Norme Tecniche di attuazione del Regolamento Urbanistico

1. Le previsioni del R.U. si attuano mediante:

• progetti di opere pubbliche
• interventi edilizi diretti, convenzionati e no;
• Piani Attuativi di iniziativa pubblica e/o privata e con piani e programmi previsti dalla normativa regionale e nazionale vigente.

2. Gli interventi devono rispettare le destinazioni d'uso e le prescrizioni contenute negli elaborati grafici e nelle norme del Regolamento Urbanistico.

1. Gli interventi edilizi diretti sono disciplinati dai Tipi di intervento definiti al precedente Capo I del Titolo II.

2. In tutto il territorio comunale dove non sia prescritta una modalità d'attuazione diversa, il RU si attua per intervento diretto, secondo le disposizioni e le procedure di cui al Titolo IV, Capo II della LR 1/2005 e s.m.i.. Nelle aree in cui l'attuazione del RU è sottoposta a uno dei piani attuativi, di cui al successivo Art. 24, una volta completata la procedura dello stesso strumento urbanistico di dettaglio, si procede per intervento diretto, secondo quanto prescritto dalla relativa convenzione.

1. L'intervento diretto convenzionato (IC), nei casi previsti dal presente RU, costituisce una forma particolare di intervento diretto che richiede un adeguato coordinamento della progettazione e comporta l'assunzione di specifici obblighi da parte del richiedente.

2. Nelle aree soggette a intervento diretto convenzionato, il rilascio del permesso di costruire è subordinato all'approvazione, nello stesso atto da parte del Comune, di un progetto unitario esteso all'intero perimetro previsto e di uno schema di convenzione finalizzata a disciplinare le opere o i benefici pubblici correlati all'intervento ed avente gli stessi contenuti di cui al successivo art. 24, comma 4, lettera s. In alternativa alla cessione di aree e/alla realizzazione delle opere, nell'accertata impossibilità di ottemperare a quanto previsto nella scheda, si potrà procedere versando oneri aggiuntivi (monetizzazione), con le procedure previste da apposita norma del regolamento edilizio.

3. In sede di elaborazione del progetto unitario, qualora le indicazioni grafiche riguardanti il perimetro e/o le suddivisioni interne non coincidano con elementi reali di suddivisione del territorio rilevabili sul posto o su mappe a scala di maggiore dettaglio, dette indicazioni grafiche di perimetrazione e di suddivisione possono essere portate a combaciare con i corrispondenti elementi reali di suddivisione senza che questo comporti variante al Regolamento Urbanistico.

4. Le Schede di indirizzo degli IC, di cui all'Allegato 1 delle presenti norme, debbono intendersi come schemi di indirizzo preferenziali, soggetti a possibilità di miglioramento in sede di procedura di approvazione dello specifico intervento.

1. I Piani Attuativi sono strumenti urbanistici di dettaglio di attuazione del R.U. e sono obbligatori nelle aree dove prescritti nelle Tavole della "Disciplina del territorio", corrispondenti alle Schede di cui all'Allegato 1 alle presenti norme.

2. I piani attuativi possono avere i contenuti e l'efficacia di uno o più dei piani o programmi di cui al Titolo IV, Capo IV, sezione II della LR 1/2005 e s. m. e i. e possono essere di iniziativa pubblica e/o privata, nei casi previsti dalle presenti norme e dalle leggi vigenti.

3. Fatte salve ulteriori prescrizioni del Regolamento Edilizio e le eventuali specifiche documentazioni richieste dalle normative vigenti, o dalle presenti norme per specifici ambiti territoriali, i P.A. dovranno essere costituiti dai seguenti elaborati:

