1 - Raccoglie le aree il cui riassetto rende possibile la riqualificazione del versante est di Casole d'Elsa, attraverso la conferma e il potenziamento del suo carattere prevalentemente residenziale. Tali aree comprendono sia interventi di recupero e riqualificazione del patrimonio edilizio esistente che interventi di nuova edificazione.

2 - Per tutti gli interventi compresi nello Schema Direttore SD1 valgono le prescrizioni generali di cui all'art. 87 delle presenti norme.

3 - Lo Schema Direttore SD1 comprende i seguenti interventi:

* s.d. 1a

* s.d. 1b

* s.d. 1c

* s.d. 1d

* s.d. 1e

* s.d. 1f

* s.d. 1g

* s.d. 1h

* s.d. 1i

Dimensionamento

Nell'Allegato 2 alle presenti norme saranno riportate tabelle riepilogative con l'eventuale residuo rispetto al dimensionamento massimo previsto dal Piano Strutturale.

Descrizione generale dell'intervento e finalità

L'area è frutto di un intervento unitario a destinazione residenziale, all'estremità nord-ovest della Corsina. L'intervento è stato realizzato sulla base dell'art.12 del Programma Integrato di Intervento. Il nuovo insediamento residenziale pone i temi della ridefinizione del margine tra urbano ed extraurbano e quello del completamento della maglia di spazi aperti di interesse collettivo. Le nuove abitazioni sono costituite da edifici di due piani con rapporto di copertura inferiore al 30%, dunque a bassa densità, con tipi edilizi mono o plurifamilari. Insieme all'intervento di espansione residenziale sono stati realizzati le sistemazioni degli spazi verdi e i parcheggi di uso pubblico.

Prescrizioni generali per gli interventi

Per gli edifici esistenti sono ammessi interventi di riqualificazione di tipo 2 (rq2) ai sensi dell'art. 83.2 delle presenti N.T.A.

Prescrizioni specifiche di Fattibilità geologica idraulica e sismica

Aspetti geologici: Fattibilità F.2 - gli interventi di riqualificazione di tipo 2 (rq2) degli edifici sono sottoposti ai normali vincoli di cui all'Art.100.1.2 delle presenti NTA.

Aspetti idraulici: Fattibilità F.1 - fattibilità senza particolari prescrizioni.

Aspetti sismici: Fattibilità F.3 - la realizzazione degli interventi di demolizione/ricostruzione ed ampliamento è vincolata alle prescrizioni di cui all'Art. 100.3, comma 2 e comma 3, punto b):

• - le geometrie e le velocità sismiche dei litotipi sepolti dovranno essere ricostruite attraverso MASW o profili sismici a rifrazione o downhole in base alla tipologia di intervento.

Vulnerabilità degli acquiferi: Classe di sensibilità 2 - Vincolo medio. Valgono le prescrizioni di cui all'Art. 10.1.3 della disciplina del PTCP2010.

Descrizione generale dell'intervento e finalità

Obiettivo del progetto è il recupero e la riqualificazione di un'area di dimensione piuttosto considerevole dismessa dall'attività di cava che l'ha fortemente caratterizzata e modellata; la ritrazione funzionale ha lasciato il luogo in uno stato di degrado urbanistico, paesistico e ambientale.

All'interno dell'area è presente l'ex fornace, ormai fatiscente e in avanzato stato di degrado. Obiettivo dell'intervento è la valorizzazione, il recupero e il ripristino ambientale dell'area della ex cava anche attraverso la riorganizzazione dell'area con l'introduzione di funzioni residenziali, aree verdi e parcheggi di supporto all'intera frazione del Merlo.

L'intervento dovrà avere carattere unitario, e dovrà essere mirato al corretto inserimento paesaggistico-ambientale nel rispetto delle sue caratteristiche complessive (morfologia, architettura, vedute, essenze vegetali, ecc. ); pertanto, viene subordinato alla redazione di Piano di Recupero esteso a tutta l'area SD 1B come perimetrata nella Tavola "b1 Usi del suolo e modalità d'Intervento".

Viene assunto come criterio costitutivo della progettazione la persistenza e la continuità della qualità del patrimonio paesaggistico considerato come continuità di risorsa ambientale, storica e culturale.

Prescrizioni generali per gli interventi

In considerazione dello stato di fatiscenza e di degrado, il progetto potrà prevedere la completa demolizione dei manufatti presenti (la cui consistenza dovrà essere dimostrata nel Piano di Recupero) con interventi di nuova edificazione che comunque non potranno avere una Superficie netta (Sn) superiore di mq. 4.000. I nuovi edifici, con altezza massima due piani, dovranno essere disposti seguendo l'andamento del terreno nel rispetto della morfologia esistente nella zona attualmente occupata dalla vecchia fornace e comunque nelle aree a ridosso dell'attuale sedime. Nella progettazione dei nuovi edifici dovranno essere utilizzati metodi per la produzione di energia rinnovabile adottando soluzioni progettuali integrate all'architettura e compatibili con il contesto paesistico e tecniche di progettazione mirate al risparmio e al controllo energetico.

Il progetto, nel suo insieme, dovrà essere connotato della massima attenzione all'inserimento paesaggistico, alle sistemazione degli spazi esterni e al trattamento di suolo, evitando, in generale, opere che comportano eccessivi movimenti di terra e che ne possano alterare la conformazione attuale.

L'accesso carrabile avverrà utilizzando le strade esistenti, opportunamente risistemate e adeguate e come individuate nella Tavola "b1 Usi del suolo e modalità d'Intervento; le aree di parcheggio dovranno essere opportunamente localizzate e alberate all'interno dell'area perimetrata e individuata con la sigla R3 C; dovranno, inoltre, essere realizzati percorsi pedonali di collegamento con il centro della frazione.

