Descrizione generale dell'intervento e finalità

Il progetto per la "gesseria" rappresenta l'occasione di una importante operazione di riqualificazione di un'area di dimensione considerevole quasi dismessa e di forte rilievo nell'immagine e nell'identità della zona residenziale del Merlo. L'intervento dovrà avere carattere unitario, pertanto, viene subordinato alla redazione di Piano di Recupero esteso a tutta l'area SD1E come individuata sulla Tavola "b1 - Usi del suolo e modalità d'Intervento". Viste le rilevanti risorse che dovranno essere mobilitate, il Piano di Recupero potrà individuare due unità minime di intervento (UMI); al fine del conseguimento della perequazione urbanistica e della necessità che gli interventi siano strettamente coordinati ogni UMI sarà individuata nel rispetto dell'impianto complessivo e non potrà contenere esclusivamente aree private ma dovrà comprendere al suo interno parti compiute di aree e servizi di uso pubblico. Viene assunto come criterio costitutivo della progettazione la persistenza e la continuità della qualità del patrimonio paesaggistico considerato come continuità di risorsa ambientale, storica e culturale.

Prescrizioni generali per gli interventi

Il Piano di Recupero, nel rispetto delle caratteristiche storico-architettoniche e paesaggistiche, dovrà individuare, sulla base di un'attenta valutazione dello stato di conservazione, delle effettive possibilità di riuso dei singoli manufatti, anche in rapporto alle specifiche funzioni compatibili con i Sottosistemi ai quali le aree appartengono, dell'analisi dei degradi, categorie di intervento aderenti alla reale situazione dei luoghi e degli edifici. Gli edifici all'interno dell'area perimetrata e individuata con la sigla L2 B dovranno essere demoliti e sostituiti con nuovi edifici destinati a Servizi sempre all'interno dell'area L2 B (Sn max mq. 500). Per gli edifici appartenenti alla struttura produttiva della "gesseria" all'interno dell'area perimetrata e individuata con la sigla R3 B sono ammessi interventi fino alla ristrutturazione edilizia, è ammessa la demolizione di eventuali superfetazioni (Sn max mq. 4.000). Dovrà essere verificata l'opportunità di conservazione della ciminiera. Le attività commerciali di vicinato potranno essere previste in quota non superiore al 20% della Sn residenziale sia all'interno dell'area L2 B che R3 B.

Sarà dunque possibile mettere a punto un progetto che potrà comprendere sia interventi fino alla ristrutturazione edilizia che di sostituzione edilizia tenendo conto delle quantità indicate in tabella.

Dovranno essere utilizzati metodi per la produzione di energia rinnovabile adottando soluzioni progettuali integrate all'architettura e compatibili con il contesto paesistico e tecniche di progettazione mirate al risparmio e al controllo energetico.

L'intervento sarà esteso anche alla riqualificazione con sistemazioni a verde degli spazi aperti; per l'area Vg al margine nord si dovrà prevedere l'impianto di essenze arboree allo scopo di realizzare una barriera vegetale come filtro rispetto alla viabilità principale. I parcheggi di uso pubblico saranno localizzati all'interno delle aree individuate sulla Tavola "b1 - Usi del suolo e modalità d'Intervento".

Modalità di attuazione

Piano di Recupero.

Norme transitorie

Fino all'attuazione del Piano di Recupero sono ammessi:

• - interventi di manutenzione degli edifici con esclusione di ogni nuova edificazione;
• - tutti gli interventi di manutenzione degli spazi esterni e della rete viabile (strade e sentieri).

Prescrizioni specifiche di Fattibilità geologica idraulica e sismica

Area L2 B - Interventi di nuova edificazione

Aspetti geologici: Fattibilità F.2 - gli interventi di demolizione e nuova edificazione sono sottoposti ai normali vincoli di cui all'Art.100.1.2 delle presenti NTA, in particolare:

• - in ragione della presenza di uno strato di riporto e di probabili residui e scarti della cessata attività estrattiva, dovrà essere pianificata una campagna geognostica che definisca, per tutta L'area interessata dalla trasformazione, la stratigrafia e i parametri geotecnici del volume significativo di terreno influenzato direttamente o indirettamente dai manufatti in progetto;

Aspetti idraulici: Fattibilità F.1 - fattibilità senza particolari prescrizioni.

