Tipi di intervento e prescrizioni particolari:

L'ambito è di notevolissimo interesse per la posizione panoramica paesaggistica e per le caratteristiche in generale degli insediamenti rurali originari; e infatti i poderi Ginepraia e Cucule sono già stati recuperati integralmente e trasformati con destinazione residenziale non legata all'attività agricola, anche se le opere di ristrutturazione hanno per alcuni versi alterato le strutture originarie.
Diverso è il giudizio sulla parte più propriamente dedicata all'attività agricola, oltre la strada, cioè l'insediamento denominato Podere Nuovo, che possiede scarse qualità dal punto di vista edilizio, anche se presenta motivi di interesse per quanto riguarda il principio insediativo.
Pertanto si prevede un intervento di sostanziale mantenimento dello stato attuale per gli edifici di Ginepraia e Cucule entro un progetto di riqualificazione generale che coinvolga invece tutta l'area di Podere Nuovo, con la sostituzione parziale dei fabbricati esistenti e la risistemazione degli spazi aperti di pertinenza.
La destinazione del complesso sarà per attività turistica ricettiva, per un totale massimo di 200 posti letto; 45 posti letto saranno ospitati a Ginepraia e Cucule, i rimanenti nelle strutture nuove o recuperate di Podere Nuovo.
Sarà di conseguenza consentita la realizzazione di alcune attrezzature di tipo collettivo quali una piscina scoperta e dei campi da gioco (per questi ultimi la superficie massima sarà di 1500 mq.), con eventuali modesti volumi di servizio ad un solo livello seminterrati (di superficie netta non superiore a 75 mq.). Si precisa a questo proposito che in generale dovranno essere evitate tutte le operazioni che comportano forti rimodellamenti dell'andamento naturale del terreno e quindi rilevanti scavi e riporti.
Le aree di sosta saranno disposte in prossimità delle strade e dei percorsi esistenti, lasciando la gran parte dell'ambito riservata alla percorrenza pedonale o tutt'al più ciclabile; i parcheggi saranno trattati con materiali permeabili o semipermeabili e potranno essere eventualmente coperti da pergolati con struttura leggera in legno o in metallo; sono vietate in ogni caso le autorimesse interrate. La viabilità interna sarà costitutita dalla riqualificazione o dall'adeguamento delle strade esistenti.
L'impiego di superfici impermeabili sarà consentito esclusivamente per gli spazi a ridosso degli edifici e della piscina ed eventualmente per i percorsi pedonali; il tracciato di questi ultimi dovrà essere improntato a linearità e razionalità rispetto alla conformazione del terreno, astenendosi dalla riproposizione di stili ottocenteschi o di altra epoca non consoni alla zona.
Dovrà essere messo a punto per l'intera area un dettagliato progetto di suolo con accurata definizione delle specie delle alberature, degli arbusti e dei cespugli, che dovranno essere scelti tra quelli appartenenti alla tradizione rurale ad al contesto specifico; in realtà il criterio fondamentale sarà quello di lasciare il più possibile intatto il contesto attuale e tutte le alberature esistenti dovranno essere tutelate.
I nuovi volumi previsti per la residenza saranno di massimo due piani fuoriterra e complessivamente non dovranno avere superficie netta superiore a 3000 mq. La disposizione dovrà riproporre gli allineamenti e l'assetto planimetrico dell'insediamento attuale, tenendo però in attenta considerazione la presenza dell'elettrodotto e dunque in primo luogo il rispetto della fascia di vincolo ai sensi di legge, oltre naturalmente all'opportunità di garantire il maggior benessere possibile per gli utenti e i visitatori del luogo. E' consentita la costruzione di pergolati con struttura leggera in legno o metallo. La tipologia edilizia per i nuovi corpi di fabbrica dovrà essere attentamente studiata in relazione alla conformazione altimetrica del suolo e all'impianto complessivo; non si ritengono adeguate ad esempio le tipologie a schiera o quelle che imitano le forme dei borghetti storici.
Si prevede inoltre la realizzazione di un edificio indipendente adibito a bar/ristorante e ad attività commerciali, di uno o due piani e di superficie netta massima di 700 mq., da collocare in prossimità della piscina, appena a valle di Podere Nuovo. Per questi edifici a destinazione "speciale" è ammesso il ricorso a tecniche, materiali e finiture non tradizionali.
Per quanto riguarda l'edificio più antico di Podere Nuovo si rimanda al progetto specifico la valutazione di dettaglio del tipo di recupero anche attraverso opere di ristrutturazione, senza ampliamento.

Podere Ginepraia:

edificio 001: riqualificazione di tipo 1, con rifacimento delle canne fumarie con materiali consoni ed omogenei al contesto.

Podere Cucule:

edificio 001: conservazione di tipo 2;
edificio 002: riqualificazione di tipo 1;
edificio 003: riqualificazione di tipo 2.

Modalità di attuazione:

Programma Integrato di Intervento.

Fattibilità geologica:

classe 1 per l'edificio 001 del Podere Ginepraia, per gli edifici 001, 002 e 003 del Podere Cucule e per le aree di pertinenza;
classe 2 per edifici e piscina di nuova realizzazione.