Per quanto riguarda le aree verdi di uso pubblico da sistemare a Parco (art. 58.2 comma 5 delle presenti norme):

• - non è consentita la realizzazione di strutture di tipo leggero a servizio dell'area;
• - l'articolazione funzionale delle aree verdi dovrà tenere conto della morfologia naturale;
• - le essenze vegetali dovranno essere mantenute e integrate con altre coerenti con il contesto ecologico locale;
• - i materiali utilizzati dovranno tenere conto della tradizione locale.
• - vale quanto prescritto dall'art. 60.5 e dall'Allegato 3 delle presenti norme relativamente all'area degradata RE03 (come individuata nell'Allegato 3 alle presenti NTA).

Modalità di attuazione

Piano di Recupero.

Norme transitorie

Fino all'attuazione del Piano di Recupero sono ammessi:

* interventi di manutenzione degli edifici con esclusione di ogni nuova edificazione;

* tutti gli interventi di manutenzione degli spazi esterni e della rete viabile (strade e sentieri).

Prescrizioni specifiche di Fattibilità geologica idraulica e sismica

Aspetti geologici:

Fattibilità F.1 - Le aree a verde potranno realizzarsi senza particolari prescrizioni.

Fattibilità F.2 - Gli interventi previsti per l'area R3 C sono sottoposti ai normali vincoli di cui all'Art.100.1.2 delle presenti NTA. Gli interventi di sistemazione a verde e di ordinaria manutenzione previsti per l'area V5 C dovranno essere tali da non aumentare la pericolosità nelle aree limitrofe.

Fattibilità F.3 - La realizzazione di nuove volumetrie residenziali all'interno dell'area denominata R3 C, è sottoposta ai vincoli di cui all'Art.100.1.3 delle presenti NTA. Dovranno essere in particolare definite le caratteristiche geometriche (estensione e spessore) e geotecniche dei terreni di riporto costituenti il substrato su cui verranno realizzate le costruzioni in progetto attraverso una opportuna campagna geotecnica estesa a tutta l'area in trasformazione. La presenza di falda idrica superficiale dovrà essere individuata ed eventualmente monitorata tramite installazione di piezometri al fine valutarne le possibili interazioni con le strutture in progetto.

Dato il generale degrado dei versanti limitrofi all''area S.D. 1B, per qualunque progetto di intervento che comporti modifiche anche minime della morfologia dei versanti dovranno essere previste opere di stabilizzazione/contenimento degli eventuali fronti permanenti che verranno a crearsi, preferendo tecniche di ingegneria ambientale ove possibile.

Gli interventi di realizzazione dell'area a parco dovranno prevedere la preventiva o contestuale messa in sicurezza degli ex fronti di cava, secondo quanto specificato dall'Art 60.5 e dall'Allegato 3 per l'Area degradata RE03 Loc. Liggiano (come individuata nell'Allegato 3 alle presenti NTA).

Aspetti idraulici: Fattibilità F.2 - in ragione della morfologia generale dell'area, nel progetto di trasformazione dovrà essere specificatamente previsto un sistema di canalizzazione delle acque meteoriche ed un loro allontanamento o raccolta al fine di evitarne l'accumulo ed il ristagno nell'area di fondovalle in cui è prevista la realizzazione di nuove volumetrie; il naturale deflusso delle acque lungo l'impluvio naturale esistente dovrà essere mantenuta e ne dovrà essere garantita la funzionalità nel ridisegno generale dell'area.

Aspetti sismici: nelle aree a Fattibilità F.3 per gli aspetti sismici, gli interventi sono vincolati alle prescrizioni di cui all'Art. 100.3, comma 2 e comma 3, punto b):

• - le geometrie e le velocità sismiche dei litotipi sepolti dovranno essere ricostruite attraverso MASW o profili sismici a rifrazione o downhole in base alla tipologia di intervento: la campagna geofisica dovrà essere programmata in modo da poter individuare eventuali contrasti di impedenza sismica al contatto fra i diversi terreni che costituiscono il substrato e che possono indurre cedimenti differenziali;

Vulnerabilità degli acquiferi: Classe di sensibilità 3 - Nessun Vincolo.

Descrizione generale dell'intervento e finalità

Obiettivo dell'intervento è il riordino e la riqualificazione del margine nord-ovest del Merlo dove sono presenti alcuni manufatti secondari. Viene, inoltre, prevista la realizzazione di un nuovo parcheggio pubblico di servizio al bar-ristorante. L'area è suddivisa in quattro interventi unitari SD 1C.1, SD 1C.2, SD 1C.3, SD 1C.4 come rappresentati negli schemi grafici che seguono.

Prescrizioni generali per gli interventi

Intervento SD 1C.1: finalizzato alla riqualificazione della struttura commerciale oggi destinata a ristorante/bar attraverso la sostituzione edilizia dei manufatti precari presenti (ed. 001) e la realizzazione di un parcheggio di servizio. L'intervento sarà realizzato secondo i parametri e le prescrizioni che seguono.

Parametri urbanistici:

• - intervento di sostituzione edilizia (ed. 001) - Sn massima mq. 150; altezza max ml. 3.50; n° piani 1

Destinazione d'uso:

• - attività commerciali di vicinato (art. 53 presenti NTA comma 4). La superficie complessiva di vendita (comprensiva delle parti esistenti) non deve essere superiore a mq. 300. Per "superficie di vendita" si intende come definita all'art. 41 comma 1b L.R. 28/2005 e s.m.i.;

Prescrizioni e criteri per l'intervento:

• - l'ampliamento del ristorante potrà avvenire solo con contestuale realizzazione del parcheggio di servizio previa demolizione dei manufatti che attualmente occupano l'area destinata al parcheggio. L'accesso carrabile al parcheggio dovrà essere opportunamente sistemato comprendendo anche l'intersezione con la strada comunale Casole d'Elsa - Vallone;
• - i manufatti, contrassegnati con il n° 001 nello schema di seguito riportato, saranno demoliti e ricostruiti, organicamente agli edifici originari esistenti, all'interno dell'area individuata dall'apposita campitura colorata;
• - le nuove costruzione e tutti gli interventi di sistemazione degli spazi aperti collettivi dovranno avere carattere unitario ed essere realizzati con materiali coerenti con i contesti.