Aspetti sismici: nelle aree a Fattibilità F.3 per gli aspetti sismici, gli interventi sono vincolati alle prescrizioni di cui all'Art. 100.3, comma 2 e comma 3, punto b):

• - le geometrie e le velocità sismiche dei litotipi sepolti dovranno essere ricostruite attraverso MASW o profili sismici a rifrazione o downhole in base alla tipologia di intervento: la campagna geofisica dovrà essere programmata in modo da poter individuare eventuali contrasti di impedenza sismica al contatto fra i diversi terreni che costituiscono il substrato e che possono indurre cedimenti differenziali;

Area R3 B - Interventi di ristrutturazione edilizia

Aspetti geologici: nelle aree a Fattibilità F.2 gli interventi di ristrutturazione edilizia sono sottoposti ai normali vincoli di cui all'Art.100.1.2 delle presenti NTA.

Nelle aree a Fattibilità F.3 valgono le prescrizioni di cui all'Art.100.1.3 comma 7 ed Art.101 delle presenti NTA. In particolare:

• - in ragione della presenza di uno strato di riporto e di probabili residui e scarti della cessata attività estrattiva, dovrà essere pianificata una campagna geognostica che definisca, per tutta L'area interessata dalla trasformazione, la stratigrafia e i parametri geotecnici del volume significativo di terreno influenzato direttamente o indirettamente dai manufatti in progetto;
• - in ragione dei problemi di stabilità generale del versante a valle della struttura produttiva della "Gesseria", la stabilità dei terreni e delle strutture presenti nella fascia a pericolosità G.3 / PFE dovrà essere valutata opportunatamente; dovranno essere valutati altresi gli effetti degli interventi previsti sulla generale stabilità del versante.

Nella fascia in pericolosità G.4 / PFME prospicente la S.P. di Casole d'Elsa non sono da prevedersi ulteriori volumi urbanistici; tale area deve essere riservata ad elementi di corredo compatibili con la generale stabilità dell'area e ad eventuali strutture di contenimento del versante o stabilizzazione che si rendano eventualmente necessarie.

Aspetti idraulici: Fattibilità F.1 - fattibilità senza particolari prescrizioni.

Aspetti sismici: nelle aree a Fattibilità F.3 per gli aspetti sismici, gli interventi sono vincolati alle prescrizioni di cui all'Art. 100.3, comma 2 e comma 3, punto b):

• - le geometrie e le velocità sismiche dei litotipi sepolti dovranno essere ricostruite attraverso MASW o profili sismici a rifrazione o downhole in base alla tipologia di intervento: la campagna geofisica dovrà essere programmata in modo da poter individuare eventuali contrasti di impedenza sismica al contatto fra i diversi terreni che costituiscono il substrato e che possono indurre cedimenti differenziali;

Area L2 B Ms ed R3 B Ms - Parcheggi pubblici scoperti.

Aspetti geologici: nelle aree a Fattibilità F.2 gli interventi sono sottoposti ai normali vincoli di cui all'Art.100.1.2 delle presenti NTA. Nelle aree a Fattibilità F.3 valgono le prescrizioni di cui all'Art.100.1.3 comma 7. In particolare:

• - la stabilità dei versanti limitrofi alle aree destinate a parcheggi, risultanti dalle attività estrattive dismesse dovrà essere attentamente valutata e se necessario gli stessi dovranno essere stabilizzati;
• - la realizzazione di scavi/riporti di terreni, anche temporanei, con fronti verticali o subverticali deve essere effettuata nel rispetto delle verifiche di sicurezza relative agli stati limite ultimi (SLU) e delle analisi relative alle condizioni di esercizio (SLE); per i fronti di altezza superiore ai 2 mt. dovranno essere previste armature di sostegno delle pareti.

Aspetti idraulici: Fattibilità F.1 - fattibilità senza particolari prescrizioni.

Aspetti sismici: Fattibilità F.1 - fattibilità senza particolari prescrizioni.

Area a verde pubblico e parco Vg - Vp

Gli interventi di realizzazione dell'area a parco dovranno essere parte integrante di un progetto unitario, da effettuarsi preventivamente o contestualmente, riguardante la messa in sicurezza e il ripristino dell'intera area degradata RE02 (come individuata nell'Allegato 3 alle presenti NTA) secondo le linee guida dell'Art 60.5 e dell'Allegato 3 delle presenti norme.

Area S.D. 1E

Vulnerabilità degli acquiferi: Classe di sensibilità N.C. - Nessun vincolo.