipi d'intervento ri2, è ammessa la soprelevazione, purché riguardi l'intera copertura dell'edificio e non ne modifichi la tipologia, allo scopo di realizzare un nuovo piano abitabile, fino ad una altezza massima in gronda pari a m 7,50 e nel rispetto delle seguenti condizioni:
   • l'intervento deve essere limitato all'edificio principale, senza interessare i volumi secondari e non deve comportare l'aumento della superficie coperta;
   • l'intervento può comportare la formazione di non più di una unità immobiliare aggiuntiva;
4. d) per gli interventi di demolizione e fedele ricostruzione, esclusivamente per gli edifici con destinazione d'uso residenziale che deve rimanere tale, è consentito l'incremento della Sul, fino ad un massimo del 20% di quella originaria, riferita all'intero edificio principale, e comunque non oltre i 70 mq, purché sia garantito:
   1. I. l'utilizzo di tecniche costruttive di edilizia sostenibile che, anche attraverso l'impiego di impianti tecnologici e dispositivi volti al risparmio energetico, consentano al nuovo edificio il raggiungimento di prestazioni energetiche globali particolarmente qualificanti, tali da fargli raggiungere almeno la Classe energetica B;
   2. II. il raggiungimento di una migliore qualità architettonica, anche in relazione al contesto urbanistico e paesaggistico;
   3. III. il raggiungimento della dotazione minima di parcheggi pertinenziali non inferiore a 1mq/10mc e almeno pari ad un posto auto per ogni unità immobiliare risultante.
5. e) per gli edifici residenziali che al piano terra presentano una struttura a pilotis, è consentita la chiusura parziale o totale delle corrispondenti superfici non residenziali, che devono comunque rimanere tali.
   Le addizioni volumetriche sono assimilate alla nuova costruzione, precludono la possibilità di incrementi di superficie utile lorda rientranti nella ristrutturazione edilizia, o comunque di ulteriori addizioni funzionali
6. f) Nei casi in cui gli edifici esistenti ricadano all'interno delle fasce di rispetto stradali e/o dei corsi d'acqua, per gli edifici per i quali il RU ammette il tipo d'intervento ri2, è consentita anche la sostituzione edilizia, ovvero la loro demolizione e ricostruzione nel lotto di pertinenza, in una collocazione diversa, esterna alle dette fasce di rispetto.

1. Sono interventi di sostituzione edilizia (se) quelli che comportano la demolizione di volumi esistenti e ricostruzione nel lotto fondiario di pertinenza, non assimilabili alla ristrutturazione edilizia, e quindi anche con diversa articolazione e destinazione d'uso, ma che non comportano modifica del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.

2. Negli interventi di sostituzione edilizia degli edifici ad uso residenziale, questi potranno essere ricostruiti con una Sul totale incrementata del 20%, nelle stesse modalità specificate al precedente Art. 17, comma 3, lettera d), mentre le superfici accessorie esistenti possono essere riutilizzate solo se si mantiene la destinazione accessoria. In ogni caso, nel caso di sostituzione edilizia, deve essere prevista la realizzazione di una superficie di parcheggi pertinenziali non inferiore a 1mq/10mc e di almeno un posto auto per ogni unità immobiliare risultante.

3. Negli interventi di sostituzione edilizia con cambio di destinazione d'uso, la ricostruzione nel lotto fondiario di pertinenza fa riferimento ai volumi esistenti, senza possibilità di ulteriori addizioni volumetriche.

1. Gli interventi di ristrutturazione urbanistica ru, consistono in un insieme sistematico di opere rivolte a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.

2. Gli interventi di ristrutturazione urbanistica sono sempre soggetti alla preventiva approvazione di un piano attuativo.

1. Gli interventi di nuova edificazione ne consistono nella realizzazione di nuovi manufatti edilizi su aree inedificate.

2. Sono comunque da considerarsi interventi di nuova edificazione:

• a. la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati;
• b. gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal Comune;
• c. la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;
• d. l'installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulotte, camper, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee;
• e. la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all'aperto ove comportino l'esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato.

3. Le tavole del RU individuano le aree nelle quali, per dimensione e collocazione del lotto edificabile, si può intervenire mediante intervento diretto di nuova costruzione.