Intervento SD 1C.2: finalizzato alla sostituzione di manufatti non di pregio (contrassegnati con il n° 002 nello schema di seguito riportato) interni all'area destinata alla realizzazione di parcheggio pubblico (intervento SD 1C.1). Sulla base di un'attenta valutazione dello stato di conservazione e della tipologia dei singoli manufatti, sono ammessi interventi di sostituzione edilizia secondo i parametri e le prescrizioni che seguono.

Parametri urbanistici:

• - Sn massima mq. 100; altezza max ml. 6.50; n° piani 2

Destinazione d'uso:

• - residenza (art. 51 comma 2 presenti NTA)

Prescrizioni e criteri per l'intervento:

• - le nuove costruzione dovranno essere collocate all'interno dell'area individuata dall'apposita campitura colorata, nello schema di seguito riportato, previa demolizione dei manufatti esistenti che attualmente occupano l'area destinata a parcheggio;

Intervento SD 1C.3: finalizzato al recupero a destinazione residenziale di alcuni manufatti secondari interni all'area (contrassegnati con il n° 003 nello schema di seguito riportato). Sulla base di un'attenta valutazione dello stato di conservazione e della tipologia dei singoli manufatti sono ammessi interventi fino alla ristrutturazione edilizia con le seguenti prescrizioni:

• - nel caso di dimostrata impossibilità di recupero con interventi di ristrutturazione edilizia sono ammessi interventi di demolizione con ricostruzione dei volumi esistenti;
• - l'eventuale intervento di ricostruzione dovrà essere realizzato nel rispetto delle proporzioni tra i corpi di fabbrica che costituiscono l'edificio (altezza max. ml. 3.50, n° piani 1). Il nuovo edificio dovrà essere ricostruito all'interno dell'area individuata dall'apposita campitura previa demolizione dei manufatti esistenti (contrassegnati con il n° 003 nello schema di seguito riportato).

Intervento SD1C.4: finalizzato alla demolizione e ricostruzione a destinazione residenziale di alcuni manufatti secondari e non di pregio. Sulla base di un'attenta valutazione dello stato di conservazione e della tipologia dei singoli manufatti, sono ammessi interventi fino alla sostituzione edilizia secondo i parametri e le prescrizioni che seguono.

Parametri urbanistici:

• - Sn massima mq. 70; altezza max ml. 6,50; n° piani 2

Destinazione d'uso:

• - residenza (art. 51 comma 2 presenti NTA)

Prescrizioni e criteri per l'intervento:

• - le nuove costruzione dovranno essere collocate, previa demolizione dei manufatti esistenti (contrassegnati con il n° 004 nello schema di seguito riportato), all'interno dell'area individuata dall'apposita campitura colorata nello schema di seguito riportato;
• - le nuove costruzione potranno essere realizzate anche in aderenza agli edifici residenziali esistenti (contrassegnati con il n° 005 nello schema di seguito riportato), in questo caso l'altezza massima non può essere superiore a quella degli edifici esistenti (n° piani 2);
• - per gli edifici residenziali esistenti (contrassegnati con il n° 005 nello schema di seguito riportato) sono ammessi interventi di ristrutturazione edilizia di cui all'art. 80 punti d1, d2, d3, oltre che interventi necessari al superamento delle barriere architettoniche (f) di cui all'art. 80 comma 7 delle presenti NTA.

Modalità di attuazione

Intervento diretto.

Norme transitorie

Fino all'attuazione degli interventi sono ammessi:

* interventi di manutenzione per gli edifici non residenziali soggetti al cambio d'uso;

* tutti gli interventi di manutenzione degli spazi esterni e della rete viabile (strade e sentieri).

Prescrizioni specifiche di Fattibilità geologica idraulica e sismica

Intervento SD 1C.1

Aspetti geologici: Fattibilità F.2 - gli interventi di ampliamento, demolizione/ricostruzione degli edifici e la realizzazione del parcheggio scoperto sono sottoposti ai normali vincoli di cui all'Art.100.1.2 delle presenti NTA.

Aspetti idraulici: Fattibilità F.1 - fattibilità senza particolari prescrizioni.

Aspetti sismici: Fattibilità F.3 - la realizzazione degli interventi di demolizione con ricostruzione ed ampliamento è vincolata alle prescrizioni di cui all'Art. 100.3, comma 2 e comma 3, punto b):

• - le geometrie e le velocità sismiche dei litotipi sepolti dovranno essere ricostruite attraverso MASW o profili sismici a rifrazione o downhole in base alla tipologia di intervento.

Intervento SD 1C.2

Aspetti geologici:

Fattibilità F.1 - Nell'area ricadente in pericolosità G.4 - PFME non sono da prevedersi interventi di nuova edificazione o di nuove infrastrutture; possono essere realizzate le sistemazioni a verde dell'area e quegli interventi per i quali sia dimostrabile la compatibilità con le condizioni generali di stabilità dell'area.

Fattibilità F.2 - gli interventi sono sottoposti ai normali vincoli di cui all'Art.100.1.2 delle presenti NTA.

Fattibilità F.3 - gli interventi di sostituzione edilizia sono condizionati alle prescrizioni di cui agli Artt.100.1.3 e 101 delle presenti NTA. In particolare:

• - le caratteristiche geotecniche dei terreni dovranno essere quantificate attraverso una opportuna campagna geognostica che interessi lo spessore di terreno potenzialmente coinvolto in movimenti gravitativi del versante;
• - la compatibilità degli interventi previsti con la generale stabilità del versante dovrà essere valutata tramite opportune verifiche di stabilità ante e post operam da realizzarsi in condizioni dinamiche.

