Descrizione generale dell'intervento e finalità

L'intervento prevede un progetto di riqualificazione complessivo ed unitario in un contesto di notevole rilevanza e di grande pregio oggi in situazione di profondo degrado. L'obiettivo è la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente con il recupero della funzione residenziale. Viene assunto come criterio costitutivo della progettazione la persistenza e la continuità della qualità del patrimonio paesaggistico considerato come continuità di risorsa ambientale, storica e culturale. Rilevata l'importanza del carattere unitario del progetto, l'intervento viene subordinato alla redazione di Piano di Recupero esteso a tutta l'area S.D.4I.

Prescrizioni generali per gli interventi

Sulla base del Piano di Recupero, che valuterà, nel rispetto delle caratteristiche storico-architettoniche degli edifici e del contesto paesistico, lo stato di conservazione, la tipologia e il valore dei singoli manufatti, in coerenza con l'obiettivo primario di riqualificazione sono ammessi i seguenti interventi:

• - per la casa colonica - fino alla conservazione (art.83.1 delle presenti NTA) con l'eliminazione delle superfetazioni;
• - per gli edifici esistenti di più scarsa qualità - interventi fino alla ristrutturazione edilizia o demolizione con ricostruzione dei volumi esistenti tenendo conto dei rapporti col nucleo preesistente e mantenendo la gerarchia tradizionalmente instaurata nell'ambito del Podere, lasciando il ruolo prevalente ed emergente alla casa colonica originaria;
• - ampliamenti e cambi d'uso (Sn max complessiva mq. 400). Il cambio d'uso non è ammesso per eventuali annessi di recente costruzione e comunque realizzati dopo la data di adozione del 1° RU (DCC 78/2000). Gli ampliamenti dovranno essere realizzati coerentemente con l'architettura degli edifici esistenti e valutando il corretto inserimento paesaggistico-ambientale nel rispetto delle sue caratteristiche complessive (morfologia, architettura, vedute, essenze vegetali, ecc. );
• - demolizione senza ricostruzione dei manufatti precari e degradati ed eliminazione di tutte le superfetazioni.

Il progetto di suolo sarà esteso a tutto l'ambito e dovrà sviluppare il tema del recupero ambientale e della riorganizzazione, ridefinizione e riqualificazione degli spazi aperti, è ammessa la realizzazione di una piscina a supporto del nucleo aventi le seguenti caratteristiche:

• - comportare movimenti di terra per lo stretto indispensabile e utilizzare, quando possibile, i dislivelli esistenti, privilegiare la localizzazione in ambiti spaziali non evidenti in modo da non procurare impatto sul paesaggio, limitare al minimo indispensabile le parti impermeabili;
• - il colore del rivestimento interno e degli eventuali spazi pavimentati di supporto deve essere di tonalità chiara e in sintonia coi colori del paesaggio e comunque tale da minimizzarne l'impatto;
• - gli impianti tecnici devono essere realizzati in interrato; In adiacenza agli impianti è ammessa la realizzazione di un locale minimo adibito a servizi igienici (h max 2.40);
• - la realizzazione di eventuali servizi di supporto (spogliatoi, depositi attrezzi, locali tecnici) è ammessa solo attraverso il recupero di volumi esistenti;
• - è vietato l'uso di acqua potabile da acquedotto pubblico per l'approvvigionamento.

Potranno, inoltre, essere predisposte adeguate aree di parcheggio progettate tenendo conto della morfologia dei terreni in modo da non comportare impatto sul paesaggio. Tali aree saranno realizzate con tecniche e materiali che consentano il percolamento delle acque utilizzando materiali per la pavimentazione adeguati e coerenti con il contesto e comunque di colore e tonalità in sintonia con il contesto paesaggistico.

Il progetto dovrà essere connotato della massima attenzione all'inserimento paesaggistico, alle sistemazione esterne e al trattamento di suolo, in particolare dovranno essere salvaguardati gli aspetti relativi a vedute, punti panoramici, elementi antropici, quali i muri in pietra, e naturali che contribuiscono alla caratterizzazione dell'area, tenendo conto dei dislivelli del terreno nel rispetto della morfologia esistente ed evitando, in generale, opere che comportano eccessivi movimenti di terra e che possano alterare la conformazione attuale dl terreno. Le essenze vegetali per la sistemazione degli spazi verdi dovranno essere scelte tra quelli quelle coerenti con il contesto ecologico locale. Data la delicata situazione paesistica, il progetto dovrà porre particolare attenzione al corretto inserimento paesaggistico-ambientale nel rispetto delle sue caratteristiche complessive (morfologia, architettura, vedute, essenze vegetali, ecc.).

Modalità di attuazione

Piano di Recupero.

Norme transitorie

Fino all'attuazione del Piano di Recupero sono ammessi:

• - interventi di manutenzione per gli edifici non residenziali, conservazione (art. 83.1 N.T.A.) per gli edifici residenziali con esclusione di ogni nuova edificazione;
• - tutti gli interventi di manutenzione degli spazi esterni e della rete viabile (strade e sentieri).

Prescrizioni specifiche di Fattibilità geologica idraulica e sismica

Aspetti geologici:

Fattibilità F.2 - gli interventi di conservazione sul patrimonio edilizio esistente ed i parcheggi possono essere realizzati senza particolari limitazioni. Gli interventi di ristrutturazione edilizia di demolizione con ricostruzione dei volumi esistenti e gli ampliamenti saranno soggetti ai normali vincoli di legge di cui all'Art.100.1.2 delle presenti NTA; La piscina potrà essere realizzata con normali vincoli di legge esternamente alle aree a pericolosità geologica elevata G.3.

Fattibilità F.3 - Nelle aree a pericolosità geologica G.3 gli interventi di trasformazione saranno condizionati al rispetto delle prescrizioni di cui all'Art.100.1.3 commi 1-7.

Aspetti idraulici: Fattibilità F.1 - fattibilità senza particolari prescrizioni.

Aspetti sismici: Fattibilità F.2 - valgono le prescrizioni di cui al comma 1 dell'Art.100.3 delle NTA.

Vulnerabilità degli acquiferi: Classe di sensibilità 1 - Vincolo elevato. L'area è soggetta alle prescrizioni di cui all'Art. 10.1.2 della disciplina del PTCP2010.