Descrizione generale dell'intervento e finalità

L'area, nella quale sono presenti l'edificio dell'ex caseificio, alcuni manufatti degradati di proprietà regionale e un recente edificio commerciale in fregio alla Traversa Maremmana si presenta con un'immagine di forte impatto e abbastanza frammentata. Obiettivo dell'intervento è la realizzazione di un progetto organico che, attraverso l'introduzione di un mix di funzioni produttive e commerciali, preveda sia la riqualificazione degli edifici esistenti che la realizzazione di nuovi edifici.

L'area è suddivisa in tre interventi S.D.4D.1, S.D.4D.2, S.D.4D.3, come rappresentati negli schemi grafici che seguono.

Prescrizioni e criteri per gli interventi

1 - Tutti gli interventi saranno realizzati secondo i criteri e le prescrizioni di seguito indicate:

• - gli interventi di nuova edificazione sono ammessi previa contestuale realizzazione delle misure di mitigazione e degli interventi di sistemazione e riassetto degli spazi aperti pubblici e privati.
• - tenendo conto che l'area ricade all'interno del Vincolo paesaggistico Zona del versante ovest della Montagnola senese, per la realizzazione di interventi relativi alla produzione di energia da fonti rinnovabili saranno adottate, anche per gli interventi sul patrimonio edilizio esistente, soluzioni progettuali integrate all'architettura e comunque compatibili con il delicato contesto paesistico;
• - dovrà essere messo a punto un progetto organico degli spazi aperti limitando al minimo le superfici impermeabili tenendo presente le seguenti prescrizioni:

o lavorare sull'integrazione tra gli spazi aperti e gli edifici;

o utilizzare per le pavimentazioni dei piazzali materiali adeguati di colore chiaro in sintonia con il contesto;

o utilizzare per le sistemazioni a verde essenze arboree facenti parte del contesto ecologico locale, non ammettendo l'introduzione di specie alloctone infestanti e contribuendo all'integrazione e alla connessione ecologica del verde;

o garantire il mantenimento della funzionalità idraulica e dell'equilibrio idrogeologico legato al reticolo idraulico principale e alla rete scolante superficiale;

2 - per gli edifici esistenti sono ammessi interventi fino alla riqualificazione di tipo 2 (rq2 - art 83.2 comma 4 presenti NTA). Sono, inoltre, ammessi interventi di demolizione e ricostruzione della Superficie coperta esistente anche con diversa articolazione planivolumetrica purché all'interno del lotto di pertinenza, in questo caso sono da rispettare i seguenti parametri:

* Rapporto di copertura (Rc) max 40%

* n° massimo piani 1 - h max ml. 5.00;

* sono ammessi 2 piani solo se esistenti (h max complessiva ≤ h esistente).

3 - al fine di consentire gli accessi alle diverse aree individuate sulle Tavole "Usi del suolo e modalità di intervento" vale quanto prescritto al Titolo VI delle presenti norme relativamente alle indicazioni per il trattamento del suolo di cui agli artt. 73, 73.1 e 74.1 delle presenti NTA.

4 - Destinazioni d'uso

• - L'articolazione delle destinazioni d'uso ammesse, in riferimento al Titolo IV delle presenti norme, dovranno essere compatibili con il Sottosistema di appartenenza.
• - Rispetto al dimensionamento complessivo, l'introduzione di attività commerciali di media distribuzione (Tc) e/o di attività direzionali (Td), dovrà lasciare invariata la superficie coperta massima.

5 - Dotazioni di verde, parcheggi e mobilità interna

• - per quanto riguarda i parcheggi di uso pubblico (Ms) e le aree di verde pubblico (Vg), dovranno essere realizzati qualora individuati sulla Tav. b6 "Usi del suolo e modalità di intervento", previa dimostrazione del rispetto degli standard minimi ai sensi del DM144/68 relativamente alle attività ammesse (attività industriali/artigianali - P, attività commerciali - Tc); nel caso in cui non fossero individuati sulla Tav. b6 "Usi del suolo e modalità di intervento", dovranno essere individuati, in sede di progetto, nel rispetto dei parametri minimi indicati nella tabella di cui al presente articolo;
• - per quanto riguarda le dotazioni di parcheggi riferite alle attività commerciali (Tc) e/o alle attività direzionali (Td), ai sensi del DM144/68, questi dovranno essere alberati e individuati in sede di progetto nel rispetto dei parametri minimi indicati nella tabella di cui al presente articolo;
• - per le dotazione dei parcheggi privati valgono le prescrizioni di cui all'art. 5 delle presenti NTA.
• - l'accessibilità e la mobilità interna all'area dovrà garantire condizioni di sicurezza, prevedere spazi attrezzati per la fermata dei mezzi pubblici e adeguati spazi e sistemi di accessibilità per i mezzi.