Aspetti idraulici: Fattibilità F.1 - fattibilità senza particolari prescrizioni.

Aspetti sismici: Fattibilità F.3 - la realizzazione degli interventi di demolizione/ricostruzione ed ampliamento è vincolata alle prescrizioni di cui all'Art. 100.3, comma 1 e comma 2, punto b):

• - le geometrie e le velocità sismiche dei litotipi sepolti dovranno essere ricostruite attraverso MASW o profili sismici a rifrazione o downhole in base alla tipologia di intervento.

Interventi SD 1C.3 ed SD 1C.4

Aspetti geologici: Fattibilità F.2 - gli interventi di ristrutturazione edilizia, demolizione con ricostruzione degli edifici sono sottoposti ai normali vincoli di cui all'Art.100.1.2 delle presenti NTA.

Aspetti idraulici: Fattibilità F.1 - fattibilità senza particolari prescrizioni.

Aspetti sismici: Fattibilità F.3 - gli interventi sono vincolati alle prescrizioni di cui all'Art. 100.3, comma 1 e comma 2, punto b):

• - le geometrie e le velocità sismiche dei litotipi sepolti dovranno essere ricostruite attraverso MASW o profili sismici a rifrazione o downhole in base alla tipologia di intervento.

Vulnerabilità degli acquiferi: Classe di sensibilità 3 - Nessun vincolo.

Intervento sd 1c.1

Intervento sd 1c.2

Intervento sd 1c.3

Intervento sd 1c.4

Descrizione generale dell'intervento e finalità

L'area è frutto di un intervento unitario a destinazione residenziale. L'intervento è stato realizzato sulla base dell'art. 21 del Programma Integrato di intervento, in continuità con l'abitato del Merlo. Il progetto prevede oltre al nuovo insediamento residenziale il recupero ambientale come spazio verde di uso pubblico di una parte della fascia retrostante la gesseria. Nelle sistemazioni a verde potranno essere individuate delle aree attrezzate, ma le superfici dovranno essere prevalentemente alberate.

Prescrizioni generali per gli interventi

Per gli edifici esistenti sono ammessi interventi di riqualificazione di tipo 2 (rq2) ai sensi dell'art. 83.2 delle presenti N.T.A.

Prescrizioni specifiche di Fattibilità geologica idraulica e sismica

Aspetti geologici:

Fattibilità F.1 - La manutenzione ordinaria dei parcheggi esistenti potrà realizzarsi senza particolari prescrizioni.

Fattibilità F.2 - gli interventi di riqualificazione degli edifici sono sottoposti ai normali vincoli di cui all'Art.100.1.2 delle presenti NTA:

• - eventuali ampliamenti degli edifici esistenti non potranno estendersi nella fascia di pericolosità geologica G.3/PFE. Per queste aree valgono le prescrizioni di cui all'Art.101 delle presenti NTA;
• - si dovranno valutare le condizioni di stabilità del versante retrostante gli edifici esistenti ed eventualmente prevederne la stabilizzazione; le verifiche di stabilità dovranno essere eseguite in condizioni dinamiche.

Gli interventi di realizzazione dell'area a parco dovranno essere parte integrante di un progetto unitario, da effettuarsi preventivamente o contestualmente, riguardante la messa in sicurezza e il ripristino dell'intera area degradata RE02 (come individuata nell'Allegato 3 alle presenti NTA), secondo le linee guida dell'Art 60.5 e dell'Allegato 3 delle presenti norme.

Fattibilità F.3 - Gli interventi di sistemazione degli spazi a verde dovranno essere tali da non aumentare la pericolosità nelle aree limitrofe; potranno realizzarsi quegli interventi per i quali venga dimostrato che non determinano condizioni di instabilità e che non modificano negativamente i processi geomorfologici presenti nell'area.

Aspetti idraulici: Fattibilità F.1 - fattibilità senza particolari prescrizioni.

Aspetti sismici: Fattibilità F.3 - gli interventi sono vincolati alle prescrizioni di cui all'Art. 100.3, comma 2 e comma 3, punto b):

• - le geometrie e le velocità sismiche dei litotipi sepolti dovranno essere ricostruite attraverso MASW o profili sismici a rifrazione o downhole in base alla tipologia di intervento.

Vulnerabilità degli acquiferi: Classe di sensibilità 3 - Nessun vincolo.

Descrizione generale dell'intervento e finalità

Il progetto per la "gesseria" rappresenta l'occasione di una importante operazione di riqualificazione di un'area di dimensione considerevole quasi dismessa e di forte rilievo nell'immagine e nell'identità della zona residenziale del Merlo. L'intervento dovrà avere carattere unitario, pertanto, viene subordinato alla redazione di Piano di Recupero esteso a tutta l'area SD1E come individuata sulla Tavola "b1 - Usi del suolo e modalità d'Intervento". Viste le rilevanti risorse che dovranno essere mobilitate, il Piano di Recupero potrà individuare due unità minime di intervento (UMI); al fine del conseguimento della perequazione urbanistica e della necessità che gli interventi siano strettamente coordinati ogni UMI sarà individuata nel rispetto dell'impianto complessivo e non potrà contenere esclusivamente aree private ma dovrà comprendere al suo interno parti compiute di aree e servizi di uso pubblico. Viene assunto come criterio costitutivo della progettazione la persistenza e la continuità della qualità del patrimonio paesaggistico considerato come continuità di risorsa ambientale, storica e culturale.