1. a. Relazione illustrativa, che descriva lo stato attuale, gli obiettivi, i criteri, le scelte e la modalità di attuazione di quanto previsto dal piano stesso;
2. b. Relazione di fattibilità sotto l'aspetto paesaggistico, ambientale, geomorfologico, viario, dell'accessibilità sociale, funzionale, economica e della modalità di attuazione;
3. c. Estratto di P.S. e R.U. nel quale sia specificatamente individuato il confine dell'area oggetto del P.A e planimetria in scala 1:2000 per gli ambiti urbani e in scala 1:5000 per quelli extraurbani, aggiornata ed estesa all'ambito compreso entro un raggio di almeno 100 ml. dal perimetro dell'area interessata;
4. d. Estratti del quadro conoscitivo riferiti all'area oggetto di P.A.;
5. e. Analisi di inquadramento storico;
6. f. Documentazione fotografica;
7. g. Documentazione cartografica, in scala adeguata, dello stato di fatto, ivi compresi gli spazi, i servizi e le attrezzature pubbliche con particolare riferimento ai servizi in rete (fognature etc.), con l'individuazione di un caposaldo cui riferire le quote e le curve di riferimento;
8. h. Relazione geologica particolareggiata e relazione idraulica particolareggiata, laddove necessaria;
9. i. Rilievo allo stato di fatto in scala adeguata alle caratteristiche dei luoghi;
10. l. Progetto planimetrico in scala adeguata alle caratteristiche dell'intervento;
11. m. Elaborati tecnici relativi alle opere di urbanizzazione primaria previste;
12. n. Norme di attuazione del P.A. comprensive di specifiche norme inerenti la qualità architettonica delle opere previste;
13. o. Elenchi catastali delle proprietà interessate dal P.A.;
14. p. Relazione indicante le opere e i tempi degli interventi da effettuare da parte del Comune e degli eventuali altri operatori pubblici e privati, nonché le relative previsioni finanziarie di massima;
15. q. Valutazione integrata di cui all'art.11 della L.R. 1/2005 e del relativo regolamento d'attuazione e successive modifiche ed integrazioni.

4. Nei PA, di iniziativa privata devono inoltre essere aggiunti i seguenti elaborati:

1. r. Documentazione attestante la proprietà delle aree comprese nel piano di lottizzazione; estratto originale di mappa catastale e certificato catastale delle particelle per le quali viene richiesta l'autorizzazione a lottizzare;
2. s. Schema di convenzione tra Comune e operatori con specificati:
   • tempi e modi di esecuzione dei lavori;
   • destinazione d'uso;
   • contributi per le urbanizzazioni, che possono essere assolti anche attraverso cessioni di aree e/o esecuzione diretta delle opere;
   • sanzioni a carico degli operatori in caso di inadempienza;
   • ogni altro aspetto relativo ai rapporti fra il soggetto richiedente ed il Comune.

5. Nei casi di iniziativa privata, i proprietari che rappresentano la maggioranza assoluta del valore dei beni compresi nel PA, calcolata in base all'imponibile catastale, hanno titolo a costituire il consorzio per la presentazione al Comune della proposta di piano e del relativo schema della convenzione. Il Comune invita i proprietari non aderenti al consorzio ad aderire al piano ed alla convenzione, assegnando un termine non inferiore a sessanta giorni. Decorso inutilmente il termine assegnato, il Comune procede a diffidare gli stessi, assegnando un ulteriore termine non inferiore a trenta giorni, decorso il quale, gli immobili dei proprietari non aderenti al consorzio rientrano tra i beni soggetti a espropriazione, secondo quanto disposto all'art. 66, comma 3 della L.R. 1/2005.

6. E' facoltà del Comune ammettere PA estesi non all'intero perimetro previsto, ma a porzioni organiche e significative del medesimo, di estensione comunque non inferiore a due terzi di quella complessiva prevista dal RU, e purché utili ad una migliore attuazione del piano, tenendo conto anche dell'incidenza delle urbanizzazioni; la realizzazione parziale del PA dovrà assicurare la funzionalità dal punto di vista idraulico e la corretta regimazione delle acque superficiali dell'intera area assoggettata a PA.

7. Nelle aree soggette obbligatoriamente a P.A., nelle more di formazione dello stesso, non è ammessa alcuna trasformazione degli immobili ivi ricadenti, ad eccezione di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.

8. Le schede di indirizzo dei P.A., Allegato 1 alle presenti norme, debbono intendersi come schemi di indirizzo preferenziali, soggetti a possibilità di miglioramento in sede di procedura di approvazione dello specifico intervento.

9. Il ricorso alla preventiva pianificazione attuativa, ancorché non previsto come obbligatorio dal Regolamento Urbanistico, può essere deciso dai proprietari di terreni edificabili e/o di costruzioni esistenti ovvero, a ragione di esigenze di interesse pubblico urbanistico, da motivare con puntuale riferimento ai principi dell'ordinamento legislativo, dall'Amministrazione Comunale.

1. Il presente RU individua le aree del territorio comunale, le cui trasformazioni sono assoggettate a progettazione unitaria o coordinata e per le quali lo stesso RU prevede la perequazione urbanistica come strumento di equa distribuzione dei benefici e degli oneri derivanti dagli interventi di trasformazione.