6 - Criteri per gli interventi di nuova edificazione

• - nella progettazione dei nuovi edifici è obbligatorio l'uso di metodi per la produzione di energia rinnovabile integrati all'architettura e l'adozione di tecniche di progettazione mirate al risparmio ed al controllo energetico;
• - in generale, per tutti gli impianti tecnologi devono essere adottate soluzioni integrate in modo tale da minimizzarne l'incidenza visiva attraverso l'identificazione localizzativa e dimensionale delle soluzioni integrate degli impianti e dei relativi accessori o delle soluzione tecniche impiegate per l'utilizzo delle risorse;
• - tenendo conto che l'area ricade nel Vincolo paesaggistico Zona del versante ovest della Montagnola senese, i nuovi edifici dovranno avere carattere unitario e compatto, utilizzare coloriture, materiali ed elementi di finitura omogenei e coerenti con il contesto. Contestualmente dovranno essere realizzate le barriere vegetali e i filari alberati individuati lungo i margini dei lotti nella Tav. b6 "Usi del suolo e modalità di intervento" con la finalità di definire un "margine" ben riconoscibile di passaggio tra le parti insediate e il territorio agricolo attraverso l'uso di essenze vegetali coerenti con il contesto ambientale.

7 - Intervento SD 4D.1 - prescrizioni specifiche

• - per gli interventi sul patrimonio esistente vale quanto indicato al comma 2 del presente articolo;
• - previa dimostrazione della possibilità di realizzare le aree di parcheggio pubbliche e private necessarie sono ammessi interventi di nuova edificazione da realizzarsi secondo i parametri e le prescrizioni di seguito indicate:

* Superficie coperta (Sc) max di nuova edificazione mq 320

* Superficie complessiva (Sn + Sa) max di nuova edificazione mq 320

* Rapporto di copertura (Rc) max 40%

* n° massimo piani 2; h max ml. 7.00.

• - dovrà essere verificato che la superficie effettivamente realizzata e la superficie di nuova edificazione non superi la superficie coperta massima ammessa.
• - a supporto delle attività commerciali di ristorazione, nella parte libera sul lato sud dell'edificio che fronteggia la Strada Provinciale delle Galleraie, è ammessa una delle due soluzioni di seguito indicate:

* realizzazione di uno spazio pavimentato aperto sui lati e coperto con una pergola;

* realizzazione di uno spazio chiuso in ampliamento dell'edificio esistente: la superficie utilizzata per l'ampliamento andrà sottratta alla superficie di nuova edificazione massima ammessa (mq. 320).

8 - Intervento SD 4D.2 - prescrizioni specifiche

• - per gli interventi sul patrimonio esistente vale quanto indicato al comma 2 del presente articolo;

9 - Intervento SD 4D.3 - prescrizioni specifiche

• - per gli interventi sul patrimonio esistente vale quanto indicato al comma 2 del presente articolo;
• - gli interventi di nuova edificazione saranno realizzati secondo i parametri, i criteri e le prescrizioni di seguito indicate:

* Superficie coperta (Sc) max di nuova edificazione mq 1.500

* Superficie complessiva (Sn + Sa) max di nuova edificazione mq 1.500

* Rapporto di copertura (Rc) max 40%

* edifici a destinazione industriale/artigianale: n° massimo piani 1; h max ml. 5.00 salvo dimostrate esigenze produttive

* edifici a destinazione commerciale/direzionale: n° massimo piani 2 - h max ml. 7.00.

Modalità di attuazione

Interventi SD 4D.1 e SD 4D.2: intervento diretto

Interventi SD 4D.3: Piano di Lottizzazione

Prescrizioni specifiche di Fattibilità geologica idraulica e sismica

Interventi S.D. 4D.1, S.D. 4D.2, S.D. 4D.3

Aspetti geologici: Fattibilità F.2 - Gli interventi sul patrimonio edilizio esistente e di nuova edificazione sono sottoposti ai normali vincoli di cui all'Art.100.1.2 delle presenti NTA.

La realizzazione della viabilità di accesso e dei parcheggi a raso potrà avvenire senza particolari prescrizioni.

La sistemazione delle aree a parco potrà avvenire senza particolari prescrizioni. Alla realizzazione di strutture diverse da quelle esistenti la fattibilità verranno assegnate le fattibilità come specificato all'Art.103 delle presenti NTA.

Aspetti idraulici: Fattibilità F.2 - Gli interventi dovranno essere tali da non modificare negativamente il normale deflusso delle acque superficiali, attraverso il mantenimento e, ove ritenuto necessario, il potenziamento del reticolo di drenaggio esistente. La progettazione dovrà essere realizzata in modo da non favorire ristagni ed accumuli di acque superficiali che dovranno essere raccolte in apposite opere di contenimento o allontanate separatamente dalle acque reflue. . Compatibilmente con le destinazioni d'uso, si dovrà assicurare la trasparenza idraulica delle pavimentazioni esterne.

Aspetti sismici: Fattibilità F.3 - la realizzazione degli interventi di nuova edificazione / ampliamenti volumetrici è vincolata alle prescrizioni di cui all'Art. 100.3, comma 2 e comma 3, punto b):

• - le geometrie e le velocità sismiche dei litotipi sepolti dovranno essere ricostruite attraverso MASW o profili sismici a rifrazione o downhole in base alla tipologia di intervento;
• - ai fini della definizione del rischio di liquefazione dei terreni si dovrà definire attraverso opportune indagini la granulometria dei terreni costituenti il substrato; dovrà essere determinata ed eventualmente monitorata la presenza di falda idrica superficiale attraverso l'installazione di piezometri.

Vulnerabilità degli acquiferi: Classe di sensibilità 2 - Vincolo medio. L'area è soggetta alle prescrizioni di cui all'Art. 10.1.3 della disciplina del PTCP2010.

Intervento sd 4d.1

Intervento sd 4d.2

Intervento sd 4d.3