Prescrizioni generali per gli interventi

Il Piano di Recupero, nel rispetto delle caratteristiche storico-architettoniche e paesaggistiche, dovrà individuare, sulla base di un'attenta valutazione dello stato di conservazione, delle effettive possibilità di riuso dei singoli manufatti, anche in rapporto alle specifiche funzioni compatibili con i Sottosistemi ai quali le aree appartengono, dell'analisi dei degradi, categorie di intervento aderenti alla reale situazione dei luoghi e degli edifici. Gli edifici all'interno dell'area perimetrata e individuata con la sigla L2 B dovranno essere demoliti e sostituiti con nuovi edifici destinati a Servizi sempre all'interno dell'area L2 B (Sn max mq. 500). Per gli edifici appartenenti alla struttura produttiva della "gesseria" all'interno dell'area perimetrata e individuata con la sigla R3 B sono ammessi interventi fino alla ristrutturazione edilizia, è ammessa la demolizione di eventuali superfetazioni (Sn max mq. 4.000). Dovrà essere verificata l'opportunità di conservazione della ciminiera. Le attività commerciali di vicinato potranno essere previste in quota non superiore al 20% della Sn residenziale sia all'interno dell'area L2 B che R3 B.

Sarà dunque possibile mettere a punto un progetto che potrà comprendere sia interventi fino alla ristrutturazione edilizia che di sostituzione edilizia tenendo conto delle quantità indicate in tabella.

Dovranno essere utilizzati metodi per la produzione di energia rinnovabile adottando soluzioni progettuali integrate all'architettura e compatibili con il contesto paesistico e tecniche di progettazione mirate al risparmio e al controllo energetico.

L'intervento sarà esteso anche alla riqualificazione con sistemazioni a verde degli spazi aperti; per l'area Vg al margine nord si dovrà prevedere l'impianto di essenze arboree allo scopo di realizzare una barriera vegetale come filtro rispetto alla viabilità principale. I parcheggi di uso pubblico saranno localizzati all'interno delle aree individuate sulla Tavola "b1 - Usi del suolo e modalità d'Intervento".

Modalità di attuazione

Piano di Recupero.

Norme transitorie

Fino all'attuazione del Piano di Recupero sono ammessi:

• - interventi di manutenzione degli edifici con esclusione di ogni nuova edificazione;
• - tutti gli interventi di manutenzione degli spazi esterni e della rete viabile (strade e sentieri).

Prescrizioni specifiche di Fattibilità geologica idraulica e sismica

Area L2 B - Interventi di nuova edificazione

Aspetti geologici: Fattibilità F.2 - gli interventi di demolizione e nuova edificazione sono sottoposti ai normali vincoli di cui all'Art.100.1.2 delle presenti NTA, in particolare:

• - in ragione della presenza di uno strato di riporto e di probabili residui e scarti della cessata attività estrattiva, dovrà essere pianificata una campagna geognostica che definisca, per tutta L'area interessata dalla trasformazione, la stratigrafia e i parametri geotecnici del volume significativo di terreno influenzato direttamente o indirettamente dai manufatti in progetto;

Aspetti idraulici: Fattibilità F.1 - fattibilità senza particolari prescrizioni.

Aspetti sismici: nelle aree a Fattibilità F.3 per gli aspetti sismici, gli interventi sono vincolati alle prescrizioni di cui all'Art. 100.3, comma 2 e comma 3, punto b):

• - le geometrie e le velocità sismiche dei litotipi sepolti dovranno essere ricostruite attraverso MASW o profili sismici a rifrazione o downhole in base alla tipologia di intervento: la campagna geofisica dovrà essere programmata in modo da poter individuare eventuali contrasti di impedenza sismica al contatto fra i diversi terreni che costituiscono il substrato e che possono indurre cedimenti differenziali;

Area R3 B - Interventi di ristrutturazione edilizia

Aspetti geologici: nelle aree a Fattibilità F.2 gli interventi di ristrutturazione edilizia sono sottoposti ai normali vincoli di cui all'Art.100.1.2 delle presenti NTA.

Nelle aree a Fattibilità F.3 valgono le prescrizioni di cui all'Art.100.1.3 comma 7 ed Art.101 delle presenti NTA. In particolare:

• - in ragione della presenza di uno strato di riporto e di probabili residui e scarti della cessata attività estrattiva, dovrà essere pianificata una campagna geognostica che definisca, per tutta L'area interessata dalla trasformazione, la stratigrafia e i parametri geotecnici del volume significativo di terreno influenzato direttamente o indirettamente dai manufatti in progetto;
• - in ragione dei problemi di stabilità generale del versante a valle della struttura produttiva della "Gesseria", la stabilità dei terreni e delle strutture presenti nella fascia a pericolosità G.3 / PFE dovrà essere valutata opportunatamente; dovranno essere valutati altresi gli effetti degli interventi previsti sulla generale stabilità del versante.

Nella fascia in pericolosità G.4 / PFME prospicente la S.P. di Casole d'Elsa non sono da prevedersi ulteriori volumi urbanistici; tale area deve essere riservata ad elementi di corredo compatibili con la generale stabilità dell'area e ad eventuali strutture di contenimento del versante o stabilizzazione che si rendano eventualmente necessarie.

Aspetti idraulici: Fattibilità F.1 - fattibilità senza particolari prescrizioni.

Aspetti sismici: nelle aree a Fattibilità F.3 per gli aspetti sismici, gli interventi sono vincolati alle prescrizioni di cui all'Art. 100.3, comma 2 e comma 3, punto b):

• - le geometrie e le velocità sismiche dei litotipi sepolti dovranno essere ricostruite attraverso MASW o profili sismici a rifrazione o downhole in base alla tipologia di intervento: la campagna geofisica dovrà essere programmata in modo da poter individuare eventuali contrasti di impedenza sismica al contatto fra i diversi terreni che costituiscono il substrato e che possono indurre cedimenti differenziali;

Area L2 B Ms ed R3 B Ms - Parcheggi pubblici scoperti.