2. Il RU, nelle Schede di indirizzo, di cui all'Allegato 1, dei PA e IC, individua la zona che sarà concretamente interessata dalla edificazione delle volumetrie determinate dal dimensionamento, dove cioè saranno concentrate le potenzialità edificatorie ed individua le ulteriori zone interessate alla realizzazione degli standard urbanistici, alle dotazioni infrastrutturali pubbliche o di interesse pubblico e/o agli interventi di natura ambientale.

3. Il RU stabilisce un valore edificatorio uniforme a tutte le proprietà che possono concorrere alla trasformazione urbanistica di tali aree, prescindendo dall'effettiva localizzazione della capacità edificatoria sulle singole proprietà e dalla imposizione di vincoli d'inedificabilità ai fini di dotazione di spazi da riservare alle opere collettive; i diritti edificatori, gli oneri e gli obblighi di cui al comma 1, sono per questo ripartiti proporzionalmente tra i proprietari secondo i seguenti criteri:

• a) quanto al 35%, in proporzione alla superficie del terreno di proprietà, rispetto alla superficie territoriale (St) interessata dalla trasformazione;
• b) quanto al 65%, in proporzione alla rendita catastale dei beni di proprietà, rispetto al totale delle rendite di tutti i beni compresi all'interno dell'area interessata dalla trasformazione;
• c) ove alcune aree siano interessate da vincoli derivanti da norme sovraordinate che ne dispongano l'inedificabilità, la superficie di tali aree, ai fini della determinazione della percentuale di cui alla lettera a), si computa al 50%; nel caso di edifici presenti la Sul esistente si computa in ogni caso al 100%.
• d) le rendite degli edifici esistenti sono computate ai fini delle determinazione della percentuale di cui alla lettera b) solo quando ne sia prevista la demolizione o la cessione al Comune di Vernio: in caso di demolizione o cessione parziale, la loro rendita si computa in proporzione alla parte da demolire o da cedere.

E' facoltà degli interessati aventi titolo, accordarsi su percentuali e criteri diversi da quelle derivanti dall'applicazione dei suddetti criteri.

4. Nelle aree PA ed IC, salvo diverso accordo tra gli aventi titolo, sono ripartiti nella stessa misura proporzionale:

• a) le quantità di Sul relative alle singole funzioni previste;
• b) gli oneri economici per realizzare le opere di urbanizzazione e gli interventi di interesse pubblico che il RU prescrive come condizione obbligatoria per la trasformazione degli assetti insediativi;
• c) gli oneri relativi alla cessione gratuita al comune di aree a destinazione pubblica, quali sedi stradali, verde pubblico, parcheggi pubblici, attrezzature pubbliche o d'interesse pubblico;
• d) gli obblighi relativi alle eventuali quote obbligatorie di edilizia residenziale con finalità sociali;
• e) gli eventuali ulteriori benefici pubblici che il RU prescrive come condizione obbligatoria

5. Le opere di urbanizzazione primaria previste all'interno delle aree soggette a progettazione unitaria (PA o IC), sono a totale carico dei privati proponenti che, secondo le disposizioni dell'art. 127 comma 5 della L.R. 01/05, in tal caso la quota di oneri riferiti alla urbanizzazione primaria non è più dovuta. La convenzione può stabilire quali siano le opere di urbanizzazione primaria che non vengono cedute, ma di cui sia garantito l'uso pubblico, con impegno dei privati alla gestione ed alla manutenzione delle stesse.

6. In sede di elaborazione del progetto unitario, qualora il segno grafico che individua gli ambiti assoggettati a PA e IC, non coincida con elementi di suddivisione reale rilevabili sul terreno o su mappe di scala maggiore (es. pertinenze, recinzioni, fossi, confini catastali e di proprietà, ecc.), lo stesso progetto può meglio precisare il proprio confine di riferimento senza che questo comporti variante al Regolamento Urbanistico.

7. Tutti gli interventi di trasformazione del territorio subordinati a progetti unitari, dovranno indicare gli effetti delle trasformazioni prodotte in termini di riduzione, mantenimento o aumento del carico ambientale e di conseguenza dovranno dimostrare tutti gli accorgimenti adottati per annullare o mitigare gli effetti ambientali negativi.