Aspetti geologici: nelle aree a Fattibilità F.2 gli interventi sono sottoposti ai normali vincoli di cui all'Art.100.1.2 delle presenti NTA. Nelle aree a Fattibilità F.3 valgono le prescrizioni di cui all'Art.100.1.3 comma 7. In particolare:

• - la stabilità dei versanti limitrofi alle aree destinate a parcheggi, risultanti dalle attività estrattive dismesse dovrà essere attentamente valutata e se necessario gli stessi dovranno essere stabilizzati;
• - la realizzazione di scavi/riporti di terreni, anche temporanei, con fronti verticali o subverticali deve essere effettuata nel rispetto delle verifiche di sicurezza relative agli stati limite ultimi (SLU) e delle analisi relative alle condizioni di esercizio (SLE); per i fronti di altezza superiore ai 2 mt. dovranno essere previste armature di sostegno delle pareti.

Aspetti idraulici: Fattibilità F.1 - fattibilità senza particolari prescrizioni.

Aspetti sismici: Fattibilità F.1 - fattibilità senza particolari prescrizioni.

Area a verde pubblico e parco Vg - Vp

Gli interventi di realizzazione dell'area a parco dovranno essere parte integrante di un progetto unitario, da effettuarsi preventivamente o contestualmente, riguardante la messa in sicurezza e il ripristino dell'intera area degradata RE02 (come individuata nell'Allegato 3 alle presenti NTA) secondo le linee guida dell'Art 60.5 e dell'Allegato 3 delle presenti norme.

Area S.D. 1E

Vulnerabilità degli acquiferi: Classe di sensibilità N.C. - Nessun vincolo.

Descrizione generale dell'intervento e finalità

L'area è frutto di un intervento unitario a destinazione residenziale, all'estremità nord di Cavallano caratterizzato da tipologie a bassa densità e dalla valorizzazione dell'andamento altimetrico del terreno. L'intervento è stato realizzato sulla base dell'art.19 del Programma Integrato di Intervento. Rispetto al dimensionamento complessivo che era pari a mq. 1.500 di Superficie netta (Sn) rimane un residuo di mq. 119 di Sn. Nel progetto era prevista ed è stata realizzata una nuova strada di servizio sia al nuovo nucleo edificato sia a quello esistente, creando un percorso alternativo per raggiungere le zone retrostanti il fronte antico lungo la viabilità principale e liberando così alcuni spazi di un certo interesse soprattutto dal punto di vista pedonale all'interno del tessuto più denso. Le nuove abitazioni sono costituite da edifici di uno/due piani, unifamiliari o bifamiliari, garantendo in ogni caso opportune prestazioni di privacy e di disponibilità di spazi aperti di pertinenza del singolo alloggio. I parcheggi di uso pubblico sono disposti lungo la strada.

Prescrizioni generali per gli interventi

Nell'area insiste un ex annesso del quale appare opportuno il recupero. Al fine di recuperare tale edificio a destinazione residenziale sono ammessi interventi fino alla ristrutturazione edilizia. Inoltre, è ammesso, nel caso in cui le altezze esistenti non rendessero possibile l'abitabilità, l'eventuale adeguamento delle altezze al fine di rendere l'edificio abitabile e la possibilità di un eventuale ampliamento realizzato in modo da rendere, comunque, sempre riconoscibili le caratteristiche originarie e peculiari dell'ex annesso. La superficie totale derivante dal recupero con destinazione residenziale non deve superare i mq. 119 di Sn. Dovranno contestualmente essere realizzati gli interventi di adeguamento della strada interna al fine di migliorare il raccordo con la strada SP 27, nonché la cessione del lotto residuo, così come individuato nella Tavola b1 "Usi del suolo e modalità di intervento", al fine di realizzarvi un'area di verde pubblico. La sistemazione dell'area destinata a verde pubblico deve essere realizzata mantenendo, il più possibile, gli olivi esistenti, eventuali ulteriori essenze vegetali dovranno essere scelte tra quelle coerenti con il contesto ecologico locale. Per gli edifici esistenti, di nuova realizzazione, sono ammessi interventi di riqualificazione di tipo 2 (rq2) ai sensi dell'art. 83.2 delle presenti N.T.A.

Modalità di attuazione

intervento diretto.

Prescrizioni specifiche di Fattibilità geologica idraulica e sismica

Aspetti geologici: Fattibilità F.2 - gli interventi di riqualificazione di tipo 2 (rq2) degli edifici e di ristrutturazione edilizia dell'annesso sono sottoposti ai normali vincoli di cui all'Art.100.1.2 delle presenti NTA.

Aspetti idraulici: Fattibilità F.1 - fattibilità senza particolari prescrizioni.

Aspetti sismici: Fattibilità F.3 - la realizzazione degli interventi di ristrutturazione edilizia ed eventuali volumetrie in ampliamento dell'esistente è vincolata alle prescrizioni di cui all'Art. 100.3, comma 2 e comma 3, punto b):

• - le geometrie e le velocità sismiche dei litotipi sepolti dovranno essere ricostruite attraverso MASW o profili sismici a rifrazione o downhole in base alla tipologia di intervento.

Vulnerabilità degli acquiferi: Classe di sensibilità 1 - Vincolo elevato. Valgono le prescrizioni di cui all'Art. 10.1.2 della disciplina del PTCP2010.

Descrizione generale dell'intervento e finalità

Obiettivo dell'intervento S.D. 1G è la riqualificazione del margine nord-ovest del nucleo antico di Cavallano nel quale una lunga stratificazione di operazioni e soprattutto di aggiunte ha determinato una situazione di scarsa qualità dove gli spazi non sono commisurati agli utilizzi ma nemmeno possiedono grande valore storico o insediativo. L'intervento è basato sulla riqualificazione e caratterizzazione funzionale del nucleo attraverso la ridefinizione di una più chiara struttura per gli spazi aperti con la costruzione di una sequenza di piccoli luoghi raccolti di relazione e di collegamento (differenziando le tipologie di fruizione - pedonale, carrabile, carrabile di servizio) e di luoghi di socialità.

Viene assunto come criterio costitutivo della progettazione la persistenza e la continuità della qualità del patrimonio paesaggistico considerato come continuità di risorsa ambientale, storica e culturale.

L'area è suddivisa in due interventi unitari S.D.1G.1, S.D.1G.2, come rappresentati negli schemi grafici che seguono, oltre agli interventi relativi alla sistemazione degli spazi aperti di uso collettivo.

Prescrizioni generali per gli interventi

Intervento S.D.1G.1: finalizzato alla realizzazione di uno spazio-piazza all'interno dell'area individuata nelle Tavola "b1 - Usi del suolo e modalità di Intervento" dalla sigla L2 Pz. Tale intervento comprende, oltre alla realizzazione della piazza, il recupero con destinazione residenziale degli edifici esistenti individuati con il n°001 nello schema di seguito riportato oltre alla realizzazione di un edificio residenziale all'interno dell'area libera individuata con il n°003 nello schema di seguito riportato.

La realizzazione del nuovo edificio residenziale (Superficie netta max mq. 150, altezza massima non superiore a due piani) è ammessa solo previa demolizione del manufatto esistente nell'area contrassegnata con la sigla L2 Pz e la cessione all'Amministrazione comunale dell'area per la realizzazione della piazza. Il nuovo edificio dovrà essere progettato con criteri e materiali che favoriscano il rispetto e l'integrazione con i caratteri generali del borgo. L'intervento di recupero dell'edificio 001, contribuendo comunque al comparto, potrà essere realizzato anche in tempi diversi rispetto alla piazza e all'intervento di nuova edificazione.

Per l'edificio 001 sono ammessi interventi fino alla ristrutturazione edilizia con le seguenti prescrizioni:

• - l'altezza potrà essere adeguata alle normative vigenti; per il corpo più alto è consentita la modifica della copertura con falda unica con pendenza verso il fronte principale;
• - dovranno essere impiegati materiali e finiture tradizionali e omogenei con le caratteristiche dell'edificio e con i caratteri generali del borgo;
• - nel caso di dimostrata impossibilità di recupero con interventi di ristrutturazione edilizia sono ammessi interventi di demolizione con ricostruzione purché siano mantenute le proporzioni tra i due corpi di fabbrica che costituiscono l'edificio. Nella ricostruzione dovrà essere mantenuto l'allineamento rispetto al percorso carrabile di servizio;
• - l'aia dovrà essere mantenuta nella sua destinazione, l'attuale pavimentazione dovrà essere recuperata o sostituita, per quelle parti non recuperabili, utilizzando gli stessi materiali e la stessa finitura.

Intervento S.D.1G.2: finalizzato al recupero e al riuso, a destinazione residenziale, di alcuni manufatti secondari e non di pregio, che delimitano ad ovest il borgo. Sulla base di un'attenta valutazione dello stato di conservazione, della tipologia e delle effettive possibilità di riuso dei singoli manufatti, contrassegnati con il n° 002 nello schema di seguito riportato, sono ammessi interventi di demolizione con ricostruzione con le seguenti prescrizioni:

• - l'altezza potrà essere adeguata alle normative vigenti; fino a raggiungere l'altezza massima di un piano (h max ml. 3.50);
• - dovranno essere impiegati materiali e finiture tradizionali e omogenei con le caratteristiche dell'edificio e con i caratteri generali del borgo;
• - nella ricostruzione dovrà essere mantenuto l'allineamento rispetto al percorso carrabile di servizio.

Al fine di migliorare l'abitabilità degli edifici e tenendo presente che la superficie totale derivante dal recupero con destinazione residenziale non deve superare complessivamente i mq. 300 di Sn, sono ammessi eventuali piccoli ampliamenti, fino ad un massimo del 10% della Sn esistente.

Per quanto riguarda gli interventi di sistemazione degli spazi aperti collettivi, questi sono rappresentati da un percorso carrabile di servizio che circonda il nucleo e dalla nuova piazza. Gli interventi consistono nella realizzazione di una pavimentazione omogenea, sia per la piazza che per il percorso carrabile di servizio, realizzata in pietra o in altri materiali comunque coerenti con i contesti. Potranno, inoltre, essere collocate attrezzature di arredo urbano al fine di rendere gli spazi accoglienti e vivibili.

Modalità di attuazione

intervento diretto.

Norme transitorie

Fino all'attuazione degli interventi sono ammessi:

• - interventi di manutenzione degli edifici esistenti;
• - tutti gli interventi di manutenzione degli spazi esterni e della rete viabile (strade e sentieri).

Prescrizioni specifiche di Fattibilità geologica idraulica e sismica

Intervento S.D.1G.1 ed S.D.1G.2

Aspetti geologici: Fattibilità F.2 - gli interventi di ristrutturazione edilizia e/o demolizione con ricostruzione e nuova edificazione sono sottoposti ai normali vincoli di cui all'Art.100.1.2 delle presenti NTA.

Aspetti idraulici: Fattibilità F.1 - fattibilità senza particolari prescrizioni.

Aspetti sismici: Fattibilità F.3 - la realizzazione degli interventi di demolizione e ricostruzione / nuova costruzione / realizzazione di volumetrie in ampliamento è vincolata alle prescrizioni di cui all'Art. 100.3, comma 2 e comma 3, punto b):

• - le geometrie e le velocità sismiche dei litotipi sepolti dovranno essere ricostruite attraverso MASW o profili sismici a rifrazione o downhole in base alla tipologia di intervento.

Vulnerabilità degli acquiferi: Classe di sensibilità 1 - Vincolo elevato. Valgono le prescrizioni di cui all'Art. 10.1.2 della disciplina del PTCP2010.