8. L'attuazione degli interventi nelle aree soggette a PA e IC è comunque condizionata alla disponibilità del certificato del gestore dei servizi in merito all'adeguatezza del sistema di approvvigionamento idrico, di smaltimento delle acque reflue, del sistema di gestione e smaltimento dei rifiuti solidi e della adduzione di gas. In caso di necessità di potenziamento della rete, i lavori occorrenti sono a carico del soggetto attuatore dell'intervento edilizio e devono essere realizzati contestualmente all'esecuzione dell'opera.

1. Il presente Regolamento Urbanistico individua la perequazione urbanistica quale strumento per l'equa ripartizione dei diritti edificatori e degli oneri derivanti dalla realizzazione delle dotazioni territoriali, tra i proprietari delle aree e degli immobili interessati dagli interventi di trasformazione all'interno dei PA e degli IC.

2. All'interno dei Piani urbanistici Attuativi (PA) o Interventi diretti Convenzionati (IC), gli interventi si attuano attraverso Comparti di Attuazione. I Comparti di attuazione comprendono, oltre alle aree di sedime dei tessuti insediativi di progetto, anche le aree da cedere al Comune e/o da destinare alla realizzazione delle dotazioni territoriali per spazi pubblici o attività collettive o opere pubbliche, nonché ad interventi di riqualificazione ambientale.

3. Al termine quinquennale di validità del Regolamento Urbanistico le aree di trasformazione assoggettate a PA e IC in esso previste e non pervenute al convenzionamento, perderanno automaticamente i diritti edificatori assegnati, senza necessità di ulteriori, specifici provvedimenti. Successivamente alla decorrenza del termine citato, in tali aree si applica l'art. 63 - Aree non pianificate - della L.R. n° 1/2005 e successive modifiche e integrazioni.

1. Ai fini della determinazione dei diritti edificatori da assegnare ad ogni area di trasformazione ed in funzione dello stato di fatto e di diritto al momento dell'adozione del presente piano, il RU individua, per ogni area all'interno dei PA, l'appartenenza alla Classe di suolo tra quelle definite di seguito:

• Classe 1. Aree urbanizzate nei centri di fondovalle - San Quirico, Mercatale e Terrigoli;
• Classe 2. Aree urbanizzate negli altri centri;
• Classe 3. Aree periurbane di frangia - San Quirico, Mercatale e Terrigoli;
• Classe 4. Aree periurbane di frangia negli altri centri.

2. Gli indici territoriali massimi assunti per le classi dei suoli, di cui al precedente comma, sono:

• Classe 1: 0,30 mq Sul / St;
• Classe 2: 0,20 mq Sul / St;
• Classe 3: 0,20 mq Sul / St.
• Classe 4: 0,10 mq Sul / St

3. Gli indici territoriali sono assegnati mediante la classificazione delle aree, quale che sia la destinazione d'uso prevista nelle relative trasformazioni.

1. I diritti edificatori per ciascun Comparto sono attribuiti dal RU, così come definiti nell'Allegato 1 - Schede d'indirizzo dei PA e IC, in funzione della classe di appartenenza dell'area, tenendo conto degli edifici presenti, in ragione della Sul esistente, della destinazione d'uso prevista e del riconoscimento di eventuali indici aggiuntivi come premialità, ai fini della realizzazione della città pubblica.

2. Il RU stabilisce i seguenti coefficienti di conversione delle Sul esistenti in quelle di progetto:

• Sul residenziale esistente: 1
• Sul direzionale esistente: 0,8
• Sul commerciale esistente: 0,6
• Sul produttiva esistente: 0,4.

Il coefficiente di conversione per la Sul degli eventuali uffici o alloggi per il custode interni ai fabbricati produttivi, artigianale e industriali è di 0,4.

3. Nella formazione dei PA e degli IC, a discrezione dell'Amministrazione Comunale e nel rispetto degli obiettivi e degli schemi progettuali previsti per i singoli Comparti, i diritti edificatori previsti per le singole aree sono aumentati di una quota premiale, in funzione del verificarsi di una o più delle seguenti condizioni:

• a. cessione di aree urbanizzate: 0,05 mq Sul / St;
• b. cessione di aree e realizzazione di spazi pubblici e opere pubbliche in genere, oltre a quelle necessarie per l'attuazione del Comparto: 0.15 mq Sul / St;
• c. realizzazione di spazi pubblici e opere pubbliche in genere, oltre a quelle necessarie per l'attuazione del Comparto: 0.10 mq Sul / St;

L'ammontare complessivo dei diritti edificatori risultanti dalla perequazione urbanistica e dalle premialità, non deve risultare superiore alle dimensioni massime ammissibili, definite nel Piano Strutturale.