Intervento sd 1g.1

Intervento sd 1g.2

Descrizione generale dell'intervento e finalità

Il completamento del nuovo insediamento residenziale della Corsina pone i temi della ridefinizione del margine tra tessuto insediativo e territorio aperto. L'obiettivo è quello di creare un nuovo insediamento residenziale a bassa densità in grado di realizzare la connessione tra gli spazi aperti di interesse collettivo e gli spazi residenziali.

Il progetto dovrà porsi in continuità con il principio insediativo prevalente nella zona, proseguendo la rete delle strade carrabili in modo tale che ciascun edificio sia raggiungibile agevolmente e nello stesso tempo sia in diretto contatto con gli spazi verdi privati e collettivi.

Prescrizioni generali per gli interventi

Considerando l'andamento orografico del terreno, saranno ammesse opere di rimodellamento del suolo per consentire la realizzazione del tracciato carrabile di accesso al lotto, dovrà, inoltre, essere realizzato il raccordo con la strada carrabile dell'area RQ3 adiacente. L'intervento sarà realizzato, secondo la morfologia del terreno, con edifici di altezza massima di due piani escludendo il livello seminterrato o interrato delle autorimesse. In caso di terreno in pendio l'edificio dovrà aderire al dislivello con un piano a monte e due piani a valle. Non sono ammesse rampe carrabili esterne per l'accesso ai parcheggi.

Potranno essere previsti tipi edilizi mono o plurifamilari.

Nella progettazione dei nuovi edifici dovranno essere utilizzati metodi per la produzione di energia rinnovabile adottando soluzioni progettuali integrate all'architettura e compatibili con il contesto paesistico e tecniche di progettazione mirate al risparmio e al controllo energetico.

Oltre alla cessione delle aree di verde pubblico (Vg) e dei parcheggi (Ms), dovranno essere realizzate le sistemazioni degli spazi verdi di uso pubblico, che potranno essere attrezzati con "strutture accessorie leggere" (art. 9 comma 2 NTA) per il gioco dei ragazzi e dei bambini, e con eventuali parcheggi pubblici a supporto delle aree attrezzate. Le essenze vegetali per la sistemazione degli spazi verdi dovranno essere scelte tra quelli quelle coerenti con il contesto ecologico locale.

Il progetto dovrà essere connotato della massima attenzione all'inserimento paesaggistico, alle sistemazione esterne e al trattamento di suolo, tenendo conto dei dislivelli del terreno nel rispetto della morfologia esistente e ponendo particolare attenzione al corretto inserimento rispetto alle caratteristiche complessive (morfologia, architettura, vedute, essenze vegetali, ecc. ).

Modalità di attuazione

Piano di Lottizzazione.

Norme transitorie

Fino all'attuazione del Piano di Lottizzazione sono ammessi:

• - tutti gli interventi di manutenzione degli spazi esterni e della rete viabile (strade e sentieri) con esclusione di ogni nuova edificazione.

Prescrizioni specifiche di Fattibilità geologica idraulica e sismica

Aspetti geologici: Fattibilità F.3 - gli interventi di nuova edificazione sono sottoposti alle prescrizioni di cui all'Art.100.1.3 commi 1-6 delle presenti NTA. In ragione della morfologia generale del terreno, valgono in particolare le seguenti prescrizioni:

• - dovranno eseguirsi verifiche di stabilità post operam da realizzarsi in condizioni dinamiche;
• - la realizzazione di fronti verticali o subverticali temporanei o permanenti deve essere effettuata nel rispetto delle verifiche di sicurezza relative agli stati limite ultimi (SLU) e delle analisi relative alle condizioni di esercizio (SLE); per i fronti di altezza superiore ai 2 mt. dovranno essere previste armature di sostegno delle pareti.

La realizzazione della viabilità di accesso e dei parcheggi a raso sarà soggetta ai normali vincoli di legge (Fattibilità F.2).

La sistemazione delle aree a verde dovrà avvenire senza particolari prescrizioni (Fattibilità F.1), tuttavia si dovrà garantirne la stabilità, realizzando se necessario gradonature o muretti di sostegno nelle aree a maggior pendenza.

Aspetti idraulici: Fattibilità F.1 - fattibilità senza particolari prescrizioni.

Aspetti sismici: Fattibilità F.3 - la realizzazione degli interventi nuova edificazione è vincolata alle prescrizioni di cui all'Art. 100.3, comma 2 e comma 3, punto b):

• - le geometrie e le velocità sismiche dei litotipi sepolti dovranno essere ricostruite attraverso MASW o profili sismici a rifrazione o downhole in base alla tipologia di intervento.

Vulnerabilità degli acquiferi: Classe di sensibilità 2 - Vincolo medio. Valgono le prescrizioni di cui all'Art. 10.1.3 della disciplina del PTCP2010.

La previsione dell'intervento per la realizzazione di nuovi edifici, in sostituzione dei ruderi, in fregio alla Strada Provinciale n.27 "Casole d'Elsa-Cavallano", presso le Gesserie, rimane sospesa nel presente Regolamento Urbanistico.

L'area individuata dal Piano Strutturale è stata inserita in pericolosità P.F.4 dall'Autorità di Bacino del Fiume Arno; il Piano Strutturale ha recepito il Piano di Autorità di Bacino competente. Pertanto, non essendo presente un progetto di messa in sicurezza e ripristino dell'area degradata RE01 "il Vallone e Casine Rosse" (come individuata nell'Allegato 3 alle presenti NTA) le previsioni sono state stralciate ai sensi del D.P.G.R. 53/R 2011. E' possibile realizzare i soli interventi che non prevedano edificazione di nuove volumetrie e che per i quali sia dimostrabile che non contribuiscano al peggioramento delle condizioni di stabilità generale dell'area.

Eventuali interventi sul patrimonio edilizio esistente dovranno essere realizzati in coerenza con le fattibilità assegnate come da tabella di cui all'Art.103 sulla base delle pericolosità geologica, idraulica e sismica riscontrate.